現在９位です。太陽光発電トラブル対応で、週末は仙台に行くことに・・・。
応援クリックよろしくお願いします→
某ノンバンクさんで借入をしようとした時に、なんてこったいと思ったことがあったので
ブログ上でもシェアしておこうと思った次第です。
不動産賃貸業でちょいちょい名前が出てくるノンバンクさんと言えば・・・
わかる人にはわかると思うので、実名はここでは省略しておこうと思います。
ノンバンクさんだけあって、建蔽率・容積率オーバーでもＯＫ、再建築不可もＯＫと
大変間口が広くて助かっています。私も東京４棟目で利用しました。
審査の速度も早く、年数は長めにとれるのでキャッシュフローも比較的出やすい、
というところもメリットですが、金利はあまり低くありません。ベースになる金利は
もう何年も変動していないので、この低金利時代において相対的に高くなっている、
と言えるでしょう。よほど収益性があるものでないと、利用は厳しい面があります。
他にもデメリットは挙げられます。
繰り上げ返済や売却による早めの完済の時に、残債の２％の手数料が発生するのも
いただけない仕様だと思いました。地味にききますよねえ、これ。まあこれがあるから
借り換えしても何をしても「じゃあまた次よろしくお願いします〜」で終わる、という
メリットもあるのだとは思いますけど。
あと、フルローンやオーバーローンはルール上難しいということもマイナスポイントと
して挙げられます。担保余力のある共同担保を入れて９割が限度、普通は７〜８割と
なるので、自己資金がある程度ないとキツイと思います。
あー、二重売契とかそういう犯罪に手を染めれば、フルローン出るかもしれませんが、
そういうことをすると白い山の大家さんに金融庁にチクられますからね！（笑）
あとで期限の利益を喪失することになるから、そういう悪いことは絶対しないこと！
良い子のみんな、約束だよ！
べ、別に白い山の大家さんをさりげなく支援とか、そんなんじゃないんだから！
私がこのノンバンクさんを使うのは、基本的に再建築不可の案件のみです。
一般の金融機関さんでも融資が出るのにノンバンクさんに行くと、この人は一般的な
金融機関から借りられないんちゃうんかとみられてしまう、という話も勿論ありますが
それ以上に再建築不可以外なら何とか融資してくれるところが見つかるはずという
変な自信もあるからなのかもしれません。
でもさすがに再建築不可だけは、普通の金融機関さんじゃ貸してくれません。
そういうところのために、隠し玉として取っておいてあります。
基本、磨けば光って利回りが出る小ぶりの案件が好きですし、今でもそういう物件は
ちょろちょろと転がっています。その物件にどのくらいのリフォーム費用を入れれば
再生できるかがわかれば、それに見合った額で買付を機械的に入れていくだけで
高利回り案件のできあがり、って寸法です。
昔は全然そういう判断ができませんでしたが、東京３棟目、東京４棟目を通じて、
だいたいこのくらいの予算があればできるはず、ということは読めるようになりました。
（いろいろ面倒を見ていただいた一級建築士の先生、ありがとうございます！）
今日もそんな感じの再生物件を見てきます。中身は新品同様で、２３区内の所有権で
再建築可能なアパートが利回り１２％くらいで仕上がるかもとわくわくしています。
・・・相変わらず脱線しています。ノンバンクさんの話に戻りますね。
そんな感じで重宝しているノンバンクさんですが、先日思わぬ弱点があることが
わかりました。こちらのノンバンクさん、シェアハウスには融資しないそうです。
この間、ちょっとよさそうな再建築不可の物件が出てきました。それは戸建だったので
普通に貸したら利回りは取れません。魔改造してアパートにするというのもきつそうで、
シェアハウスとして使うには間取りがいい感じでした。
早速現地調査の約束を取り付け、そのまま勢いで某ノンバンクさんに話を持ち掛けます。
最初はノリノリで聞いてくれていたのですが、シェアハウスという単語が出たらすぐ
「あ、当社ではシェアハウスに融資できないんです」とばっさり。
そう言われると、困難を糧にしたくなるのが私。
そもそもシェアハウスの定義って何？下宿宿には出せてシェアハウスには出せない
道理がわからないじゃない？そこまで言うなら何がシェアハウスで何がしぇはあうすでは
ないのか、御社の基準を教えてもらおうじゃないか！
というわけで、間取りのイメージを自分で作って送付。
最初は普通のシェアハウステイストなところに、各部屋にキッチンを付けました。
お風呂とトイレは共同なので厳しいかなと思いましたが、これはＮＧ。
次に、シャワーブースとキッチンをつけた間取りを提出。トイレ共同だけなら
昔の古いアパートだってあるだろう！玄関が一つしかない？トキワ荘だって玄関は一つで
中でちゃんと鍵のついたドアがあっただろう！（想像で書いてます）
どやー！
・・・この辺で面倒になってきたのでしょう。ノンバンクの担当さん、上司と協議を
してきますということでいったんやり取り保留。そして折り返しの電話がありまして
「当行としては、ドアが各部屋ごとに外で独立していないとＮＧということで・・・」
・・・いつか超築古の元下宿みたいなアパートの高利回り物件持ち込んでやる。
それに融資が出たら「出せるじゃねーか！」って噛みついてやる。
そんな妄想をしながら、再建築不可高利回りシェアハウスを断念したのでした。
というわけで、下宿風な作りになっている都内の高利回りボロアパートの情報があれば
是非お寄せください。某ノンバンクさんにぶつけますので、こちらをご覧になっている
仲良しな業者さんの皆様、よろしくお願いします（笑）
ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには
お帰りの前にこちらをクリックですよ！→
最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。
↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓
お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。
