2017年09月22日

金利1.5%ダウンで東京2棟目のキャッシュフロー改善(予定)。

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東京2棟目、借り換えすることに決めました。借り換えに応じてくれる金融機関さんも

決まりまして、あとは本部承認を取るばかりです。



以前のブログに書いた通り、珍しく耐用年数が残っている保有物件である東京2棟目に

既存借入行が目を付けました。是非借り換えさせてください、という話が出てきたので

既存取引行との今後の取引拡大はあまり見込めないことも踏まえ、借り換える方向で

話を進めてしまおうと考えました。



条件も出そろったので、あとはどこで借り換えを実行すると決断するか?という話に

終始するだけだと思ったのですが、ここで私の方にちょっと心変わりすることが。

何かというと、この物件を個人ではなく法人に移してしまおうか?という気持ちが

芽生えたのです。



東京法人に所有権を移転することで、売却した際の課税が分離課税ではなく総合課税に

変わりますので、節税をやりやすくなるということもあります。あとはまあ、法人の

保有物件が東京4棟目と富山1棟目だけなので、もうちょっと大きめなものを持たせても

問題はないかな、と思ったというところでしょうか。



表向きそんな感じですが、本当の狙いは別なところにあります。

今はブログでは書けないことなので、いつか書ける時期が来たら書きます。



全開のブログを書いた時点で、法人に所有権移転させたいということは一切話して

なかったのです。そこで、その後の追加条件としてさらに提示してみました。

提示したことに対しての反応は以下の通りです。



・東京1棟目借入行

できれば個人の方がいい



・東京3棟目/5棟目物件借入行

法人でもOK

団信はつかない



・東京2棟目修繕/4棟目修繕借入行

法人でもOK

団信はつかない



そんな状況につき、借り換え対象は2行に絞られました。

(しかも東京1棟目借入行は審査が遅くて、いつになっても提案の本格的なものが

 出てこなかったから・・・というのもありました)



基本的にはあまり競争させて金利を叩きまくることはしたくない人なので、この時点で

特に何かをぶつけてさらに条件を落とすつもりはありませんでした。しかし私、つい

ぽろっと言っちゃったんですよ。現在借入している某カタカナ銀行さんでもこのくらいに

落とせるって言ってたよ、って話。東京3棟目/5棟目の借入行さんに。



そしたら頑張ってくれちゃったんですよ。その既存借入行さんが金利を下げたとしても

メリットのある数字に。「本部がOKを出すかはわかりませんけど、支店としては

この数字で推します」と。うーん、悪いことをしてしまったけど、こちらサイドとしては

ありがたい数字になったので、もうこれで決めますと宣言しました。借入行決定!



さて、借換先が決まったので、次は借り換え額総額いくらになるかの計算となります。

個人→法人への売買となりますので、残債と抵当権設定の登記費用だけではなく、

所有権移転登記であったり不動産取得税だったりも計算に入れなくてはなりません。



税理士さんに確認したところ、幸いにして残債と簿価が今ちょうど同じくらいでした。

これなら、簿価で売却することが妥当という不動産業者さんの査定書があれば、

個人に対して税金がかかることもなく、するっと進められるでしょう。



次に諸経費の計算です。昔書いたブログ記事を読み返しながら計算してみます。



・不動産取得税

土地:固定資産税評価額×3%

建物:固定資産税評価額×4%



・仲介手数料

仲介業者さんを介さないので不要



・火災保険料

現在は質権設定されており、長期の保険をかけております。次に借り換えするところの

質権設定の有無によって、今の保険を法人に譲渡するか、解約して短期でかけなおすか

検討が必要ですが、まあ大きくお金がかかることはないでしょう。代理店さんに

どういう方法があるか確認したいと思います。



・土地/建物登記費用(登録免許税)

建物登記:固定資産税評価額×2%

土地登記:固定資産税評価額×1.5%

抵当権設定:融資額×0.4%



ここの部分は司法書士の先生にお願いする予定です。この間東京6棟目の登記を

お願いする予定だった先生に、金融機関さんの都合で頼めなかったから・・・

今回の登記はそちらの先生にお願いしようということに決めました。まだ詳細情報は

出せていないのですが、週末にでも情報を送りたいと思います。



・敷金継承

・固定資産税按分

・家賃日割り

これらは今回精算せず、決算時に役員貸付にしてしまえばいいかなと思っています。

でも税理士さんにあまりにも丸投げしすぎるのも申し訳ないので、精算書的なものは

こちらで作っておこうかな・・・



たぶんこんなとこで準備はできるかと思います。あとは個人と法人の売買契約書も

作っておかなくちゃですね。なんだかんだで、やることはそれなりにあります。

また仕事を増やしてしまった・・・(汗)

でも金利が下がるなら頑張りますよー!



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posted by ひろ* at 09:00 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする