幹事をすることで、新たな繋がりを得たり既存の繋がりを強化したりできます。

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積極的に幹事を引き受けたりイベントを企画したりするようにしております。

それが巡り巡って自分のためになるという理解をしているためです。



昨日は特に幹事仕事が多い１日でした。具体的には、昨日だけで以下の会合に関しての

セッティング対応をしました。



・沖縄視察ツアーの旅程調整

・沖縄視察ツアーの後の懇親会の調整、お店予約

・仙台法人で保有する太陽光発電の見学ツアー企画立案

・全賃さんの取材対応のための日程調整、お店予約

・関東→札幌の大家会の７月勉強会の調整

・関東→札幌の大家会の９月勉強会ｉｎ札幌の会議室探し



自分で言い出したものもあれば、やるけどどうしようと困っているところに自分から

動いて首を突っ込んだもの、相談されて動いたものなど、きっかけはいろいろです。

私、食べ物ブログもやっていまして、お店をいろいろ知っている人という認識を

持たれており、お店の相談をされることも多いのです。



幹事をやるのも決して楽ではないですし、昨日くらいいろいろなことが重なると

ほんとに幹事をするだけでその日の作業が終わってしまうこともあります。

※と言いつつ、融資相談のための書類記入と押印、メール対応などやりましたけどね！



幹事はただの飲み会であればお店の予約と出欠の確認、ドタキャン時にどうするかの

決めごとの決定くらいで良いですが、勉強会も加わる場合は講師の招へい、テーマ設定、

演目の調整、会議室の確保などの作業も加わります。人数によっては事前振込制にして

当日の手間を減らすなどの考慮も必要となります。当然、損はしないようにしますが

勉強会で儲けるつもりもないので、実費のみでせっせと調整しています。



そんな手間のかかる幹事を引き受けることで、何かメリットあるの？という人も

もしかしたらいるかもしれませんが、私としては大いにメリットがあると考えています。

単純に人が集まる場を作って交流することが好き、というのも当然あるのですが、

「新たな人との繋がりの確保」「自分自身の知識の蓄積」「いざという時の引き出し」

といった効果が見込めるものと思っています。



私は不動産関連のお仕事は自分一人では到底何も達成できないと思っております。

賃貸物件の募集をするなら賃貸の仲介業者さん、物件の購入や売却をするなら

売買の仲介業者さん、物件管理なら管理会社さん、リフォームをするなら建築士さんや

工務店さん、簡易宿泊所や民泊を考えるなら運営代行業者さん、などなど。

いかに素晴らしいパートナーを見つけられるかが賃貸経営の成功のカギと考えます。



いろいろな勉強会や懇親会を企画し、それらの方とお話をする。

それによって、頼りになるパートナーを見つける近道ができるかもしれません。



それが大家さん仲間であれば、その方がお付き合いしている、実績のある業者さんを

本当に必要になった時に紹介して貰えないか相談することが出来ます。初対面の人に

相談するのは図々しい感じもありますが、ある程度何回も顔を合わせていて気心が

知れている人であれば、多少のお願い事は聞いてもらえるかもしれません。



それが業者さんであれば、その業者さんにお願いすることができるでしょう。

ある程度顔を合わせている相手であれば、その業者さんが何ができるかもおぼろげには

わかると思いますし、悪意を持って手抜きの仕事をされることもないでしょう。



前にも何かで書いた気がしますが、その人と顔を合わせた回数だけ、心の距離は

縮まります。会って楽しい時を共有することで、その人との絏が生まれます。



私自身は一人で全てを企画運営して生きていけるほど頭脳明晰ではないですし、

優秀でもありません。いかに周りに頼れる方を作り、その方々と気持ちよくお仕事が

できる関係を作るか、というところが勝負と思っています。



かといって、気負って「人脈を作るぞー！」と、大家さん懇親会で名刺を配りまくるとか

そういうことをするつもりもありません。でも、名刺交換をして１〜２分話しただけで、

それでその人との関係が出来たと思うのはおかしいと思うんです。その時に会話して、

面白いなあと思った人には後日自分からアプローチして飲み会にお誘いするとか、そういう

アフターフォローがあってこそ、初めてその人とのつながりが得られるのだと思います。



そんな懇親会って都合よく作られるものではないですから、自分から幹事を買って出て

作りこんでいくのが早道だと私は思っています。



そんなことをしているからだと思うのですが、最近購入している物件はそのつながりで

うまくいっている案件が多いです。



札幌３棟目：関東→札幌の大家会で紹介して貰った業者さんに管理委託

札幌５棟目：札幌の大家さん仲間に紹介して貰った業者さんから購入・管理委託

札幌６棟目：関東→札幌の大家会で紹介して貰った業者さんから購入・管理委託

札幌７棟目：関東→札幌の大家会で紹介して貰った業者さんに管理委託

東京２棟目：東京で懇意にしている大家さんが立ち上げた管理会社さんに管理委託

東京３棟目：東京築古組で知り合った建築士さんにリノベーションを依頼

　　　　　　東京で懇意にしている大家さんが立ち上げた管理会社さんに管理委託

東京４棟目：東京築古組で知り合った建築士さんにリノベーションを依頼

　　　　　　東京で懇意にしている大家さんが立ち上げた管理会社さんに管理委託

東京５棟目：東京の大家さん仲間経由で知り合った業者さんにリノベーションを依頼

　　　　　　東京で懇意にしている大家さんが立ち上げた管理会社さんに管理委託

東京６棟目：東京で懇意にしている大家さんが立ち上げた管理会社さんから購入・管理委託

　　　　　　※現在やり取りしている都内好立地再建築不可、まだ購入していません

札幌全般　：札幌の大家さんが立ち上げた清掃業者さんに定期清掃委託

　　　　　　札幌の大家さんが立ち上げた巡回サービスに業務委託



ほとんど知り合いの人経由です、こうやって改めて見てみたら。

全くのゼロからではなく、下地があるので、あまり変な対応をされることもありません。

ありがたいことです。感謝。



また、大家さん仲間との交流が深まるからこそ新しいチャレンジをすることもできます。



今回私は新規物件を北陸で取得予定ですが、その管理会社さんをどうするかなどの助言を

現地で仲良くさせていただいている大家さんから得ることができました。新たな地方に

進出しようとした際に、いろいろな方に助言してもらえるというのは大きいと思います。



あと、最近やろうとしている簡易宿泊所案件も、その運営の妥当性を先達の大家さんや

設計経験がある建築士さん、簡易宿泊所運営経験者の方など、いろいろな方からお話を

伺うことが出来ました。大変心強く思います。



というわけで、昨日は幹事としての対応が大変だったことと、それを行うことによる

いいこともあるよ、ということを書き連ねてみました。だから誰か代わりに幹事を

よろしくお願いします！（笑）



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フィリピンのコンドミニアム、キャンセル分の返金の目処が立つ。

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購入をキャンセルすることを決断したコンドミニアムで半金返金を求めていた件、

一応なんとか目処が立ちそうな状況になってきました。



まず初めに、前提をご存じない方へ・・・

フィリピンのコンドミニアム、私は調子こいて３つも購入しちゃっておりました。

それぞれのステータスは以下の通りです。



１戸目（完成済・未引渡）：

キャンセルしてＭａｃｅｄａ法に則り返金を依頼中

２戸目（完成済・引渡済）：

なんとか賃貸が決まり、売買査定も悪くない金額、でも金利高いので借換必須

３戸目（未完成・未引渡）：

フィリピンの金融機関で融資をしてもらい、期間１０年で返済中



今日の話は１戸目のことです。



Ｍａｃｅｄａ法という法律がフィリピンにあり、プレビルドのコンドミニアムのように

先にお金を払っているものについては、キャンセル時に払い込んだお金の半額の返金を

求めることが出来ます。

この法律についての詳しい内容は、アジア太平洋大家の会のＭａｎａｃｈａｎのブログに

詳しい内容が書いてありますので、ご参考までにリンク張っておきます。



１戸目はかなりいろいろケチがついてしまったので、もうこれは諦めようと

Ｍａｃｅｄａ法を申請した次第でした。それが昨年の１１月。

早速３週間放置されたところまでは書いてましたが、その後のこともここで少し

書いていこうと思います。



初めてフィリピン側から返事が来たのが、こちらが申請をした１ヶ月後でした。

返金に関して意思表示を把握したので、対応しますからお待ちくださいという返信の後

なぜか融資付の時のエージェントと連絡を取りたがっているようなメールが来ました。



こっちもその後手が回っていなくて放置してしまったのですが、エージェントの方とも

改めて連絡を取り、そのエージェントの電話番号を伝達しました。こちらもこれを

伝えるのに２ヶ月かかってしまったので、ここについては遅いのは私の落ち度です。



その後、待てど暮らせど先方から返信はなし。思い出した頃にリマインダのメールを

送って、状況を教えてよと言い続けましたが、それでも何も返事はなし。なんだかなあ。



自体が動いたのが５月の中盤ごろ。申請してから実に半年が経過しております。

デベロッパーさんより返金のために必要な書面が送られてきました。５枚印刷して

サインして認証してもってこい、的なことが書いてあります。



しかしまず、半金の金額が間違っている！（汗）

元々想定していた金額の２／３くらいしかありません。

最初、英文を読み違えており、何らかのペナルティを差し引かれているのかと思って

見てましたが、管理会社さんに聞くとどうやらそうではない模様。単純に金額を

間違えているだけだと思うから、メールで指摘すればいいですよ、と。



言われるがままに、こちらの手元にある返済予定表を送付して、金額違ってるよと

伝えたところ、珍しくすぐに訂正版が送られてきました。確認したところ、今回は

こちらが想定した金額になっておりました。ふー、良かった良かった。



これにサインして認証してもらう必要があるのですが、認証はどうしたものか。

日本で認証してもらうなら、公証役場に行って認証して貰ったものを大使館に持っていき

認証してもらう、という流れになりますが、これも普通に１５０００円くらいの費用が

かかってしまいます。フィリピンに行って認証してもらうと、もっとコストは安く済み

そのままデベロッパーさんのところで返金もしてもらえます。



コンドミニアム２戸目の内装の出来栄えをチェックしてくる目的での渡航を考えて

いたのですが、満室になって中も見られない、管理会社の関係の方もその時期は

フィリピンにいないということで、微妙だなーと思っておりました。でも今回の

半金返却があるなら、やっぱフィリピン行っちゃおうかなあ。その方が話が早いし。

それにフィリピンとマカオに視察に行こうって誘ってもらっているし。



というわけで、現地で返金してもらう方向で調整を開始しようと思います。

少しでもお金は取り戻す！頑張っちゃいますよー。



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システムに故障はつきものなんだけど、導入１年半でこの結果はなあ・・・。

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太陽光発電の遠隔監視装置が故障したかもしれない話の続きです。

メーカーさんから、故障であったという調査結果が届きました。



前回、こちらで行って基盤を回収してメーカーさんに送付し、なんでこういう作業を

保守をお願いしている会社さんがやってくれないんだろう、と疑問に思いながらも

解析結果を待っているというステータスでした。



先日、解析の結果がメールで届きました。どうやら熱によるＳＤカードの変形が原因で

起動不良を起こしていたようです。ＳＤカードを交換したら正しく動くようになった、

ということでした。



まだ導入して１年半も経過していないのに、いきなりＳＤカードの不良ってどうなの？

やっぱり放熱とかちゃんとできていないんじゃないの？普通に炎天下の外に置くのに、

ケースにファンもないですし、回路を保護するような仕組みも見た感じなかったし。

実は熱で変形したんじゃないの？このＳＤカード。



実際、メールでメーカーの方とやり取りをしていましたが、なんとなく変形の理由は

熱なんじゃないかと思っている節がありました。ただ「過去にこういう事例はない」

ということはしきりにおっしゃってましたが。いやね、いくら前例がないと言っても

目の前でそれが発生している人もいるわけだし・・・。



こっちだって、遠隔監視装置が使えない状態が続ければ、補助金関係の報告もできないし

本当に太陽光発電所の稼働に問題が起こっていないのかもわからないです。困るんです。

半年に１回のペースでシステムトラブルが起こっている状況で、しかも保安協会の

現地対応の対象にもなっていない。いつも私や義母が動けるわけじゃないのに、

この頻度で故障されると本当に困る。そんな話をメールで書きました。



私としては、どうせそちらに基盤が戻っている状態なのだから、ここで予防修繕的な

動きを取ってほしいと思い、上記のようなことをわざわざメールで書いた次第でした。



しかしそのメールの返信には「今度同様の現象が起こったら無償でメーカーから

現地に人を出します」「ただ、もし今回と違う事象が原因だったら、実費を貴社に

請求させていただきます」みたいな内容。うーん、そうじゃないんだよね・・・。

私の書き方が悪いだけなのでしょうけど、別に現地対応してくれとは言ってなくて

本当にこの状況で次にすぐ壊れるようなことがあってほしくない、改良してほしい、

というところを中心にメールしたつもりでしたが・・・。



パソコンだって、熱暴走して熱くなることがあります。それが炎天下に置かれた設備で

そいつ自身も熱を発したりするわけですから、けっこうな高温になるはずです。

それなのに熱対策らしきことがされていないってのは、果たしてどうなの？



この点に関してもう少し食い下がってみましたが、先方としてはスタンスは変わらず

今回はそういう耐熱の仕組みの追加などはせず、ＳＤカードを交換するにとどめる、

ということになりました。今度のＳＤカードは高耐久（対温度、対衝撃）ですから

これで様子を見てください、と。



なんか釈然としないけど、まあとりあえずは仕方ないですね。これで様子を見ます。

次にまた止まるようなことがあったら、がっちり詰めてやる（そうならないことを

祈っています）。



で、そいつの設置をしに私はまた現場に行かなくちゃならないのかい？という点。

ここについては、施工業者さんが善意で対応してくれることになりました。たまたま

うちの太陽光の近所の現場で今作業しているから、そのついでにつけておきます、と。

なんとありがたい。いつも金にもならないことをいろいろとお願いしてしまい、

申し訳ないと思っております。でも頼ってしまいます（＾＾；



とりあえず復旧のめどが立ったことは良かったですが、もう半月以上発電状況を

見ることが出来ておらず、今月の売上予測も立てられません。不便すぎるので、

早いところ改善してほしいと切に願う次第です。



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修繕の融資、本申込中・・・さらに別件の融資もしれっと相談中。

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業務連絡

何日か前にメールフォームでご連絡をくださった、青森やら北海道やらのことで

悩んでいらっしゃる方にメールをしたのですが、宛先間違いで戻ってきてしまいました。

こちらご覧になりましたら、再度メールフォームからメールアドレスをご連絡ください。

以上、業務連絡でした。



さて、前に融資の内諾ということで連絡のありました金融機関さんと、融資実行に向けて

やり取りを行っております。



内諾が出た後、一度店舗さんをご訪問させていただき、正式な申込書を書きました。

小さな金額ですが、大きな一歩です（と信じたい）。保証協会さんに持っていくために

必要な書類（直近１２ヶ月の売上、３年分確定申告、工事見積書、東京法人の決算書）

を持参しました。



あとは東京法人の今期の試算表はないかと言われたのですが、残念ながら作ってないので

こちらでざっくりとした売上と経費を抜粋したものを表にして、後日ＦＡＸで送付。

とりあえずこれで事足りるということでしたので、良かったです。



担当してくださっている積極的な担当の方は、どうやら池袋の方の支店から異動して

きたみたいです。「あっちの保証協会だと、不動産賃貸業に運転資金とかも問題なく

出してくれてたんですけどね〜」と言ってました。そうか、保証協会さんも支店ごとに

やる気の違いがあるのか・・・。ひとつ勉強になりました。



やり取りしている中で、法人での融資の検討はどうかという話をしてきました。

検討はしたいけど修繕とかありますかと言われて・・・うーん、東京ではないなあ。

あ、北陸の築古アパートで大規模修繕します！って、東京の保証協会だからそんなの

ダメに決まってますよね・・・。



「検討できるかなー・・・ちょっと相談してみます！」



え、まじすか！？まさかの！？

いやいや、絶対ダメだと思っていたのに。前に都内の金融機関さんで、札幌の修繕とか

どうですかねと相談したのですが、さすがにそれは無理と言われたことがありました。

そこから考えれば、今回も当然無理と思っていましたが・・・。

いけそうなら積金しますんで！と言い残して帰ってきました（笑）



そして先日お電話が来ました。今のところ、進捗としては保証協会の審査中とのこと。

事前に話している範囲では問題はないということでしたので、あとは保証ＯＫの連絡を

待つばかりという感じです。



そしてその時に「法人での融資の相談もしてきました」と報告いただきました。

こちらは正直「やってみなければわからない」というのが保証協会の担当さんの

意見だそうです。個人は通るだろうけど、個人と法人を一体で見ている関係もあり

法人と個人両方通すとなると、正直どうかなー？という感じみたいです。



つまり、個人で申し込んでなければたぶんいけるってことですよね、これ。

そうか、北陸のアパートの修繕のお金、貸してくれるのか・・・。びっくりだ。



ま、やってみないとわからないんだったら、やってみるのもまた良いのではないかと。

不利益がないならチャレンジしよう、というのが私の基本的な方針です。節操ないです。

今度契約に行く時に、もうちょっと深く相談してみよう・・・。



承認が出るまで、もうしばらく待とうと思います。早いところ実行に持ち込んで

しまいたいなあ。



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無事決済を向けた札幌７棟目の今後の展望。

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無事に決済することが出来ました。札幌７棟目、運用開始となります。



買主は誰も参加しない中、融資は昨日無事に実行されました。仲介業者さんと

金融機関さんの両方から、無事実行・着金確認などの連絡をいただき、最終的に

司法書士さんから登記申請完了のご連絡をいただき、確定ということになりました。

これもひとえに関係各位のご尽力のたまものと思います。ありがとうございます。



管理会社さんは早速動いてくださり、マスターキーを含めた必要書類の引き取りに

前管理会社さんを訪問してくださったようです。ありがたいことです。

入居者様の混乱を最小限に食い止めていただくよう、何とかお願いしたいところです。



さて、今回購入した物件の今後の運用方針や狙っているところなど書いてみます。



自分で言うのもなんですが、過去に購入した物件の中で本物件が一番利回りが低いです。

それでいてエレベーターはあるから経費もかかるし、キャッシュフローベースで言うと

そこまでメリットがある物件ではありません。と言いつつも、返済比率は５０％ちょいに

なっているので、最近の水準で言えば決して悪くないのだろうとは思います。ここは

金利や期間などの条件を金融機関さんが頑張ってくれたからなのだと思います。



３５年保有し続けてもいいのですが、大規模修繕など考えるとそこまで持ち続けるのは

あまり得策ではないだろうと考えています。それなりの期間保有した後、売ってしまって

利益確定するのが得策かな、と。



ただ、物件がそれなりに大きいので、次の人が融資をつけられるかという問題は

つきまといます。１０年後に売るとしたら築２１年なので、年式としては大丈夫だと

思うのですが、その頃の融資動向が読めません。すっかり閉じていたら出口はないです。



ここのリスクに対しては、元金均等での返済なので元本が減るのはそれなりに早いことを

よりどころにして考えていけばいいかなと思っています。２億借りましたので、金利が

今の水準と変わらなければ（私はあと１０年金利を大きく上げることはできないだろうと

予想しています）残債は１．４億ちょっとに減っています。賃料が１０％ダウンしたと

しても、利回り１０％は超えています。まあ何とか買い手はつくのではないかという

楽観的な見方はあります。



利回りが低いので空室が出ると大変なのですが、この物件はファミリー間取りなので

入ってくれればそれなりに長く住んでくれるだろうと思っています。過去に札幌で

保有した物件、単身だと短期退去が多かったのですが、ファミリーは割と長期に渡り

住んでくれることが多かったです。しかも今回の物件、場所的には転勤族の方とかは

わざわざ選ばないかなと思う立地なので、地元の方がじっくり長く入ってくれることが

期待できると思っています。



札幌は広告料の相場が東京などと比較すると高いです。入れ替わりが多いと、それだけで

経費率が高くなり経営を圧迫します。さらに、単身は家賃が安いため広告料の比率が

さらに高まるという問題があります。



仲介営業マンは１回の契約でこのくらいほしいと思っている金額があります。

それが１０万だったとすると、家賃２万円の部屋なら広告料５ヶ月、家賃５万円の

部屋なら広告料２ヶ月の物件でないと取り合ってくれません。



ファミリーだと原状回復にかかるお金が多いくなるというデメリットはあるのですが

家賃が高いので広告料が相対的に安い、入れ替わりも少ない、というメリットがそれを

補ってくれます。なので私はファミリーの方が好きです。実質利回りで考えた時に、

ここが大きな差になってくると思っております。



表面利回りは低いけど、トータルで見たら単身物件を買うよりは全然いい成績を

残せるに違いない、というのが今回購入した動機となります。



もう一つの理由は、豊富な土地。２ＬＤＫが１７部屋という物件なのですが、

駐車場はそれ以上にあります。１部屋１台確保できていて、それでもさらに駐車場が

余っているというのは、けっこう良い条件であると思います。



この物件、建蔽率６０％、容積率２００％ですが、建蔽率も容積率も消化できてません。

容積率の消化は７割弱、建蔽率の消化に至っては１６％くらいしかしていません。

かなり土地に余裕があるわけです。



駐車場の配置などを再考すれば、もしかしたら戸建くらい建っちゃうんじゃないか？

土地代かからないんだから当然利回りが高くなり、トータルでの収益が大きくなります。

さらに、隣近所を少しでも購入できたら面白いことになるんじゃないか？

そんな夢とロマンがある物件です。



ですので、基本戦略としてはキャッシュフローを得つつ元本が減るのを待って利益確定。

その間に、あわよくば敷地内にもう１棟建てて収益性をさらに良くしてしまう、という

流れで考えております。



ま、そうは問屋が卸さないとは思いますが、妄想するだけならタダですから！

妄想を現実にできるように頑張ります。



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