2017年07月31日

静岡物件見学ツアーに参加。

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昨日は関東→札幌の大家会の会員さんが企画した、静岡の物件見学ツアーでした。

企画してくださった会員の皆様にまず感謝します。



近くて遠い静岡。関東圏というにはちょっと遠く、かといって手が届かない距離では

ありません。そんな静岡に、昨年〜今年にかけて会員さん数名が物件を購入されて

静岡での不動産賃貸業を開始している、ということは聞いておりました。



今回、静岡に縁がある会員さん数名のご尽力で、東京から静岡まで車で乗り合いの上

会員さんが保有しているいくつかの物件を見せていただく機会を作っていただくことが

できました。私自身が静岡に投資するのかは置いておいて、地方ごとの特色などを

しっかりつかんでおくことは大事ではないかと思っています。それが自分のエリアでの

物件の競争力につながる可能性もあります。



今回見てきた物件はいずれもファミリー物件です。

静岡市清水区、静岡市駿河区、富士市の3箇所でした。

いずれも敷金・礼金はゼロ。保証金?清掃料?みたいなのを退去時に取っているという

お話はありましたが、楽勝でホイホイ埋まる市場ではなさそうだなと感じました。

敷金や礼金が取れてない地域って、取れてる地域より競争が厳しい印象があります。



会員さんに見せてもらった物件の中には、残念ながら半年以上空室になっているものも

ありました。かなりきちんとリフォームしてあるのに・・・。

でもその隣の物件を持っている地元のオーナーさんは、問題なく満室にしています。

(間取りや構造、賃貸の条件などは似たような内容です)

この辺は地元でどれだけ活動が出来ているか、という点が影響しているのだと思います。



そもそもからして、遠隔地で物件を持つというのは不利なことです。

いつでも見に行きたいときに見に行けるということもなく、目が行き届かないことから

管理会社さんと上手に関係が作れない場合は物件がどのような状態になっているかも

はっきりとはわからない。そんな不安定な状態になっているはずです。営業だって

そう簡単にできるわけではありません。



今回は地元在住のオーナーさんにも物件を見せてもらいましたが、そちらはおおむね

満室で推移しているそうです。この辺にも強さの差が出ているのではないでしょうか。



利回りが高いからからとか、融資が出るからとか、そんな理由でご自身の知らない地方の

物件を買うこと。別にそのこと自体は否定されるようなことではありません。きちんと

収益が出る可能性だって勿論あるでしょう。でも、地元で賃貸経営するのに比べれば

他粗油不利な要素もあるということは理解しておいた方がいいかと思います。



今回見てきた中で、すぐに応用できそうな内容として挙げられるのが、琉球畳です。



とある物件の空室の内見をさせてもらったのですが、非常に凝ったものでした。

その中でも目を惹いたのが琉球畳・・・のように見えるクッションフロアでした。



琉球畳風なCFがある部屋

こんな感じのお部屋です。最初見た時は琉球畳の置き畳かと思いましたが、床にちゃんと

固定されているので、そうではなさそうです。オーナーさん自身は「クッションフロアで

作っています」と言ってました。フロアタイルに見えないこともないんですが、

いずれにしても何らかの床材であることは間違いありません。



値段がどのくらいなのかはまだ確認していませんが、なかなか面白い試みだなと

感じました。けっこうかっこいいし、ターゲットとする客層とはまるなら、積極的に

採用したいと思えるものでした。ただ、たぶん普通のCFよりは高いでしょうから

(たぶん本物の琉球畳よりは安いけど、安いCFよりは高いと予想しています)

ある程度家賃が取れるところでないと難しいと思われます。また、普通の家庭というより

少し感度が高めな家庭の方がいいだろうとか、都心部の方が郊外より受け入れられる

可能性が高いとか、その辺も考えてプランを入れた方がいいと思います。



東京のどこかで使いたいなあ・・・。今度購入することになった物件ででも使ってみる?

考えてみたいと思います。



不動産の視察だけでなく、ご当地名物の食事なども楽しみ、気の置けない会員さん同士の

交流を楽しむことができ、刺激になる視察ツアーでした。



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posted by ひろ* at 07:58 | Comment(1) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月30日

都内築古木造物件の契約をしてきました。

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話が一気に進み、都内の築古物件の契約を昨日してきました。



半額の指値が通った(ということはそれだけ元の値段が高かったということですけど)

中古物件の契約をしてきました。日程を合わせるのに苦労した結果、場所は売主さんの

ご自宅でということになりました。



手付金と実印をもって、指定された住所に向かいます。普段あまり降りることのない

駅で降りて、そこから歩いて15分くらい。天気もやや悪くなってきた感じの中で

ようやく到着すると、仲介業者さんがそこのマンションのエントランスで待っていて

くださいました。



売主さんのご自宅で契約するのは、北陸物件以来2度目のことです。今回の場合は

仲介業者さんが妙に契約を急ぐ中、私の日程(土曜の夕方までしか今週末は空きがない)

と売主様の日程(土曜日は遠出することができないが日曜は空いている)を勘案して

売主様のご自宅ということになりました。



お邪魔すると、人のよさそうなご夫婦と娘さんがお出迎えしてくださいました。

不動産をどうこうするようなタイプの方ではなく、相続で持ってしまった物件を

持て余しているような。そんな雰囲気が伝わってきます。



重要事項説明、売買契約書の説明が終わり、署名押印と儀式は進んでいきます。

一通り署名押印が終わり、仲介業者さんがコピーを取るために近くのコンビニに行くと

言い残して離席し、室内には私と売主さんご夫妻が残されました。



雑談とか自己紹介風味なこととか、そんな話をしていく中でさりげなく売却理由を

聞き出してみました。相続したけど興味がないからということは効いてましたが、

実際に相続してからだいぶ時間が経っての売り出しなので、その間に何か心境の

変化でもあったのかな?と興味もありましたので。



相続した時点で全空状態だったのと、そういうことに興味が全くなかったのとで

気にはなるものの放置していたそうです。奥様としては多少気になっていたものの、

ご主人が相続されたものだし、ご主人の家計の資産に対して嫁がいろいろと口を出すのも

はばかられるということで、これまでも何度もブツ上げの連絡が来ていたのを断っていた

ということでした。



気が変わったのは、空き家対策特別法が整備され、テレビでも盛んに空き家問題が

取り扱われるようになってからだそうです。今回放置している物件も空き家問題に

引っかかるのかなと思って、今まで以上に気になり始めたそうです。



そして決定的だったのは、区役所からの電話だったのだとか。

空き家をどうにかしてください的な電話が区役所からかかってきたということで

これはまずいと売りに出す決意を固めたということでした。



だから、今回私がサクッと素早く購入を決断したことは、先方からするととても

ありがたいことだったみたいです。半額の指値をぶち込んだので、さぞかし気分を

害しているのではないかとやや緊張していたのですが、そういうことは全くなくて

「むしろありがとうございます」とまで言われてしまいました。

売主さんとしては、今までずっと気になっていた使っていない物件が手元から離れて

多少のお金になるというだけでも十分嬉しいことだったみたいです。



今回のようなケースであれば、売主さんも(言い方悪いですが)厄介払いができて

幸せ、買主も(修繕が想定以上にかからないことを前提に)やや割安に物件の仕入が

できて幸せ、仲介業者さんも仲介手数料を稼げて幸せ、ということになるのでしょう。

ゼロサムゲームではなく、全員がプラスになる誰も不幸にならない取引ができるのが

不動産取引の面白いところではないかと思います。



売主さんも「あの古い物件がどう生まれ変わるのか楽しみです」と仰っていました。

完成したら是非見に来ていただきたいものです。



境界石が一部抜けているところがあり、そこに石を入れる作業が必要になることや

建物の保存登記・表示登記をしなくてはならないことなどもあり、決済日は10月の

初旬と言う形でだいぶ余裕を持たせて設定されました。購入はしばらく先になりますが

今から順次リノベーションのプランを考えていきたいと思います。

あとは融資付けですね。手元の現金減らしたくないですし。



8月 :都内築古リノベ済好立地再建築不可×2

9月 :北陸地方築古木造

10月:都内築古未リノベ自宅近所再建築可能所有権



3ヶ月で4棟の決済が待っています。自分でもなんかちょっと異常なペースだと思うので

売れる物件を売って調整してもいいのかなという感じがしてきています。来年になると

東京1棟目と東京2棟目が長期譲渡のタイミングになるから、東京1棟目あたりは

入れ替えてしまうのもいいのかもしれません。ただ、借地だからかなり買いたたかれる

ことになるんだろうなあとは思いますが。どこかで査定して貰おうかな。



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posted by ひろ* at 07:24 | Comment(0) | 東京7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月29日

投資適格案件か分析して、金融機関さんに持ち込む。

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先日、半額で指値が通った物件の話を書きました。購入にあたり、やはり融資は

つけておきたいもの。最悪、自己資金で決済はできなくないですが、レバレッジ効果を

考えるなら融資はつけておきたいと思っています。



まずは、いくら半額になったとはいえ、本当にその物件買って平気なの?と試算します。

前にブログで書いたチェック内容に沿ってみていくことにします。

融資条件は満額融資で2%、20年を想定しました。



【インカムゲインの目線】

・エリアや間取りなど、その物件に安定したインカムゲインは期待できるか?

 →東京3棟目に類似している物件なので問題ないと考えます。



・ストレスを多少かけても、全期間を通して税引後キャッシュフローはプラスになるか?

 (固定資産税や管理費など必要経費は全て計上し、稼働率や家賃を少し落として計算)

 →全期間を通してはキャッシュフローはプラスになりませんでした。修繕費が重い。

  ただ、金額は大きくないので、全体の中で見ればその影響は軽微です。

  所有権の土地が残るので、そこで納得するかな?という感覚です。

  あとは5年程度でいったん売却を考えることで対応できると思われます。



・大規模修繕の費用を適切なタイミングで計上しても、累積の税引後キャッシュフローは

 プラスになるか?

 →ストレスかけると厳しいですが、かけなければ問題ないです。



・近隣の物件と比較して、その物件に客付の競争力はあるか?

 →建物面積の正確な値がわからないので何とも言えないですが、もし私の見立て通り

  1部屋あたり30平米以上あるなら、競争力は保てそうです。同じ駅で東京3棟目を

  回していての実感です。



・経費になるけどお金は出ていかない減価償却と、経費にならないけどお金が出ていく

 元本返済のバランスは適切に取れているか?(=デッドクロスは起こらないか?)

 →これもOK。今回は減価償却を融資期間にあわせて20年で取るつもりです。

  リフォームで新築同様になるので、見積法に則って20年で償却するつもりです。



・将来の家賃下落を想定しても、キャッシュフローはプラスにて推移できるか?

 →6〜10年、16〜20年でそれぞれ1%ずつ下落するシナリオを描きましたが

  稼働率が維持できて、当初目論見の家賃が最初に確保できるなら、ずっとプラスで

  推移しそうです。



【リスクヘッジの目線】

・その物件を売却することを考えた時、残債と市場価格のバランスはとれているか?

 (=何かあった時に処分できるか?)

 →市場評価としては問題ないと思います。小ロットで利回り10%のアパートであれば

  減価償却目当てで資産家の方が現金で購入されるケースが考えられますし、現金でも

  何とか手を出せる金額であれば、初めての投資という人も視野に入れられます。



・次の人がその物件を購入できる要素は揃っているか?

 (売却金額、耐用年数、市場動向など考慮)

 →耐用年数超過であり、担保評価も土地しか見られないことから、融資を使っての

  購入はかなり厳しいと考えられます。耐用年数超過でも土地として見るところが

  融資は出すでしょうが、きっと満額は無理です。そういう意味ではここはリスクが

  ありますが、そこは少額案件というところがあるので許容していいと考えます。



・金利上昇が起こった際に、どこまで耐えられるか?

 →ぶっちゃけ、耐えられません(汗)

  今回は個人保有にすることにしたので、5年を超えたら一度売却を検討した方が

  いいかなと考えております。



・空室率が上昇した際に、どこまで耐えられるか?

 →これも耐えられません。空室が慢性化するような事態にになっちゃったら、死ぬ気で

  埋めて売却するしかないでしょう。ここはリスクがあることを許容して、危険な

  兆候が見えたらすぐ動けるようにしたいと思います。



・突発的な災害や事故、火災などが発生した際、対応する術は揃えているか?

 →ここは保険で対応想定です。孤独死の保険に入るかどうかは、入居者さんの属性を

  見てから考えてもいいでしょう。



・物件価値を下げる事故(孤独死や反社会勢力など)があった場合に耐えられるか?

 →これも耐えられない気がします。対策の打ちようもないので、5年後に一度売却を

  検討する、ということになるかなと思います。



正直、そこまでいい案件とは私も思っていません。だって最初は躯体がボロすぎるので

断ったくらいですから・・・。でもこれもご縁なのだと思います。大事にしてあげれば

それに応えてくれるんじゃないか、なんて思いました。家からも近いのでやりやすいし

大きな得はしないにしても、大きな損もしないだろうということで。



※初めての物件だったらたぶん買ってないです。それなりにリスク取りに行ってます。

 自分でだからいいやと思ってますが、他人がこれを相談してきたら、買わないことを

 薦めるかもしれません。初めての物件で、ストレスかけてマイナスになるとかだったら

 本当にそれが発生した時に再起不能になりますので・・・



そんなわけで、早速融資の打診を始めました。

まずは東京3棟目、東京5棟目を融資してくれている金融機関さんへ行ってみましたが

意外や意外、渋めの反応。どうやらセットバックが大きいことがお気に召していない

模様です。東京3棟目、東京5棟目はセットバックがほぼなかったからよかった、

みたいな感じのことを言っております。



今回の話は正直うちの支店として本部に推しにくい、推しても跳ね返される可能性が

高いです、むしろ東京2棟目の借り換えをやりたいです、という感じでした。

そうだ、東京2棟目は某サラリーマンにやさしいカタカナ銀行さんから借りていまして

5年経過したから違約金がなくなるタイミングのはずなんですよ。前に東京2棟目の

借り換えをやりたいと言われた時、違約金があるのでと断ったんです。



あまり気が進まないなら、無理に融資を依頼しても仕方ないです。そうであれば、

他の取引行さんに持っていくしかないですね。



そんな折に、ちょうどよく別の取引行の担当者さんから電話がありました。

あら、これも何かのご縁かしら。相手は期末に向けての営業ノルマを何とかしたいと

いう感じで「これ買ってほしいんですけど」という営業の電話でしたが、じゃあ買うから

とりあえずこっちの話も聞いてくれ、ということでお会いして資料を渡してきました。



それから、別件の融資の相談をしている金融機関さんに持っていく資料が届いたので

ここにもついでにということで資料を渡してきました。こちらの金融機関さんは

耐用年数超過だとやや厳しいかなという印象でした。



あと、東京2棟目に近い場所にある金融機関さんともお取引しておりますので、

そちらにも話を持ち掛けてみました。金利はやや高めながら、割と無茶も聞いてくれる

ところなので、もしかしたら面白いかもと思った次第です。



最悪、融資がつかなければ建物は現金で購入しますかねー。

まあどこかしらで融資はつくんじゃないかと思っていますが・・・。



そんな感じの都内築古物件、本日契約してきます。

次の報告はたぶん融資が付くとかつかないとか、そういう話



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posted by ひろ* at 08:42 | Comment(0) | 東京7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月28日

外壁塗装も無事完了!あとは館名変更と客付のみ。

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札幌6棟目の外壁塗装が無事に完了しました。綺麗でいい感じになりました!



いろいろとリフォームの進捗が遅くて悩ましかった札幌6棟目。購入から半年が

経過しましたが、当初考えていた大規模修繕をようやく終わらせることが出来ました。



前回のブログで内装までは終わっていたけど外壁塗装が終わっていない、という話を

書きました。管理会社さんに確認したところ、天候不順で終わっていないけど、

もうすぐ終わりますということでした。



ちなみに前回見に行った時に、一部住宅設備(灯油タンク)がさびているのを発見。

ここもみすぼらしいのでついでに塗ってほしいです、必要なら追加費用も考えますので、

と伝えたところ、工事が遅れた件もあるのでできるだけサービスで塗ってもらえるよう

お願いをしておきます、ということを言っていただきました。



そして先日、札幌出張した際にその現場を見てきました。



三度目の正直(だったっけ・・・回数もう忘れたよ)で、今度こそ足場も取れて外壁は

綺麗になっておりました!デザイナーさんに色指定して貰っていたのですが、やっぱり

プロの仕事は素晴らしい。雰囲気が見違えるようになりました。



こちらの出していたオーダーは「生活保護の母子家庭の方がターゲットの物件なので、

家庭的で安心感のある色合いがいい」という内容でした。それに対して、6つもの案を

出していただき、義母や嫁ちゃん、管理会社さんなど巻き込んで皆で決めた色に

塗装をしてもらいました。いい感じの色になってよかったです。これでローン返済まで

たぶん何もしなくても大丈夫かな。鉄部の塗装くらいは必要かとは思いますけど。



お願いしていた灯油タンクの件は残念ながらまだ完了しておりませんでした。

管理会社さんに確認したところ、依頼したタイミングが塗装終了直後だったので

現場で一緒に塗ることが出来ず、別のタイミングで対応するとのことでした。



そしてこの時、管理会社さんから別の相談をされまして・・・

こちらで依頼していない内装工事を業者さんが勘違いして勝手にやっちゃった、と。

内容としては畳の表替えです。うーん、そうかー・・・。



管理会社さん的には

・オーナーが発注したものではないから、支払しないと突っぱねることも可能だと思う

・もしそこをご容赦いただけるなら、全額とは言わないので少し負担して貰えると助かる

というような感じでした。



内装工事に関しては、だいぶ遅れてしまっていたというのもありますから、ここで

思い切って突っぱねても良かったのかもしれません。でも板挟みになって大変なのは

管理会社の担当者さんです。浴室の壁の工事も多少サービスして貰いましたし、

今回はこちらが折れてもいいのかなと。



管理会社さんと会話をして、実際かかった金額そのままではないけど、客付がこれで

多少早くなるかもしれないので、家賃1ヶ月分までは費用負担しますと申し出たところ

担当の方は業者さんに対して話がしやすくなったと喜んでくれました。

素直に全額払わない私もケチだよねえと自分で思ったりしますが・・・^^;



あとは物件名変更と物件の看板のデザインです。これが終われば本当の意味で全部完了。

こちらの進行もやや遅れていますが、お願いしているデザイナーさんがいろいろと仕事を

抱えていたり体調を崩していたりで、まだ終わっていません。近々取り掛かるという

連絡がありましたので、じわっと進んでいくことでしょう。焦らず待とうと思います。



閑散期だからか、なかなか最後のお部屋の申込が入ってきません。

ハード的な部分は一通り完了しましたので、ここからは客付営業をより強化していく

必要があるのだろうと思います。来月、むこうで営業してくるかなあ。



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posted by ひろ* at 08:23 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年07月27日

金利リスクをどう評価するか。

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昨日は東京築古組の飲み会を主催してきました。今年に入ってからは札幌出張とか

家族旅行とかを優先してしまっているので、予定が合わず全く勉強会に参加できて

おりません。そのことを代表理事に激しく指摘され「僕がかばってなかったらとっくに

クビになっているからね」「他の理事はみんな『彼は出席率が悪いからクビでいいんじゃ

ないですか』と言ってる」「企画すると言いながら結局何もしてないでしょ?あれも

非常に良くないよ」と念入りに念押しされました・・・厳しい会です(><)



ほとんどの時間が代表理事にマンツーマンで「なぜ組の勉強会に来ない」と詰められ、

飲みに来たのか説教されに来たのかよくわからない状態になっていましたが、そんな中

金利や借入の考え方について触れたシーンがあり、そこは印象に残りました。



私の金利に対する見方は、国としてここで金利を上げると、債券の利払い額が大きくなり

国の財政を圧迫するから、おそらく上げることはできないだろう、というものでした。

代表理事もそれは一つの見方として間違っていないと言ってくれましたが、金利は

それだけで動くものではない、ということもあわせて言ってました。

例えば外圧で金利を上昇させる方向にコントロールせざるを得なくなるとか。



あがらないだろう、だからそれ以上考えなくてよい、ということではなく、もし万が一

上がってしまったら、ということを考えるのがリスク分析です。リスクが発生する

度合いが低いと判断するのはその人のセンスですが、それでも発生してしまった場合に

どう動くのか?



私のように借入メインでやっている人間は、1%の金利上昇が命取りになる可能性が

あります。バブル期は住宅ローンが8%とかすごい金利だったわけです。もしそんな

時代が万が一来たら、借入を主体にしている投資家さんは全滅に近い状態になるのでは

ないでしょうか。勿論、私も含めて。



低金利時代に慣れすぎて、金利上昇というキーワードをリスク管理の観点から外しがちに

なっていることが危険だなと感じました。



金利リスクを重視するなら、借入を増やすより返済を進めていく方が確実です。

あとはその人の考え方でしょう。



代表理事もだいぶお酒が入っていたので、詳細なところは聞けませんでしたが

金利を上げると利払いが増える状況においても、それでも金利が上がる要因が

あるかもしれないということであれば、借入することのリスクをもう少し見直さないと

いけないのかもしれません。今度お酒が入っていない場で、その辺聞いてみようと

思います。



あとはやっぱり金融庁さんの動向を気にしていました。

今みたいにホイホイ融資が出る環境はここ数年できっとなくなる、なぜなら金融庁さんが

そういうことをしないように指導しているからだ、と。ここは別の方も同じ話をして

おりましたし、金融庁さんの通達を見ていれば予想はつきます。流動性が悪くなる方向に

動くことになるので、あまりロットが大きい物件を買いすぎると、その後何かあった際に

売れなくなるリスクを抱えそうだな、と改めて感じました。



何気ない会話の中からも、自分の気づきになることはいっぱいあります。

もっとそういうことを意識して、自分の血肉になることを増やしていこうと思います。



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