2017年09月30日

プロパンガス無償貸与成功!皆様のご助言のおかげです。

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富山1棟目、電気温水器からプロパンガスへの変更、およびその供給先が決まりました。

しかも大きくコストダウン成功です。



以前、プロパンに変更することを検討して見積を取ったら、1回目より2回目の方が

安かったけど、結局お金はかかる
という感じの見積が出てきました。こんなもんかなと

思っていたところ、プロパン星人さんからプロ目線での叱咤激励とご助言がありまして

それじゃあということで更に突き詰めてみることにしました。あんまり競わせすぎるのは

得意じゃないんですけどねー。



プロパン星人さん曰く、とりあえず相見積を取って競わせろ、とのことでした。

友人に紹介して貰う・・・確かにそれが一番確実なんですが、それって場合によっては

当て馬にしてしまうことになるんだと思うんです。そうならないようにしたいのですが

たぶん管理会社さんのところを断ると、どんな条件だったとか設備はいくらだったとか

あれこれ聞かれて、そのまま相手のプロパン会社さんに伝わるのは明白。そうなると、

管理会社さんの顔を立てる(ついでに紹介料も確保させる・・・?)ためには、友人の

紹介してくれる業者さんを当て馬にせざるを得ない、ということに・・・。



この点がすごく気が進まず、半月くらい動けずにおりました。でも、コストダウンを

かけることで、その分入居付を促進できる設備を導入することができます。モニター付き

ドアホンとか、ウォシュレットとか。そう考えると、やっぱりやらないとだよね・・・。



ということで、富山の投資家仲間の皆様の中で、一番面倒見がよさそうな某車好きの方に

相談してみました。懸念している当て馬になってしまうかもしれないことも含め、最初に

全て話して、もしかしたら紹介していただいた方の顔をつぶすかもしれないということも

含めて、それでも良いなら紹介をお願いしたい、と。我ながら図々しいと思いましたが

動かないと話が始まらないので・・・。



人格者の某氏は私の図々しいお願いを快くOKしてくださいました。深く感謝です。

相見積であり、必ず取れるわけではないということも含め、事前に話を通しておいて

くださるとのことでした。できるだけ紹介してくださった業者さんを使うようにしたいと

思います、と心で念じながら、コンタクトを取りました。



ガス会社さん、早速現地に行って見積をしてくださいました。そしてその出てきた条件は

ガス設備無償貸与!キター!富山でもいけるじゃない!

もう一個のガス会社さんはお金を取るという条件だったので、とてもありがたいと

お話したところ、紹介してくれた方と違う条件をひろ*さんにだけ出すわけには

いかないですから、とのことでした。ほんとありがたいです。



・・・あとは管理会社さんが食い下がってこないことを祈りたい。

祈りながら管理会社さんに電話しました。一応、事前に相見積を取るということは

宣言してあります。



管理会社さんに相見積を取った方に決めたいと話したら、案の定条件はどうだったのかと

聞かれてしまいました。ここで突っぱねて答えないということも考えられたのですが、

今後の管理会社さんとの関係を考えると、それもあまり上策ではないと思うのです。

仕方がないので条件やガス会社さんとか話しました(ちなみに管理会社さんの担当の方は

その相見積を取ったガス会社の担当者の方をご存知でした・・・狭いね、富山)。

管理会社さんは、ちょっとガス会社さんと相談させてほしい、と。



後日、管理会社さんからご報告があり、管理会社さん紹介のガス会社さんも同じ条件で

対応します、と。やっぱりそうなったかー(><)

嫌いなんですよ、この展開。相手の方に申し訳なくて。金融機関さん同士の金利競争も

あまりさせたくないんです。だってそれ、三方よしな関係じゃなく、私が一方的に

利益をむさぼってる構図としか思えないんですもん。



でも今回はこういう話になることも予想していました。この展開になった場合、

管理会社さんの進めてくる業者さんを使うしかないなと思っていました。

ご紹介いただいた友人に対しての義理が果たせないのは心苦しいのですが、

次回富山に物件を買ってガス会社さんを選定する際には必ずそちらの業者さんを

使います、とお話してご容赦いただきました。



というわけで、最終的に管理会社さん紹介のガス会社さんで無償貸与で進める、

ということになりました。それ以外の追加の対与党は無し。でも十分です。

無償でやれるなら最初からそうしてよ、ということは心の声として留めておきます^^;



ご紹介いただいた投資家仲間のYさん、アドバイスいただいたプロパン星人さん、

どうもありがとうございました!



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posted by ひろ* at 08:46 | Comment(1) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月29日

法人契約で申込あり!満室に王手の札幌7棟目。

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札幌7棟目、お申込をいただくことが出来ました!残りはあと1部屋です。



6月に決済した時点で稼働率は17部屋中14部屋。3部屋の空室がありました。

正直なところ「なんでこのスペックでこれだけ広告料出して決まらないんだろう?」と

不思議になるくらいだったので、そう時間はかからず決まるはずと高をくくってましたが

購入後に清掃業者さん(※)が周辺の競合を調査してくださったところ、若干ながら

近隣より家賃相場が高めであることがわかりました。なるほど、エリアのイメージとして

決して裕福な属性が多い場所ではないので、若干の家賃の高さが大きな問題になっていた、

ということかもしれません。

(※不動産仲介経験のある方なのでその目線でいろいろ助言をしてくれます)



家賃を少し下げて相場並みにする?ということも考えましたが、あえてこのままの家賃で

募集を継続することにしました。

ファミリー間取りなので入居してしまえば長いはずだから、多少空室が長引いたとしても

家賃で取り返すことはできるだろう、という判断であったり、10年後を目処に売却を

かける時に、家賃は高く保っておいた方が高く売れるという観点、近隣で一番背の高い

建物でエレベーターもついているという仕様面での優位性、駐車場が敷地内に2台取れて

全部屋角部屋という点で他物件との差別化ができている、などが主な理由です。



実際、この物件は転勤の方の法人契約も多く(と言うと前述の「長く入ってくれる」と

矛盾するところはありますけど)、地域の中では属性がいい人がお住まいになって

くださる物件だろうと読んでおりました。だから、変に地域相場に迎合しなくても

埋まるはずだ、と。



前オーナーが埋められなかったのは、管理会社さんが明らかにいけてないところだった、

という要素があるはずなので(仲介業者さん何人かに裏を取りました)、管理会社さんを

切り替えることで稼働率が向上するはずだ、と踏んでいました。



購入後、その読みは当たったような気がします。超高速ではないものの、じわっと申込が

入るようになりました。まず最初に埋まったのが1階の家賃が安い部屋。ここはやや

訳アリの母子家庭の生活保護の方がご入居されました。そして先日、2件目のお申込を

いただきました。法人契約です。これで残り1部屋。



今回お申込いただいたのは、法人さんが従業員の方の社宅として借りるという内容です。

道内からの転勤組で、近隣のお店にお勤めになるということでした。社宅代行会社さんが

内覧無しで申込を入れてきたということです。な、内覧なしですか・・・(汗)



しかも嬉しいのが、駐車場2台も契約についてきたということ。わーい。駐車場は

空室が残り2部屋なのに対して6台空いておりました。外貸ししないと埋まらない

レベルです。入居されている人に使ってもらった方がいいよなあと思っていたのですが

いい感じにその願いが通じたようです^^



法人の社宅ということで、特に大きな問題もなく二つ返事でオーケーしました。

購入して3ヶ月半で2部屋、それも購入した時期は見事な閑散期であったことを

考慮すれば、まあそれなりに善戦している方じゃないか?と思っています。



私の保有している札幌物件の中では、平均家賃が一番高い札幌7棟目。当然ながら、

ここが埋まると収益は一気に改善します。札幌3棟目が2部屋埋まったくらいの効果。

残り1部屋もいい感じに埋まってくれますように。



さて、これによって現在の各物件の稼働率は以下のような感じになりました

入居申込をいただいたものは入居中、退去予告を貰っているものは空室とみなします。



札幌3棟目 14/16

札幌5棟目 15/16

札幌6棟目 4/4

札幌7棟目 16/17

東京1棟目 3/3

東京2棟目 5/5

東京3棟目 1/2

東京4棟目 4/4

東京5棟目 1/1

東京6棟目 1/4

仙台1棟目 7/7

富山1棟目 1/8



合計 72/87 82.8%



9月は富山1棟目と東京6棟目を購入しました。両方ほぼ全空ですので、これだけで

空室が11部屋増えたことになります。そりゃー稼働率も悪くなるよねえ。うん。

富山1棟目はちょっと田舎なので時間もかかりそうだし、まずは札幌と東京の空室を

片付けて、そこからゆっくりと山を料理する感じかな?と思っています。



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posted by ひろ* at 06:43 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月28日

既存取引先金融機関さんともコミュニケーションを取ろう。

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仙台の既存取引先金融機関さんと会話をしてきましたので、そのメモ書きなど。



現在、仙台法人は仙台市内に支店がある金融機関さん2行とお取引をしています。

うち1行はメインバンクと思っている金融機関さんです。



しかしそのメインバンクさん、先日お電話したら何の連絡もなしに担当者さんが

異動されてしまっておりました(><)

ただでさえ融資姿勢が微妙な感じになっているし、新任の担当さんには何も情報が

引き継がれていないし(まあこれはいつものことですが)、札幌の融資どうなのって

相談してみても「札幌はちょっと難しいですね」とつれない回答だし。



人が変わって姿勢が変わり、なんか残念な感じになってきちゃったのかな?

まあうちの法人もそこまで褒められたもんじゃないとは思っていますので、今までが

過分な対応をしてもらっていたのかもしれない、とかいろいろ思ったりしました。



新任の方と一度ちゃんと話をしなくちゃいけないなあ。

そう思って、今回メインバンクさんともアポイントを取らせていただきました。



先方から出てきたのは、電話でちょっと塩対応気味だった担当さんと、新任の副長さん。

初めての金融機関さんに出向くのと同じように、仙台法人の紹介資料を持参しました。

どんな法人か、なぜ最近札幌に傾倒しているのか、前の担当さんとのやりとりの内容。

その辺をお話して、さらに今回こんな物件を本当はお願いしたかったんだ、という感じで

他行さんに持っていった物件情報を出しました。



担当の方は途中で別のアポが入っていたようで離席されてしまいましたが、副長さんは

物件情報をいろいろと見始めて、念のためコピー貰っていいですか、と。

上に話を通してみたいとのことでした。お、副長さん、なんかいい感じじゃない?



ついでに、軽く「札幌7棟目を買ったからお金がない、他の物件を買うためには

仙台1棟目を売却して頭金にしないといけないかも」ということを話しておきました。

苦笑いしていましたが、頭金だったら筋が通る話だからか、困るとかそういうことは

言われませんでしたが・・・。



まあでも実際のところ、ちょっと遅きに失した感はあるものの、仙台1棟目も今売れば

けっこうな利益は出ます。義母も「儲かるなら売ろうよ」と言っているので、売却は

検討した方がいいだろうという気はしています。ただ、これ売ると仙台に物件が

なくなってしまうので、そこはちょっと悩ましいですが・・・。



ともあれ、メインバンクさんとの関係がどうなるかちょっと心配でしたが、今回の

打ち合わせでまだ望みはあるなと思いました。今後、副長中心にコンタクト取って

いくことにします。



それから札幌7棟目をご融資いただいた金融機関さんにも顔を出してきました。

こちらは担当が二人体制で、二人ともなかなかの爽やかなイケメン(義母認定)。

しかも仕事もきちっとやってくれるということで、義母はすっかりお気に入りです。

押しに負けてお付き合いの投資信託を買っちゃうくらいに(笑)



売買契約の後初めてお邪魔したのですが、ちょうど私たちが取り組んでいた札幌7棟目が

最後のタイミングだったみたいです。その後持ち込まれた億単位の案件、ことごとく

上席が否決しているのだとか。金融庁さんの指導も勿論理由の一つにはあるようですが、

行内で不動産融資の比率がだいぶ増えたから、融資先の業種のバランスをとるために

しばらく不動産は控えめにする、ということらしいです。なるほどねえ。



この担当さん、とても親切な方で、他行さんの融資姿勢なんかも教えてくれました。

あそこは元々渋いけど最近出していた、でも金融庁の指導でまた出さなくなった、

みたいな話をいろいろと。すごく参考になりました。



また、私が今回持ってきている物件(こちらの金融機関さんではペースが早いので

対応できないと事前に言われていました)にも目を通してくださいました。

たぶん、ここをこういう話でもっていけると話が通りやすいですよ、みたいな

感じでいろいろと助言してくださり、これまた助かりました。



「不動産購入のペースには気を付けた方がいいですよ」とも。その時期その時期で

相対的にいいものを買うということは理解できるけど、相場的には今がピークで

今後ピークアウトするんじゃないかと思われるので、そういう局面では購入はほどほどに

しておいた方がいいです、バブルで飛んだりして大変だった人も見ていますから、

ということも仰っておりました。下落局面のタイミングで不動産を保有していたことが

ないので(リーマンの時はまだ不動産を買ってませんでした)、そういう助言を

してくれるのも助かります。



メインで担当してくださっている銀行員さん、いろいろ親切だし、不動産の評価も早いし

不動産案件好きなのかなと思ってましたが、ご実家が不動賃貸業を祖父の代から営んで

いらっしゃるということでした。バブル崩壊の時に貸しはがしでひどい目に遭った

実家の状況も見ているから、気になって助言してくださったようです。

(バブルの時みたいに酷いことにはならないと思いますが、とも言ってましたけど)



こういう良い銀行員さんがもっと増えればいいんですけどねー。



銀行の担当の方とは、話せば話しただけ距離が近づくような気がします。それによって

次の融資が狙えるようになったり、面白い話が聞けたりというメリットがあります。

話題なんて「最近の入居率こんな感じです」とかで充分です。

既存取引先の金融機関さんとも積極的に会話されることをお勧めします。



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posted by ひろ* at 06:41 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月27日

金融機関さん開拓in仙台。

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現在12位です。やっと決算の目処が立ちました。ほっと一息。

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金融機関さんの新規開拓のために、ちょいと仙台に日帰りで行ってきました。

既存取引先金融機関さんにも最近あまり顔を出せてなかったので、そちらへの

ご挨拶も含めて。



当社は仙台に本社のある法人なので、仙台市内に支店があることが条件です。

それでいて、購入したい物件は東北および北海道(≒札幌)となりますので、

札幌市に支店があることも条件となります。その中で、まだ取引を開始していない

金融機関さんを今回は訪問してきた次第です。



まず最初に、某都銀さんをご訪問。私個人で行くと、ほぼ確実に融資をして貰えない

金融機関さんです。なぜなら個人保有の物件はほとんどが耐用年数を超過しているから。

都銀さんの見方としては、耐用年数の範囲に入っている物件でないと収益性を見ることが

できない、というのが一般的であるためです。ところが仙台法人となりますと話が別で

保有物件(仙台1棟目、札幌5棟目、札幌7棟目、太陽光発電)で耐用年数を超過して

いるのは札幌5棟目だけなんです。だからもしかしたらチャンスがあるかも、と思って。



仙台法人は綺麗に育て、東京法人および個人は変なものばかり買う。

なんかこのスタイルで落ち着いてきている気がします(笑)



某都銀さんの担当の方は、割と好意的な対応であったように感じます。

前向きに検討をしてくれそうだな、と感じました。

また、義母と私を見て「義理の親子なのに仲が良いのはすごいですね」と驚いて

おりました。その辺もいい雰囲気で話が進んだ要因の一つかもしれません。



今回、攻略できるかどうか当て馬になる物件を持ち込んでいます(勿論購入できたら

決して悪くないと思える物件を選びました)。金融機関さんはやはり何かしらの

物件情報を持ち込まないと、真剣に検討はしづらいだろうと思いますので。



物件その1

積算評価がモリっと出て、築年数も14年とそこまで古くない。収益性も悪くない。

でもちょっと都心から外れる。金額は2億オーバー。札幌。



物件その2

積算評価は売価と同じくらいで、築年数は10年と割と新しめ。収益性は微妙。

立地は間違いない。金額は1億をちょい切るくらい。札幌。



某都銀さんは、決算書の内容から社長個人の資産背景、物件運営に関してのヒアリング等

積極的な姿勢を見せてくださいました。どちらかというと物件その1に目が向いていた

ような印象を持ちました。土地勘がある人が見れば、あそこ田舎なんだけどなあという

感覚を持つとは思うのですが、仙台の支店さんだとそこまで地理に精通していないので。



もし都銀さんから「法人として取引OK」と言われれば、既存物件の金利交渉なども含め

メリットがあるだろうと考えます。札幌でずっと温めている駅徒歩1分の新築のお話も

こちらの某都銀さんにお持ち込みしやすくなりますし。



法人としては審査OK、物件を変えてまた来てね!という回答が私の中ではベストですが

果たしてどうなることやら。楽しみに待ちたいと思います。



某都銀さん以外にも、もう1行訪問してみました。こちらの金融機関さんも札幌は

エリアとしており、借入している人からご紹介をいただき、アポを取った次第です。



元々「ここは渋い」という情報は聞いておりましたが、残念ながら終始及び腰でした。

そこまで積極的でないし、仙台の支店で札幌の物件を管理するのは大変と言う認識を

持たれているため「できれば近いところで・・・」という感覚でした。後、初回にしては

金額が大きいというのも気にしていた感じがします。



とりあえず、こちらはダメであることを前提に、どこを改善したらよくなるのか、

といったところを教えてくださいね、という話をしてきました^^;

時間をかけてゆっくりと関係をはぐくんでいこうと思います。



新規開拓行だけでなく、既存取引先の金融機関さんにも顔を出していろいろ会話して

きましたが、その話は明日のブログにでも。



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posted by ひろ* at 06:39 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年09月26日

生みの苦しみ?ようやく札幌6棟目に満室の目処が立つ。

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現在12位です。何とか領収書の整理が終わりました・・・疲れた。

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昨日もてんてこ舞いでした。その中でも、喜ばしい話に関して書きたいと思います。



昨日、昼休み、仕事の途中でコンビニに行く間、仕事の後で以下のような電話への

対応をしていました。



・ガスの切り替えの件で有人の投資家さんにご紹介いただいたプロパンガス会社および

 富山1棟目の管理会社さんと電話

・富山1棟目の修繕見積の出る時期の確認のために富山1棟目の管理会社さんと電話

・ようやく入居申込をいただくことができた札幌6棟目の管理会社さんと電話

・前に名刺交換したことがある業者さん(それも2社)からの電話

・本日の銀行さん訪問の件で各訪問校さんへのアポ取り

・先日契約した戸建の融資の件でやりとりしている金融機関さんと信さ状況に関して

・本日の銀行訪問のために義母と準備するものの確認



その中で、一番収益に直結しそうな話として、札幌6棟目の申込という明るい話題が

ありましたので、そこについて本日は書きます。



土曜日になじみの仲介業者さんからお電話がありました。久しぶりの電話だったのですが

内容は札幌6棟目にご夫婦お客様を紹介したい、と。当然ながら私は聞きましたよ。

「今回はどんな難ありの方ですか?」と(笑)



今回は高齢のご夫婦でした。70代です。うーん、孤独死とかちょっとだけ気になるけど

ご夫婦でお住まいになられるのであれば、変死になるまで放置はされないことでしょう。

多少のリスクヘッジができるなら、なかなか家を借りられないお客様を受け入れることも

(偽善かもしれませんが)社会貢献ではないかと私自身は思っています。



引越の理由は娘との別居でした。今までは娘と3人で暮らしていたということですが、

娘さんが彼氏と同棲するということから、両親が近所に別居する形で動くことになった、

ということです。引越の理由としてはまあ妥当と言えば妥当ですね。ただ、私が娘の

立場だったら、親じゃなくて自分たちが引っ越そうという発想になると思いますが。



募集していた家賃よりも3000円ダウンの家賃交渉がありましたが、ここは想定内。

ちょうどその家賃になると、生活保護の母子家庭の家賃帯になりますから。

あとは10月後半入居予定なので、10月中フリーレントをお願いしたいと。

まあそれもOKとしました。いつも紹介してくれる方なので、サービスです。



ただ、札幌6棟目はここ1年以内に管理委託した管理会社さんです。私のゆるゆる審査を

本当に受け入れてくれるのだろうか、と。そこがわからないんですよねえ。でもまあ、

割と属性悪い人も受け入れているという話は前にしていたし、管理物件も築古木造が

多いので、たぶんオッケーしてくれるんじゃないかな、と。

まずはメールで日曜日に内見があるということだけ伝えました。



そして日曜日。仲介業者さんから連絡がありました。申込いただきました、と。

さすがですねー!素晴らしい。あとは私が管理会社さんにどのように話を通すか、です。

早速電話して、こういう条件でこういう感じの方なんですけど、審査的にはどうです?

という感じで。



管理会社さん、なかなか柔軟でした。娘さんがちゃんと対応してくれるなら問題ない、と

回答してくださったのです。この条件で受けてくれるとは、割と私のやり方に合っている

管理会社さんなのかもしれません(笑)



一応、娘さんの対応次第という条件はついていますが、よほどのことがない限りは

大丈夫かな?と勝手に思っています。逆に娘さんの対応がいまいちだったら、確かに

この人は入居してもらうわけにはいかないよね、とも思いますから。



そんな感じで、購入から8ヶ月、リノベから4ヶ月。ようやく満室の目処が立ちました。

ちょっと難産だったけど、これでようやく落ち着いた感じです。



これで残りの空室は・・・あうー、9月に買った物件が空室ばかりだったから、

どんどん増えていってます。札幌だけで言えば、札幌3棟目2室と札幌7棟目2室、

それに札幌5棟目1室です。ちょっと空室率高すぎるなあ。頑張らないと。



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posted by ひろ* at 07:34 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする