現在９位です。お盆休みなのですが、東京法人の決算対応しないと。
応援クリックよろしくお願いします→
せっかく札幌に行ったので、どうせならということで売り物件も見てきました。
札幌ではまだ買ったことのないボロ戸建です。
某ポータルサイトの新着情報を取っているんですが、珍しく札幌の戸建でアンテナに
引っかかるものが出てきました。だいたいいつも、安い戸建って街の外れの地域にしか
出てこないので、私の手には負えないと判断してスルーすることが多いんですけど、
今回のは住所的にギリギリオッケーな場所です。ＪＲとはいえ駅徒歩圏。しかも先日
購入した札幌７棟目から車で１０分くらいの場所です。都会ではないけど田舎でもない
ちょうど需要があってもおかしくないエリアです。
概要を見る限り、一般の戸建が欲しい方のニーズには合わないだろうなあと思いました。
・駐車場がない（厳密にいえばあるけど、超小さい車じゃないと入れられない）
・旗竿敷地
・建物がどんなに頑張っても２５坪くらいにしかならない
うん、これだとよほど安くない限りは無理だと思います。
となると、おそらく購入に走るのは投資家層でしょう。
そんなに強くほしいわけじゃなかったんだけど、せっかく札幌に行くタイミングで情報が
出てきたので、何かのご縁だと思って見に行くことにしました。
札幌３棟目＆７棟目の管理会社さんにお願いして、札幌７棟目の打ち合わせの後、
札幌３棟目に移動する前にそちらの戸建に立ち寄ってもらいました。仲介業者さん曰く
内部は１６日以降にならないとみられないということでしたので、とりあえず外観のみ。
まず、旗竿部分がスーパー草ボーボー。手入れされていない感じが伝わってきます。
売却理由が相続したけど使わないからということだったので、さもありなんという感じ。
旗竿部分が狭く、ギリギリで再建築不可にならない２ｍ程度のものでした。
頑張れば軽自動車を旗竿部分に入れることはできると思いますが、普通の感覚だと
ここに入れるのはちょっと怖いなと思う幅です。
建物の状態は当然良くないです。どうも持主の方がラーメン屋をどこかでやっていたと
思われる残置物がちらほら。業務用のダクトとか、ラーメンのメニュー看板とか。
そして玄関先には自分の会社の名刺が貼ってあり、そこにもラーメン屋２店舗分の
住所と店名が書いてありました。そしてその社長の名前は、謄本上の持主と同じ。
玄関先には督促状が放置されており、おそらく事業はあまりうまくいってなかったものと
考えられます。食べログなど見てみたところ、お店は既に閉店。いつ閉店かは不明ですが
飲食店ってやっぱり難しいんだろうなと思いました。
売却理由が相続ということでしたので、おそらく名刺の主はお父様orご主人だろうと
予想されます。所有者が亡くなり、相続登記をする前に売却の話をしているものと
想像しています。事業系の借金もあると思われるので、相続放棄か今回の物件を売って
完済して残りを貰うのか。細かいところはわかりませんが、たぶんそんな感じでしょう。
そうなると、指値がどこまで通るかは債務がどの程度あるかに依存すると思います。
少なくとも物件には抵当権はついていませんでしたが、無担保の債務はあるでしょう。
外構にプロパンが置いてなかったから、たぶん都市ガスだと思われます。
プロパンだったら切り替えとかいろいろ考えられるんだけどなあ。
外から眺めた感じ、間取りは２ＬＤＫか３ＤＫ。専有面積や駐車場設置不可の状況から
考えると、生活保護の母子家庭がターゲットになると思います。なんかそんなセリフを
札幌６棟目や札幌７棟目の１階でも言ってる気がする・・・（笑）
あとはペットの多頭飼いの方なんかもターゲットにしていいかなと思います。
出ていく時ひどい状態になる可能性が少なからずあるので怖いですが。
仮に購入して再生して売却するにしても、それほど大きな利益は見込めません。
なぜなら一般の方が実需で購入したがる案件ではないから。そうなると投資家さんを
相手にすることになり、利回りでの販売になるからです。
仮に生活保護の母子家庭（子供１人）が入ったとすると、家賃は４３０００円が上限。
利回り１２％で売るとしたら、売却価格は４３０万くらいになります。
まあこのくらいなら売れるだろうから、買った時点でこれより総事業費が安ければ
少なくとも損はしないということになります。
外壁は捨てて、内装リフォームで１５０万。
都市ガス→プロパンへの切り替えでお風呂とキッチン、トイレは負担して貰う。
諸経費諸々考えて、１００万以上の利益を取れるようにする指値は・・・
だいたい物件価格の半額くらいでした。
というわけで、売り出していきなりこの価格で指したら怒られるかなと思いつつ
仲介業者さんにその値段を告げました。後日、内見希望者がいるということでしたので
その方の回答を待って、どの話を売主さんにぶつけるか決定するとのことです。
きつめの指値なので通らないだろうと思いますが、まあもし通るようなら頑張ります。
全く期待はしていませんが、ご縁があれば話が来るでしょう。
ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには
お帰りの前にこちらをクリックですよ！→
最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。
↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓
お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。
