2017年08月18日

支店長との面談の結果は・・・。

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昨日の話の続きです。

支店長が話がある、と呼び出された私です。



ちょっと探りを入れてみたのですが、事前に何の用事かは教えてくれませんでした。

「何か準備すべき資料などありますか?」と聞いても「特に大丈夫です」と。

単に支店長に紹介したいだけ?なのか?ちょっと意図が分からず戸惑いました。

ちょうど運転資金否決の電話が来たところでしたし、借り換え相談も基本的には厳しいと

言われているし。果たしてなんだろうなーと。



強いて言えば、築古物件の融資相談の話が残っていますが、これもそんなに評価は

伸びないだろうなあと思うのです。そもそもこの金融機関さん、あんまり築古は

好きじゃないので、路線価で土地として評価したらそこまで金額は伸ばせないと

思うんですよねえ。そんな案件にわざわざ支店長が出てくるか?



・・・まさかの積金や定期のお願いか!?(汗)



まあでも支店長が出てきて話をしてくれるということ自体は悪いことじゃないので、

とりあえず想定問答はやめて、出たとこ勝負で攻めてみることにしました。



というわけで面談日。

支店長、意外と若めで恰幅が良く、それでいて腰は低いというあまり金融機関さんっぽい

印象のない方でした。その辺うろうろしてたら支店長とは思わないだろうなあ。。。



私の担当はいつもなら2名いらっしゃるのですが、1名の方は夏休み中ということで

もう一人の若い担当さんと支店長が出てきました。



そして支店長から出てきた提案は・・・



「東京4棟目の借り換えって検討できませんか?」



なんでも、謄本を見ると前の持主さんがそちらの金融機関さんで抵当をつけているから

金融機関さんとしての評価はOKのはずなので、それであれば頑張りたい、と。

「ひろ*さんが各行さんとの付き合いを大事にしているということは聞いておりますが

 そこを何とか検討いただけないでしょうか」というお話でした。



・・・えーっと、とてもありがたいお話なのですが、その物件「再建築不可」ですよ?



そう告げた時の支店長の「あちゃー」という顔が忘れられません^^;

「抵当がついてるからてっきり再建築可能だと思っていました」とのことでした。

一応、金融機関さん向け説明資料にも再建築不可である旨は書いておいたのですが、

もうちょっと目立つように書かないとダメですね・・・。



というわけで、先方の目論見は見事に不発に終わってしまいました。

なんか申し訳ない気分になりましたが、こればかりは私の責任じゃないですからね!?



さて、せっかくお邪魔したので、融資に関していろいろと聞いてみました。

基本的にはやっぱり耐用年数以内が理想で、耐用年数を超過していると頑張っても

10年がいいところになってしまうそうです。あとはそれをカバーするために

提携保証会社との商品を作っているので、築古ならそちらに振る感じになる、と。

保証料がかかるのがネックになります。



新築で2本目の住宅ローンとかありですか?と聞いてみたんですけど、いいともダメとも

言われませんでした。ただ、住宅ローンの場合は住民票はそちらに移してください、と。

今の家を賃貸に出して、賃貸併用住宅に住んだら今より住居費が減らせるんじゃないかと

いうことを考えている、けど今の家は売ると債務だけが残るからそこを考えると賃貸が

いいだろうと思っている、と話をしたところ、特に否定はされませんでした。



そういう手が使えるなら、まあもしかしたら新築で探すのもありなのかもしれません。

もうすぐ40歳にもなってしまうし、住宅ローンを長く引けるのは今だけ。それだったら

今のうちに住宅の住み替えを検討すべきかなと思った次第です。今の家、何も考えずに

戸建を買っちゃったけど、老後まで住むとしたら3階まで登るの大変だろうなあと。

それだったら1階全部自宅で2階を賃貸の平屋にした方が、先々考えたらいいですよね。



まあそんなこと言う前に、自分の人生設計をもうちょっと真面目に考える時間を作って

そのプランにあわせた住み替えをするべきですけど。目的と手段が入れ替わっている。

とりあえず順序が違うぞと自分を戒めてみます。



また微妙に話が逸れましたが、金融機関さんの思惑は外れたものの、こちらとしては

まだ私の持ち込む案件に積極的に対応してくれそうだという手ごたえがつかめたので

それはそれで無駄足ではなかったと思います。オッケーオッケー。結果オーライです。



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posted by ひろ* at 11:06 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月17日

やる気のある金融機関さんに運転資金を斡旋いただく。

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これまで関係が薄かった信組さんに、やる気のある担当さんが登場したという話を

先日書きましたが、そこのやる気がなかなかすごくていい感じです。



1件小口融資していただいた後、再び別の創業融資の小口商品で東京法人との取引が

できるといいのですが、と言うことでそれに適応する商品をご紹介いただきました。

民間の保証会社さんで、法人の創業支援と個人の運転資金の商品ということです。



せっかくやる気になってくれているんだし、あまり水は差すべきではないなと判断。

金利が勿体ないという意見もあるでしょうが、手元に資金を置いておくことも大事です。

万が一の時にお金があるかないかの差は大きいですから。金利は金融機関さんとの

既存取引という名の信用を買うための手数料、と考えればいいと私は思っています。



というわけで、そちらの申込書を書いて提出。審査がどうなるかは正直出してみないと

何とも言えませんが、と言われていたので、過剰な期待はしないで待とうと思いました。



そしてしばらく経って、その担当さんから「ごめんなさい、ダメでした」との連絡。

うん、まあそれはそれで仕方ないと思うので気にしなくていいですよ。積極的にご提案を

いただいたことに感謝しておりますから。



「他にも創業支援の商品があるので、今度はそちらを提案させてください」という

ありがたい言葉も出てきておりますので、引き続き期待したいと思います。



ただ、ここの金融機関さん、耐用年数の考え方が厳しくて、私が今東京で買っている

耐用年数超過の築古案件とかはあまり強くないのがね・・・。この間契約した築古の

木造物件の話
をしましたが「どうやって融資組み立てよう・・・」と難しそうな顔を

しておりましたし、借り換えに関しても耐用年数がネックで難しい、と。

せっかくのやる気をうまく活用できる案件がなかなか出てきてくれません^^;



築浅か新築で今の市況で「お、これは?」と思えるものはとても見つかる気がしないので

とりあえず小口のやつでつないでおいて、不動産価格が値下がりしてきたら活用する。

そんな作戦で行けばいいのかなと思っています。



そんな金融機関さんから、先日「当行の支店長と会って貰えませんか」という連絡が。

支店長が出てくるってことは、何か思惑があるのでしょう。日程調整して、この日なら

お会いできますとアポを取りました。そして先日行ってきたのですが・・・



明日に続く。



※引っ張りたいとかじゃなく、ここでブログ書く時間がなくなったのです・・・



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posted by ひろ* at 08:00 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月16日

身に覚えのない契約変更の書類が届く。

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ある日、仙台法人本社に身に覚えのない「電気の契約変更」の書類が送られてきました。

はて、なんだろう?



住所を見ると、札幌5棟目の共用部の話のようです。札幌5棟目は管理会社さんの名義で

管理会社さんがまず電気代を支払い、それを送金時に請求するという形で運営されており

仙台法人宛に直接請求は来ません。ですので、そもそもなんで電力会社さんからうちに

お手紙が来るの?というところがまず疑問でした。



余談ですが、札幌では通算5社ほど管理会社さんを利用させていただいておりますが

どこの管理会社さんでも電気代は管理会社さん名義で契約して、送金時に電気代を

請求するスタイルでした。他方、東京では通算2社の管理会社さんに管理を委託して

おりますが、いずれも電気代の契約名義は所有者となっており、オーナーが直接支払う

形となっております。この辺はその地域の特性でもあるのでしょうね。



個人的には、どちらにもメリット・デメリットはあると思っています。

札幌方式であれば、送金明細を見ればすべての光熱費が把握できますが、東京方式だと

送金明細+電気代と言う形で見なくてはなりませんので、手間がかかります。

他方、マイルやポイントという観点だと、電気代をオーナーが直接支払った方が

ポイント還元があり、良いのではないかと思います。



余談終了。



届いた書面をよく読んでみると、アンペア増枠ということになっていました。

特にアンペアを増やすような工事を依頼した認識はないのですが、果たしてこれは何?

よくわからないので、管理会社さんに確認したところ「特に手配していない」とのこと。

ますます疑問が深まります。



管理会社さんにて、なぜこの状況になったか調べていただけるということでしたので

その結果を待つことにしました。そして翌日、原因がわかりましたというメールが。

その原因は、どうやらケーブルテレビの工事にあったようです。



ケーブルテレビの導入については確かに相談をしていました。書類のやり取りも終わり

工事の準備をしていてくださっている、という認識でしたが、状況としてはさらに

進んでいたようです。工事業者さんがCATV設置工事に関連して、アンペア数を増やす

手続きをしていた模様。その際になぜかアンペア増だけでなく「オーナー変更」と

「請求書送付先変更」の手続きをしていたようです。意味がわからない^^;



管理会社さんにて電力会社さんに連絡し、元に戻して貰ったと報告いただきましたので

この件については解決ということになりました。良かった。

よくわからないことをしてしまう業者さん、いるもんですね・・・。



ちなみにその後、無事にケーブルテレビは導入完了しましたという連絡が届きました。

まだいくつか書類返送がなかったり拒否したりしている部屋があるということでして、

そこについては空室になり次第対応していきます、と。

入室拒否のお部屋、まさか汚部屋じゃないだろうな!?と少し不安がよぎりましたが

今は考えないことにします・・・。



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posted by ひろ* at 08:34 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月15日

札幌の戸建を内覧し、ざっくり査定して指値をぶち込む。

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せっかく札幌に行ったので、どうせならということで売り物件も見てきました。

札幌ではまだ買ったことのないボロ戸建です。



某ポータルサイトの新着情報を取っているんですが、珍しく札幌の戸建でアンテナに

引っかかるものが出てきました。だいたいいつも、安い戸建って街の外れの地域にしか

出てこないので、私の手には負えないと判断してスルーすることが多いんですけど、

今回のは住所的にギリギリオッケーな場所です。JRとはいえ駅徒歩圏。しかも先日

購入した札幌7棟目から車で10分くらいの場所です。都会ではないけど田舎でもない

ちょうど需要があってもおかしくないエリアです。



概要を見る限り、一般の戸建が欲しい方のニーズには合わないだろうなあと思いました。



・駐車場がない(厳密にいえばあるけど、超小さい車じゃないと入れられない)

・旗竿敷地

・建物がどんなに頑張っても25坪くらいにしかならない



うん、これだとよほど安くない限りは無理だと思います。

となると、おそらく購入に走るのは投資家層でしょう。



そんなに強くほしいわけじゃなかったんだけど、せっかく札幌に行くタイミングで情報が

出てきたので、何かのご縁だと思って見に行くことにしました。



札幌3棟目&7棟目の管理会社さんにお願いして、札幌7棟目の打ち合わせの後、

札幌3棟目に移動する前にそちらの戸建に立ち寄ってもらいました。仲介業者さん曰く

内部は16日以降にならないとみられないということでしたので、とりあえず外観のみ。



まず、旗竿部分がスーパー草ボーボー。手入れされていない感じが伝わってきます。

売却理由が相続したけど使わないからということだったので、さもありなんという感じ。



旗竿部分が狭く、ギリギリで再建築不可にならない2m程度のものでした。

頑張れば軽自動車を旗竿部分に入れることはできると思いますが、普通の感覚だと

ここに入れるのはちょっと怖いなと思う幅です。



建物の状態は当然良くないです。どうも持主の方がラーメン屋をどこかでやっていたと

思われる残置物がちらほら。業務用のダクトとか、ラーメンのメニュー看板とか。

そして玄関先には自分の会社の名刺が貼ってあり、そこにもラーメン屋2店舗分の

住所と店名が書いてありました。そしてその社長の名前は、謄本上の持主と同じ。



玄関先には督促状が放置されており、おそらく事業はあまりうまくいってなかったものと

考えられます。食べログなど見てみたところ、お店は既に閉店。いつ閉店かは不明ですが

飲食店ってやっぱり難しいんだろうなと思いました。



売却理由が相続ということでしたので、おそらく名刺の主はお父様orご主人だろうと

予想されます。所有者が亡くなり、相続登記をする前に売却の話をしているものと

想像しています。事業系の借金もあると思われるので、相続放棄か今回の物件を売って

完済して残りを貰うのか。細かいところはわかりませんが、たぶんそんな感じでしょう。

そうなると、指値がどこまで通るかは債務がどの程度あるかに依存すると思います。

少なくとも物件には抵当権はついていませんでしたが、無担保の債務はあるでしょう。



外構にプロパンが置いてなかったから、たぶん都市ガスだと思われます。

プロパンだったら切り替えとかいろいろ考えられるんだけどなあ。



外から眺めた感じ、間取りは2LDKか3DK。専有面積や駐車場設置不可の状況から

考えると、生活保護の母子家庭がターゲットになると思います。なんかそんなセリフを

札幌6棟目や札幌7棟目の1階でも言ってる気がする・・・(笑)

あとはペットの多頭飼いの方なんかもターゲットにしていいかなと思います。

出ていく時ひどい状態になる可能性が少なからずあるので怖いですが。



仮に購入して再生して売却するにしても、それほど大きな利益は見込めません。

なぜなら一般の方が実需で購入したがる案件ではないから。そうなると投資家さんを

相手にすることになり、利回りでの販売になるからです。



仮に生活保護の母子家庭(子供1人)が入ったとすると、家賃は43000円が上限。

利回り12%で売るとしたら、売却価格は430万くらいになります。

まあこのくらいなら売れるだろうから、買った時点でこれより総事業費が安ければ

少なくとも損はしないということになります。



外壁は捨てて、内装リフォームで150万。

都市ガス→プロパンへの切り替えでお風呂とキッチン、トイレは負担して貰う。

諸経費諸々考えて、100万以上の利益を取れるようにする指値は・・・

だいたい物件価格の半額くらいでした。



というわけで、売り出していきなりこの価格で指したら怒られるかなと思いつつ

仲介業者さんにその値段を告げました。後日、内見希望者がいるということでしたので

その方の回答を待って、どの話を売主さんにぶつけるか決定するとのことです。

きつめの指値なので通らないだろうと思いますが、まあもし通るようなら頑張ります。

全く期待はしていませんが、ご縁があれば話が来るでしょう。



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posted by ひろ* at 12:55 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月14日

急遽札幌出張、その目的は空室対策。

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空室、リフォームしなくても募集できるかなと思っていましたが、管理会社さん的には

やった方がいいよと言うことでしたので、そこの相談をしてきました。



今回のターゲットは札幌7棟目。ここは6月に購入しましたが、3部屋と6駐車場が

空いている状況でした。1部屋は先日埋まりましたが、残り2部屋と駐車場6区画は

まだ空いています。



駐車場に関しては「居室が埋まってから外部に募集しよう」という方針にしましたので

とりあえずはいいのですが、そのお部屋がまだ2部屋残っていることに関しては、

焦って家賃を下げない程度に急いで埋めたい、という気持ちがあります。



ファミリー物件なので、一度埋まってしまえばそれなりの長期入居が見込めます。

子供の学区の問題などあり、ファミリーは(転勤族や法人の借上などを除いて考えると)

長期に渡って同じ家に居続ける可能性が高い、というのがその根拠です。

家賃を下げて埋めると、その家賃で長期入居になる可能性がありますから、

多少時間をかけても家賃は下げずにじっくりやろう、という方向で考えています。



さて、そんな状況でもありますので、まずはどうやって埋めていくか、埋めるにあたり

何を売りにしていけばいいか、というところをこれまでも考えてきました。



近隣と比較すると、気持ち家賃は高めという感じもなくはありません。ただ、競合より

駅からの立地がいいとか、エレベーターが付いているとか、2台駐車可とか、そういった

メリットはあります。そこを気に入って選んでくれる人はいるのではないかと思います。



ただ、そういうお客様に気に入ってもらおうとするなら、それなりの対策を講じなくては

ならないのだと思います。近隣よりちょっとだけグレードが高いところを選ぶ、という

ことになるので、お部屋の中身もそれなりのグレードでないといけないだろう、と。



空室の現状の内装ですが、多少汚いところはあるものの、別に募集できないという

レベルではありません。札幌3棟目なら「これで全然オッケーですね」と言えます。

しかし、今回はそういう客層ではないので、もう少し手を加えた方がいいのでは?

というのが管理会社さんの意見でした。そしてそれに伴い、客付しやすくなるような

修繕の見積を提示してくださいました。



この見積をどう評価すべきか。部屋の様子を見てみないと、その修繕が本当に必要か、

必要だけど費用対効果を考えれば削れるのか、などの判断ができません。そんなわけで

札幌に実際に飛んで、現地で管理会社さんとその件の打ち合わせをすることにしました。



・壁紙に画鋲の穴や細かい汚れ、室内換気口からの雨だれのような跡があるので

 クロスを張り替えて対応したい

 →2LDKのお部屋を全部やって10万くらいということだったのですが、中途半端な

  うっすらとしたアクセントクロスのせいでやや色数が多い印象だったので、

  落ち着いた印象を出すために対応することにしました。



・天井のクロスと壁のクロスが微妙に色が違うので、壁のクロスの張替時に天井の

 クロスも張り替えたい

 →天井のクロス自体に汚れはなかったので、壁のクロスを張り替える時に同系色に

  してもらえれば事足りると判断。対応しないことにしました。



・床のCFが茶色系なので、エンドユーザ受けがいい白系のCFに変更したい

 →CFの状態はまだそこまで悪くありませんでした。何とか使える範囲と思います。

  価格が安いなら良いのですが、これも10万以上の補修費になってしまいます。

  洗濯機の跡がついていて本当に張替が必要な場所を除き、今のCFのままでもう少し

  反響を見てから改めて考える、ということにしました。引きが悪いようなら改めて

  施工を考えることにします。



そういった感じで、その場で議論しながら、仲介業者さんや入居者さんにとっての

良い部屋を作りたい気持ちと、コストとの兼ね合いを考えて判断していきました。

結果として、当初出てきた見積より10万以上のコストダウンをすることに。



冒頭で書いていた「それなりの内装でないとターゲットは捕まらない」という仮説からは

矛盾する方向に動いてしまいました(内装費を落とす≒グレードも落ちる)ので、

これが本当に正しいのかという点は私自身も疑問が残っています。ただまあ現実として

不動産取得税もこれから払わないといけないですし、あまりお金をじゃぶじゃぶと

投入するわけにもいきません。様子を見ながら少しずつ改善していく方針でいこうと

思った次第です。



反響をこまめに見ながら調整していく作業になるので、今後も管理会社さんと密に

連携を取りながら対応していきます!



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posted by ひろ* at 12:29 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする