2017年09月17日

富山1棟目、無事に購入できました。

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時間がかかりましたが、昨日富山1棟目を無事に決済してまいりました。

色々な意味で伝説になる物件の予感がしております。



まずスペックをご紹介しましょう。



・1K8部屋

・木造アパート

・平成4年築

・駐車場8台分あり

・表面利回り97%



正直、とんでもない利回りです。これだけで即購入を決断していいレベルです。

とはいえ、当然ながら難ありです。



・8部屋中1部屋のみ入居中

・外壁けっこうやられてる

・雨漏りで天井に穴が開いている部屋がある

・隣地の方がやや気難しく難あり

・見た目全然わからないけど、結果として再建築不可

・立地はそれほど良いわけではない



稼働率ですが、本当は3部屋埋まっていました。購入を決めた時点で2部屋稼働、

その後1部屋追加で入居が決まったという話がありました。しかし、追加の方は

会社を退職するということで9月末退去。もう一人の方も知らない間に8月末で

退去されてしまっていたようです。というわけで、1部屋だけになってしまいました。

他の人が入っている間なら「表面利回り100%超!」と言えたのですが・・・残念。

(もはや言ってみたいだけです)



外壁は正直ぼろくなってます。とりあえず部分的にサイディングの補修をしておかないと

水で躯体がやられてしまうだろうなあ、というレベル。室内も基本的には綺麗なのですが

1部屋だけ雨漏りで大きな穴が開いている部屋があり、修繕が必要な状態です。修繕には

それなりにお金はかかりそうです。

(まあそれでも600万あれば全部終わると思います・・・物件価格より高いけど)



隣地の方は期限次第でいい人にも困った人にも化けるタイプの方です。過去2回ほど

私が訪問した際には普通に幹事は悪くない方でしたが、仲介業者さんや売主さんの話を

伺う限り、機嫌が悪い時はかなり厄介だと。この人、今回の物件に関しては実は結構

キーマンになる方です(詳細は後述します)ので、うまく人間関係を作らないとです。



そして一番大きな問題が再建築不可であるということ。

実はこれ、契約の2日前にわかったことで、仲介業者さんが大慌てで電話してきた、

というエピソードがありました。見た感じ全くそう見えないんですけど、残念ながら

接道している通路は分筆されていて、自分の土地は2m以下だったのです。



このこと自体は契約の2日前に仲介業者さんから大変申し訳なさそうな感じで

伝えられました。私、正直なところこの物件は満室に仕立ててほどほどに修繕して

さくっと売ってしまおうと思っていたため、この再販性の低さにはちょっと引きました。



じゃそもそもこの物件どうやって建てたの?と聞いたところ、どうやら先ほど述べた

やや厄介な隣地の方の承諾を得て、彼の持っている土地もあわせて2m以上という形で

アパートを建築したのだそうです。



てことは、私もそれと同じことをすればいいわけね。それをできれば書面化して貰って

次の人にも引継することができれば、出口を取れる可能性はある、と。最悪ダメなら

超高利回り物件として回してしまえばいいですし。うん、わかった。問題はあるけど

買うわ。という流れでした。それに、あわよくば確定測量のタイミングで何かの間違いで

2m幅になるかもしれない、という期待もありましたし。



諸々癖のある物件でしたが、とにかく低価格で仕込めるなら負けることはない。

という判断で今回購入しました。



売主さんは高齢で、ここ数年で大病を患い、身体がやや不自由になっていました。

このままだと管理もできないまま次世代にこのアパートだけ残すことになる、という

危機感から、身体が動くうちに現金に換えておこう、ということで売却に至った模様。

身体が不自由ということで、契約も決済も売主様のご自宅で行いました。



正直、完全に値付けミスをしているのですが、それでも売主さんは「引き取っていただき

本当にありがとうございます」と喜んでくださいました。残された時間やそれにかける

手間など、同じ取引でも置かれた立場によって「え、それって損してない?」という

見方もできるし、「本当に良かった」という見方もできるのだな、と思いました。



売主様もその後見人的な立場の方からも感謝して貰うことができて、私自身も売って

いただいたことに感謝することが出来る、とても気持ちの良い取引でした。売主様は

品が良く、大病を患う中でも一生懸命に引き継ぐ私のことを配慮してくださり、近隣との

関係や今自分たちでやっていること、管理会社さんに任せていることなどを細かく教えて

くださいました。後見人の方も、竹を割ったようなさわやかな性格で、それでいて

言うべきことははっきり言う、というタイプで、こちらも変な駆け引きなしに本音で

会話することが出来ました。



まずはこの物件をしっかりと再生して、収益を生む形に変えていきたいと思います。

そして隣地の方とうまく関係を築き、いずれ再建築可能にできるようにしていきます。

それが売主様に対して、ひいては地域に対しての恩返しになると思いますから。



そして決済後、現地で管理会社さんや測量士さんとの打ち合わせがありましたが、

そこは長くなるので明日のブログにて。



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posted by ひろ* at 09:14 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする