現在９位です。たまった雑務に忙殺されまくっている今日この頃。
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昨日は入居が決まったという良い話がありましたが、本日は残念なお話の報告です。
１年ほど無風状態だった東京３棟目で退去予告がありました。東京は満室キープできて
いたのですが、ここで崩れました。残念。
昨日のブログに書いた通り、札幌５棟目が満室になり、残る札幌の空室は札幌６棟目の
１室を残すのみとなりました。仙台１棟目にもそこそこ確度が高いかもしれない引合が
入っているので、もしうまくいけば満室に返り咲くことも可能かもしれません。
ここにきて地方物件がパタパタと動いているのですが、逆に残念ながら東京の物件で
急な退去予告が出てしまいました。東京３棟目は２０１５年に購入し、２０１６年３月に
リノベが終わったアパートです。まだ入居１年ちょっとなんですけど、何か不満でも
あっての転居なのでしょうか。第一報を聞いた時、ちょっと不安になりました。
その後確認すると、どうやら急な転勤ということで、住居云々というわけでは
なさそうでした。そこはちょっとほっとしましたが、しばらく安定入居いただけると
思っていただけに残念です。
ただ、この物件は過去に募集した際には超スピード満室を達成しております。
ここまで強いとは自分でも全く想像していなかっただけに、嬉しい誤算でした。
保守的に家賃をつけたつもりでしたが、安すぎたのでしょう。
つまり、裏を返せば今回の退去は適正家賃で募集するチャンスでもあるわけです。
そうやって前向きにとらえると、なんかワクワクしてきます。
家賃の考え方って、２通りあると思います。
１つはギリギリまで高い家賃を追い求める方針、もう一つはほどほどに安い家賃で
長く住んでもらう方針。前者は売却を視野に入れている場合には有効で、後者は
じっくり持とうと思っている物件で入れ替わりの手間を減らすために有効です。
東京３棟目は一部借地も混じっているなど、ちょっと権利関係が面倒なところが
ありますから、基本的には持ち切りで考えています。家からも近いですしね。
勿論、売っても儲かるだろうとは思っています。木造築古だけど完全フルリノベ済み、
価格帯もちょっとした小金持ちならお手軽に現金で買えるくらい、それでいて
利回り１０％くらいであれば、売りに出してもすぐ売れそうだし、私にも儲けが出る、
という寸法です。でも今のところはもう少し家賃を稼いでもらおうかなと考えてます。
１年で売ってしまうのは、銀行さんとの関係を考えると微妙かなと思ったりもします。
持ち切りとは言いつつ、前回の瞬殺っぷりを考えると、もうちょっと家賃を上げても
大丈夫だろうとは思っています。そこは管理会社さんも同じ考えだったようで、
先方から「家賃査定をもう一度やり直したい」というお申し出をいただきました。
家賃の査定を早速お願いしたところ、以下のような結果。
・前回募集した頃と比べ、地域の坪単価はほぼ変わっていない
つまり機械的にチェックした場合は家賃が上がる要素はない
・しかし前回瞬殺だったことを考えると、多少強気の家賃設定でも良いと思う
・前回は繁忙期、今回は閑散期ということを考慮すると、強気すぎる家賃は禁物
・結論として、４０００円アップで様子を見るのはどうか
４０００円家賃が上がれば、年間で４８０００円の収入増加となります。
利回り１０％で売却しようとした際に、５０万ほど売値が上がる計算です。
悪くないですね。あとはこの家賃になると短期退去になってしまうのか、という点を
検証して、バランスのいいところを見つけていけばよさそう。
退去は来月ですが、そうそうに反響を得られるよう図面を作って賃貸の募集を進める、
ということでした。今回はさすがに瞬殺とはいかないと思いますが、うまいこと
早めに決まってくれればいいなと思います。
退去をネガティブに捉えていても仕方ありません。賃貸業である以上、退去はつきもの。
それを新たにいろいろ試せると前向きに捉えることも、賃貸業向きかどうかの資質に
関わってくるのかもしれません。私もできるだけ前向きに捉えられるよう、気持ちを
切り替えていこうと思います。
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