2017年08月03日

売却価格の最大化は正しいこと?売却に至るまでの期間を要素として加えてみる。

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先に得られるお金の方が良いお金、という考え方もあるのだと思います。

勿論、その先に得たお金で何ができるのか、という点にも依存しますが。



考えるきっかけになったのは、先日のフィリピンのコンドミニアムの売却依頼。

いくらを販売価格にして、いくらで利益確定する?



以前、売却査定を依頼した業者さんから、現時点での販売活動の状況報告がありました。

その話によると、今回早速市場に出してみたけど、反響は今一つだということです。

そこで、早期売却をかけたいなら価格を下げてはどうか、という提案がありました。

これまで何社か売却の依頼をしましたが、こうして途中経過の報告と提案が来るなんて

初めての経験です。すごい!(そこで喜ばなきゃいけない自分が悲しいけど)



日本の不動産だったら「媒介契約ほしかっただけじゃねーかコラ!」となるところですが

フィリピンのコンドミニアムとなるとちょっと話は別です。なんせインハウスローンの

金利が猛烈に高いので、持っているだけで逆ザヤです。そこも踏まえて考えるならば、

少し利益が減っても早めに売却して利益確定に持ち込むのも良いのではないかと。



私の苦手なことの中に「損切り」があります。できる投資家さんは目の前の1つの

案件だけでなく、自分が手掛けるトータルの数字で判断しますから、その案件を

損切りしても、他で取り返せばいいという考え方になります。あるいは、利益の額が

減ったとしても早めに利益確定させ、次の有望な投資にお金を入れるということを

考えることになります。しかし、私はどうもそれが頭でわかっていても、目の前の

案件の利益を(その利益を得られる期限を考えずに)最大化してしまう傾向があります。



今回提案してくださった業者さんとしては、たとえ多少減ったとしても利益を確定する

ことはいいことだ、その分別な案件に現金を回せるじゃないですか、ということで

私に多少減額して売却することを提案してくださっています。

いや、勿論自社の利益のことも考えているとは思いますが(笑)



「いつ確定できるかもわからない空想の数字にこだわりすぎているように見える」

「だったらすぐ確定できる数字から、次に現実的にどんな手が打てるかを考えた方が

 いいのではないか」

というところも助言いただきました。



さて、今回のご提案の内容を数字にするとどうなるか、分析してみることにします。

満額で売れた場合をパターン1、提案してくださっている2つのパターンを2と3と

します。2は1割引、3は2割引です。



残債とか手数料とか諸々差し引いて計算していくと、パターン1の場合とパターン3の

場合では倍くらい手残りに差が出ることになりました。パターン2はその中間でした。

ここだけ見ると提案ダメじゃんということになるのですが、ではここに時系列の要素を

入れてみたらどうなるでしょうか。



パターン1の場合は1年売却に時間がかかり、パターン3の場合はすぐ売れるとします。

パターン2の場合は半年かかるとしましょう。まあこれも単なる空想でしかないですが

価格が高ければ成約に時間がかかるということは間違いないですので。そして、

それぞれ利息を加算した結果、その差は半分まで縮みました。金利高いって怖いわ。



わかりにくいので、仮の数字を入れてみます。生の数字ではありませんので悪しからず。



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投下自己資金:180万

残債:430万



パターン1:

売却金額:1000万

経費:250万(=25%)

手残り:320万(売却金額−経費−残債)

利益:140万(手残り−自己資金)



パターン2:

売却金額:900万

経費:225万

手残り:245万

利益:65万



パターン3:

売却金額:800万

経費:200万

手残り:170万

利益:−10万



余談ですが、フィリピンの不動産取引では、手数料がおよそ20%〜25%かかります。

(税金とか業者さんへの手数料とか、そういった数字諸々を含んでいます)

もっと安いところもあるようですが、私がオファーされた業者さんはそのくらいです。

日本に比べると高いですね!これもフィリピン不動産の難点だと思います。



さて、では先ほど出した数字に期間の考えを追加します。



パターン1:

売却までにかかる期間:1年

売却までに支払う金利:70万

利益:70万



パターン2:

売却までにかかる期間:半年

売却までに支払う金利:35万

利益:25万



パターン3:

売却までにかかる期間:なし

売却までに支払う金利:なし

利益:−10万



パターン1とパターン3で、期間を考えなければ150万の差がありましたが、

期間を考えるとその差は80万まで減りました。それでも2割引になると利益としては

マイナスだから微妙ですけど^^;



マイナスと言っても、手元にお金は返ってきます(入れた自己資金が戻るだけですが)。

そのお金で次の投資をすることができて、そこでちゃんと稼げるなら・・・?



期間の見込みが真実ではない、というのもあると思います。

ただそれは実際に売れてみないと何が正解だったかはわかりません。

その不確定要素を持っていること自体がリスクである、という考え方もあります。

私はそういう発想がなかったので、なるほどなあと思った次第です。



冷静に考えれば、売却したら日本でも短期譲渡の39%の税金を払わないといけないと

思われますので、税法上の利益なしで売却してしまってもいいのかもしれません。

なんか考えれば考えるほど、どうしたらいいのかわからなくなってしまいます。



とりあえず、今日は考えるのを止めて会社に行きます(汗)



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posted by ひろ* at 07:15 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする