４度目の正直なるか？仙台１棟目入居申込をいただきました。

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仙台１棟目の空室にお申込をいただくことができました。

契約書を作るまで確定とは言えませんが、長期化した空室にけりがつく可能性が

出てきたので、なんとか進んでほしいものです。



仙台１棟目、２月終わりに空室になり、リフォームの職人さんが他との兼ね合いで

なかなか入れず、完了したのが３月の後半。この時点で繁忙期が終わりかけていて

もはやリカバリー不能な状態。今回の大きな反省の一つですが、繁忙期を棒に振る結果に

なってしまいました。



その後、何回かお申込をいただくものの、何らかの理由でキャンセルとなることが続き

結果としてなかなか空室が埋まりませんでした。ざっと数えてみたところ、３回くらい

申込をいただいてキャンセルというパターンが続いているようです。



・中国人のＩＴ技術者を派遣する法人からの申込→キッチンがしょぼいのでＮＧ

・転職に伴い一人暮らしするおじさんからの申込→保証人と折り合いつかずＮＧ

・詳細忘れたけどとにかく申込→保証会社の審査に落ちたのでＮＧ



とまあ、毎月のようにお申込は貰うものの、どうもうまく話が通らないということが

続いておりました。何かの呪いじゃないかと思うくらいのキャンセルの多さ。



それ以外にもけっこう内見はあったのですが、室内洗濯機置場がないからダメとか

狭いからダメとかいう意見が多く、なんか立地はいいのになかなか決まらないねという

状況が延々と続いておりました。そんな流れでもう半年。この嫌な感じの流れを早く

断ち切りたい、と思っていました。



そんな中、今回お申込をいただいたわけです。

４度目の正直なるか！？今までそういう感じのＮＧな流れが多かったので油断ならないと

思ってはおりますが、一応保証会社さんの審査も通過し、今週の土曜から借りたいという

話になっているので、今度こそパリッと固まってほしいところです。



今回お申込を入れてくださったのは、不動産業の法人さんです。今の事務所が手狭に

なってきたので、サテライトオフィス的な位置づけで今の事務所の近くにワンルームを

探している、というお話でした。机を２つほど置いて、ネットの入力作業をすると

いうことですので、不特定多数が出入りするような環境ではないということです。



保証会社さんの審査もＯＫになっているということでしたので、まあそれであれば

特に大きな問題はないでしょう。義母にも情報展開して確認し、いいんじゃないかと

合意をしてもらいました。あとはキャンセルにならないことを祈るばかりです。



敷金・礼金ともにゼロ、家賃は元々想定していた金額で値下げなし。

当方からは広告料１．５ヶ月提示しておりますが、仲介業者さんの独自の判断で

本来であればお客様負担となる仲介手数料１ヶ月分をお客様に対して値引して、

広告料から充当する形にしているそうです。仲介業者さんの取り分は０．５ヶ月だけ。



物件購入時からの長いお付き合いの仲介さんなので「長期で決められなかったから

申し訳ないので、まずは自社の利益より埋めることを優先します」と前々から言って

いただいておりました。自社の利益を削って決めてくださったことに対して、

感謝しております。



キャンセルなしでびしっと決まってくれれば、仙台１棟目は半年ぶりの満室返り咲き。

時間がだいぶかかりましたが、結果オーライだと思いたいところです。



残りの空室は、札幌５棟目で退去予告１、札幌６棟目で空室１、札幌７棟目で空室２、

東京３棟目で退去予告１といったところです。退去予告を含めなければ、７５部屋中

７２部屋稼働中。稼働率９６％。退去予告分を含めたら９３．３％。もう一息稼働率を

あげていきたいと思います。そろそろ札幌６棟目が気になってきた・・・。



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本日、夏フェス参加のためにブログ更新を超簡略化させていただきます。



・札幌６棟目の館銘板の案が出てきました。どれも一長一短で、決めかねております。

　札幌６棟目の管理会社さんにも意見を聞いてみようと思います。



・札幌で見てきた戸建、満額で買付が入ったのでそちらで進めると連絡がありました。

　あれを満額で買うってのはけっこうきつそうな気がしますが、まあそこは購入する方の

　判断でしょうということで、ご縁がなかったものと理解します。また何かあれば是非

　よろしくお願いします、と伝えておきました。



・東京好立地再建築不可物件に関して、某ノンバンクさんで融資が本部まで含めて

　確定となりました。思ったより自己資金を入れないといけなくなりましたので、

　ちょっと残念ですが仕方ないですね。

　仲介業者さんとの打ち合わせ、保険代理店さんとの打ち合わせも進めていきます。



・東京５棟目を購入した仲介業者さんに、新築用地を探してちょうだいと伝えました。

　会話したところ、こちらの思っている相場感は数年前のもので、今はそれよりかなり

　値上がりしてるよ、と言われてしまいました＾＾；

　まあとりあえず何かあれば教えてね、としましたが、あまり期待できなさそうです。

　無理をして買う必要はないけど、下げ相場になったときの種まきは必要ですので

　声掛けだけはしておこうと思います。



・まあまあの借地ボロ戸建があったので問い合わせをしてみましたが、地主さんが

　抵当権設定に協力してくれないということでした。現金で買えないこともないですが

　それだと売却時に流動性がなく苦労しそうなので、流すことにしました。

　流動性も大事だなと最近は思っています。



本日は以上です。



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地域ごとにプロパンガス会社さんの対応も異なる。

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プロパンガスにも地域性ってあるんだなあ、と思いました。

自分の理解している常識は、ある一定の地域を超えると非常識になるのですね。

何かといいますと、プロパンガスです。



９月決済予定の北陸物件で、プロパンガスへの切り替えを検討していた話を前に

書きましたが、法規面から断念と言う結論になっておりました。



しかしその後、管理委託予定の会社さんから連絡がありまして、再度法規面の検討をして

もしかしたらこの置き方ならいけるかもしれないというやり方を検討しているから、

再度プロパンガスの業者さんに当たりたい、という連絡をいただきました。

私としてはコストが下がる可能性があるなら否定する理由はありません。



しばらく時間がかかるということで、１ヶ月以上待ちました。

そして出てきた回答は、電気温水器を全部置き換えるよりは安いと考えられる価格。

ここでコストを削減して、他のところで入居者様の目を惹く設備を入れた方が

トータルで見て入居付の競争力になるかな？と思いましたので、基本的にはプロパン案で

いこうかなと思っています。



とまあこれだけであれば、コストが下がってよかったねというお話なのですが・・・

私がここで思ったのは、地域ごとに常識って異なるんだなという感想です。



東京ではプロパンを使ったことはないのですが、札幌では割とプロパンのお世話に

なることもあります。札幌や仙台の雰囲気と北陸では、だいぶ印象が異なりました。



以降「北陸」と一括りにするのも地域差が出てしまうかもしれないと思いますので

実際の購入都道府県である「富山」ということで書いていこうと思います。

（今後は北陸物件改め富山１棟目（仮）とでもしましょうか）

そして、あくまで私の経験からの話でしかないので、一般化されたものではないという

前提でお読みいただければと思います。



札幌・仙台では「都市ガス→プロパン」の切り替えをやった、もしくはやろうとして

寸前まで行ったことがあります。今回の富山もそのパターンですので、同じ条件で

比較してみます。



札幌と仙台は割と雰囲気が似ています。

・切り替えは無料でやってくれる

・お風呂、給湯器は無償でつけてくれる

・ガス代は既存入居者様に関しては都市ガスと同等価格でお願いできた

・相談して現地調査後、対応可否が出るには１〜２週間程度



富山の場合は・・・

・切り替えも有償

・お風呂、給湯器も当然のように有償

・ガス代はまだ相談していないから不明

・相談して現地長あs後、対応可否が出るのに１ヶ月以上かかった



有償という点については、交渉を何もしなければ、という前提となります。

今回は管理会社さんが交渉をしてくれて、ガス給湯器の設置と配管カバーなど一部の

工事に関しては無償にしてくださいました。ただ、ガスの配管などはこちらで負担が

必要になります。



札幌・仙台に比べてなぜ価格が高いのだろうかと不思議に思いましたが、もしかすると

競争がさほど激しくないから安くする必要がないのかもしれないですね。あくまで

想像ですけど・・・（どなたか理由がわかる方教えてください！）



思ったこととしては、ある地域でノウハウとして確立した自分がわかっていることは

他の地域に行って通用するかはわからない、ということです。プロパンガスにしても

そうだし、富山だと融雪装置が井戸水で賄われているか、公共水道で動いているかで

冬のランニングコストが違うとか、そういう細かい差もあります。札幌だと融雪装置で

水なんか流したらアイスバーンです（笑）



自分の地域がこうだから、他の地域も同じだろう。そんな風に高をくくって、あまり

知らない地域に投資をするということはやや危険を伴うなあと感じています。

どうしてもやるなら、小さな物件でまずは多少ダメージを受けても大丈夫なくらいが

いいのではないかと。いきなり億単位の物件とか地方で買って、プロパン切り替えたら

とんでもない金額がかかりました、なんてことがあったらリカバリーがききません。



投資に失敗はつきもの。

死なない程度のダメージで済む投資を心掛ける、ということで。



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支店長との面談の結果は・・・。

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昨日の話の続きです。

支店長が話がある、と呼び出された私です。



ちょっと探りを入れてみたのですが、事前に何の用事かは教えてくれませんでした。

「何か準備すべき資料などありますか？」と聞いても「特に大丈夫です」と。

単に支店長に紹介したいだけ？なのか？ちょっと意図が分からず戸惑いました。

ちょうど運転資金否決の電話が来たところでしたし、借り換え相談も基本的には厳しいと

言われているし。果たしてなんだろうなーと。



強いて言えば、築古物件の融資相談の話が残っていますが、これもそんなに評価は

伸びないだろうなあと思うのです。そもそもこの金融機関さん、あんまり築古は

好きじゃないので、路線価で土地として評価したらそこまで金額は伸ばせないと

思うんですよねえ。そんな案件にわざわざ支店長が出てくるか？



・・・まさかの積金や定期のお願いか！？（汗）



まあでも支店長が出てきて話をしてくれるということ自体は悪いことじゃないので、

とりあえず想定問答はやめて、出たとこ勝負で攻めてみることにしました。



というわけで面談日。

支店長、意外と若めで恰幅が良く、それでいて腰は低いというあまり金融機関さんっぽい

印象のない方でした。その辺うろうろしてたら支店長とは思わないだろうなあ。。。



私の担当はいつもなら２名いらっしゃるのですが、１名の方は夏休み中ということで

もう一人の若い担当さんと支店長が出てきました。



そして支店長から出てきた提案は・・・



「東京４棟目の借り換えって検討できませんか？」



なんでも、謄本を見ると前の持主さんがそちらの金融機関さんで抵当をつけているから

金融機関さんとしての評価はＯＫのはずなので、それであれば頑張りたい、と。

「ひろ＊さんが各行さんとの付き合いを大事にしているということは聞いておりますが

　そこを何とか検討いただけないでしょうか」というお話でした。



・・・えーっと、とてもありがたいお話なのですが、その物件「再建築不可」ですよ？



そう告げた時の支店長の「あちゃー」という顔が忘れられません＾＾；

「抵当がついてるからてっきり再建築可能だと思っていました」とのことでした。

一応、金融機関さん向け説明資料にも再建築不可である旨は書いておいたのですが、

もうちょっと目立つように書かないとダメですね・・・。



というわけで、先方の目論見は見事に不発に終わってしまいました。

なんか申し訳ない気分になりましたが、こればかりは私の責任じゃないですからね！？



さて、せっかくお邪魔したので、融資に関していろいろと聞いてみました。

基本的にはやっぱり耐用年数以内が理想で、耐用年数を超過していると頑張っても

１０年がいいところになってしまうそうです。あとはそれをカバーするために

提携保証会社との商品を作っているので、築古ならそちらに振る感じになる、と。

保証料がかかるのがネックになります。



新築で２本目の住宅ローンとかありですか？と聞いてみたんですけど、いいともダメとも

言われませんでした。ただ、住宅ローンの場合は住民票はそちらに移してください、と。

今の家を賃貸に出して、賃貸併用住宅に住んだら今より住居費が減らせるんじゃないかと

いうことを考えている、けど今の家は売ると債務だけが残るからそこを考えると賃貸が

いいだろうと思っている、と話をしたところ、特に否定はされませんでした。



そういう手が使えるなら、まあもしかしたら新築で探すのもありなのかもしれません。

もうすぐ４０歳にもなってしまうし、住宅ローンを長く引けるのは今だけ。それだったら

今のうちに住宅の住み替えを検討すべきかなと思った次第です。今の家、何も考えずに

戸建を買っちゃったけど、老後まで住むとしたら３階まで登るの大変だろうなあと。

それだったら１階全部自宅で２階を賃貸の平屋にした方が、先々考えたらいいですよね。



まあそんなこと言う前に、自分の人生設計をもうちょっと真面目に考える時間を作って

そのプランにあわせた住み替えをするべきですけど。目的と手段が入れ替わっている。

とりあえず順序が違うぞと自分を戒めてみます。



また微妙に話が逸れましたが、金融機関さんの思惑は外れたものの、こちらとしては

まだ私の持ち込む案件に積極的に対応してくれそうだという手ごたえがつかめたので

それはそれで無駄足ではなかったと思います。オッケーオッケー。結果オーライです。



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やる気のある金融機関さんに運転資金を斡旋いただく。

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これまで関係が薄かった信組さんに、やる気のある担当さんが登場したという話を

先日書きましたが、そこのやる気がなかなかすごくていい感じです。



１件小口融資していただいた後、再び別の創業融資の小口商品で東京法人との取引が

できるといいのですが、と言うことでそれに適応する商品をご紹介いただきました。

民間の保証会社さんで、法人の創業支援と個人の運転資金の商品ということです。



せっかくやる気になってくれているんだし、あまり水は差すべきではないなと判断。

金利が勿体ないという意見もあるでしょうが、手元に資金を置いておくことも大事です。

万が一の時にお金があるかないかの差は大きいですから。金利は金融機関さんとの

既存取引という名の信用を買うための手数料、と考えればいいと私は思っています。



というわけで、そちらの申込書を書いて提出。審査がどうなるかは正直出してみないと

何とも言えませんが、と言われていたので、過剰な期待はしないで待とうと思いました。



そしてしばらく経って、その担当さんから「ごめんなさい、ダメでした」との連絡。

うん、まあそれはそれで仕方ないと思うので気にしなくていいですよ。積極的にご提案を

いただいたことに感謝しておりますから。



「他にも創業支援の商品があるので、今度はそちらを提案させてください」という

ありがたい言葉も出てきておりますので、引き続き期待したいと思います。



ただ、ここの金融機関さん、耐用年数の考え方が厳しくて、私が今東京で買っている

耐用年数超過の築古案件とかはあまり強くないのがね・・・。この間契約した築古の

木造物件の話をしましたが「どうやって融資組み立てよう・・・」と難しそうな顔を

しておりましたし、借り換えに関しても耐用年数がネックで難しい、と。

せっかくのやる気をうまく活用できる案件がなかなか出てきてくれません＾＾；



築浅か新築で今の市況で「お、これは？」と思えるものはとても見つかる気がしないので

とりあえず小口のやつでつないでおいて、不動産価格が値下がりしてきたら活用する。

そんな作戦で行けばいいのかなと思っています。



そんな金融機関さんから、先日「当行の支店長と会って貰えませんか」という連絡が。

支店長が出てくるってことは、何か思惑があるのでしょう。日程調整して、この日なら

お会いできますとアポを取りました。そして先日行ってきたのですが・・・



明日に続く。



※引っ張りたいとかじゃなく、ここでブログ書く時間がなくなったのです・・・



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