2017年08月16日

身に覚えのない契約変更の書類が届く。

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ある日、仙台法人本社に身に覚えのない「電気の契約変更」の書類が送られてきました。

はて、なんだろう?



住所を見ると、札幌5棟目の共用部の話のようです。札幌5棟目は管理会社さんの名義で

管理会社さんがまず電気代を支払い、それを送金時に請求するという形で運営されており

仙台法人宛に直接請求は来ません。ですので、そもそもなんで電力会社さんからうちに

お手紙が来るの?というところがまず疑問でした。



余談ですが、札幌では通算5社ほど管理会社さんを利用させていただいておりますが

どこの管理会社さんでも電気代は管理会社さん名義で契約して、送金時に電気代を

請求するスタイルでした。他方、東京では通算2社の管理会社さんに管理を委託して

おりますが、いずれも電気代の契約名義は所有者となっており、オーナーが直接支払う

形となっております。この辺はその地域の特性でもあるのでしょうね。



個人的には、どちらにもメリット・デメリットはあると思っています。

札幌方式であれば、送金明細を見ればすべての光熱費が把握できますが、東京方式だと

送金明細+電気代と言う形で見なくてはなりませんので、手間がかかります。

他方、マイルやポイントという観点だと、電気代をオーナーが直接支払った方が

ポイント還元があり、良いのではないかと思います。



余談終了。



届いた書面をよく読んでみると、アンペア増枠ということになっていました。

特にアンペアを増やすような工事を依頼した認識はないのですが、果たしてこれは何?

よくわからないので、管理会社さんに確認したところ「特に手配していない」とのこと。

ますます疑問が深まります。



管理会社さんにて、なぜこの状況になったか調べていただけるということでしたので

その結果を待つことにしました。そして翌日、原因がわかりましたというメールが。

その原因は、どうやらケーブルテレビの工事にあったようです。



ケーブルテレビの導入については確かに相談をしていました。書類のやり取りも終わり

工事の準備をしていてくださっている、という認識でしたが、状況としてはさらに

進んでいたようです。工事業者さんがCATV設置工事に関連して、アンペア数を増やす

手続きをしていた模様。その際になぜかアンペア増だけでなく「オーナー変更」と

「請求書送付先変更」の手続きをしていたようです。意味がわからない^^;



管理会社さんにて電力会社さんに連絡し、元に戻して貰ったと報告いただきましたので

この件については解決ということになりました。良かった。

よくわからないことをしてしまう業者さん、いるもんですね・・・。



ちなみにその後、無事にケーブルテレビは導入完了しましたという連絡が届きました。

まだいくつか書類返送がなかったり拒否したりしている部屋があるということでして、

そこについては空室になり次第対応していきます、と。

入室拒否のお部屋、まさか汚部屋じゃないだろうな!?と少し不安がよぎりましたが

今は考えないことにします・・・。



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posted by ひろ* at 08:34 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月15日

札幌の戸建を内覧し、ざっくり査定して指値をぶち込む。

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せっかく札幌に行ったので、どうせならということで売り物件も見てきました。

札幌ではまだ買ったことのないボロ戸建です。



某ポータルサイトの新着情報を取っているんですが、珍しく札幌の戸建でアンテナに

引っかかるものが出てきました。だいたいいつも、安い戸建って街の外れの地域にしか

出てこないので、私の手には負えないと判断してスルーすることが多いんですけど、

今回のは住所的にギリギリオッケーな場所です。JRとはいえ駅徒歩圏。しかも先日

購入した札幌7棟目から車で10分くらいの場所です。都会ではないけど田舎でもない

ちょうど需要があってもおかしくないエリアです。



概要を見る限り、一般の戸建が欲しい方のニーズには合わないだろうなあと思いました。



・駐車場がない(厳密にいえばあるけど、超小さい車じゃないと入れられない)

・旗竿敷地

・建物がどんなに頑張っても25坪くらいにしかならない



うん、これだとよほど安くない限りは無理だと思います。

となると、おそらく購入に走るのは投資家層でしょう。



そんなに強くほしいわけじゃなかったんだけど、せっかく札幌に行くタイミングで情報が

出てきたので、何かのご縁だと思って見に行くことにしました。



札幌3棟目&7棟目の管理会社さんにお願いして、札幌7棟目の打ち合わせの後、

札幌3棟目に移動する前にそちらの戸建に立ち寄ってもらいました。仲介業者さん曰く

内部は16日以降にならないとみられないということでしたので、とりあえず外観のみ。



まず、旗竿部分がスーパー草ボーボー。手入れされていない感じが伝わってきます。

売却理由が相続したけど使わないからということだったので、さもありなんという感じ。



旗竿部分が狭く、ギリギリで再建築不可にならない2m程度のものでした。

頑張れば軽自動車を旗竿部分に入れることはできると思いますが、普通の感覚だと

ここに入れるのはちょっと怖いなと思う幅です。



建物の状態は当然良くないです。どうも持主の方がラーメン屋をどこかでやっていたと

思われる残置物がちらほら。業務用のダクトとか、ラーメンのメニュー看板とか。

そして玄関先には自分の会社の名刺が貼ってあり、そこにもラーメン屋2店舗分の

住所と店名が書いてありました。そしてその社長の名前は、謄本上の持主と同じ。



玄関先には督促状が放置されており、おそらく事業はあまりうまくいってなかったものと

考えられます。食べログなど見てみたところ、お店は既に閉店。いつ閉店かは不明ですが

飲食店ってやっぱり難しいんだろうなと思いました。



売却理由が相続ということでしたので、おそらく名刺の主はお父様orご主人だろうと

予想されます。所有者が亡くなり、相続登記をする前に売却の話をしているものと

想像しています。事業系の借金もあると思われるので、相続放棄か今回の物件を売って

完済して残りを貰うのか。細かいところはわかりませんが、たぶんそんな感じでしょう。

そうなると、指値がどこまで通るかは債務がどの程度あるかに依存すると思います。

少なくとも物件には抵当権はついていませんでしたが、無担保の債務はあるでしょう。



外構にプロパンが置いてなかったから、たぶん都市ガスだと思われます。

プロパンだったら切り替えとかいろいろ考えられるんだけどなあ。



外から眺めた感じ、間取りは2LDKか3DK。専有面積や駐車場設置不可の状況から

考えると、生活保護の母子家庭がターゲットになると思います。なんかそんなセリフを

札幌6棟目や札幌7棟目の1階でも言ってる気がする・・・(笑)

あとはペットの多頭飼いの方なんかもターゲットにしていいかなと思います。

出ていく時ひどい状態になる可能性が少なからずあるので怖いですが。



仮に購入して再生して売却するにしても、それほど大きな利益は見込めません。

なぜなら一般の方が実需で購入したがる案件ではないから。そうなると投資家さんを

相手にすることになり、利回りでの販売になるからです。



仮に生活保護の母子家庭(子供1人)が入ったとすると、家賃は43000円が上限。

利回り12%で売るとしたら、売却価格は430万くらいになります。

まあこのくらいなら売れるだろうから、買った時点でこれより総事業費が安ければ

少なくとも損はしないということになります。



外壁は捨てて、内装リフォームで150万。

都市ガス→プロパンへの切り替えでお風呂とキッチン、トイレは負担して貰う。

諸経費諸々考えて、100万以上の利益を取れるようにする指値は・・・

だいたい物件価格の半額くらいでした。



というわけで、売り出していきなりこの価格で指したら怒られるかなと思いつつ

仲介業者さんにその値段を告げました。後日、内見希望者がいるということでしたので

その方の回答を待って、どの話を売主さんにぶつけるか決定するとのことです。

きつめの指値なので通らないだろうと思いますが、まあもし通るようなら頑張ります。

全く期待はしていませんが、ご縁があれば話が来るでしょう。



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posted by ひろ* at 12:55 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月14日

急遽札幌出張、その目的は空室対策。

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空室、リフォームしなくても募集できるかなと思っていましたが、管理会社さん的には

やった方がいいよと言うことでしたので、そこの相談をしてきました。



今回のターゲットは札幌7棟目。ここは6月に購入しましたが、3部屋と6駐車場が

空いている状況でした。1部屋は先日埋まりましたが、残り2部屋と駐車場6区画は

まだ空いています。



駐車場に関しては「居室が埋まってから外部に募集しよう」という方針にしましたので

とりあえずはいいのですが、そのお部屋がまだ2部屋残っていることに関しては、

焦って家賃を下げない程度に急いで埋めたい、という気持ちがあります。



ファミリー物件なので、一度埋まってしまえばそれなりの長期入居が見込めます。

子供の学区の問題などあり、ファミリーは(転勤族や法人の借上などを除いて考えると)

長期に渡って同じ家に居続ける可能性が高い、というのがその根拠です。

家賃を下げて埋めると、その家賃で長期入居になる可能性がありますから、

多少時間をかけても家賃は下げずにじっくりやろう、という方向で考えています。



さて、そんな状況でもありますので、まずはどうやって埋めていくか、埋めるにあたり

何を売りにしていけばいいか、というところをこれまでも考えてきました。



近隣と比較すると、気持ち家賃は高めという感じもなくはありません。ただ、競合より

駅からの立地がいいとか、エレベーターが付いているとか、2台駐車可とか、そういった

メリットはあります。そこを気に入って選んでくれる人はいるのではないかと思います。



ただ、そういうお客様に気に入ってもらおうとするなら、それなりの対策を講じなくては

ならないのだと思います。近隣よりちょっとだけグレードが高いところを選ぶ、という

ことになるので、お部屋の中身もそれなりのグレードでないといけないだろう、と。



空室の現状の内装ですが、多少汚いところはあるものの、別に募集できないという

レベルではありません。札幌3棟目なら「これで全然オッケーですね」と言えます。

しかし、今回はそういう客層ではないので、もう少し手を加えた方がいいのでは?

というのが管理会社さんの意見でした。そしてそれに伴い、客付しやすくなるような

修繕の見積を提示してくださいました。



この見積をどう評価すべきか。部屋の様子を見てみないと、その修繕が本当に必要か、

必要だけど費用対効果を考えれば削れるのか、などの判断ができません。そんなわけで

札幌に実際に飛んで、現地で管理会社さんとその件の打ち合わせをすることにしました。



・壁紙に画鋲の穴や細かい汚れ、室内換気口からの雨だれのような跡があるので

 クロスを張り替えて対応したい

 →2LDKのお部屋を全部やって10万くらいということだったのですが、中途半端な

  うっすらとしたアクセントクロスのせいでやや色数が多い印象だったので、

  落ち着いた印象を出すために対応することにしました。



・天井のクロスと壁のクロスが微妙に色が違うので、壁のクロスの張替時に天井の

 クロスも張り替えたい

 →天井のクロス自体に汚れはなかったので、壁のクロスを張り替える時に同系色に

  してもらえれば事足りると判断。対応しないことにしました。



・床のCFが茶色系なので、エンドユーザ受けがいい白系のCFに変更したい

 →CFの状態はまだそこまで悪くありませんでした。何とか使える範囲と思います。

  価格が安いなら良いのですが、これも10万以上の補修費になってしまいます。

  洗濯機の跡がついていて本当に張替が必要な場所を除き、今のCFのままでもう少し

  反響を見てから改めて考える、ということにしました。引きが悪いようなら改めて

  施工を考えることにします。



そういった感じで、その場で議論しながら、仲介業者さんや入居者さんにとっての

良い部屋を作りたい気持ちと、コストとの兼ね合いを考えて判断していきました。

結果として、当初出てきた見積より10万以上のコストダウンをすることに。



冒頭で書いていた「それなりの内装でないとターゲットは捕まらない」という仮説からは

矛盾する方向に動いてしまいました(内装費を落とす≒グレードも落ちる)ので、

これが本当に正しいのかという点は私自身も疑問が残っています。ただまあ現実として

不動産取得税もこれから払わないといけないですし、あまりお金をじゃぶじゃぶと

投入するわけにもいきません。様子を見ながら少しずつ改善していく方針でいこうと

思った次第です。



反響をこまめに見ながら調整していく作業になるので、今後も管理会社さんと密に

連携を取りながら対応していきます!



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posted by ひろ* at 12:29 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月13日

借り換えのご提案を受けております。

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東京2棟目の借り換えの話が密かに進んでいます。



平成元年築のS造というスペックなのですが、現在は某サラリーマンに優しいけど

金利は優しくないカタカナ銀行さんで借りています。融資期間の残はちょうど21年。

この年式でこれだけ長く貸すというのが、どんな基準でやってるんだとツッコミを

入れたくなる話なのですが、まあ借りる側としてはありがたいので何も言いません。



※長く借りれることが良いわけではなく、長く借りるという選択肢が取れることで

 その物件に対する自分の戦略に応じた借入期間で対応ができる、という意味です。

 長く借りることが一概に良いと言っているわけではありません。



某カタカナ銀行さんですと、ご存知の方はご存知だと思いますが、当初5年間は

借り換えや繰り上げ返済をすると、猛烈な違約金がかかってしまいます。高利貸しも

いいところだろ、と言いたくなるようなすごい金額です。残債の2%だったかな?



この物件は私の保有している東京物件の中でも珍しく

・所有権

・耐用年数が残っている

・再建築可能

という条件を満たしているので、既存借入行の目ざとい営業担当さんだと、割と気軽に

目をつけてきます。で、借り換えませんか、と。



今まではそれを「違約金が高いから、購入から5年経ったら考えますね」と言って

やり過ごしてきました。カタカナさんでもまだ借り入れできる見込みもあるかも

しれないですし、コストもかかる話ですし。



そして先月、とうとう5年が過ぎました。

もうね、5年過ぎるちょっと前くらいから、東京3棟目と東京5棟目に貸してくれている

金融機関さんから電話が来るんですよ。そろそろじゃないですか?って。いやでも借換を

意識しなくてはならなくなります。



現在の金利より1%下がるなら、十分にメリットがあります。

サラリーマンの与信をあてにして貸付する金融機関さんよりも、事業性も加味して

判断してくれる金融機関さんの方がこちらとしても好ましいと思っています。

そう考えると、ここで借り換えをしておくのは悪くないかな、と。



ただ、既存借入行の皆さんがここは狙っているわけですから、どこか1行に抜け駆けで

検討して貰うわけにもいきません。ですので、お付き合いが深い金融機関さんには

「こういう話があります」と持ち掛け、検討していただきたいと思っています。



比較検討はもちろんしなくてはなりませんが、競争で金融機関さんを摩耗させることは

私の本意ではありません。あまりにあざとい交渉はしたくないのです。自分だけ大きく

儲けてばかりでは、バランスが取れなくなり関係が続かないと思いますので。



というわけで、今回は取引行各位にお話を持ち掛けて、一発勝負で最大限良い条件を

出して貰い、その中で一番いいところを選ぶ。ライバルがいることは認識して貰いつつ

相手の条件をぶつけてそれより下げてくれという交渉はせず、最初から全力投球して

くれるところと私は取引したいと思っています。



以下、現在の回答状況です。



・東京2棟目修繕借入行

取組不可。耐用年数が短いので厳しい。



・東京1棟目物件借入行

取組可能。条件検討中。金利は検討中だがそこまで下がらない。団信無し。

他の無担保借入もまとめて今回の借り換えに含めて考えることが出来る。

借入期間は現行踏襲。資産管理法人への売却不可。



・東京3棟目/5棟目物件借入行

取組可能。現行より1%金利ダウンで団信付き。現在の借入額+諸経費。

借入期間は現行踏襲。資産管理法人への売却可能。



・東京2棟目修繕/4棟目修繕借入行

取組可能。現行より1.3%金利ダウンで団信無し。現在の借入額+諸経費。

借入期間は現行踏襲。資産管理法人への売却可能。



・運転資金借入行

取組不可。耐用年数が短いので厳しい。



なかなか面白い結果になりました。各行の方向性の違いが出ています。

・団信をつけるかつけないか

・金利を取るか、金額を取るか

・法人への売却をよしとするかどうか



意外と各行の条件がバラバラな感じですので、自分が何を重視するかで選ぶのが

吉なのかなと思っています。



団信の有無は正直どっちでもいいのですが、返済比率をちょっとでも抑えるなら

団信を外した方がいいのかなという感じはしております。私が死んだ時は生命保険で

ある程度残債を賄えるようにしているつもりですし。



金額と金利のどちらを取るかですが、金額は今の段階でしか選ぶことはできません。

金利は後から交渉も可能です。それに、無担保借入は総じて返済比率に悪影響を

及ぼします。それであれば、金額を大きくすることを考えた方がいいのかな?と。

それに金利は後からでも実績を積んで交渉することはできなくはないです。



ただし、無担保借入を有担保に組み入れると、物件の売却をしたくなった時には

影響が出てきます。残債は減っていた方が売却時には好ましいと思いますから・・・

そこは微妙。この物件を持ち続けるのか売却するのか、そこで判断するべきかと。



ただ、私としてはこの物件はとある事情にて、積極的には売らないと決めています。

立地がいいので、過去にもいろいろと面白い話はありましたから・・・。

どんなに残債があっても、売れる時は売れると思います。



あとは、できれば法人にこのタイミングで所有権を移転させたいという気持ちが

あります。これもまた、今回の借り換えとは別の話で考えていたことなのですが、

ここで借り換えをするなら一気に法人に所有権を移転させたいかな?と。



そうなると

・団信なし

・金額優先

・法人所有

という3つが軸になり、このすべてを満たす金融機関さんはない!ということに。



どれを優先すべきか、全ての条件が出そろってからしっかり考えたいと思います。



ちなみに、元々借りていたカタカナさんにも電話して聞いてみましたが、金利は一応

0.6%くらいダウンは検討できるということでした。ただ、定期とか積立とかが

条件として課せられるということです。今後の借入も本部次第だけど支店レベルでは

検討できると言ってました。うーん、でもまあ今回は借り換え優先かな?



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posted by ひろ* at 09:07 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月12日

ピンチをチャンスに変えられる管理会社さんに感謝。

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札幌3棟目の管理会社さんがまたファインプレー!

長期入居されていた方のお部屋が、持ち出し無しできれいになりました。



札幌3棟目と札幌7棟目の管理会社さんは、札幌市内の割と便のいいところにあります。

札幌に行くとちょいちょい立ち寄って、時には事務作業とかさせて貰っちゃったりして

活動拠点にさせていただいていることが多いです。たまに普通に執務スペースにまで

入り込んだりしちゃってます(笑)



この間もそんな感じで、管理会社さんのオフィススペースで充電させてもらったり

資料の作成をさせてもらったりしていました。すると管理会社さんのナンバーツーが

つかつかと寄ってきました。どうしたんですか?



「札幌3棟目のXXX号室なんですけど・・・」



ん、長期入居してくれていて家賃滞納もない素晴らしいおじさんが住んでる部屋ですか。

彼は物件運営にも協力的で、アンケートなども必ず答えてくれます。ありがたいです。



管理会社さんの話によると、どうやらその人の部屋で水道管破裂による漏水が発生した、

ということなのです。冬の間出稼ぎに行っていたのか、この部屋に住んでいなかった

時期もあったようだとのこと。キッチン裏、浴室天井裏、壁裏など広範囲にわたって

やられてしまったようです。



ここだけ聞いたら、なんでそれが今頃になって話に出てくるのさー!バカ―!で頭を

抱えることになりますが、ここから管理会社さんのナイスな動きが炸裂します。



事故が発生した後、速やかに入居者様の火災保険の保険会社さんと連絡を取り合い

補償を確定させ、さらに工事も手配して入居者さんと調整の上工事に入る、という

ところまで全て段取りを組んでおられました。というわけで、私のところに保険金が

入るから、それを管理会社さんの口座に振り込んでください、というだけ。

・・・ブラボーです!私、何もする必要ありませんでした。



後日、本当に保険金が振り込まれてきましたので、管理会社さんに振込の手続きを

取らなくては・・・。このまま着服ってわけにはいきません(笑)



こちらのお部屋は長期入居と言うこともあったので、部屋の状態がどんな感じなのか

わかりませんでした。しかし、今回おそらくほぼ全面壁紙やCFをやり直したと

思われるので(金額から類推・・・猫にやられた状態で夜逃げされた部屋の原状回復と

同じくらいの激しい金額でした)、綺麗になったことと思います。このまま住んで

いただくにしても、綺麗な部屋になって喜ばしいですし、退去時に原状回復費がかかる

リスクも軽減されたものと思われます。



事故があったこと自体は残念ですし、入居者様にとっても不幸だったものと思います。

でも、そこをこちらから何も言わなくてもベストな形で解決してくださったことが

素晴らしいと思いました。ナイスプレーに感謝!



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posted by ひろ* at 08:51 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする