2017年08月11日

捨てる神あれば拾う神あり?退去予告とその撤回と。

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なかなか完全満室になってくれない中、退去が発生してしまいました。

ただ、捨てる神あれば拾う神あり。逆に良い知らせも。



札幌5棟目の管理会社さんよりメールがありました。内容は残念ながら退去予告。

ロフトのある部屋が退去となるということです。

ちょっと前にあった退去予告に続き、2部屋目の空室ということになります。

ロフトの部屋、人気ないから勘弁してほしいんだけどなー・・・orz



退去の理由は、他にもっといい物件が見つかったからということでした。

そういう動きを取っていたことに気が付かなかったのが悔やまれますが、どうやって

それをとらえていけばいいのかは正直よくわからないです。自主管理でLINEでも

交換するとか、たまにアンケートを実施するとか、でしょうか。そういえば物件を

保有したばかりの頃とかには、プレゼント付きアンケートとかやったことあったなあ。



どうも次の引っ越し先も決めているようなニュアンス?なのかな?と思いましたし、

この部屋は家賃が現在の相場並なので、まだ家賃を上げることができるかもしれません。

前向きに捉え、さわやかに送り出す方向で考えています。



しっかし、空室2部屋に拡大は勘弁してほしいところです。まだ募集しやすそうな

メゾネットのお部屋は空きが出ず、募集しにくいロフト部屋は退去が出やすい。

住む側からしたら、ロフトより平べったい部屋の方がいいでしょうから、その動向が

モロに出ているということなのでしょう。



2部屋に増えるから募集ももっと気合を入れないとなあ・・・と思っていましたが

そこにひょっこりとまた管理会社さんからメールが来ました。



曰く、前回のブログで書いた退去予告が取り消しになったと!

うおー、神風吹いた!家賃高い人の退去、キャンセル!ばんざーい!



この人、前回のブログに書いたように、退去理由がよくわからなかったんです。

で、今回の退去予告キャンセルの中で「一緒に住む予定の人と連絡が取れなくなった」

という話がありました。なるほど、ルームシェアをしようとしていたのか・・・。

しかしルームシェアする相手と連絡が取れなくなるって、いったいどんな関係?

いろいろとツッコミたい要素はありますが、あえてコメントしないことにします。



現在の空室

札幌3棟目 退去予告1部屋、夜逃げ処理中1部屋

札幌5棟目 退去予告1部屋

札幌6棟目 空室1部屋

札幌7棟目 空室2部屋

仙台1棟目 空室1部屋



札幌エリア 53部屋中50部屋稼働、稼働率94.3%(退去予告含むと88.6%)

仙台エリア 7部屋中6部屋稼働、稼働率85.7%

東京エリア 15部屋中15部屋稼働、稼働率100%



母数が少ないとはいえ、東京の安定感が群を抜いています。東京1棟目がやや弱いので

退去がないことを祈りたいです。来年1月で売却時の税金が20%に減るので、

売り時と言えば売り時なんですよね。ただ借地なので譲渡承諾料とかいろいろお金が

かかってしまうのが玉に瑕。概算でいかほどか聞いてみようか・・・



仙台エリアは相変わらず1物件しかありません。3月に空室になり、原状回復が遅れて

繁忙期を逃した部屋は、何回も申込があったものの、ことごとくキャンセルが続いて

今に至ってしまいました。いい加減そろそろ人が動き出すはずなので、ここらで決まって

くれないとやばい感じがします。そしてこの物件もほどよく売却の頃合いなんですよね。



札幌エリアは利回りも高いけど空室もそこそこ出ています。札幌6棟目はリフォームが

終わったけどまだ決まる気配がなく、ここは優先的に決めてしまいたいところです。

管理会社さん的には「手ごたえはある」と言うのですが、結果がまだついてこない。

あとは札幌3棟目がずるずると空室が拡大しそうなので、何かしら手を打つ必要が

あるのかなと思っています。



何にしても、きちんと埋めて収益をあげていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:57 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月10日

停電されるとさすがに太陽光発電は何もできません。

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太陽光発電所のある地域限定で、まさかの停電発生です!



とある日の朝、遠隔監視装置からエラーを示すメールが届いておりました。内容を見ると

「系統連携で異常が発生」とあります。この手のエラーは他に「発電されていません」

というものが過去にはありました。発電されていないというエラーの場合は、パネルや

パワコンなど電気を作る部分で問題が発生していることが多いです(パワコンの故障や

雪でパネルが覆われて発電されていないとか)が、系統連携で異常というパターンは

電気は作られているけどそれを送電できないということが多いのです。



電力会社さん側で何かあった?



とりあえず義母にメッセージを打ち、保安協会さんに電話してみてくださいと伝言。

ほどなくして返信・・・あれ、隣の区画を所有しているからだぞ?



「停電したって連絡が今入りました」



なるほど、停電か!それだったらうちも隣も発電しないわけだ。

電力会社さんから直接連絡がきたようです。そして電力の供給が再開されたとしても

自身の発電所の発電を復旧させるには、現地に行って復旧の手続きをしなくてはならない

と言うことでした。私が知りたかった情報を先に確認してくれていたので、助かります。

仙台法人で持っている発電所なので、第一報は仙台に行ってしまいます。

私は義母からのまた聞きでしか把握できないことが多いので。

(あれ、でも隣の区画の人から聞いてもまた聞きには変わらないか?)



「保安協会さんへの復旧作業の依頼もまとめてやっておきますか?」と言って

いただけたので、ありがたくお願いすることにしました。



そんなやりとりをしている中、義母からも反応が。確かに電力会社さんからそのような

連絡は受けた、と。ですので、隣の区画の人との話を伝え、こちらでは発電が復旧したか

遠隔監視装置で確認するだけでいいですから、としました。



そして停電から4時間超が経過したくらいの頃合いで、義母から「復旧した」という

連絡がありました。良かった!



「でも天気悪くてほとんど発電してないけどね・・・」

「8月は天気最悪で発電量ものすごく少ないかも」



ま、まあそれは悲しいけど仕方ないです^^;

今年は昨年より調子がよさそうだったんだけどなあ。



ともあれ、無事に復旧して良かったです。

太陽光って、思っていたよりいろいろとあるんだなと実感しました。

そして、この復旧のために現地作業して貰った分の費用も、保安協会さんから

いずれ請求が来るんだろうなと思うと、なんか釈然としない思いは残ります^^;



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posted by ひろ* at 07:13 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月09日

振り込まれたり振り込まなきゃだったり融資相談してたり。

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つらつらと日記モードです。てか、時間がない!



・某政府系金融機関さんから融資金が振り込まれました。購入の確認すらしないのね。

 無担保だから素早く対応いただけて助かります(笑)



・再建築不可の融資相談している案件が1個あり、金融機関さんから個人信用情報の

 内容と私の申告している内容がずれていると指摘をされています。初めて取引する

 金融機関さんですが、ノンバンクさんより厳しく追及してきます^^;

 え、それ信用情報乗ってたの!?みたいなことを初めて気が付いたり。



・北陸物件の決済日の目処がようやく立ちました。今度こそ9月に決済できそうです。

 そういえば某政府系の融資が出たから、先行で修繕したお部屋の修繕費を振り込んで

 おかないといけないです。まだ所有権移転されていないのに、いろいろと始まって

 しまっているという・・・。

 あ、しかもまだプロパンとの比較提案の返事も貰っていないや。また相談しないと!



というところで、明日の夜からの帰省の準備があるので、今日はこの辺で。

ブログさぼり気味で恐縮です。サラリーマンの仕事の関係もあり、あまり時間が

取れない状況なものでして(ドラクエも原因の一つ)。



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posted by ひろ* at 07:08 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月08日

9月は決済の季節・・・8月予定が延期に。

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昨日はサラリーマンのお仕事で終日会議ばっかりしてました。

決済予定の都内築古木造物件の営業マンからの着信や、某金融機関さんからの着信が

ありましたが、とても電話に出られる状態ではなかったです。



9月はいろいろな不動産関係のことが重なりそうで、けっこう怖いです。

都内築古リノベ済好立地再建築不可(2棟一括)の決済が8月から9月に延期になって

しまったので、北陸物件とあわせて3棟の決済が行われることは確実になりました。

サラリーマンのお仕事も9月は追い込みをやっていると思うので、きつそうです。



決済が9月になった背景として、登記情報が間違っていたことがあります。

謄本をまじまじと見ると、土地の謄本の地番と、建物の謄本の所在の地番がずれている、

ということがわかりました。これは売主さんが購入する以前からずれていたということで

今回の売却にあわせてそのずれを補正していただくということになっていました。

2棟一括購入のうちの片方だけがその状態です。



この話を金融機関さんにしたところ、その更正登記が終わるまでは決済はできないと

いうことを条件にされてしまいました。2棟のうち1棟だけそういう形になっているから

先に1棟だけ決済できないかと相談したものの、本部に2棟一括実行という形で稟議を

あげてしまっているから、それはできないそうです。



売主さんに相談して貰ったのですが、1棟は8月に予定通り決済してほしいというのが

基本的な要望でした。とはいえ、無い袖は振れませんし、現金で実行してしまうとなると

またいろいろややこしくなってしまうことは火を見るより明らかです。



そこで仲介業者さんからの提案。

売主さんもそこでお金が入ることを期待していたわけだから、一部でいいから中間金と

いう形で支払ってはどうか、と。一部なら支払えますので、その案で交渉してもらう

ことにしたところ、無事にそれでOKとなりました。よかったー。交渉してくださった

仲介業者さん、ありがとうございました。



とまあそんなこともあり、9月にいろいろなことが集中してしまいそうです。

直近で契約した築古物件だって、10月初旬決済って言ってるけど、もし境界の立会が

早く終われば、9月に決済できる可能性だって残っています。



アップアップにならないように、早めに準備をしていかなくては・・・。

(だから本当はドラクエとかポケモンとかやってる場合じゃないんだけど・・・^^;)



今日もあんまり筆が進まない日なので、手短ですがこの辺で終了です。。。



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posted by ひろ* at 07:11 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月07日

夜逃げしちゃったのかも・・・?

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札幌3棟目の入居者様と連絡が取れなくなりました。

前々から不安定な方でしたが、今回は本当に逃げてしまったかもしれません。



3年半前くらいに入居申込をしていただき、そこからずっと定期借家契約でお住まいに

なっている入居者様がいます。入居審査時のストーリーはこちらこちらにありますが

審査としては難しい方でした。



この方、基本的には就職したいという気持ちが強い方で、就職して生活保護を止めて

仕事をすることがあるのですが、男性恐怖症とか精神的に不安定とか、いろいろな

要因があるようでなかなか仕事が続きません。生活保護を貰っている間はちゃんと

家賃を払ってくれるのですが、仕事をするようになって少し経つと滞納が始まります。

そして管理会社さんが訪問して、状況を聞いて再度生活保護を受けるように勧めたりする

ことが何回かありました。



いち国民としては、頑張って働いて公費を使わない方向に持っていこうとするところは

素晴らしいと思うんですけど、いち大家としては、滞納されるのは辛いからできれば

ずっと生活保護でいてほしい・・・なんていう複雑な気持ちがありました。



そんな入居者様ですので、過去にも何回か滞納騒動がありました。根はまじめな方なので

生活保護を受給するとコツコツ返してくれて最終的には追い付くから、最初にその

入居者様が滞納されていると聞いた時は「あーまた滞納してるのかー、今回も仕事は

頑張りきれなかったのかな・・・?」というくらいしか思わなかったのです。



状況としては、あるタイミングまでは連絡が取れていたし、返済の計画を立てるという

ことで、保護課の方や就業支援しているNPOさんの関係者で集まろうという話も

していたようです。しかし、その打ち合わせの前から連絡が取れなくなりました。

連絡が取れないことも過去にはありましたし(その時はちょっと鬱気味になってしまって

管理会社さんが安否確認で突入した際に、部屋の片隅で体育座りしていたとか)、

ああまた不安定になってしまったのかな、と思ったものでした。



しかし、今回は管理会社さんが安否確認に突入した際に、入居者様は部屋には

おりませんでした。出入りした形跡もなく、そもそもライフラインが全て止まって

いる状況だったようです。どうも冬くらいから全て止まっていたようでして・・・

どうやって寒い札幌で冬を越したんだ?と疑問がわきました。



ちなみに水道が止まっているのでトイレの水も流れないから・・・(自主規制)



その後、管理会社さんでいろいろ調べていったのですが、どうも部屋に戻っている

気配がなさそうです。今までと様子が違うので、これは何か思うところがあって

逃げてしまった可能性が高いなあ、と。



どうにもならないので、管理会社さんにて保護課の方も巻き込んで緊急連絡先のお母様と

連絡を取ったそうです。最初のうちはお母様も電話に出て話を聞いてくれて、部屋まで

来ていただき打ち合わせに応じてくださるという話をしてくれておりました。

しかし、打ち合わせの日程が近づくと、連絡が取れなくなってしまったとのこと。

携帯不通ということです。うーん、困ったな・・・。



正直なところ、もはや滞納家賃に関しては致し方ないと思っています。この属性で

3年半頑張って住んでいただいただけでも充分だったかな、と。ただ、夜逃げとして

扱うのであれば、残置物の処理などいろいろと厄介な話が残ります。



契約自体は定期借家契約なので、期限が来たら自動的に居住権は消失します。

残置物に関しては、親族の方に一筆書いてもらって、道産放棄に同意してくれれば

(残置物の処分費の負担についての話し合いはあるものの)そこで話は終わるはずです。

ただ、そのお母様が連絡が取れないというのが問題かなと。



確か、過去のブログを見ている限り、市内に住んでいるおじさんも緊急連絡先には

入っているはずなので、費用はともあれ残置物の処分に同意してくれれば、次に向けて

募集できる体制は整います。とりあえずそこを目指したいです。



今はどこに身を寄せているかわかりませんが、もし万が一このブログを読むことがあれば

残置物は処分して良いと管理会社さんに連絡ください!(見てないだろうけど・・・)



札幌3棟目は1部屋退去予告が来ているのと、今回の1部屋が退去扱いになるのとで

2部屋の空室になる予定です。なかなか満室は続かないですね。札幌の空室に比べて

東京はあまり空かないし、空いてもそこそこサクッと決まってくれます。



たまたまそうだというだけかもしれませんが、今のところ私の経験則の中では、東京は

保有時の心労が比較的少ないのかなと思いました。勿論、その分利回りが低いという

ことにはなりますけど。



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posted by ひろ* at 08:29 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする