2017年08月31日

都内好立地再建築不可、決済に向けてやることを整理。

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昨日書いた通り、急ピッチで進み始めた都内好立地再建築不可の決済準備。

しかし早速部屋を汚くしている弊害が発生し、まずいことになっております。

作ってもらったはずの書類が見当たらない・・・。



関係各位と相談した結果、金銭消費貸借契約は明日執り行うことになりました。

ギリギリにならないと準備が進められない私らしく、今頃になってようやく、

持っていくものを改めて準備し始めました。



先方から必要と言われていた書類を整理します。



収入印紙を2枚購入・・・これは本日中にどっかで買っていこう。郵便局でもいいし

金券ショップだとほんの少しだけ安く購入できるから、そっちでもいいですね。



本人確認書類は免許証を常に携帯しているので問題なし。



実印・・・もう今日のうちから鞄に入れておこう。ずぼらなので当日慌てて忘れるのも

困ってしまいますから。鞄が多少重くなるけど、忘れ物をするよりはマシです。



印鑑証明書と住民票・・・印鑑証明書は前に取得したものがまだ残っていますので、

これを再利用しましょう。住民票は・・・ないのでおとなしく取りに行く、と。

これは嫁ちゃんにお願いして準備して貰うことにします。



口座振替依頼書・自動払込利用申込書・・・前に作ってもらった・・・けど・・・

あれ?見当たらないよ?たぶんこの辺の書類の山に埋もれてるはずなのですが・・・。



今回、再建築不可ということで一般の銀行さんではなかなか融資して貰うのが難しく、

某ノンバンクさんで融資をしてもらうことになっています。ノンバンクさんなので

その金融機関さんの口座を作るというわけにいきません。ですので、提携している

他行さんに口座を作り、そこから引落をするということになります。



この用紙自体はだいぶ前に入手していたので、対象の金融機関さんで書類を作って

貰ってありました
。でもその書類が見当たらない!うーん、困りました・・・。

とりあえず今夜じっくり探してみることにします。どうしても見当たらなかったら

もう一度書類作成だな。仕方ない。先にノンバンクさんには電話しておこう。

もしかしたらないかもしれない、って。



火災保険の見積も取りました。ノンバンクさん、質権を取るので長期一括払いしか

受け付けてくれないのが痛いです。私はその場でいっぱいお金が出ていかない

1年契約の方が好みなのです。出ていく自己資金が少なくなるというのがその理由。



登記の見積も出そろってきましたので、これであとは決済時の送金の内訳が出そろい

それに従って資金の準備ができれば完了となります。整理して考えれば、そこまで

テンパるほどやることは多くなかったです。並行して富山1棟目(仮)とか都内の

別の戸建とかの話が走ってるからややこしくなっているだけですね。整理すれば

どうということはない。



というわけで、本日は書類を必死に探すことと、嫁ちゃんに依頼して住民票を

取ってきてもらうことができれば、金消への道のりは開けるということを確認しました。

ブログ使って全世界に向けて頭の整理をするなと言われそうですね。すみません。



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posted by ひろ* at 07:23 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月30日

更正登記完了!決済に向けての障害がなくなりました。

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思ったより決済が早くなるかもしれません!?



昨日も昼休みにごにょごにょといろいろやってました。金融機関さんにいくつか電話して

新規取引に関してどうなのかいろいろ聞いてみたり、借り換えの進捗状況はどうなのかを

聞いてみたり、信用情報について語り合ってみたり、取引業者さんからの連絡に対応して

みたり、関東→札幌の大家会の今週末の札幌遠征について打ち合わせてみたり。



そんないろいろなやり取りの中、メッセンジャーでやりとりをしている東京好立地

再建築不可物件の仲介業者さんから連絡がありました。先週末打ち合わせて売買契約など

取り交わした(後から決まった隣地の契約です)ところなのですが、その売買契約書を

スキャンしてくれたものを送ってくれたのです。あとは先週の打ち合わせでちょっと

間違えていたところの情報の訂正なんかも。



で、そのやり取りの後唐突にペロッと謄本が送られてきたんですよ。ん?と思って

チェックしてみたところ、例の更正登記が完了した謄本でした。おお、意外と早く

終わりましたね。これで登記上も正しい状態になり、決済に向けての障害は解消。



さらに、片方は売主さんにてリノベするということになっておりました。

このリノベも先週末状態確認させていただき、完了していることも確認してます。

このリノベがまたいい感じの出来栄えで素敵でした。これは確実に埋まるなーと

自分でも思ってしまう出来栄え。私も若ければ住みたいなあと思ったものです。

立地もグッドで、対象になるお客様のイメージが明確な場所でした。



・・・ということは、思ったより早く決済できるということではないでしょうか?

ちょうど今週の金曜日、都合でお休みを取ろうと思っていたんです。そこで金消が

できると都合が一番いいんですが・・・。



仲介業者さんと話をして、その指定の日に金消できるかどうか金融機関さんに

聞いてもらいました。結果としてはOK。決済から2営業日以降に決裁できると

言われているので、9月前半には決済することができそうです。



というわけで、ここにきて急ピッチに話が進み始めた東京6棟目(仮)。

この間契約したやつとどっちが6棟目になるか微妙でしたが、先に契約していた

こちらの再建築不可が東京6棟目になりそうです。

今までゆったりしていたのが、一気にスピードが速くなりついていけるか不安ですが

一気にやるしかないですね!



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posted by ひろ* at 07:11 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月29日

無事に契約締結となり、満室に返り咲くことができました。

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今日もあまり時間がなくて(来月くらいまで仕事の関係でこんな調子が続きそうです)

さらっとした更新になりますことをご容赦ください。

週末のイベントごとの準備が立て続けに来てるし、決算対応はしないといけないし、

決済に向けての資金の準備とか手続きとかいろいろとやることも出てきているし、

ドラクエ11のクロージングもあるし、ようやくニンテンドースイッチ買えたので

モンハンの準備もしないとだし・・・。



先日4度目の入居申込を頂戴した仙台1棟目の空室。本当に契約になるのだろうかと

緊張しながらことの推移を見守っておりましたが、無事に契約が成立しました!

先週末よりご入居いただいたということで、ようやく満室に返り咲くことが出来ました。



今回申込を持ってきてくださったのは、仙台1棟目購入当初からのお付き合いをしている

仲介業者さん。親身になっていろいろと相談に乗っていただけるので、助かってます。

今回も「うちでこの家賃なら決まると言ったのに、こんなに長期に空室にしてしまい

申し訳ないです」と言っていただいており、広告料などもあまりとらずにその分先付の

業者さんに出したりと、まるで管理会社さんのような動きをしてくださいました。

おかげさまで何とか埋まり、感謝しております。



今回、オフィスとしての利用という新しいパターンで空室が埋まりました。

仙台1棟目は立地がいいと自負しておりましたが、オフィス需要があるということで

その立地に関してさらに自信を持てる結果となりました。データ入力などの作業を

するだけということですので、そんなに大きなトラブルが起こる要素もないでしょう。



だいぶ長引いてしまったけど、ようやく満室に返り咲きだとほっとしていた頃合い。

ご入居いただいた早々、仲介業者さん経由で借主さんから問い合わせがありました。

曰く「エアコンの液晶の表示が薄い」「エアコン自体は動いている」ということです。

仲介業者さんが管理する物件の場合、少額でもあるのでマルチリモコンへの交換という

形で対応することもある、ということがメールに記載されていました。



たぶん、エアコンのリモコンの電池が少なくなっているのでしょう。電池交換をすれば

直るはず。ただ、仲介業者さんが仰るように、安いのでリモコンごと交換してしまっても

大きな問題にはならないでしょう。

1.電池交換をしてもらい、症状が改善するか見てもらう

2.症状が改善しない場合、マルチリモコンを購入して提供する

という流れで対応すればいいかな、と思いました。



・・・というのが、たぶんメールを見た際の私の思考の動きだったはずなんですが、

このメールに気が付いた時には実はもう話は片付いておりました。

メールは義母と私の両方に来ており、私がメールを見る前に義母がメールを見ていて

同じような返信をすでにしておりました。



家に帰ったら嫁ちゃんから義母が電話をしてほしいと言っていたと聞いたので

すぐ電話すると「メールの件なんだけど」と。いやその、電車の中ではドラクエを

やっていたので、メール見てないんですが。そしてようやく今回のメールを認識。

義母が「電池交換してって返信しちゃったけど」と言うので、その対応で正解です、

素晴らしい、と申し上げた次第です。



願わくば、義母には次に「Ccで私も返信先に加える」という技を覚えてほしいところ。

Toでだけ返していたから、どんなメールを返信したか電話で聞かないとわからない、

というところがね・・・。

その仲介業者さんからの返信メールには私も含まれていたので、そこでようやくどんな

メールを送ったかがわかるという状態でした。なんか文面が喧嘩腰に見えなくもない

書きっぷりだったので、そういうつもりはないですからと後でフォローしておこう(汗)



義母がこうやって動いてくれるので、仙台物件に関しては本当に助かっています。

役員報酬、もっと出せるように頑張らなきゃ^^;



というわけで、ようやく仙台1棟目が満室に返り咲いた話でした!めでたい。



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posted by ひろ* at 07:11 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月28日

久しぶりに保有物件を見に行った恥ずかしい話。

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寝坊したので携帯から簡易更新です。しかも恥ずかしい話。



昨日、お友達の投資家さんに東京1棟目、東京3棟目、東京5棟目、購入予定物件の

合計4物件をご覧になっていただきました。この4棟は自宅から徒歩圏にあるので

お散歩しながら全ての物件を見て回ることができます。



正直、ロットも小さい、共用部も小さい、清掃するスペースもあまりないので、

定期清掃も巡回もこれらの物件は入れてませんでした。むしろ遠隔地の札幌の方が

頻繁に見ているよね、というくらいの勢い。



それでも、特に家から近い東京1棟目と東京5棟目は家の近所をうろついてると

自然と目に入るんですが、やや生活圏から外れている東京3棟目はそれすらもなく

空かないし通らないから見ないという状態でした。



昨日、久しぶりにお散歩の中で東京3棟目を見てきましたが・・・

あれ?なんか違和感があるよ?



設置した館銘板が一部落ちてるorz



粘着テープかボンドか何かで設置してあったようですが、それがボロっと落ちてます。

落ちた看板の埃の状態から見ると、ここ数日とかの話ではなさそうに見えました。



やっぱり、定期的に現場を巡回しないとダメですね。異変に気づけない。

近いところくらいは、たまに様子を見に来よう。そう思いなおした出来事でした。

恥ずかしい。



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posted by ひろ* at 09:55 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年08月27日

いきなり退去予告!買う前に埋まり、買う前に退去予告って・・・(汗)

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先日意気揚々と書いた相場よりちょっと高めの入居が決まった富山1棟目(仮)ですが

なんと驚きの「10月初旬での退去予告」が届いてしまいました・・・orz



昨日はモンスターハンターの音楽イベントがありまして、割とウキウキモードでした。

しかしこの連絡メールで一気に気分がしおれてしまいました。はい、冒頭に書いた通り

先日ご入居いただいた入居者様の速攻の退去というお話です。



何がどうしてこうなった?という感じだったのですが、どうやら入居者様が退職なさると

いうことで、あっという間の解約になってしまったそうです。

うー、入るっていうから一部前倒しで発注かけたりしたんだけどなあ。がっくり。



入居から退去まで3ヶ月。札幌だったら短期解約違約金+広告料返還になる事案です。

今回は幸いにして(?)所有権移転前の入居決定ということもあり、広告料などの

管理会社さんに支払う事務手数料は不要ということになっておりました。そういう意味で

考えると、入居いただいている間の賃料で内部の修繕ができた、という捉え方をすれば

まあ納得がいかないこともない・・・という感じです。



斡旋してくださった管理会社さんも恐縮している感じでした。

メンテナンスも迅速に対応してくれたのに、かえってがっかりさせるような結果に

なってしまい、申し訳ございません、と。でもこればっかりは入居した方の問題であり

管理会社さんが防げることではないですから。どうにもならないです。



今後のアクションプランとして、以下のお話がありました。

・同条件ですぐに募集開始できるようにポータルサイトの準備を進める。

・現在、秋のシーズンに向け法人および従業員様向けに仲介料割引キャンペーンを用意し

 営業をかけているので、物件近くの企業様へも訪問してくる。



前者は所有権移転がなされていない状態なので、ちょっと難しいんじゃないかなという

感覚はあります(現管理会社さんと売主さんがどういう話をしているかに依存しますが

今のところ新管理会社さんで大っぴらに募集して良いという話は聞いておりません)。

後者は状態がどうあれ、うまいことやれると思うので積極的に対応してほしいなあと

思っております。



富山って意外と企業の本社や重要な工場がある場所なので、思いのほか転勤需要は強いと

理解しています。そういった客層にうまいことアプローチして、早いところ次々と

空室を埋めていければいいなという感じです。



昨日はこの話のほかにも、私のポカミスで建築士さんにご迷惑をおかけしてしまったり

富山1棟目(仮)のこれ以上に良くない話(これはまだブログに各段階ではないです)が

飛び込んできたりと、なんか踏んだり蹴ったり感のある一日でした。強いて言えば、

仙台1棟目が正式に契約になって満室に返り咲いたこと、モンハンオーケストラが

とても良かったことが良いこととして挙げられますが・・・バランス取れてないです。



悪いことがあればいいこともあるはず。

そう信じて、前向きに頑張ります。



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posted by ひろ* at 08:37 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする