2017年06月10日

融資内諾!札幌築古アパート購入へ・・・え、なにその条件!?

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追加でもう1件、札幌築古木造アパートの融資が通りそうな情勢です。

どういうわけか勢いがある今の私です。



先月くらいから地味に追いかけている札幌の築古木造アパート。内見して指値額を決めて

銀行さんに融資相談に行った
ところまでは書きました。本日はその続きです。



簡単におさらい。



・とにかく古い、1970年代の物件

・サイディングはなぜか意外と大丈夫

・バランス釜で和式便器、キッチンも古い

・内装がボロボロで崩壊している部屋もそこそこある

・なんとなく屋根が怪しい感じ

・現状入居率は12部屋中5部屋、うち2部屋オーナー利用のため実質3部屋

・ガス会社さんの協力が得られない前提で鬼のような指値をぶち込む(1000万)も

 前回の時点では実際に指値がきくかはわからない

・札幌の金融機関さんが融資相談に乗ってくれる

・プロパンガスに切り替えしてリフォームのコストダウン作戦



さて、ここで不確定な要素として挙げられるのが、融資と指値です。



指値に関しては、ある程度のところまでは落ちるという見込みはありました。

仲介業者さんから裏事情は聞いておりましたので、その状況ならある程度は落ちると。

ただ、今回入れた指値はそれをさらに上回るものでしたので、果たしてどうなるかと。



結論から言うと、満額の指値は通りませんでしたが、当初ここまでなら落ちるだろうと

考えていたラインを上回りました。700万の指値に成功です。新築マンションの種地の

仕入と同じくらいの金額まで落とすことができたので、まあよしとします。プロパンへの

切り替えなしの前提での指値だから、切り替えができるならその分コストを落とすことが

できますから、採算ラインに乗せることが出来ます。



これで、あとは融資が固まれば・・・という状態に。

持ち込んでいた金融機関さんに頑張ってもらいたいところです。



そしてその融資の結論ですが・・・当初持ち込んだところは残念ながらNGでした(泣)

せっかく北海道の金融機関さんと取引実績を作るチャンスだったのに!残念です。

今度買う札幌7棟目(仮)を購入するので、その分まで含めて考えると債務償還年数が

ちょっと基準より弱くなってしまうようです。うーむ、なるほど。高利回りの案件を

仕込んでおかないとですね(あれ、対策これだと間違ってる?)。



築古物件、しかも遠隔地。かなり選択肢は狭まるのですが、私はもう1行この手の案件に

対応してくれそうな金融機関さんを知っています。秘密兵器として温めておりました。

小さい金融機関さんで、ちょっと特色があるエリア構成。築古でも対応できますけど

小さいがゆえに金利は高め、という感じのところです。

今回、とうとうその秘密兵器を投入することに。



担当さんに電話して概略を話すと、相談に乗りますという回答。資料一式そろえて

提出しました。電話で話していると、最大30年まで検討できるらしいです。

ずうずうしく30年融資で申し込んじゃいました。



1週間くらいで、貸付担当さんから回答があり「基本的には問題ないと思う」とのこと。

しかも期間は30年で良いとのことです。さすが秘密兵器。元本は減らないけどCFは

ある程度稼げます。悪くない展開になってまいりました。



「えー、そして金利なのですが・・・えーと・・・その・・・」



・・・なにこの言い出しにくそうなトーン。小さい金融機関さんだから多少高いのは

仕方ないと思っているけど、どのくらいなのさ?



「4.8%でどうでしょうか・・・?」



  。 。
 / / ポーン!
( Д )



ごめん、想像の斜め上どころじゃなかった!まさかのス○ガ超え!(笑)

思わず「へ!?」とか奇声あげちゃいましたよ、私。



確かにある程度の高金利は覚悟してましたが、さすがにそれは高すぎるでしょ!

とりあえず1日考えさせてくれと言って電話を切り、義母にも報告していろいろ相談。

年数引けてるし、もともと高利回りなのでキャッシュフロー的に問題はないのですが

心理的にその金利はさすがに抵抗あるよねえ、と。



翌日、金融機関さんに「さすがにもうちょっと下げてくれないと借りられない」と

伝えたところ、連帯保証人とか共同担保とかいろいろヒアリングされた上で、

何とかもうワンランク高い格付(たぶん行内でのランク付けでしょう)にできるよう

本部と交渉します、とのことでした。うん、頑張ってね!さすがに4.8%は・・・。



というわけで、私がこの金利を我慢すれば融資は確定的ってとこまで持ってこれました。

仕掛案件、これで4件目です。うーむ、大丈夫か?自分。



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posted by ひろ* at 08:23 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月09日

大逆転?コンドミニアムでキャピタルを狙える可能性が!

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フィリピンのコンドミニアムが無事に賃貸が決まったという素敵なニュースに加えて

売却に関しても比較的前向きなお話が舞い込んできました。いい風吹いてるかも。



私にとってのフィリピン情報のソースって、今お願いしている管理会社さん以外に

何もない状態でした。そしてそれがずっと心に引っかかっておりました。



管理会社さんのことは信頼していますが、やっぱり第三者目線の情報があった方が

私の性格上安心します。それは、札幌の賃貸物件の清掃を、管理会社さんの発注する

清掃業者さんだけに任せず、別の業者さんをこちらで独自に手配していることにも

現れていることです。



昨年の終わり頃だったと思いますが、勉強会でご紹介いただいた方がフィリピンの

ビジネスに造詣が深いということで、個別にお会いしていろいろ話を伺いました。

私の持っている知識の中では、正しいことを言っているなあという印象を持ったので

第三者的な目線でいろいろな助言をいただくことにしました。



その方が顧問をしている会社で、ちょっとフィーはかかるけど、コンドミニアムの

売却に関しての市場調査ができると言うことでしたので、先日依頼をしました。



昨日のブログで賃貸がついたと喜んでいるコンドミニアムですが、融資に苦戦しており

インハウスローンでとりあえずつないでいる状況です。よって、金利がとにかく高い!

こんなの払い続けてたら赤字の垂れ流しです。スワさんのコインランドリー以上に

マイナスのキャッシュフローをたたき出していました。

※今回の賃貸開始でスワさんよりキャッシュアウト額が減りました(笑)

※スワさん、いじってすみません_(._.)_



基本的に、今回助言や売却の市場調査をお願いしている方は、フィリピンでビジネスを

すること自体に否定的です(それなのにフィリピンビジネスをやってる会社の顧問を

しているという謎の展開・・・)。何しろ「何が起こるかわからない」「日本では

絶対にありえないことが平気で起こる」「何かといい加減」と事あるごとに言ってます。

期間リスクを取ることが非常に高いから、できるだけ早く手じまいした方がいい、と

いつも言われています^^;



コンドミニアムに関しても、乱立しすぎで将来値上がりするとも思えないし、賃貸も

建ちすぎてるから外交官だけじゃ賄いきれないし、地元の人が住める家賃帯ではないしと

いうことで、非常に否定的。他方、コンドミニアムの管理会社さんは「5年経てば

フィリピン自体の不動産の価値が上がりますよ」と言ってます。異なる2つの意見を

聞きながら、どちらの路線で行くか決めることができるのって、私としては大変

ありがたいことなので、両者に助けられている気がします。



賃貸もつかない、ローンの金利も高いとなると、だらだらしていたらキャッシュフローの

マイナスが積み上がるばかりです。そう考えると、多少損を出してでも売却するのが吉、

というのも一理ある話。



私もぼーっとしていたわけではないので、当然ながら管理会社さんやデベロッパーの

リセール部門、内装担当の業者さんなどにも売却の依頼をしております。しかし、

なかなかお客様がいないとか、そもそも本腰を入れてくれてないとかで、お客様も

見つからず。フィリピンって売却も賃貸もできず、完全にババ引いたなあと思って

いたところでした。



今回市場調査をお願いした業者さんは、地元の業者さんと連携して賃貸面/売買面で

その物件の相場を調べてくれるとのこと。取引事例を収集するのに人が動く必要が

あるから、そのフィーは必要ということでしたが、そのまま売却の依頼をしてくれるなら

フィーはいりません、ということでした。なんかこう、きちんと本腰入れて売却に向け

対応してくれるような気がしたので、この査定をお願いした次第です。



そして賃貸が決まった日に、売却査定の結果も届きました。

結果は・・・なんと「値上がりしています」という結果です。おお〜!



市場の取引結果から想定した売却想定価格であり、具体的にお客様がいるわけでは

ありませんが、購入価格の1.5倍くらいの金額で査定していただくことができました。

諸経費や税金など諸々ありますので2割ほど減りますが、それでも多少の儲けが

出そうな計算になります。えーちょっと、嬉しい誤算なんですけど、これ。



ちょうど査定が出た時に賃貸が決まりそうだったので、賃貸の有無で査定に響くかと

確認しました。賃貸がついている場合、売却先が実需ではなく投資家限定になるから

その分多少下がる可能性はある、ということでしたが、それでも売れないことはないと

言う話でした。



あと、新築のコンドは意外と不具合が多い(この辺が日本人的には信じがたい)ので、

その修繕費とかがオーナーもちになることを考えると、空室のまま売った方がいいかもと

いう顧問の方の個人的見解もいただきました。



修繕のストレス(精神面および金銭面)と、今得られる賃貸収入とそれによろ心の安定、

売却に与える影響など諸々勘案して悩みましたが、まあここは賃貸を受け入れて

売れそうなタイミングで売る、という方向で考えることにしました。修繕ストレスも

ブログネタになると思えば問題ないです(笑)



査定には賃貸の相場も書いてあり、今回決まった家賃より3000ペソ安い価格でした。

管理会社さんと打ち合わせた際「ちょっと相場より高めの強気家賃でいい借り手を

探しましょう」と話していたことときれいに合致します。第三者の目を借りて、

お願いしている管理会社さんの適切な対応の裏付けを取れたのも喜ばしいことです。



売却も何とかなる目途が立ち、売却に専念して動いてくれる業者さんも見つかりました。

キャピタルも多少ながら得られそうだし、賃貸も無事につけられることができました。

あと問題なのは、あほみたいに高い金利だけ・・・。ここに関しては、管理会社さんに

融資してもらえる業者さんを探して貰うことにしました。



支払がそこまで厳しくないレベルに達すれば、かなりの改善になり、フィリピンの

コンドミニアム起因のストレスもかなり軽減されます。今まではひたすらマイナスの

キャッシュフローをたたき出すだけの存在でしたが、そのマイナス幅が大きく軽減され

売却時のキャピタルも視野に入れることができるとなれば・・・



売却や借り換えがうまくいくことに期待したいと思います!



賃貸に関しては、急ピッチで手続きを進めています。なんせ入居希望日が今日ですから。

委任状(SPA)を書いたり、賃貸借契約書(Contract of Lease)のサンプルを

チェックしたり。急いでいろいろと対応しているところです。



あとは賃貸借契約書のチェック。電気代の支払は賃借人?賃貸人?先方都合にて契約を

解除した場合は、前払いしてもらった家賃はどうしたらいいの?といった部分が

不明だったので、管理会社さんに質問を投げたりしました。英語なので、自力で翻訳を

するほど余裕もなく、グーグル翻訳を頼りましたが、翻訳だけ見ていてはダメですね。

翻訳+重要なところは自分で英文を読んでニュアンスを理解する。こんな流れでないと

誤訳を真に受けてしまうことがあります。



色々とありすぎて、不動産に関しても会社員に関しても、やや仕事がおろそかに

なっている私がいます。これは良くないので、ちゃんとしなくては(^^;

でもフィリピンストレスがこれでだいぶ減ったような気がします。はい。



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posted by ひろ* at 07:58 | Comment(1) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月08日

入居申込あり!フィリピンのコンドミニアムに起きた奇跡。

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奇跡が起こりました。フィリピンのコンドミニアムに入居申込が!まじかー!



昨年11月に引き渡しを受けたフィリピンのコンドミニアム2戸目。

インハウスローンの為、金利が過剰に高いので、さっさと売ってしまうか借り換えるかの

どちらかの選択が必要な状況となっておりました。しかし海外案件なので難しいことは

承知しています。売るのも貸すのもどうせ難しいだろうと思い、ひとまずAirbnbで

回すことを考えようと思っておりました。



まず、それをやるには家具の設置が必要です。売却するにしても家具があった方が

いいというのは常識らしく、複数の方に相談しても設置を勧められましたので、

ただでさえきついところに、更にお金を突っ込んで部屋の整備をしました。

総額50万円くらいでした。まあ仕方ないし、他に頼めるところはないし。それでも

「この値段なら安いと思います」と言ってくれる人もいたので、依頼。



即金で50万くださいと言われたので、日本的にはちょっとそれはないよねえと

交渉させていただき、前金25万、中間金25万と言う形にさせていただきました。

完了後25万に持っていきたかったけど、それは厳しいと言われてしまいました^^;



そんな感じでお金突っ込んで作ったお部屋の内装をごらんください。



内装1

内装2



仕上がり自体はとても満足しております。いい感じでした!これでAirbnbにも弾みが

つくことでしょう。現物を見にいかなくちゃなあ。7月くらいで予定しようっと。

そんなことを思ってました。



管理会社さんと話をして、こちらの物件に対して「短期入居」「長期入居」のどちらを

狙っていきますかと聞かれました。Airbnbでガンガン回すことで、内装の破損などの

リスクもあるのかな?と思ったので、それだったらお部屋を大切にしてくれる気がする

長期の賃貸を狙いたいです、と回答をしました。立地もいいので家賃も少し強気にして

募集しましょう、と提案してくださったので、その方針で快諾。



この会話をしたのが5月の半ばでした。この時点で、フィリピンの賃貸事情があまり

わかっておらず、私としてはこのコンドミニアム乱立時代にそんな簡単に賃貸が

決まるとも思っておらず、きっと塩漬けが続くんだろうなあと勝手に思ってました。



そこから1ヶ月も経たない、数日前の出来事です。

私が現地を7月に見に行く際に私のコンドミニアムにいくらで宿泊できますか?と

確認をしたところ、管理会社さんから「その前に賃貸決まるかもしれません」と。

え、ほんとっすか?私、フィリピンはここまでのいろいろなお話の中で、賃貸も売買も

崩壊していると思っていたので、正直あまり期待していなかったんですが・・・



それから数日後、管理会社さんよりメッセージが来て「賃貸申込貰いました」と。

うおー、奇跡が起こったー!利回りにしてみたら5%とかで正直微妙にもほどがあるけど

支払の一部がこれで賄えることや、そもそもフィリピンで賃貸がつくんだ!ということで

希望が見えたことなど、精神的な安定剤としての効果は半端ないです。



ただ、並行で売却をすべくいろいろ動いているところもありまして、管理会社さんからは

「賃貸中に売却するとVAT12%かかるかも」という指摘も受けました。

※VATは税金です



賃貸で保有すれば、修繕費などもかかる可能性があります。フィリピンは新築でも平気で

漏水とか設備の不良とかが起こるお国柄。むしろ新築の方が危ない、なんてことを

言っている方もおります。



それでも、すぐ売れるかわからないんだから、リスク取って賃貸で回すというのも

一つの手ですし、どうせなら海外で大家になる経験をしておくのも、長い人生の中では

面白いんじゃないかなという感覚で、賃貸を受け入れることにしました。



契約は1年、12ヶ月の家賃+2ヶ月の保証料(日本で言えば敷金)は一括で最初に

支払ってくれるそうです。先方都合で途中解約になれば、そのお金は没収で良い、と。

なんという条件でしょう。広告料1.5ヶ月はかかるものの、条件としては決して

悪くないです。そして家賃も近隣相場よりちょっと高めに貸せているということが

わかりました(複数の情報筋で確認を取りました)。



私のコンドミニアム2戸目は立地も良いので(その代わり高かったです)、他の

コンドミニアムよりも決まりやすかったという背景もあるみたいですね。



毒を食らわば皿まで。そんな気持ちですが、買ってしまったものは失敗したとか

悔いても仕方ないので、まずは賃貸でしっかり回して、借り換えなんかも模索して、

可能であれば一気に売却、という筋書きで進められるよう、引き続きやっていきます。



まずは賃貸を決めてくれた管理会社さんに深く感謝!



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posted by ひろ* at 08:53 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月07日

この時期に退去予告・・・でもピンチをチャンスに変える!

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昨日は入居が決まったという良い話がありましたが、本日は残念なお話の報告です。

1年ほど無風状態だった東京3棟目で退去予告がありました。東京は満室キープできて

いたのですが、ここで崩れました。残念。



昨日のブログに書いた通り、札幌5棟目が満室になり、残る札幌の空室は札幌6棟目の

1室を残すのみとなりました。仙台1棟目にもそこそこ確度が高いかもしれない引合が

入っているので、もしうまくいけば満室に返り咲くことも可能かもしれません。



ここにきて地方物件がパタパタと動いているのですが、逆に残念ながら東京の物件で

急な退去予告が出てしまいました。東京3棟目は2015年に購入し、2016年3月に

リノベが終わったアパートです。まだ入居1年ちょっとなんですけど、何か不満でも

あっての転居なのでしょうか。第一報を聞いた時、ちょっと不安になりました。



その後確認すると、どうやら急な転勤ということで、住居云々というわけでは

なさそうでした。そこはちょっとほっとしましたが、しばらく安定入居いただけると

思っていただけに残念です。



ただ、この物件は過去に募集した際には超スピード満室を達成しております

ここまで強いとは自分でも全く想像していなかっただけに、嬉しい誤算でした。

保守的に家賃をつけたつもりでしたが、安すぎたのでしょう。



つまり、裏を返せば今回の退去は適正家賃で募集するチャンスでもあるわけです。

そうやって前向きにとらえると、なんかワクワクしてきます。



家賃の考え方って、2通りあると思います。

1つはギリギリまで高い家賃を追い求める方針、もう一つはほどほどに安い家賃で

長く住んでもらう方針。前者は売却を視野に入れている場合には有効で、後者は

じっくり持とうと思っている物件で入れ替わりの手間を減らすために有効です。



東京3棟目は一部借地も混じっているなど、ちょっと権利関係が面倒なところが

ありますから、基本的には持ち切りで考えています。家からも近いですしね。



勿論、売っても儲かるだろうとは思っています。木造築古だけど完全フルリノベ済み、

価格帯もちょっとした小金持ちならお手軽に現金で買えるくらい、それでいて

利回り10%くらいであれば、売りに出してもすぐ売れそうだし、私にも儲けが出る、

という寸法です。でも今のところはもう少し家賃を稼いでもらおうかなと考えてます。

1年で売ってしまうのは、銀行さんとの関係を考えると微妙かなと思ったりもします。



持ち切りとは言いつつ、前回の瞬殺っぷりを考えると、もうちょっと家賃を上げても

大丈夫だろうとは思っています。そこは管理会社さんも同じ考えだったようで、

先方から「家賃査定をもう一度やり直したい」というお申し出をいただきました。



家賃の査定を早速お願いしたところ、以下のような結果。

・前回募集した頃と比べ、地域の坪単価はほぼ変わっていない

 つまり機械的にチェックした場合は家賃が上がる要素はない

・しかし前回瞬殺だったことを考えると、多少強気の家賃設定でも良いと思う

・前回は繁忙期、今回は閑散期ということを考慮すると、強気すぎる家賃は禁物

・結論として、4000円アップで様子を見るのはどうか



4000円家賃が上がれば、年間で48000円の収入増加となります。

利回り10%で売却しようとした際に、50万ほど売値が上がる計算です。

悪くないですね。あとはこの家賃になると短期退去になってしまうのか、という点を

検証して、バランスのいいところを見つけていけばよさそう。



退去は来月ですが、そうそうに反響を得られるよう図面を作って賃貸の募集を進める、

ということでした。今回はさすがに瞬殺とはいかないと思いますが、うまいこと

早めに決まってくれればいいなと思います。



退去をネガティブに捉えていても仕方ありません。賃貸業である以上、退去はつきもの。

それを新たにいろいろ試せると前向きに捉えることも、賃貸業向きかどうかの資質に

関わってくるのかもしれません。私もできるだけ前向きに捉えられるよう、気持ちを

切り替えていこうと思います。



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posted by ひろ* at 08:50 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月06日

満室返り咲き!札幌5棟目で入居申込&各種改善活動。

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札幌5棟目、約2ヶ月かかりましたがなんとか申込をいただくことができました。

これで満室返り咲きです。



何日か前、こちらで管理会社さんとは別口で依頼している清掃業者さんから連絡があり

「とある部屋からちょっと刺激臭がする」「別の部屋のドアノブが落ちそうになってる」

などの報告がありました。また、先日出張で伺った際に気になっていたキッチンのドアが

シンクにあたってへこんでいる件に対し、クッションを当ててくれたという報告も

いただきました。



これを受けて、管理会社さんに上記の確認を依頼しました。

特に刺激臭はもし万が一のことがあったらと思うと・・・怖いです。



これに対し、管理会社さんのフットワークは軽快でした。メールをしたその日に現地を

確認して、報告書を作ってくださいました。



・刺激臭は特にしなかった。ドアポストから覗いたら玄関にゴミがおいてあったので、

 たまたま刺激臭がした日は生ごみが置いてあったのかもしれない。

・ドアノブが壊れそうなお部屋はお留守だったので、必要ならドアノブ修理しますと

 名刺にコメント書いてポストに投函



また、先日ののぼり問題に対しても、ブログやFBでコメントいただきました内容である

「部屋からのぼりが見えるのが目障りなのかも」という意見に目を通してくださっており

「のぼりを壁面に張り付けるのは如何でしょうか」とご提案をしてくださいました。

1階の壁面はRCなので、ボンドでくっつける形での施工になるということでした。



駐車場を埋めるためには、そこで駐車場が外貸しされていることをPRすることが

何より大事です。今まで同じように外貸しを試みていた物件では、のぼりを立てると

問い合わせが来て成約することが多く、札幌5棟目でも同じことを仕掛けていました。

しかし、誰かがのぼりを立てるたびに隠してしまうという被害があり、話は進まず。

視認性は落ちますが、壁面にのぼりを貼り付け、ひらひらしないようにして募集をする、

ということでこれから話を進めていきたいと思います。



そんなご提案を諸々書いた報告書を送付してくださると同時に、そのメールには一枚の

PDFが別途添付されておりました。その内容は・・・入居申込書!おー、キター!



残念ながら、家賃交渉が入っており、2000円の家賃ダウンとなりましたが、

それでも前の入居者様の賃料と同じ水準まではキープできているので良しとします。

部屋の状態が良かったので、試しに2000円賃料アップさせてみておりましたので。



2000円上げた状態でも問い合わせや内見はコンスタントにあったということですので

賃料相場としてはこのくらいでも問題ないんだなということは理解できました。

次回以降の募集に向けてデータが取れたので、よかったです。



入居者様は札幌市の社会人としてはそこそこ給与を貰っている方で、勤務先も誰でも

知っている会社でした。この属性でなんでうちの部屋に入居しようとしているんだ?

と思うくらいです。引越理由が住み替えのためとしか書いてなかったり、居住地でも

勤務先でもない仲介業者さんで決めて貰っていたり、不思議なところも若干ありますが

まあ総じて大きな問題はないかなと思いました。



管理会社さんは、連帯保証人(お父様)の居住地が遠いことを気にされておりましたが

保証会社さんを入れたいという話になると、費用の関係で破談になる可能性が高いから

目をつぶろうと思う、ということでした。私の審査基準はゆるゆるなので、その点に

関してはあまり気にしません(笑)



申込自体は1週間前の日付になっていたので、おそらく管理会社さんである程度審査を

終えて、私がOKと言えば入居確定というところに来ているものと思われます。

これで満室に無事返り咲くことはほぼ確定とみていいでしょう。管理会社さん、

ありがとうございます!



あとは駐車場3台が残っていますので、ニューのぼり効果で何とか決めていければと

思っております。引き続き、よろしくお願いします!



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