2017年06月10日

融資内諾!札幌築古アパート購入へ・・・え、なにその条件!?

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追加でもう1件、札幌築古木造アパートの融資が通りそうな情勢です。

どういうわけか勢いがある今の私です。



先月くらいから地味に追いかけている札幌の築古木造アパート。内見して指値額を決めて

銀行さんに融資相談に行った
ところまでは書きました。本日はその続きです。



簡単におさらい。



・とにかく古い、1970年代の物件

・サイディングはなぜか意外と大丈夫

・バランス釜で和式便器、キッチンも古い

・内装がボロボロで崩壊している部屋もそこそこある

・なんとなく屋根が怪しい感じ

・現状入居率は12部屋中5部屋、うち2部屋オーナー利用のため実質3部屋

・ガス会社さんの協力が得られない前提で鬼のような指値をぶち込む(1000万)も

 前回の時点では実際に指値がきくかはわからない

・札幌の金融機関さんが融資相談に乗ってくれる

・プロパンガスに切り替えしてリフォームのコストダウン作戦



さて、ここで不確定な要素として挙げられるのが、融資と指値です。



指値に関しては、ある程度のところまでは落ちるという見込みはありました。

仲介業者さんから裏事情は聞いておりましたので、その状況ならある程度は落ちると。

ただ、今回入れた指値はそれをさらに上回るものでしたので、果たしてどうなるかと。



結論から言うと、満額の指値は通りませんでしたが、当初ここまでなら落ちるだろうと

考えていたラインを上回りました。700万の指値に成功です。新築マンションの種地の

仕入と同じくらいの金額まで落とすことができたので、まあよしとします。プロパンへの

切り替えなしの前提での指値だから、切り替えができるならその分コストを落とすことが

できますから、採算ラインに乗せることが出来ます。



これで、あとは融資が固まれば・・・という状態に。

持ち込んでいた金融機関さんに頑張ってもらいたいところです。



そしてその融資の結論ですが・・・当初持ち込んだところは残念ながらNGでした(泣)

せっかく北海道の金融機関さんと取引実績を作るチャンスだったのに!残念です。

今度買う札幌7棟目(仮)を購入するので、その分まで含めて考えると債務償還年数が

ちょっと基準より弱くなってしまうようです。うーむ、なるほど。高利回りの案件を

仕込んでおかないとですね(あれ、対策これだと間違ってる?)。



築古物件、しかも遠隔地。かなり選択肢は狭まるのですが、私はもう1行この手の案件に

対応してくれそうな金融機関さんを知っています。秘密兵器として温めておりました。

小さい金融機関さんで、ちょっと特色があるエリア構成。築古でも対応できますけど

小さいがゆえに金利は高め、という感じのところです。

今回、とうとうその秘密兵器を投入することに。



担当さんに電話して概略を話すと、相談に乗りますという回答。資料一式そろえて

提出しました。電話で話していると、最大30年まで検討できるらしいです。

ずうずうしく30年融資で申し込んじゃいました。



1週間くらいで、貸付担当さんから回答があり「基本的には問題ないと思う」とのこと。

しかも期間は30年で良いとのことです。さすが秘密兵器。元本は減らないけどCFは

ある程度稼げます。悪くない展開になってまいりました。



「えー、そして金利なのですが・・・えーと・・・その・・・」



・・・なにこの言い出しにくそうなトーン。小さい金融機関さんだから多少高いのは

仕方ないと思っているけど、どのくらいなのさ?



「4.8%でどうでしょうか・・・?」



  。 。
 / / ポーン!
( Д )



ごめん、想像の斜め上どころじゃなかった!まさかのス○ガ超え!(笑)

思わず「へ!?」とか奇声あげちゃいましたよ、私。



確かにある程度の高金利は覚悟してましたが、さすがにそれは高すぎるでしょ!

とりあえず1日考えさせてくれと言って電話を切り、義母にも報告していろいろ相談。

年数引けてるし、もともと高利回りなのでキャッシュフロー的に問題はないのですが

心理的にその金利はさすがに抵抗あるよねえ、と。



翌日、金融機関さんに「さすがにもうちょっと下げてくれないと借りられない」と

伝えたところ、連帯保証人とか共同担保とかいろいろヒアリングされた上で、

何とかもうワンランク高い格付(たぶん行内でのランク付けでしょう)にできるよう

本部と交渉します、とのことでした。うん、頑張ってね!さすがに4.8%は・・・。



というわけで、私がこの金利を我慢すれば融資は確定的ってとこまで持ってこれました。

仕掛案件、これで4件目です。うーむ、大丈夫か?自分。



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posted by ひろ* at 08:23 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする