保安協会さんも対応不可！遠隔監視装置のトラブル継続中。

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太陽光発電のトラブルが長期化しています。難解と言うよりは、対応できる人が

誰も現地に来てくれないことからそうなっている感じです。



以前のブログで、太陽光発電所の遠隔監視装置にトラブルが発生していると

書きましたが、そちらがいまだ解決しておりません。なぜそんなに長引いているか、

何か発電そのものに影響があるのか、など書いていきたいと思います。



前回のおさらい

太陽光発電の遠隔監視装置から「発電していない」というアラートメールが届きました。

状況から推察するに、おそらくは遠隔監視装置の不良ではないかと思われます。

前は保安協会さんが電源を入れなおしてくれて、無事に動くようになりました。

今回もそのパターンだろうと思い、依頼をしました。



おさらいも終わったので、その後の話に入っていきます。



義母にお願いして保安協会さんに現地を見てきてもらうことにしたのですが、

どうも話がかみ合わないのです。出だしのところで、保安協会さんに連絡したところ

「話は既に承り、対応中です」と言われたとか。そう言われたので一日様子を

見ましたが、遠隔監視装置は相変わらずゼロのままです。



もう一度電話してもらったところ、どうやら別の事案と勘違いしていた模様でした。

思い込みで話を聞かずに初動が遅れるとか勘弁してほしいんですけど・・・＾＾；



改めて状況を説明して現地に行っていただきましたが、今度は現地から「対応不可」

という連絡が来てしまったそうです。理由としては、保安協会が請け負っている範囲は

あくまで太陽光の発電に関する設備の保守であり、遠隔監視装置は保守の対象外と

言うのです。発電はされていたので、特に対応はしませんでした、とのこと。



でも前回やってくれたと思うんだけど・・・。電源入れなおして再起動するだけでも

やってもらえると助かるんですが、今回の担当の方は装置の概要がわからないから

それもできませんという一点張りだったそうです。



とりあえず困ったので、遠隔監視装置を作っているメーカーさんに電話して、

状況の説明をしてサポートを依頼。どこが電源でどういう風な操作をしてほしいか

簡単な手順書のようなものを作成いただきました。



義母にそれを転送し、再度保安協会さんに依頼してみてほしいと伝えたところ、

本来の業務ではないけどということを言われたものの、なんとか担当の方が現地に

行ってくださいました。



ただ、そこで電源のオンオフをしてもらったものの、相変わらず遠隔監視装置は

ゼロのまま。保安協会の方はそれだけ確認して帰ったとのことでした。



所掌範囲外の仕事に対応してくれたことには、感謝の気持ちしかありません。

ただ、本来役務ではないと言いつつ、担当者によっては応じてくれるということですと

ユーザーとしてはちょっとわかりにくいし、毎回やってくれる方向で期待をして

しまいますから、できればそこは前回対応してくれた時にイレギュラーな対応だと

説明しておいてほしかったなあ、と思いました。



さて、電源入れなおしで直らないとなると、何か本格的に故障している可能性が

出てきます。メーカーさんとしては、現地でいろいろと試してほしいことがあったと

言うことなのですが、保安協会さんがそれをできないとなると、現地で試せるのが

義母だけ。しかし義母はあまりこの手の話は得意ではありません。

メーカーさんも現地まで来て対応するような契約にはなっていないし・・・。



結局、メーカーさんと相談して、こちらで基盤もしくは遠隔監視装置のボックス

そのものを取り外して、メーカーさんに送付して原因を調査していただく運びと

なりました。他に任せられる人もいないので、私が外しに行きましたよ！

たまたま法事で仙台にいたからよかったけど、設置する時はどうしたものか・・・。



そんなこんなで、昨日現地で取り外し作業をしてきましたよ、と。

事前に電話でこの基盤とこの基盤を外してほしい、と指示は受けていましたので

それに応じた形で現地で取り外しをしました。





中はこんな感じでした。



ＡＳ−２５０って書いてある箱がインターネットにつなぐためのルーターの役割を

果たしているようです。ここからＬＡＮケーブルが伸びているので、そう判断。



ＬＡＮがつながっているところが、おそらく遠隔監視装置の本体でしょう。

Raspberry piか何かで作っているみたいですね。なるほどなるほど。

その他の基盤はよくわかりませんでしたが、電源関係とパワコンから信号を受信する為の

基盤なのではなかろうかと予想します。



ねじで留められているだけでしたので、コードを抜いてねじを緩めればすぐ外せました。

一ヵ所だけモンキーレンチを使った場所はあったけど、基本そんなに大変な作業でもなく

素人でもうまくできて良かったです。





取り外し後。残った基盤は「送らなくていい」と言われたやつです。なんか失敗して

その基盤の出っ張りをちょっと曲げてしまったのが心配・・・。



回収した基盤を新聞紙にくるんで、メーカーさんに送付しました。

これで何とか直ってくれればいいのですが・・・。



しかし、直ったとしても設置はどうしよう。私、また行かなきゃダメ？きついなー。

新幹線代だってバカにならないわけですよ。困りましたが、そこは直ってから考える。

まずは早く修理が終わることを祈りたいです。



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初の融資取引となる金融機関さんから融資ＯＫの連絡がありました。

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ちょっと前にブログに書いた金融機関さんから、早速融資可能という連絡が来ました。



先日お話を聞きに行った際に、いろいろな制度融資の説明をしていただき、その勢いで

東京２棟目の修繕と小口借入の借り換えについて対応いただけないか相談しました。

勢いは良かったけど、実際やってくれるのか？というところが気がかりでしたが、

それから数日経って先方より連絡をいただくことができました。



その内容は・・・

・修繕は基本ＯＫ

・小口の借換は１／４に減額ながら一応ＯＫ

・期間はいずれも５年でまとめて貸付可能

というものでした。希望した金額の半分くらいの借入はできそうです。



「業種柄、運転資金という扱いになるとなかなか保証会社の反応が悪くて・・・」

というのが先方の弁。そうか、既に借りている資金の借り換えって、運転資金と

みなされてしまうのか。これは気づきませんでした。なるほど。私的には担保が

あろうとなかろうと、借換は借換であり運転資金ではないと思っていましたが。



昔から、不動産賃貸業は運転資金は不要という考え方でとらえられてしまうところが

あることは知っています。実際、売掛金が発生するような取引も特にありませんので、

それ自体はまあ仕方ない部分もあります。とはいえ、最近できたばかりの制度融資で

金融機関さんも保証協会さんも積極的に推していると聞いていましたので、多少の

お目こぼしはあるのかなあと期待していたところはありましたが・・・残念。



今回はとにかく融資取引を開始するということに重きを置いておりますので、

細かい内容は特に考えなくてもいいかなと思っています。実績さえ作ってしまえば

次の取引をした後で一括返済してもいいわけですし（とか言いながらきっと借りた

ままにしておく自分がいると思います・・・借りられたお金を無理に返さなくてもね）。



５年で借りるとなると、それなりに毎月の返済は出てきますが、手元資金を補充する

効果があることも見込め、次の融資取引につなげることが可能となります。

返済比率の上昇は気になるところですが、それがたとえ借入で生まれたものとしても

やっぱ手元資金は神だと思います。先日のノンバンクさんから融資して貰えなかった

案件だって、現金があれば購入できていたわけですし。



え、現金あるだろって？札幌７棟目（仮）の頭金で半分以上使っちゃいましたよorz

あとは北陸中古アパートの購入資金（こちらは現金）、都内再建築不可の頭金、

いくらなんでもこれは返しておいた方がいいだろうと思われる借入の返済原資、

売却しちゃった金融機関さんに対しての禊の定期預金などでお金は出ていきました！

（定期は別に出ていったわけじゃないんだけど、固めてしまったという意味では

　出ていったのと同義と捉えます）



いろいろ書きましたが、今後融資が締まっていくであろう中で、既存取引先に

なっておくことは大事です。借入するチャンスがあれば、なるべくきちんとモノにして

今後の展開に備えていきたいと思います。



・・・今回は個人で借入するけど、東京法人での借入もできるもんなのだろうか？

修繕が出たら考えようかな。来週契約に行ってくるので、その時に聞いてみようっと。

法人で事前に口座を作っておいた方がやりやすいだろうというところもありますし。



東京法人では、東京４棟目の借入と東京４棟目の修繕の一部の借入しかまだしておらず

銀行口座も上記貸付に対応してくれた２行分（うち１行はノンバンクさんなので、

その返済のためだけに某金融機関さんに口座を作りました）しかありません。

しかもこのノンバンクさんの返済用の法人口座開設、すごく大変でした・・・。

詳しくは過去のブログをご参照ください。



ある程度個人と一体で見てくれているとはいえ、多少寂しい部分もありますから、

少額でもいいから何か理由をつけて借入を起こしておくのもよいかもしれない、

と思った次第です。もしくは法人名義で積金とか。



借りすぎるのも微妙なので、めぼしいところは少額の積金でもしておこうかな？

ブログ書きながら、その方向性がいいかなと思い始めました。積金であれば、

いざという時には現金化できますしね。借入と比べて緩いからいいかなと。



私は主に信金さんや信組さんといった小さな金融機関さんとお取引をすることが

多いのですが、こういったところは都銀さんや地銀さんと比べて積金を重んじます。

市場調達金利が高いという事情もあり、組合員から集まるお金も大事な貸付の

原資になる、という事情があるためです。



積金を遅滞なくしておくことで、ちゃんとお金を長期に渡って返せる人だという

認識を持ってもらえますから、次の融資の時にも稟議書が書きやすくなるわけです。



信金さんや信組さんを攻略したいと思う人は、急がば回れでまずは預金口座の開設と

少額でもいいので積金の実行、そして少しずつ融資取引に移行していく、という

やり方をされるのが良いのではないでしょうか。



というわけで、私も法人で積金をするということで、契約時にその話をしてきます！



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買付入れてスルーしてた案件がひょっこり戻ってきた。

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かつて放流していた案件が戻ってきました。もし話が順調に進んでいくのであれば、

もう１件並行で進むことになりそうです。だ、大丈夫か？



もう３ヶ月くらい前の話ですが、ちょっと面白そうな物件を見つけたので問い合わせを

入れておりました。その時も現地調査をしており、業者さんと現地で話をしました。

価格的にはある程度の指値がきくなら良いかなという感じで、フルリノベ必須。

所有権で大規模修繕・リノベ完全済みで利回り１０％〜１２％くらいに仕上げられると

皮算用しておりました。



しかし、仲介業者さんから「売主側の権利関係がぐちゃぐちゃになってきたから、

調整がつくまで待ってほしい」という話が出て、いったん中断になっておりました。

その後も動きがないので、まあ話が流れたのかなあということで忘れかかっていました。



先週、その仲介さんから電話があり、近々売主側の話し合いがあるということに。

身寄りの少ない方からの相続で、遠い親戚数名が権利を持つことになってしまっており

その親戚の中で価格の折り合いがついていなかったようです。その親戚間の関係も

決して良好ではないということで、かなり時間がかかっているのだとか。



果報は寝て待て、という話もあります。過去に１番手の買付は入れておりますので、

あまり深追いせずにのんびり待つ姿勢は崩しませんでした



そして先日電話があり、やっと売主側の話がまとまったので、検討再開できる、と。

ただ、その数ヶ月の間に、２番手以降の買付も入っており、売主さんはもしかしたら

２番手以降の買付を選ぶかもしれない、なぜならそっちの方がトータルでの手残りが

多くなるから、という話でした。



確実に買うには買い上がりしなくてはなりません。それでも利益は取れるか？

という点について検討したところ、まあ利回り１０％を切ることはないだろうという

金額までは買い上がろう、ということにしました。２番手以降の金額は不明ですが、

自分でここまでなら出してもいいかなと思える最高の額までは出したつもりです。

これでダメならあきらめもつきます。



昨日、最終確認ということで、建築士の先生と一緒に現地を見てきました。

だいたい私の見立てと同じくらいの金額でした（って、事前に相談してこのくらいって

予想してもらっているんだから、ある意味当たり前ですね）ので、その額なら採算は

取れるねということでゴーサイン。仲介業さんに金額をお伝えして、結果を待つことに。



これもうまくいっちゃったら、４件目の並行の動きになります。

本当に大丈夫なのか？自分。まあでもやるとなれば気合で突っ走りますよ！



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某ノンバンクさんとバトルした話。

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某ノンバンクさんで借入をしようとした時に、なんてこったいと思ったことがあったので

ブログ上でもシェアしておこうと思った次第です。



不動産賃貸業でちょいちょい名前が出てくるノンバンクさんと言えば・・・

わかる人にはわかると思うので、実名はここでは省略しておこうと思います。

ノンバンクさんだけあって、建蔽率・容積率オーバーでもＯＫ、再建築不可もＯＫと

大変間口が広くて助かっています。私も東京４棟目で利用しました。



審査の速度も早く、年数は長めにとれるのでキャッシュフローも比較的出やすい、

というところもメリットですが、金利はあまり低くありません。ベースになる金利は

もう何年も変動していないので、この低金利時代において相対的に高くなっている、

と言えるでしょう。よほど収益性があるものでないと、利用は厳しい面があります。



他にもデメリットは挙げられます。

繰り上げ返済や売却による早めの完済の時に、残債の２％の手数料が発生するのも

いただけない仕様だと思いました。地味にききますよねえ、これ。まあこれがあるから

借り換えしても何をしても「じゃあまた次よろしくお願いします〜」で終わる、という

メリットもあるのだとは思いますけど。



あと、フルローンやオーバーローンはルール上難しいということもマイナスポイントと

して挙げられます。担保余力のある共同担保を入れて９割が限度、普通は７〜８割と

なるので、自己資金がある程度ないとキツイと思います。



あー、二重売契とかそういう犯罪に手を染めれば、フルローン出るかもしれませんが、

そういうことをすると白い山の大家さんに金融庁にチクられますからね！（笑）

あとで期限の利益を喪失することになるから、そういう悪いことは絶対しないこと！

良い子のみんな、約束だよ！

べ、別に白い山の大家さんをさりげなく支援とか、そんなんじゃないんだから！



私がこのノンバンクさんを使うのは、基本的に再建築不可の案件のみです。

一般の金融機関さんでも融資が出るのにノンバンクさんに行くと、この人は一般的な

金融機関から借りられないんちゃうんかとみられてしまう、という話も勿論ありますが

それ以上に再建築不可以外なら何とか融資してくれるところが見つかるはずという

変な自信もあるからなのかもしれません。



でもさすがに再建築不可だけは、普通の金融機関さんじゃ貸してくれません。

そういうところのために、隠し玉として取っておいてあります。

基本、磨けば光って利回りが出る小ぶりの案件が好きですし、今でもそういう物件は

ちょろちょろと転がっています。その物件にどのくらいのリフォーム費用を入れれば

再生できるかがわかれば、それに見合った額で買付を機械的に入れていくだけで

高利回り案件のできあがり、って寸法です。



昔は全然そういう判断ができませんでしたが、東京３棟目、東京４棟目を通じて、

だいたいこのくらいの予算があればできるはず、ということは読めるようになりました。

（いろいろ面倒を見ていただいた一級建築士の先生、ありがとうございます！）

今日もそんな感じの再生物件を見てきます。中身は新品同様で、２３区内の所有権で

再建築可能なアパートが利回り１２％くらいで仕上がるかもとわくわくしています。



・・・相変わらず脱線しています。ノンバンクさんの話に戻りますね。



そんな感じで重宝しているノンバンクさんですが、先日思わぬ弱点があることが

わかりました。こちらのノンバンクさん、シェアハウスには融資しないそうです。



この間、ちょっとよさそうな再建築不可の物件が出てきました。それは戸建だったので

普通に貸したら利回りは取れません。魔改造してアパートにするというのもきつそうで、

シェアハウスとして使うには間取りがいい感じでした。



早速現地調査の約束を取り付け、そのまま勢いで某ノンバンクさんに話を持ち掛けます。

最初はノリノリで聞いてくれていたのですが、シェアハウスという単語が出たらすぐ

「あ、当社ではシェアハウスに融資できないんです」とばっさり。



そう言われると、困難を糧にしたくなるのが私。

そもそもシェアハウスの定義って何？下宿宿には出せてシェアハウスには出せない

道理がわからないじゃない？そこまで言うなら何がシェアハウスで何がしぇはあうすでは

ないのか、御社の基準を教えてもらおうじゃないか！



というわけで、間取りのイメージを自分で作って送付。

最初は普通のシェアハウステイストなところに、各部屋にキッチンを付けました。

お風呂とトイレは共同なので厳しいかなと思いましたが、これはＮＧ。



次に、シャワーブースとキッチンをつけた間取りを提出。トイレ共同だけなら

昔の古いアパートだってあるだろう！玄関が一つしかない？トキワ荘だって玄関は一つで

中でちゃんと鍵のついたドアがあっただろう！（想像で書いてます）

どやー！



・・・この辺で面倒になってきたのでしょう。ノンバンクの担当さん、上司と協議を

してきますということでいったんやり取り保留。そして折り返しの電話がありまして



「当行としては、ドアが各部屋ごとに外で独立していないとＮＧということで・・・」



・・・いつか超築古の元下宿みたいなアパートの高利回り物件持ち込んでやる。

それに融資が出たら「出せるじゃねーか！」って噛みついてやる。

そんな妄想をしながら、再建築不可高利回りシェアハウスを断念したのでした。



というわけで、下宿風な作りになっている都内の高利回りボロアパートの情報があれば

是非お寄せください。某ノンバンクさんにぶつけますので、こちらをご覧になっている

仲良しな業者さんの皆様、よろしくお願いします（笑）



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融資の本承認が（多少条件悪化はあるものの）無事に出て、購入ほぼ確定へ。

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昨日騒いだ札幌築浅ＲＣ・・・なんとか無事に本承認出ました。焦った〜、ほんと。

なんとか札幌７棟目（仮）として動き始めてくれる見込みが立ちました。



概要としては、おおむね昨日書いた通りで、本部から承認を貰えるであろうという

予定の日を二日過ぎても未だ本承認が貰えないというしびれる展開になっていました。

仲介業者さんも、管理委託予定の会社さんも、みんなでドキドキです。



なんせ、もうこの物件は融資は固まったと判断して、別の物件のプロパン切り替えの際に

抱き合わせで使っておりました。買付を入れている札幌の築古アパートの切り替えが

本命だけど、それをやるなら札幌７棟目も切り替えてあげる、みたいな形で交渉材料に

使っていました。承認出なかったらやばかった・・・。



ですので、昨日銀行員さんから「融資の本承認がおりました」という電話を頂いた時、

心の底からほっとしました。嬉しいというよりプレッシャーから解放された感じです。

あ、ご祝儀はクリックで！→



条件面は若干金利が悪くなり、１％半ばまで高くなってしまいました。

義母である社長に金利は上がったけどなんとか承認を貰えたということを報告したところ

「金利は上がるわ、元金均等になるわでほとんど手残りないじゃない」と極端な発言。

（とてもじゃないけど、元利均等で審査しなおしてくれとは言いづらい状況です）



計算してみると、金利上昇に伴い月３万くらいは支払いが増えました。そして元金均等で

１０万くらい増えているので、（借入当初は）２部屋相当の収入が銀行返済に回るという

あまり愉快ではないのは確かです。



まあでも、本部からは「もっと金利を高くしなさい」という指導が入っていたところを

なんとかそこで抑えたので、これで勘弁してくださいという行員さんの切実な空気を

ひしひしと感じたので、もうここは仕方ないと思ってます。想定していた金利悪化よりも

上昇幅は小幅に抑えてくれましたので。



行員さんとお電話する中で、金利が高くなるかもという話が出た際のこちらの回答として

「当初、多少高くなるのは仕方ないことなので、数年経って実績を見ていただけたら

　その後また相談させてください」

と、金利の話をされた時に受容することを伝えました。



私としては、金利も致し方ないですと言いたかっただけだったのですが、逆にこの一言が

数年後に金利交渉するから応じてね、という意思表示をされたととらえたようです。

今回の金利の話を成立させた後、行員さんからは

「ここでだいぶ頑張ったので、今後の金利交渉はご勘弁いただきたいのですが・・・」

との一言。どうやら意外と重い一言としてとらえていただいていたようです＾＾；

ま、結果オーライかな！？



そんなこんなで、ようやっと売主さんおよび仲介業者さんに良い報告が出来ました。

購入が目的ではなく、その後得られるキャッシュフローが目的なのは言うまでも

ないのですが、それでもここまで話が固まると少し気が抜けます＾＾；



決済の日取りを仮決めしたり、売主さんが金融機関さんに抵当権の抹消を申請したり、

なんとか契約・決済に私が行かなくていいように画策するも失敗に終わってみたり

（まあ仙台だから半日お休みすればいけるので、交通費はともあれいいんだけど）

管理委託予定の業者さんに密かに準備を始めるようにお願いしたり（でも実際の動きは

売主さんのオッケーが出てから）、収益性向上のために屋上に携帯のアンテナを

誘致できないか相談してみたり、保険代理店さんにプランの決定を伝えてみたり。



気が抜けたという割にはそこそこ頑張ったな、自分。



決済は７月半ばの予定です。もっと利回りを上げられるよう、いろいろ画策して

いい感じにできるように頑張りたいと思います。勿論、その前提には入居者様の

快適な生活が欠かせません。そこは忘れないように。



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