2017年09月25日
一日で三つの物件情報をいただく。
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すみません、7月末決算の法人の領収書整理がまだ終わっていない状況でして、
ブログの前にそっちをやらなくてはならないです。ですので、ブログは基本的に
超手短モードで・・・。
昨日は物件情報がいろいろと出てきた日でした。
ネットで見つけた割安な再建築不可物件に買付を入れようと思い、仲介業者さんと
いろいろ話していいところの落としどころまで握りました。これでいけるだろうと
思っていたら、その日の内見した人の一人が満額で買付を入れてしまったことで
残念ながらポシャりました。裏工作しようにも、売主さんの目の前で満額を入れて
しまったので、仲介業者さんもフォローしきれない状況でした。残念ですが、まあ
次にもっといい物件が出てくるはずと思っておきます。
次に、友人が急に「物件を売りたいけど誰か買う人いないか」と言ってきました。
利回りは20%なので悪くなかったのですが、私の求めているエリアとは異なる場所に
位置していたので、私は手を出せなかったです。ただ、友人に紹介はしてみました。
別に売主さんから何か貰えるわけでもないんですけど、協力できることは協力したいし
物件自体も利回りが高いのでまあ死ぬことはないだろうなあと思いましたから。
そして最後に、仲良くしている仲介業者さんから物件情報が送られてきました。
これ、以前そのお店の店頭に貼ってある物件情報でした。価格が高めだったのですが
再生素材としては面白いと思ったので、問い合わせをしておりました。指値前提でと
伝えていたのですが、売りに出したばかりなのでそれは厳しいと。だからとりあえず
下がるようなら教えてくださいとだけ伝えておきました。
その物件が今頃になってひょっこりメールが来ました。まだ私の希望額まで下がるという
雰囲気ではなかったのですが、ある程度までは下がるのかな?という感じがしています。
とりあえず、物件を近々見てきて、どのくらいの金額なら買うかを判断しようと考えて
おりますが、まあ今のご時世で無理に買う必要もないので、しっかりチェックして指値を
入れていこうと思います。
というわけで、手短に終了します。
今夜で何とか終わるはず・・・決算対応・・・。
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2017年09月24日
トラブル発生!富山1棟目で漏水事故が・・・。
現在11位です。本日はお買い物デー(でも夜は領収書と格闘)。
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先日購入した富山1棟目、早速トラブル発生でございます。まあそりゃ古いからねー。
何かしらあると思っていたから、そんなに気にしているわけじゃないけどねー。
端的に言えば、漏水です。唯一の入居者様のお部屋が2階にあるのですが、そちらから
階下の部屋に漏水事故が発生しました。前に書いた通り、1部屋だけ前管理会社さんが
原状回復していない部屋があり、そこの現状回復をやってもらうとかそういう話の最中に
漏水している状況が見つかった、という感じです。
漏水の被害として、壁紙やCFの張替が必要というところがあります。
不幸中の幸いだったのは、入居されている部屋には特に被害はなく、そのさらに前の
漏水の被害で大穴が空いているお部屋(当然原状回復はされていません)と、その隣の
売主さんにて原状回復がまだ終わっていないお部屋の2つだった、ということですね。
ご入居されているお部屋や、既に原状回復が終わって募集可能になっている綺麗な
お部屋でなくてよかったです。
前の管理会社さん的には、8月末の退去であったことから、前管理会社さん及び
売主さんにて原状回復をする予定だったことは間違いなく、その準備もしていたと。
ただ、壁は元々原状回復する予定だったけど、今回被害が出たCFは購入後に発生した
問題であり、そこまでは負担できない、という見解でした。
まあそりゃあそうですね。至極妥当な判断と思います。
富山1棟目はまだ管理会社さんともコミュニケーションを取り始めたばかりです。
募集とか退去立会とか大規模修繕とか必要な箇所のリフォームとか、いろいろなことが
一気に押し寄せる中、さらにこういったトラブル対応ですから、果たしてうまく裁いて
貰えるのか?やや不安は残ります。
ですので、ちょっと鬱陶しいと思われるかもしれませんが、電話でこまめに状況確認と
こちらとの意思疎通を図っていこう、と思っております。
管理会社さんの担当の方は、リーシング担当の方が2名と管理担当の方が1名です。
購入までにやり取りを続けていた方はリーシングのマネージャーさんでした。
本当は管理担当さんとやり取りするように切り替えた方がいいのだと思いますが、
管理担当さんの名刺がなぜか見当たらず(貰い忘れた?先方が切らしてた?不明です)
とりあえず今までやり取りしていた方とコミュニケーションを継続しております。
漏水に関しては、場所から考えて恐らく電気温水器まわりの何かが原因だろうという
予想を管理会社さんと共有しましたので、リフォーム部隊の皆様に確認に行っていただき
状況の把握と原因の確認、お見積をしていただくことになりました。
できれば早めに見積出てきてくれると嬉しいんですよね・・・台風の後ですから・・・
保険会社さんもきっとばたついていて、審査が甘くなるんじゃないかと・・・(にやり)
ただ、管理会社さんのリフォーム部隊、見積出てくるの遅いんですよねえ^^;;;
今回はサクサクと出して貰えるとありがたいんですけど。でもプレッシャーかけすぎると
かえってやりづらいと思われたり、鬱陶しいと思われたりする可能性もあります。
バランス感覚を持たないとなあ。難しい。
これから関係を作っていくぞというフェーズなので、いろいろと思考錯誤はあると
思いますが、ともあれ早いところ阿吽の呼吸になれるよう、トラブルも糧にしながら
一歩ずつ進めていきたいと思います。
以下、自分用メモ
管理会社さんの残タスク
・外壁等台風の影響による被害があるかの確認、あった場合の見積
・電気温水器(?)からの漏水に関しての状況確認、見積
・募集図面の作成、写真撮影
・優先して行うべきリフォーム内容のご提案
私の残タスク
・物件名検討、看板デザイン発注(写真の受領が必要)
・外壁塗装の色決め
・保険申請(見積があがり、原因が事故であった場合に実施)
前管理会社さんの残タスク
・8月末退去部屋の原状回復(床以外)
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2017年09月23日
隣地が売りに出たのでシミュレーションをしてみるも・・・。
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心情的に、自分の保有している不動産の隣地が売りに出たら、購入したくなりますよね?
でも頑張ってもプランがうまく入らないなら、無理はできません・・・。
先日のブログに書いた通り、購入したばかりの札幌7棟目の隣地が、気づかないうちに
売りに出ており、そして気が付かないうちに買い手がついておりましたorz
札幌7棟目は建蔽率も容積率も大きく余っている物件なので、隣地をうまく買えたら
もしかしたらより容積率を消化して大きなものが建つのではないか!?と期待を込めて
いたところがあります。とりあえず1年回して、雪がどこに積もるとかを把握してから
駐車場を動かしてもう1棟くらい建たないか・・・なんて妄想を繰り広げる予定でした。
しかし、そんな妄想をする間もなく、隣地の空き地がいつの間にか売りに出ているわ
さっさと購入者が決まっているわで、もうなんなんですかと。隣地に一言くらい
売りますよって声かけてくれてもいいのにー!
で、その後いろいろ当たっていくと、その某大手のどこの支店が扱っている案件かが
わかりました。そしてその案件の物件情報も入手。契約済で決済待ちみたいな状態に
なっているようで、買主は(明確には聞いてませんが)どこかの業者様のようです。
分筆すると言っているところからすれば、おそらく戸建用地として仕入れたのでしょう。
その気になれば売主様に突撃して「売ってくれ!」と直談判することもできる状況までは
持っていきましたが、じゃあ本当に突撃していいの?というところを改めて精査する
必要があるな、と考えた次第です。
細かいことはいろいろありますが、まずはざっくりと建蔽率・容積率から算出して
どのくらいの建物が建つか、そして今の建築の坪単価で建物を建てた場合にいかほど
費用がかかるかをざっくり想定してみました。そして結果としては、自分の持っている
土地の建蔽率や容積率を算入しない場合、7%にも満たない利回りになることが
わかりましたので、こりゃダメだなという感じに。
単身間取りを入れればまた違ったのかもしれませんが、立地的にファミリーをいれないと
たぶん入居付が苦しいと思うんです。だからファミリーにこだわった結果、利回りが
出てこない、と。
じゃあ自分の土地とくっつけたらどうなの?という点について考えてみようと思いますが
くっつけた場合もまた問題点があります。片方だけ売却とか考えた場合に、手離れが
悪くなってしまうということです。2棟一括でしか売れないというのはリスクです。
そうなると、既に持っている土地を分筆できるような感じで配置しなくてはなりませんが
これがまた今回出ている土地だと難しいのです。建物に隣接している土地なので、
うまく分筆とか合筆とかできないだろうな、と。
今回売りに出ている土地は角地ではなく1面接道の土地です。角地だったら駐車場と
隣接しているので、うまく活用できそうなのですが・・・。でも角地は角地で今回は
売りに出ていないし、そもそも土地が狭いので単品で活用しようとすると厳しいです。
いろいろなパターンをシミュレーションしてみましたが、どうもしっくりくるプランが
入りません。うん、これは見送った方がいいということでしょう。そもそも今、土地は
かなり高値になっているし。どっかで土地価格が下落した時にまだその土地があれば
その時改めて考えればいいかなー、という感じもあります。
隣の土地は多少高くても買っておけ、という話もあるので、今回前のめり気味に
考えてみましたが、やっぱり収益を生まないという結論になりましたので転身します。
またご縁のある土地が出てきますように。
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2017年09月22日
金利1.5%ダウンで東京2棟目のキャッシュフロー改善(予定)。
現在9位です。某旅団長の予言が当たったら、回らないお寿司ですね(笑)
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東京2棟目、借り換えすることに決めました。借り換えに応じてくれる金融機関さんも
決まりまして、あとは本部承認を取るばかりです。
以前のブログに書いた通り、珍しく耐用年数が残っている保有物件である東京2棟目に
既存借入行が目を付けました。是非借り換えさせてください、という話が出てきたので
既存取引行との今後の取引拡大はあまり見込めないことも踏まえ、借り換える方向で
話を進めてしまおうと考えました。
条件も出そろったので、あとはどこで借り換えを実行すると決断するか?という話に
終始するだけだと思ったのですが、ここで私の方にちょっと心変わりすることが。
何かというと、この物件を個人ではなく法人に移してしまおうか?という気持ちが
芽生えたのです。
東京法人に所有権を移転することで、売却した際の課税が分離課税ではなく総合課税に
変わりますので、節税をやりやすくなるということもあります。あとはまあ、法人の
保有物件が東京4棟目と富山1棟目だけなので、もうちょっと大きめなものを持たせても
問題はないかな、と思ったというところでしょうか。
表向きそんな感じですが、本当の狙いは別なところにあります。
今はブログでは書けないことなので、いつか書ける時期が来たら書きます。
全開のブログを書いた時点で、法人に所有権移転させたいということは一切話して
なかったのです。そこで、その後の追加条件としてさらに提示してみました。
提示したことに対しての反応は以下の通りです。
・東京1棟目借入行
できれば個人の方がいい
・東京3棟目/5棟目物件借入行
法人でもOK
団信はつかない
・東京2棟目修繕/4棟目修繕借入行
法人でもOK
団信はつかない
そんな状況につき、借り換え対象は2行に絞られました。
(しかも東京1棟目借入行は審査が遅くて、いつになっても提案の本格的なものが
出てこなかったから・・・というのもありました)
基本的にはあまり競争させて金利を叩きまくることはしたくない人なので、この時点で
特に何かをぶつけてさらに条件を落とすつもりはありませんでした。しかし私、つい
ぽろっと言っちゃったんですよ。現在借入している某カタカナ銀行さんでもこのくらいに
落とせるって言ってたよ、って話。東京3棟目/5棟目の借入行さんに。
そしたら頑張ってくれちゃったんですよ。その既存借入行さんが金利を下げたとしても
メリットのある数字に。「本部がOKを出すかはわかりませんけど、支店としては
この数字で推します」と。うーん、悪いことをしてしまったけど、こちらサイドとしては
ありがたい数字になったので、もうこれで決めますと宣言しました。借入行決定!
さて、借換先が決まったので、次は借り換え額総額いくらになるかの計算となります。
個人→法人への売買となりますので、残債と抵当権設定の登記費用だけではなく、
所有権移転登記であったり不動産取得税だったりも計算に入れなくてはなりません。
税理士さんに確認したところ、幸いにして残債と簿価が今ちょうど同じくらいでした。
これなら、簿価で売却することが妥当という不動産業者さんの査定書があれば、
個人に対して税金がかかることもなく、するっと進められるでしょう。
次に諸経費の計算です。昔書いたブログ記事を読み返しながら計算してみます。
・不動産取得税
土地:固定資産税評価額×3%
建物:固定資産税評価額×4%
・仲介手数料
仲介業者さんを介さないので不要
・火災保険料
現在は質権設定されており、長期の保険をかけております。次に借り換えするところの
質権設定の有無によって、今の保険を法人に譲渡するか、解約して短期でかけなおすか
検討が必要ですが、まあ大きくお金がかかることはないでしょう。代理店さんに
どういう方法があるか確認したいと思います。
・土地/建物登記費用(登録免許税)
建物登記:固定資産税評価額×2%
土地登記:固定資産税評価額×1.5%
抵当権設定:融資額×0.4%
ここの部分は司法書士の先生にお願いする予定です。この間東京6棟目の登記を
お願いする予定だった先生に、金融機関さんの都合で頼めなかったから・・・
今回の登記はそちらの先生にお願いしようということに決めました。まだ詳細情報は
出せていないのですが、週末にでも情報を送りたいと思います。
・敷金継承
・固定資産税按分
・家賃日割り
これらは今回精算せず、決算時に役員貸付にしてしまえばいいかなと思っています。
でも税理士さんにあまりにも丸投げしすぎるのも申し訳ないので、精算書的なものは
こちらで作っておこうかな・・・
たぶんこんなとこで準備はできるかと思います。あとは個人と法人の売買契約書も
作っておかなくちゃですね。なんだかんだで、やることはそれなりにあります。
また仕事を増やしてしまった・・・(汗)
でも金利が下がるなら頑張りますよー!
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2017年09月21日
速攻で申込入りました!立地と仕様の強さを感じる東京6棟目。
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あくまで申込ベースなのでまだ何とも言えませんが、早くも先日購入したばかりの
東京6棟目に申込が入りました!募集開始から半月も経ってないのにもう申込とは!
東京6棟目は山手線の某ターミナル駅から歩いていける範囲にある再建築不可物件です。
管理会社さんはいつもお任せしているところと同じ(仲介も同じ会社さんです)。
そして昨日、晩ご飯を食べていたら管理会社さんのスタッフの方から電話がありまして
1部屋申込をいただくことができた、という嬉しい連絡となりました。
この前にも、実はすでに「2部屋一括で借りたい」という方がいたらしいのです。
ただ、その方は家賃の指値が激しすぎたので、管理会社さん判断でお断りしたとのこと。
また、その前にも申込があったらしいのですが、内容があまりにも悪いのでこれまた
管理会社さん判断でNGにしてしまった、ということでした。素晴らしい引合の数。
今回申し込んでくださった借主さんは、社宅の借上運営代行業者さんだそうです。
想定していた「ビジネスマン」というターゲットを見事に満たしています。
ターゲット選定の戦略もドンピシャでした。
東京6棟目は2棟現場で合計4室あります。今回は、そのうち2部屋を先行募集と
させていただきました。残り2部屋は前オーナーが9月末まで民泊運営をしていると
いうことであり、それが完了次第通常賃貸に切り替えて募集をかけていく想定です。
このペースだと、残り2部屋を募集する前に、先行募集している2部屋が埋まりそうだ。
立地と仕様がきちんと選ばれる内容になっている物件の強さを思い知りました。
今回の物件、購入から2週間経たないうちに速攻で決まりましたと連呼していますが
他の物件でも、リノベ完了後という尺度で比較すれば、東京6棟目と同じくらいの
スピードで申込をいただいたところもあります。東京3棟目なんかがまさにそうです。
ここも部屋的には30平米以上の1LDK表記できるお部屋だったので、他に同様の
間取りの物件がなかったようでした。こちらも1ヶ月以内に2部屋お申込をいただく
ことができており、試しに家賃を上げて募集してみても、それなりに反響があります。
逆に、東京4棟目や東京5棟目は、あまり部屋の仕様がうまくない部分もありました。
ゆえに、東京3棟目や東京6棟目と比較すると、多少苦戦したというきらいもあります。
それでも最終的にはきっちり埋まっているので、時間をかければ問題ないというか、
家賃がそれなりに適切であった(東京3棟目および東京6棟目は安すぎたという見方も)
ということになるのだと思います。
お部屋の仕様が良いと、募集する方も楽、という側面もあるのでしょうね。
あと、やっぱり東京ははまると埋まるのが早いです。札幌や仙台などの地方都市では
最近空室期間が長引く傾向にあります。札幌6棟目なんて、りのべ完了も遅かったのに
更に募集開始から4ヶ月も経過しちゃっています。仙台1棟目も結局4ヶ月以上空室が
続いてしまいました。
東京でも、東京1棟目(3点ユニット)や東京5棟目(家賃欲張りすぎた)などで
4ヶ月近い空室期間を経験したことはありますが、札幌や仙台でそういう物件が
出てくる頻度は割と高いなあと思っています。この辺もやっぱり東京の強さを感じます。
いろいろ書きましたが、まあ要は決まって嬉しいなという話と、今後も決まりやすい
物件を購入するようにしよう、という話だということに尽きるのだろうと思います。
埋まりやすい物件は売りやすい物件である可能性が高いということで、悪いことでは
ないだろうと考えます。今後仕込んでいくやつも、そういう買って良し、貸して良し、
売って良しみたいな物件にできればいいなと思っています。
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