2017年10月31日

売却せずに含み益を享受することもできる。

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物件価格がここまで高くなる前に購入した物件、その価値は素晴らしかったです。



仙台1棟目。2012年に復興バブルに入る直前に駆け込みで購入できた物件です。

その後復興バブルからの全国的な不動産価格向上で、とてもこんな利回りでは

購入できない状況になりました。義母に自主管理で運営して貰っております。

間取り的にはちょっと微妙なところはあるものの、立地がいいのできちんと稼いで

くれている物件です。



この物件、たぶん今売れば購入した時よりも高い値段で売却できるだろうとみています。

義母は「売却したい」と言ってましたが、借入しているのがメインバンクさんなので、

まあそう言わずに少しタイミングを見ましょう、ということを話しておりました。

とはいえ、私も次に売るならこの物件かな?という感覚はあったんですけどね。



しかし、今期に入って不動産融資が厳しくなり、売るタイミング的には今決断しないと

たぶんもう高くは売れないだろうなあ、というところがありました。幸か不幸か、

メインバンクさんがかなり消極姿勢に転じたこともあり、今なら売ったとしても

あちらも多少負い目があるだろうし、そこまで文句は言われまい、と考えてました。



そんな折、別件で某都銀さんに仙台法人の評価をしてもらっておりましたが、

思わぬ形でこの仙台1棟目が脚光を浴びることになります。



以前書いた通り、ちょっと面白そうな物件を試しに都銀さんにぶつけてみましたところ

金額は足りないものの前向きに融資を検討してくれました。その説明を昨日改めて

聞いたところ、この仙台1棟目の持つ価値に気が付いたのです。



金融機関さんの担保評価は以下のようなものでした。

・物件単体だと販売価格の8割程度

・仙台1棟目を借り換えして共同担保に入れると3000万追加



私は最初「3000万で残債を返すのであれば、実質的に金額はあまり増えないな」と

理解しておりました。しかし、昨日説明を聞いたところ、これは「某都銀に借り換え」を

事前に実施し、その借り換えが完了した後、改めて共同担保として差し出すことにより

融資額が3000万増える、という話でした。つまり、残債+3000万の価値を

某都銀さんは仙台1棟目に見出してくれていることになります。



・・・これって、下手に売るより全然美味しい話じゃない?

普通に売って残債を払っても、3000万の現金はさすがに手に入りません。

某都銀さんの目線に合う不動産の購入に限ってという限定された場面になりますが

キャッシュフローを得たまま自己資金が一気に増幅される結果になります。



仙台1棟目に関しては、こちらもいろいろな経営努力はしております。

購入時の想定家賃より高い金額で貸すようバリューアップと家賃設定変更してみたり

前のオーナーさんが女性専用とか言ってたのを取りやめ、募集の門戸を開放してみたり

大規模修繕を実施してみたり。復興バブルと言うラッキーな事象こそあったものの、

購入時に想定していた家賃よりもだいぶ多い家賃を得ることが出来ております。



そして15年融資のうち5年が経過し、そこそこ残債も減ってきています。

たかが5年、されど5年。残債は順調に減っていっております。



いろいろな積み重ねが、今回の仙台1棟目の評価につながったものだと思われます。



これはメインバンクさんには悪いけど、借り換えのタイミングかもしれません。

だって、RCですら35年から築年数を引いた年数しか融資できないって言うんですよ?

それでどうやって不動産を購入しろと言うのかと・・・^^;

ここまでお世話になってきているのですが、札幌はダメ、仙台でもそれなりのものを

持っていったつもりが全く合わないときたら、もうこれ以上義理を重んじても仕方が

ないように思います。太陽光の分の残債はたっぷり残っているし、仙台1棟目だけは

他行さんに切り替えても、こちらとしては十分我慢したと言えるのではないか、と。



不動産の含み益を得る方法って、売るだけではないんだな、と思った一件でした。



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posted by ひろ* at 08:03 | Comment(1) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月30日

ドッグラン付きで犬の多頭飼いができる賃貸住宅を妄想する。

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不動産をより高く貸すにはどうしたらいいのか。コンセプトのある物件を考えたい。

最近そんなことを考えます。



東京8棟目(仮)は全空物件です。今はオーナーさんが自社の従業員のための寮として

運営されておりますが、住んでいる人はもう一人しかいないということでした。

その従業員さんも、売却の暁には退去されるということです。



こちらは全戸間取り変更をかける想定なので、全空の方がちょうどいいです。

今の間取りは古臭い2DKが4戸のアパートと、戸建が1棟です。これらを今風の

いい感じの間取りに変更して、入居者様に訴えかけたいと考えております。



また、今回の物件はただ単に間取りを変えるだけでなく、何かしら挑戦的なコンセプトで

物件自体を「ある一定の客層が選びたくなる物件」にできればいいなと考えています。



東京8棟目の特徴は・・・

〇一戸あたりの面積が30平米くらいある

〇2棟現場

〇土地が広く、縦列駐車なら2〜3台車が停められる

〇駅から近い(徒歩5分)

●路線および駅は大変マイナー

●両隣の家の雰囲気は微妙

●建物は築30年〜築40年くらいの古さ

といったところになります(〇は利点、●は欠点)。



このまま普通に1LDKを作っても、そこそこの家賃は得られることと思います。

この辺にはお手頃価格の1LDKがあまりないので、古さを妥協して価格を取る層は

必ずいると思いますし、同様の手法で東京3棟目も間取り変更して成功しています。



ただ、どうせやるなら庭をもっと活用して、より高収益を目指したいものです。

だって、今どき都内でこれだけしっかり庭がついてくる物件って少ないですから。

(投資家目線で効率ばかり考えて物件を買っているからかもしれませんけど)



広い庭を活用できると嬉しい客層・・・犬?



ペット可、しかも多頭飼いOK、そして庭にドッグランがついている物件。

単身で少し広めな間取り、多少のワンちゃんの鳴き声はお互い様という認識での

入居ということにしたら、けっこう面白いのではないかなあ、と。



多頭飼いのニーズはけっこうあります。先日東京3棟目をご案内した嫁ちゃんの友人

「多頭飼いだとまず物件数が少ないと不動産屋さんが言っていた」と証言しています。

ここでその困っている客層を拾えれば、多少家賃が高くても設備見合いでご入居を

決断いただけるのではないか、と。



多頭飼い可とした場合も、基本は犬中心で考えようと思います。広い土地を活かすために

ドッグランを作るのであれば、犬をターゲットにしたくなるのが人情。

木造なので音の問題がある気がしますが、まあどの家も飼ってるんだし、犬前提で

作っているわけですから、多少ワンワン言われても我慢してちょうだい、と言えるし。



そしてせっかくリノベするんだし、ワンちゃんを飼った時に嬉しい設備などをうまく

設置できれば、それもまた一つの売りになります。そこまで考えられると更に良し。

ただ、ハードとしてはドッグランがあれば決して見劣りはしないかなと思っていますので

過剰な設備投資は避ける想定です。



ペット可とした場合に一番気になるのは、原状回復で犬猫にお部屋でそそうされてしまい

おしっこ臭くなったり、壁紙や床がボロボロになったりしないかというところです。



対応として、逆に敷金や礼金を高くして、それなりに初期費用が払える人しか入れない

ということが考えられます。その初期費用を払えるくらい稼いでるなら、まあ一般常識も

それなりにあるはずだし、退去時にもちゃんとお金を払ってくれそうな気がしますから。



それともう一つ、誰かペットに詳しい人に面談して貰うという手があると思います。

頭の中に、やってくれないかな〜と期待している人の顔を思い浮かべながら書いてますが

入居希望者様がちゃんと犬猫のしつけをできているか、面談で判断してもらい、

入居可否を決めることで、リスクを大きく減らすことが出来ると想像しています。



業界の中では、猫共生型賃貸住宅necotoGatos Apartmentなど、猫と共生する



賃貸住宅を作っている方のお話を聞くことがあります。でも犬共生型賃貸住宅を

専門に扱っている方のお話って、私は少なくとも聞いたことがありません。

(見識不足・調査不足の可能性が高いですが・・・ご存知の方がいたらご教示願います)



犬は単純に需要がない、とは考えにくいので、やれば面白いんじゃないかと考えます。

(でもうちの嫁ちゃんは犬が大の苦手なので、自分では飼えません・・・)



東京8棟目(仮)については、まずは地主さん側の不動産業者さん(お寺さんが地主の

場合は、だいたいその底地を管理する不動産業者さんがおります)との面談結果と、

その内容を地主さんがどう捉えて条件をどう出してくるか、が先なんですけどね。

でもやっぱり妄想しちゃいます。なんか楽しくてかつ収益性が上がることできないか、

という妄想。今回の場合はそれが犬の多頭飼いOKという話でした。

誰かそういうの作ったことある方がいらっしゃれば、ご助言いただけると嬉しいです。



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posted by ひろ* at 08:45 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月29日

なかなか前に進んでいかない・・・。

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現在9位です。昨日は新宿区と自宅近辺を2往復くらいしたなあ。

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今年もあと2ヶ月となりました。時が経つの、はやっ!

そしてそんなマッハのスピードで時が流れていく中、逆行するようにのんびりと時が

流れている場所があります。それは富山1棟目の管理会社さん^^;



今日、また電話して言おうと思っているんですけど、なかなか見積が出てきません。

東京と同じ時間感覚と思ってはいけないと思うので、多少のんびりするのは仕方ないと

心に余裕をもって接しておりますが、それにしても出てこないんですよ。



前にブログで書いた台風の後の漏水に対してのお見積は、むこうも急いでくれたのか

1週間ちょっとで出てきました。ん、それでも1週間かよって?まあそこはほら、

都心と同じスピードは求めちゃいけないと思っていますから、そのくらいはOKです。

(ちなみに保険無事におりました)



プロパンガスに切り替える件も、切り替えると決めてからまだ準備ができておらず

1週間前くらい前に電話して聞いたところ、同じ種類の工事をまとめた方が安くなるから

融雪装置の工事とあわせてプロパンへの切り替えをしたい、その融雪工事の見積が

工事部から出てくるのを待っている、というお話でした。



その際に、前にこちらから話していた「客付に必要な修繕を先にやるから、それらを

リストアップして見積がほしい」という件に対しても、まだ見積が出てきてなかったので

早めにお願いします、と付け加えてコメントした次第です。



それから1週間経過しましたが、まだ見積来てません^^;



なんとなく、工事部門がこのゆっくりした時の流れを作っている原因な気がしています。

某政府系金融機関さんから融資して貰うために必要あった大規模修繕の見積も、

なかなか出てこなかった記憶があるんですよ。工事部門の人、おっとりして人がいい

感じの方でしたが、仕事はスピードより丁寧さって感じでしたし。



ああ、そうだ。8月末で退去された方のお部屋の原状回復も確認しておかないとだし、

物件名を変更することを予告したけど、看板作りたいから物件の写真送ってというのも

まだ送ってもらっていないし(もはやこれは物件の近所に住んでる投資家さんとかに

お願いした方が早いんじゃないかという気もしている)、マイソク作ったら送ってと

言ってあるのも対応されていないし。



工事部門だけじゃなさそうです^^;

管理戸数が多いので、単純に忘れているものもありそうですが。



今日、これら全部について電話で状況確認しなくちゃです。

多少のんびりになってしまうことは仕方ないと思います。地域性もあるでしょうから。

だからこそ、こちらで優先度つけて、これは急いでほしい、これは後でいいとかを

コントロールして、逐一お願いをしていかないといけないと思っています。



やってくれないと嘆くのは簡単ですが、こちらにも改善すべきポイントがあるかも

しれません。そこをやれるだけやって、それでも思うように変わらないなら、その時は

次の手段を検討する、ということになるでしょうけど・・・。まあまだそんなレベルには

至っていないと思います。個々の担当者さんは頑張ってやろうとしてくれていると

感じていますので、温かく見守りながら、ちくちくとつついていこうと思います。



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posted by ひろ* at 09:05 | Comment(1) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月28日

東京7棟目を決済、そして即専任媒介契約を締結。

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現在8位です。本日、無駄に東京を往復する予定になってしまいました。

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東京7棟目、決済してきました。決済してしまいました、というべきか。



融資取消事件から1週間。やってきました、決済日。

決済までの間にやることは、資金準備と即転売に向けた準備と言うことになります。



まずは定期預金してある金融機関さんに電話。こちらは個人で札幌4棟目と札幌6棟目の

融資をしてくださっており、札幌4棟目の売却益の一部を定期にしておりました。

こちらにお電話して、担当の方にかくかくしかじかと事情を説明し、申し訳ないけど

定期を解約させてほしいと申し入れ。わかりました、むしろご丁寧に連絡をしてくださり

ありがとうございます、と言っていただきました。この金融機関さん、この辺の対応が

すごく丁寧で優しいので好きです。



続いて仲介業者さんに連絡して、やっぱり現金決済になりましたという話をしました。

定期預金が置いてある金融機関さんで当日おろして向かいます、という話をしたところ

それだったらその銀行さんの応接室を使わせてもらうことはできないか、と。

確かに私もその方が現金を持ち歩かなくて済むので良いなと思います。



金融機関さんに電話してその旨相談すると、快くOKしてくださいました。

札幌の支店さんなのですが、具体的に何人来て何をして、どのくらい送金が発生するか

教えてくれれば、東京の支店に申し送りして依頼する、と。つくづくありがたいです。



会議室を確保したので、あとは当日必要な住民票を取得することと、定期で不足する分の

現金をその金融機関さんの口座に入れるだけになりました。購入の準備はおおむね完了。



ここで次に、売却の話です。

一番早く売ろうとしたらどういう手段がいいだろうかと考えたのですが、今回元付に

なってくださった仲介業者さんに任せるのが一番早いかな?と考えました。



今回購入する仲介業者さんは比較的大手です。コンプライアンスもしっかりしていて

物件を一般の皆様に宣伝する能力と、大手の看板による安心感(実際に安心できるかは

別の問題ですが、一般的なイメージとして)、そして何より一度仲介して諸事情を

把握していることを考えると、早く募集図面を作って売り出しを開始することが可能だと

思うんですよね。しかも彼らからすれば、仲介手数料往復ビンタですし(笑)



私が懇意にしている不動産業者さんという手も考えたのですが、今回はスピード重視で

そのまま同じ仲介業者さんに売却も依頼することにしました。



続いて金額の試算です。



購入にかかった(および今後かかる)資金

・本体価格

・保存登記手数料

・不動産取得税

・仲介手数料

・掘削承諾料

・固定資産税精算金



売却で得られる資金

・売却代金

・固定資産税精算金



売却にかかる諸経費

・仲介手数料

・確定測量費(必要だと買主さんに言われれば)

・譲渡益にかかる所得税(個人なので分離課税39%)



これらを総合して、若干利益が出るくらいの金額を検討した結果、購入価格の1.4倍は

取らないと、黒字にはならないということがわかりました。掘削承諾料とかが痛い。



この結果を踏まえて、仲介業者さんに売値を打診。元々の値段は今回購入額の約2倍で

ありましたが、それでも反響はあったので、それより安いならいけるんじゃないかと。

私もその金額だったら、とりあえずチェックして問い合わせはすると思います。

(ただし現地を見て転身しますけど・・・)



というわけで、その金額で売りましょうということで決定。決済当日に専任媒介契約も

締結することにしました。



そして昨日、いよいよ決済日。



10時からの決済の前に、住民票を取得したりお金を口座に動かしたり、あれこれと

やることをやってからいざ銀行さんへ。15分前に着いたので、外で仲介業者さんを

待っていたのですが、10時になっても来る気配がありません。おかしいと思って

電話したところ「もう入ってます」と。あちゃ、やってもうた(汗)



売主さんとご挨拶して、送金伝票と出金伝票を山ほど書いて、送金の手続きをして

貰っている間に大手さんならではの色々な説明と自社の宣伝(笑)を受けて、

雑談とかしながら送金が終わるのを待ちます。今回の司法書士さんは、売主さんの

相続手続きなども担当している方だから、できれば売主さん側の司法書士さんを

そのまま使わせてほしい、という話でした。笑い上戸なのか、私が話をしてる間

ゲラゲラよく笑っていたのが妙に印象に残りました。

(別にこれ以上の展開もオチもありません)



送金が終わり、領収書などの受け渡しをして、無事に購入完了。

ああ、虎の子の現金ちゃんよ、さようなら。



売主さんを見送った後、仲介業者さんと私は会議室に居残りして、売却の専任媒介契約を

締結しました。仲介業者さんも「さすがに売主さんがいる前でこの話はできません」と。

そりゃそうですね。失礼ですもん。



媒介契約を締結したので、早速資料を作って募集にかかってくれるそうです。

募集前に一度連絡しますということでした。さて、転売大作戦はうまくいくか?

できれば年内くらいに決着してくれるといいな〜。



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posted by ひろ* at 08:35 | Comment(0) | 東京7棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月27日

消極的なメインバンクさん。

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メインバンクさんを易々と変えることはしたくないので辛抱しどころと思いますが

それにしてもなんか残念な感じになっちゃったなあ、と。



仙台1棟目および太陽光発電と、初期の頃には全面的にお世話になっておりました

仙台法人のメインバンクさん。当時の支店長はすごくできる人で、私たちに目をかけて

くださっていた(ように振る舞ってくださった)方でした。



難易度の高い太陽光発電の融資を、陣頭に立って保証協会やら何やらと交渉を進め

最終的にうまくまとめていただいたのもこちらの支店長さんでした。

仙台法人での札幌進出を後押ししてくださったのも、こちらの支店長さんでした。



その支店長が異動になり、当時いろいろと一緒にやってきた部下の方も異動になり、

新しい担当の方に変わりました。案件をいろいろと意欲的に検討してくださったものの

なかなか仙台の案件がなく、札幌ばかり持ち込んでいたら「本部に『札幌ばかり検討を

するなら札幌支店に支店替えしろ』と言われちゃいました・・・」と言われてしまい

それ以来札幌はきちんとは取り上げていただけなくなりました。



そしてその担当さんが気が付くと異動。ちょっと変な時期の異動だったというのも

あるのだとは思いますが、残念ながら異動の挨拶もなかったです。

これまでの担当の方は必ず一声かけてくださっていたのにorz



新担当さん(およびその上司)が担当になってからも1度試しに札幌の物件を

持ち込んでみましたが、やっぱりだめ。もう一体なにを持ち込めばいいのかが

わからなくなってきたところに、投資家仲間の方から仙台の物件を紹介されたのです。



立地はまあそれなり、可もなく不可もなし。利回りもそれなり。築浅のRCです。

銀行さんは好きそうなタイプの物件です。35年引ければキャッシュフローも一応は

出てくるんじゃないかなと思われる感じですね。



立地にそこまで優位性があるわけではなかったのですが、全体的にとにかく微妙な

ストライクゾーンギリギリを突いてくる物件だったので、たまには仙台の物件も

検討しているんだぞ、というところを見せるために、銀行さんに資料提出してみる

ことにしました。提出先はもちろんメインバンクさんです。



直接の担当さんはいつも反応が微妙で、どちらかと言うとその人の上司の方がやる気を

感じるところがあるため、その上司の方に対して電話して物件の話をしました。

金曜日に義母が電話したんですけど「日曜日に現地を見てきますって言ってたわよ」と

なんとなくやる気がありそうな雰囲気です。札幌はダメでも地元なら頑張るのかな?

こちらにて35年で回るシミュレーションを提示し、結果を待ちます。



数日後、義母からメールが来ました。

「23年が最大だって」

・・・築11年の物件で23年融資ですか!?



たぶんですけど、新築RCの融資年数を35年と設定し、そこから経過年数を引いて

融資年数を決めているんだと思います。そんなに厳しかったっけ?この金融機関さん。

仙台1棟目は融資して貰った当初築25年が経過していたけど、15年融資引けたよ?

しかもS造とSRC造の混合型で、RCですらなかったんですけど。あれはいったい

何だったんですかねえ・・・^^;



その年数で回るくらいの金額しか融資が出来ないということになり、自己資金を

それなりに入れないと難しい、というのが回答でした。自己資金を入れてまでして

購入するほど魅力がある物件ではないし、銀行さんに「たまには仙台の物件も検討して

いますよ!」ということをアピールするという目的は達成できたので(?)、

深追いせずにさらっと見送ることにしました。



しかし、この様子じゃ新築RCくらいでしか使えないですよ、この金融機関さん。

メインバンクさんとしてそれなりに立ててきたつもりですけど、なんだかなあという

気持ちが多少出てきています。いつ姿勢が変わるかわからないので、引き続き

お付き合いはさせていただく所存ですが、それなりの距離感でいいのかなという感じに

なってきているのが正直なところです。



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posted by ひろ* at 08:12 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする