2017年09月02日

一気に話が進み、金消まで完了。

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急転直下で一気に進み始めた都内再建築不可物件、貸付をしていただける金融機関さんで

昨日無事に金銭消費貸借契約を締結してまいりました。



購入物件は2棟一括で合計4戸のアパートとなりますが、その片方の建物登記に

所有している土地の地番と異なる土地に立地しているという錯誤が見つかったために

ノンバンクさんから「錯誤が直るまで融資実行できません」という通告を受けたのが

先月の中頃でした。登記の終わる見込みはその時点では立っていなかったので、

下手をすると9月の月末になるかもね、なんて話を仲介業者さんとはしていました。



その錯誤の登記しなおしについて、今週に入って「終わりました」という連絡があり

にわかにあわただしくなってきました。元々8月末には完了していたかった売主さんの

思惑と、買える状況なら早く所有権移転させたいと思う買主サイドの思惑、そして

仲介に入っている業者さんがそのまま管理も行うので、第二繁忙期のうちに先行して

募集をかけて埋めてしまいたい思惑。この辺がまじりあうことで、早めに決済して

しまおう、という動きが生まれました。



ノンバンクさんにしても、9月末の中間決算までにこの取引を成立させたいという

思惑はあると担当者さんが前に話していたので、その辺の動きについては早いに越した

ことはない、というスタンスでした。これもまたこちらの思惑と合致していましたので

この1週間で一気に話が進んでいくことになりました。



遅れていた2棟目の売買契約(今回は最初に1棟だけ売却という話がまとまったのですが

その後隣もまとめて購入と言う形に話が変化し、2棟一括になったという経緯があり

契約が遅れておりました)、司法書士さんへの見積、金消・決済日の決定、残金の計算、

火災保険のお見積、など一気に話は進んでいき、こちらもその準備に追われました。



また、それと並行して1棟目の中間金の振込も行う必要があり(8月末決済予定でしたが

2棟一括で話が進んでしまったため、友連れで決済ができない状態になってしまったので

売主さんにそれを呑んでいただくために中間金を後から設定した次第です)、こちらの

資金繰りも行っていたというところがあります。



そんな感じで、ヘロヘロになりながら迎えた昨日。金銭消費貸借契約を締結する日です。

同時に中間金の支払の日でもあったので、金消した後振込という感じで動くことに。



朝一番で区役所に住民票と印鑑証明書を取得しに行き、その足でノンバンクさんへ。

金消も何度も行っているので、うるさいことも言わずにサクサクと進めていきます。

署名押印箇所が多く大変ですが、人生でこれだけサインを求められる機会もそんなに

多くない、とサイン会気分でさらさらと書いていきます。



ただ、このノンバンクさんが「ここの濁点が明瞭でない」「ここの棒線が短い」など、

書いた文字に対していろいろダメ出しをしてくるんです。私、確かに字が汚いので

申し訳ないなとは思うのですが、金消で書いてある字にダメ出しされる経験はこれまで

なかったので、やや面くらいました。契約担当の女子が今時風な清楚な20代前半OLで

割とかわいい系な顔と声で「細かくて申し訳ないのですが・・・」とおずおずと言って

くる、というプレイでなければ、「ほんと細かいっすね」と言いたくなることでしょう。

やっぱ異性は偉大です(笑)



そんなこんなで、無事に金消契約も終了。契約担当の女子が上席に契約書の内容の

チェックをしてもらい、問題なしということでした。女子と一緒に、融資の営業の

担当者さん(この人と電話でやりとりしています)も出てきて、軽くご挨拶。

さて帰ろうと思ったら「今後の融資についてちょっとお話が・・・」と営業さんから

言われます。すると契約担当女子は「では私は先に戻っていますので」と。あらー。

どうせなら女子にお見送りしてほしかったのに!空気読んでよ営業さん!

(はいそこの読んでる人、呆れた顔しないの)



女子を先に帰した営業さんからは、今回の融資実行により、次からは本部決済の

枠に入ることになる、という説明を受けました。そして今までよりちょっと見方が

厳しくなるので、できればこの借入とこの借入はつぶしておいてほしい、と。

返済比率やその借入の使途をチェックされやすいので、見栄えが悪いものに関しては

やっつけておいていただいた方が審査に通りやすいと思います、と助言いただきました。



ごめんなさい、女子云々とかどうでもいいことを一瞬でも思った私が悪かったです。

営業さん、超いい人でした。まあ勿論自分の成績を伸ばすという観点もあるでしょうけど

こういう風にある程度腹を割って話してくれる担当者さんはとてもやりやすいです。



そんなこんなで金消完了後、次の動きは中間金の支払いです。さくっと振り込んで

来ようと思っていたのですが、これが思いのほか苦戦しました。



個人の手持ち資金だけだと足りないので、法人に貸し付けていたお金を個人に返済して

貰って、それを足して払おうと企てておりました。しかし、法人→個人にお金を動かす

ことは、けっこうややこしいんですよねえ。



まず、金額が数百万単位とそこそこなので、一日の振込金額の上限を余裕で超えてしまい

窓口でしか振込操作ができないこと。そのせいで、支店まで通帳をもっていかないと

振込が出来ない状態でした。そしてその通帳を自宅に忘れて出てきてしまったがために、

わざわざ一度自宅に戻って通帳を取って、改めてその金融機関さんの窓口に行く羽目に。



そして、金額が数百万単位とそこそこなので、代表社員である嫁ちゃんの意思確認を

しなくてはならないということ。また運が悪いことに、嫁ちゃんはその時昼寝していて

電話しても起きてきません。そういうこともあろうかと、法人の謄本も持っておりまして

私がそこの役員なので問題ないですよということも示したのですが、やはり嫁ちゃんの

同意がないことには振り込めない、と。



一度寝ちゃうと電話くらいじゃ起きないんだよなあ。最悪、もう一度家に戻って

起こして電話を取ってもらって、もう一度窓口に行くか?中間金は遅くとも午後2時迄に

着金させてくださいと仲介業者さんには言われてたよなあ。ギリギリ間に合うか?



そんなことを考えながら、あと一度だけと思って電話を鳴らしたところ・・・



「・・・ふぁい」



キタ━(゚∀゚)━!

奇跡の起床!なんとか意思確認もできて、振込手続が無事に終わりました。

なんかもう、どっと疲れたよ・・・・・・。



今回の物件は、2棟一括の4部屋で、利回りは10%ちょっと。30年3.9%で

引っ張っていることと、自己資金を多少入れていることで、返済比率はなんとか

5割を切ってくれました。入居付けは固い場所ですので、空室リスクは低いでしょう。

将来ありえるリスクとして、減価償却の期間と借入の期間が合致していないことによる

勘定合って銭足らずリスクがありますが、ここは他の物件の売却益などで何とかできると

見ております。



今回の物件は個人で持ち切りのつもりです。チャンスがあればわかりませんけど、

持ち切りのつもりだから期間を長く引っ張ったというところもあります。

客付がきつい物件から先に処分し、楽な物件は最後に処分。そういう流れを考えると

今回の物件は最後になると思います。フルリノベもしてもらって引渡になるので、

安心して保有できます。



再建築不可なので出口が取りにくいという事情は勿論ありますが、保有前提であれば

悪くない条件ですし、売却しようと思っても、立地がいいのでそれなりに売れると

思います。自己資金を溶かすのも仕方ないと割り切れるなら、残債の額で売れることは

ほぼ間違いないでしょう。そういう意味では流動性も取れると思っています。

バラバラで売れば、金額も小さくできますから、現金の方が購入しやすくなります。



まあいろいろ書きましたが、何が正しいかなんて自分でもよくわかりません。

こんな不動産が高い時代ですので、購入をあおる気もありません。むしろ仮想通貨でも

買ってた方が儲かるのかもしれません。ただ、購入するなら全力で考えて、自分なりに

納得した上で購入すべきかなと思います。不動産屋さんにあおられて購入するとか

そういうのはやめた方がいいかと。



決済は来週。そこまで全力で走ります!(その後も全力で埋めないとなんだけどね)



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posted by ひろ* at 07:05 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする