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北陸で今度購入予定の物件について、７月の引渡に向けて打ち合わせを重ねています。
決済までに行うべきことは、リフォームの内容の精査と管理会社さんの決定です。
リフォームは売買仲介してくださった会社さんにそのまま依頼するつもりでいますが
見積がまだ出てきていなかったので、早く出してねとお願いをしておりました。
その見積が出てきたのが数日前。１ヶ月かかりましたか〜。まあこの辺は地方ならではの
のんびりした時間が流れているということでしょう。郷に入り手は郷に従わないと。
現場で打ち合わせをしていた時に、白線を引き直してほしいとか、エアコン古いのは
予防修繕で交換してほしいとか、追加でお願いをしていました。ですので、元々予定を
していた予算はオーバーするだろうと覚悟していましたが、出てきた予算は当初予定の
３割増しでした。もうちょっと少ないかなあと思っていましたが、まあ必要であれば
仕方ないかなというところです。
一番でかいのは電気温水器の交換で、これだけで全体の３割くらいは占めています。
１台１６万（税別）ですからねえ。さらに撤去費用もばかにならない金額です。
結局、電気温水器関係だけで全体の４割ということになってしまいました＾＾；
ここをプロパンに変更して安くするプランはどうかという話を現場で話しましたが、
どうも北陸では電気代が安いらしく、プロパンより電気温水器の方が入居者様には
メリットがあるらしいのです。
また、プロパンにお願いしても、結局価格はそんなに変わらないのではないか、と。
ここは私的にはちょっと眉唾だなと思っていますので、再度確認してみようと思います。
ただ、なんせ稼働率２５％なので、そこはケチケチせずに入居付けに有利な電気温水器を
入れてしまった方がいいのかな？とも思っています。
また、エアコンの予防修繕的な意味合いでの交換も、３台で３０万という価格でした。
これもその気になれば、こっちで家電量販店で調達した方が安いですが・・・。
まあそこまでしなくていいかなと思いつつ、ちょっと相談してみようと思います。
ネット通販で調達して、設置だけお願いするとか。嫌がりそうなら無理強いはしません。
以前のブログに掲載した、雨漏りで大穴が開いている部屋の補修は２０万くらい。
まあこれはこんなもんでいいのかなと思います。
融雪装置の修繕が地味にお金かかっています。これ、売主さんが「引渡までに修繕を
しておかないと」と一度は言ってくれたのですが、場合によっては一部負担を
お願いした方がいいかも・・・という金額です＾＾；
賃貸管理の方とお話をした結果、融雪装置をできれば物件の入口まで伸ばしたいと
思い始めたので、ここは売買仲介さんに要交渉かなと思いました。
外壁は全面塗装はせず、サイディングが死んでるところを部分補修にとどめました。
あれ、屋根の防水やるって言ってたはずだけど、見積に入っていないような気が。
ここも確認しないとだな・・・。
とりあえず、今日の昼休みにでもお電話して。引き続き調整していこうと思います。
続いて賃貸管理について。
地元大家さんから、その地域だと客付店舗を持っている業者さんじゃないと、
満室に持っていくのは厳しいかもしれない、という助言をいただいておりました。
当初は売買仲介業者さんが「うちはその地域で管理やってないので」と言ってたので
店舗を持っている業者さんに管理委託しようと話を持ち掛けておりました。
しかし、契約直前くらいで「うちも管理をやっていこうという話になりまして・・・」と
売買仲介業者さんから言われ、急遽２社を比較検討せざるを得なくなりました＾＾；
私が自分で探して検討している管理会社さんは、物件のある地域に店舗をもってます。
管理費はちょっと高めですが、その分滞納保証などもついていて、しっかりとやって
いただけそうな雰囲気はありました。ただ、担当の人はちょっと頼りない印象でした。
家賃も割と高めで決められそうなことを言っていたので、いいなと思った次第でした。
他方、売買仲介の管理部門の方は一度電話があったものの、そこでいろいろ質問したら
回答作って連絡しますと言われたきり。なぜかその後は売買仲介の方が回答して
くださるという謎な展開。
一番聞きたかった「店舗がないのにどうやって仲介するの？」に対して、「周辺の
業者さんに周知して決めてもらいます」しか言わないので、ちょっと不信感でした。
だから、地元大家さんに聞いたら、自社物件を決めるので手一杯だから、他社物件まで
頑張って決めてくれるところはあまりないよって言われてるのを気にしている、って
最初に言ったじゃないですかー。その疑問に対する回答にはなっていないです。
売買の恩はあるけど、これだとちょっとなあと思っていたのですが、比較して決めると
しているため、情報は集めないと。そこで売買営業の方に、管理手数料とか滞納保証とか
細かい条件を教えてくださいという依頼をしました。
しばらくしてから、前回電話をいただいた方とは別の管理担当さんからお電話があり、
具体的に何が必要かヒアリングされました。その際、うちの物件のある地域にその方が
住んでいるから事情は把握しているので、管理委託いただいた際にも迅速に行動できると
言ってくださいました。
そして出てきたのが諸条件及び家賃査定書。近隣の類似物件と装備を比較して優劣つけて
坪単価を算出し、家賃として提示してくださいました。お、なんかちゃんとした方法で
やってくれてる。ちょっと見直しました。
想定していた家賃よりだいぶ安くてびっくりしたのですが、よく見ると駐車場は別料金、
あと井戸水の利用料として別途料金を取るという感じだったので、しっかりと見たら
（もう片方と比較したら安め査定ですが）まあまあそれなりの家賃になっていました。
「安い家賃で出した方が、検索で引っかかりやすいですから」「もうちょっと強気の
家賃にもできますが、空室が多いことを考えると保守的にまとめた方がいいと思います」
「多少時間がかかっていいなら、別の業者さんが提示した金額でも何とかできそうです」
なんか、今まで微妙な人ばっかりだったから、今回の人の受け答えがすごくいい感じ。
期待を込めて、店舗がないのにどうやって客付するんですかということを聞いてみたら
他業者さんへの周知や営業、その際に仲介手数料は全部先付の業者さんに渡す作戦、
そして同じように店舗がないけどその地域に持っている業者さんの事例をヒアリングして
その方法も採用していこうと思っている、ということを話してくださいました。
ネットでの反響獲得と、その場合は現地で待ち合わせなどで対応する、ということも。
うん、なんか具体的な話になっている。これだったら一度任せてみようかと言う
気持ちになれるような気がします。
気持ちが再度傾いたところで、もう片方の管理会社さんにも連絡。担当の方に、
家賃査定をお願いしました。これでどんな情報が出てくるかによって決めるつもりです。
７月後半の決済に向けて、遅ればせながらそんな感じで準備をしております。
地道に続けていきたいと思います。
他の安い業者さんを探すことも考えましたが、不慣れな北陸ですし、売買仲介して貰った
恩など考えると、それは総合的に見て得策ではないと思いました。無理のない範囲で
もう一歩値引きして貰えないか交渉するくらいにしておこうと思います。
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