質権設定があるために融通が利かない。

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先日、気軽に「火災保険こちらでかけておきますよ〜」なんて返事をしちゃいましたが

これよく考えたら無理な話でした。なんてこったい。



先日のブログで売主様から火災保険を代わりにかけておいてくれないかと依頼されて

気軽にオッケーと返事をした私でしたが、その後諸々確認していくと、これが結構

難しいことだということがわかりました。



難しくしている要素は「金融機関さんによる質権設定」があるためです。これがなければ

別にどうということはない簡単なお話だったのですが・・・＾＾；



保険代理店さんにお気楽に「保険先行で入ります」と伝えたのですが、先方からの

返信に「質権設定がありますけど、金融機関さんはご納得いただいていますか？」との

問いかけが。あれ、そういう意味だとその点ノーマークでした。全然考えてない。



なんとなく嫌な予感がして金融機関さんにお電話し、担当の方と会話しました。

上席と話して回答するということでしたが、折り返し出かかってきた電話の中では

「そういうことはできない」「所有権移転日に保険をかけてほしい」とのことでした。



最初にかけておいて、途中から質権設定すればいいんじゃないのかな？なんて気軽に

考えていたのですが、どうもそういう対応はしてもらえないようで・・・。うーん。



金融機関さんとしては、保険はお金を貸している期間中確実に入っていてほしいもの。

ちょっと早く入って切り替えとなると、保険が適用されている期間が少し短くなってしまい

万が一保険が失効していたらまずい、いうことが問題なのかもしれません。想像ですけど。

あとは単にイレギュラーが嫌いというだけかもしれませんが。



そういえば、先日売買契約してきた戸建。建物登記がされていないため、金融機関さんが

一様に「未登記部分が登記されないと審査できない」と言ってました。登記されないと

正確な建物評価ができないから、ということなのかなと思いましたが、課税台帳には

築年数と面積が載っています。こっちをベースに審査すればいいのに・・・なんてことも

ちょっと思ったりしました。これもまたイレギュラーや不確定要素を嫌うという姿勢の

表れなのかもしれません。ま、預金者から預かったお金を運用するんだから、不確実じゃ

困ると言われればその通りです。その判断に不満はありません。



話を戻すと、質権設定がある以上は金融機関さんの判断に従わざるを得ない感じなので

先行して保険の契約をすることはできないという結論になりました。保険代理店さんに

話を聞いても、普通は質権設定がある場合は設定日と決済日が同日になるようにしないと

あまりよくないという見解だったので、もうこれは仕方がないです。



売主さんの要求は突っぱねてばかり、こちらの要求はのませてばかりで申し訳ない

気持ちになってしまいますが・・・なんかこう、ごめんなさい！としか言えません。

仲介業者さんにそのことを伝えるのがやや憂鬱です。



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先行してご入居いただいている入居者様より駐車場の追加契約の話が。

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富山１棟目（仮）で先日ご入居いただきました入居者様から、駐車場の追加契約を

していただくことができたようです。これでちょびっと収益アップ！



５月の後半に契約したのに、いまだ決済にまだ至っていない富山１棟目（仮）。

隣地との境界確定に時間がかかっている、というお話でした。立会のタイミングって

どうしても相手の都合に依存してしまいますから、致し方ないことだとは思います。

不動産売買ってのは時間がかかるものだなあと改めて認識。



こちらの物件、まだ決済が済んでいないのですが、売買契約も済ませて手付キャンセルの

時期も過ぎていますから、まあよほどのことがない限りは購入できるでしょうという

感じになっています。仲介業者さん兼管理会社さんも、もう所有権が移転される前提で

いろいろと動き始めていますし、ひっくり返る可能性は極めて減ったとみています。



まだ売主さんが募集を委託している地元の不動産屋さんがいるので、大々的には

動くことはできませんが、管理会社さんのところに内々で入ってくる法人の入居付とか

そういう話の時には今回の物件も紹介対象にしているということでした。

実際、そのルートで１組お申込をいただき、入居開始となっております。



管理会社さんは２社を比較検討しておりましたが、結局売買での恩義もありましたので

売買を担当していただいた業者さんに依頼することにしました。もう１社は客付能力は

高そうなのですが、どうも管理の評判はイマイチでしたし、家賃査定の依頼のメールに

返信もありませんでしたので、やる気がないのだろうと判断。お断りのメールをした際も

特に返信はありませんでした。お会いして話した際も、ちょっと微妙な若者だなあという

印象だったので、まあこれもなるべくしてなったということかもしれません。



で、その申込をいただいた方については、さすが売買の元付という感じの動きでした。

売主さんに相談し、この部屋の分の収益は決済時に私のところに移転させる、管理も

この部屋だけ仲介業者さんのところで先行して行う、みたいなことを取り決めいただき

こちらにはその内容の事後報告があった、という感じです。うん、悪くない動きです。



その時は駐車場の申込はなく、お部屋だけでした。かなりの車文化な場所なので、

駐車場がなくて本当に大丈夫なのかな？と軽く心配してましたが、先日管理会社さんから

「駐車場も追加でお申込いただきました」というご連絡がありました。うん、やっぱり。

まあ当然そうなるよねーという感じです。利便性がいい場所とは言い難いですから。



この追加契約で、既存入居者様と同じくらいの家賃水準になりました。

たぶん、普通に募集をかけたらこの家賃だと難しかったんじゃないかなと思います。

今の相場に比べたらかなり高めです。普通に募集したら今決まった家賃からさらに

５０００円程度は値下がりするであろうと思われますので・・・。



ご契約いただいているのは大手法人さんに人材派遣をしている法人さん。今回は

物件の近隣の工場（？）に派遣される人向けの住居を確保したということでした。

派遣契約が終了すれば解約になるのだろうとは思われますけど、なんせ８部屋中

２部屋しか埋まっていないお部屋でしたので、短期でもなんでもいいので埋まって

くれるのであれば万々歳、という感じです。



某政府系金融機関さんから借入した分の返済は、２部屋埋まっている状態でも一応

返済可能でした。３部屋目が埋まったことで、盤石になったかな？と思います。



決済は９月半ばくらいの予定なので、それまではこのお部屋の家賃の送金はお預け。

早いところ所有権移転を実現し、本格的な募集に入りたいものです。



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火災保険とかプロパンとか改正ＦＩＴ法とか。

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嫁ちゃんが風邪気味で看病などしているため、本日ブログ更新する時間がありません。

無理して書く必要もないのかもしれないけど、書かないのも気持ち悪いくらいに

習慣化しているので、軽くダイジェスト的に。



・プロパンガスのことを以前ブログで書きましたが、プロパン星人さんが見つけてくれて

　８月２５日のブログでこれに対してのダメ出しをしてくれるという予告がコメント欄に

　ありました。「貴様のようなゴミクズが間違った情報を配信するのはまかりならぬ！

　儂が本物のやり方を見せてやるから、心して聞くが良い・・・」とのことでしたので

　（キャラクターには勝手な補正を入れています）、どれだけきっついダメ出しになるか

　ドキドキしつつ、かたずをのんで明日の更新をチェックしたいと思います。



・昨日書いた改正ＦＩＴ法の話で、看板の設置をしないといけないと義母に説明をした

　ところ「なんで自宅の住所や電話番号、名前までさらさないといけないの！」と

　たいそうプンスカされておりました。個人情報保護の風潮に逆流している！と。

　法人って個人じゃないから、個人情報保護は関係ないんですよと言ってみたものの

　そんな時代遅れなのはおかしいと聞く耳を持ちません＾＾；



　最終的には仕方ないと言ってくれたものの、かなり不満を持っているようでした。

　うちのは高圧だから、保安協会さんも入れていますし、保安協会さんの連絡先だけで

　別にいいんじゃないの？という感じもしなくはありません。ちゃんとしてないところが

　多すぎると、ちゃんとしているところが割を食った法律ができちゃうんですかねえ。



・都内好立地再建築不可の決済を９月（正確に言えば建物の更正登記が終わったら後）に

　控えておりますが、売主さんから「９月初旬に火災保険が切れるから、その時に

　買主名義に火災保険を切り替えて貰えないか」という打診がありました。費用は

　決済時に日割り精算するということでＯＫ、火災保険の内容や金額は買主に任せる、

　ということでした。特に問題ないだろうと思ってＯＫし、代理店さんに昨日相談を

　しはじめました。



・同じく９月決済予定の富山１棟目（仮）についても、一応仮で決済日が決定して

　おります。こちらの火災保険についても、とりあえずその仮日程で契約だけはして

　おいた方がいいだろうということで、そちらもあわせて代理店さんに確認中です。



今から嫁ちゃんに食べてもらうメロンの準備をしないとなので、今日はこの辺で。



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改正ＦＩＴ法に対応した発電所に変身させるために必要なこと。

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改正ＦＩＴ法が施工され、仙台法人が保有する高圧太陽光発電所に関してもそれに則った

事業計画の提出を施工業者さんに行っていただきました。あとはそれ以外の手続きを

１年以内にやらなくてはなりません。



残っている手続きは「看板設置」「メンテナンス計画の策定・実施」となります。



仙台法人で運営している太陽光発電所は、２５０ｋＷのパネルを積んだ野立てです。

野立てとなると、看板設置は必須。フェンスも必須ですが、フェンスは既に設置済につき

新たな設置は不要なはずです。隣の所有者の違う区画と一部だけフェンスがなく繋がって

いる箇所はありますが、「外からの侵入」という意味ではそこは経路にならないので

たぶん大丈夫なのだろうと思っています。もしＮＧが出たら設置するしかないですけど。

ですので、わかりやすいところではフェンスの設置が急務となります。



幸い、ネット通販を見てみると、改正ＦＩＴ法に則った看板も売ってました。

太陽光発電標識　再生可能エネルギーの固定価格買取制度（FIT）対応 看板 H30×W40cm /表示/掲示板 sun-light 価格：4665円（税込、送料別) (2017/8/23時点)

こういうところで探して購入し、針金かなにかで設置しておけばいいだけですから

まあこちらについてはそれほど大きな問題にはならないでしょう。



あとはメンテナンスです。

施工業者さんから参考資料として送られてきたものを読むと、以下の記載がありました。



【いつ】保守点検及び維持管理スケジュール

【だれ】保守点検及び維持管理の人員配置・体制計画

【どこ】保守点検及び維持管理の範囲

【どう】保守点検及び維持管理の方法

【法律】保守点検及び維持管理時の安全対策

【記録】保守点検及び維持管理結果の記録方法



最低限、この６項目を民間のガイドラインに従って決める必要があります、とのこと。



民間のガイドラインでは、メンテナンスの頻度が設置容量１０ｋＷ未満と以上で、

以下のように示されている、ということです。



１０ｋＷ未満の頻度：１年目、５年目、９年目、以降４年に１回

１０ｋＷ以上の頻度：４年に１回



これは明文化したものを手元に置いて、その通りに遂行していけばいいのかな？

高圧なので、そもそも保安協会さんにメンテナンスと対応は依頼しておりますので

【だれ】に関しては解決しております。【いつ】に関しても、年に１度の点検は

実施していますから問題なし。【どう】は遠隔監視システムがあるので、それを見て

異常があれば対応する（基本的には異常時に自動送信でメールが来ます）という形で

いいのかな、と思いました。



残りの【どこ】【法律】【記録】に関しては、正直よくわからないので確認が必要です。

他の人のやっていることを参考にしながら、うちでも改正ＦＩＴ法に則った内容で

ちゃんと対応しなくては・・・。やることリストに加えておこうと思います。



法律にもきちんとついていかないと、いつの間にか違反業者になっていて売電の権利が

なくなってました、なんてことになりかねません。追随していきたいと思います。



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複数の目を入れることの効果を実感。

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昨日「札幌６棟目の空室が気になる」とブログの最後に書きました。

何かの虫の知らせだったのかもしれません。



札幌５棟目〜札幌７棟目までは、管理会社さんの清掃とこちらで独自に手配した清掃の

２本立てで清掃を入れております。コストダウンの意図や入居者様により快適に過ごして

いただけるよう清掃頻度を上げているという意図も勿論ありますが、それ以外に複数の

目を物件に常に入れておきたいという意図もあります。



管理会社さんに全ておんぶにだっこするのはとても楽です。ただ、私は遠隔大家なので

あまり管理会社さんに依存しすぎると、その管理会社さんがちょっと間違ったことを

していても気づかなくなってしまいます。私はそういう管理会社さんとはお付き合いは

していないと一応胸を張って言えますが、遠隔丸投げの場合は管理会社さんがやりたい

放題になるケースもあると聞いています。

（そもそも丸投げで気づかないことがないくらい札幌に通っている私・・・下手したら

　東京の物件よりも現地見てますよ、ほんと）



複数の目を入れることで、違った視点で物事をとらえることが出来ます。

私も「なるほど、そういう見方があるんだなー」と気が付くことができるので、

その点も勉強になっています。



とまあ、ちょっとコストはかかるけど、第三の目を入れることの重要性を語ったところで

それに関連した本日の本題です。



札幌６棟目の清掃報告が、こちらで依頼している清掃業者さんよりあがってきました。





「床のいたるところ虫の死骸多数ありました。小さい蜘蛛が見る限りでも５匹いました。」



うーん、前回札幌に行ったときは、札幌３棟目＆７棟目の管理会社さんと会っただけで

札幌６棟目の状況までは見ていなかったです。しまった！サボらず回っておけば

よかったです。





「水回り乾いてしまうのでラップしてもらったほうが良いかと思います。」



しまった、だいたい当たり前のように水廻りにラップしてくれてると思い込んでました。

ラップしてもらうように伝えなくては！





交換を依頼していた菊割れが交換されておらず、なんか汚らしい印象のままでした。

これも再度交換を依頼しなくては。



上記状況、取りまとめて管理会社さんに伝達しました。

早めに対応して貰えるよう、昼休みにでも電話かけておこうと思います。



管理会社さんも、多数の物件を管理しているので、たまにはこういう管理不行き届きが

出てしまうのも仕方ありません。それをフォローするためにも、こうやって複数の目で

チェックする必要があるのだと思っています。



次のてこ入れターゲットは札幌６棟目だな・・・やっぱり。



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