2017年06月30日

新規購入予定物件のリフォームや客付、管理、融資などについて検討。

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来月決済予定の北陸の物件について、なんだかんだと動きが出てきています。

決済までにまだ時間があるので、丁寧に一つ一つ対応していきたいと思います。



【決済日】

当初この辺でと見込んでいた日程は7月中盤でした。確定測量の終わる時期がだいたい

その辺であろうという話だったためです。ていうか、安い金額の案件なのに確定測量も

してもらえるなんて、ほんとありがたい話です。



そしてその件で仲介業者さんからお電話がありました。曰く、近隣との立会の日程が

調整つかず、予定していた7月の日程は難しそうということです。まあそれであれば

仕方がありませんので、8月にリスケということになりました。ちょうど8月初旬に

別件で富山に行く予定がありましたので、そこに合わせてもらうということで調整。



【リフォーム】

見積があがってきたので、それに対してやり取りを進めております。

以下の話の前提として、以前のブログを最初に見ていただいた方が話がわかりやすいかと

思われますので、よろしければご覧ください。



プロパンガスへの変更ではなく電気温水器の交換で見積もっていただいた件に関しては、

再度どういう考えでそうしたか確認をしました。結果、コストと言うよりは、通路巾の

法規上の問題があるためにプロパンへの変更は不可という判断だったそうです。

それであれば仕方ないか・・・。電気温水器、高いけど仕方ない。

交換して、故障する前に売りぬくか・・・ぼそぼそ。



エアコンは施主支給でもいいということでしたので、こちらで通販で購入しようかと。

施工だけお願いする形で若干のコストダウンを図ることにしました。



融雪装置については、売買仲介の担当者さんが売主様と少し話をしてくださり、全額では

ないものの一部費用を負担してくれることになりました。売主さんにいろいろ甘えて

しまっていて申し訳ないなあと思います。何か手土産持っていこう・・・。



また、融雪装置の改善として、今は駐車場の一面にしか装置が届いていないので、

全面に届くように水栓を追加してはどうかと言うご提案もありました。賃貸管理の

側面からすれば、確かに今コストをかけて雪対策をしておいた方が、ランニングコストは

落とすことが出来ると思うので、賛成です。見積もってもらったところ、水栓の追加を

2箇所に行うことで20万くらい。ま、仕方ないですね。効果を考えれば悪くない。



【管理】

売買仲介してくださる会社さんと、もう1つ別の管理会社さんを比較検討しています。

先日、売買仲介の管理会社さんは具体的な管理プランと家賃査定をしてくださったので

もう片方の管理会社さんにも同様に家賃査定を依頼しているところです。ただ、まだ

こちらの返信は来ておりません。



それと並行して、地元大家さんにヒアリングをかけていってます。評価としましては

売買仲介してくれる管理会社さんの方が管理の仕事は丁寧、客付に関してはもう1つの

管理会社さんの方が優位性あり、という感じみたいです。



今回購入する場所は、地元に店舗を出している業者さんでないと客付が難しいという

話があったので、その点ではもう1つの管理会社さんが優勢でした。売買仲介を

してくれる管理会社さんは、客付をどうやっていくか具体的な話が出てくれば、

安心してお任せしようというモードになるんだけど・・・という感じでした。



で、先日その売買仲介に入ってくれる管理会社さんから連絡がありました。

なんと、フライング気味だけどいつも家探しを依頼してくれる法人さんから、

ちょうど私が買う予定のエリアの賃貸を探しているというお話をいただいたとのこと。

うちの物件を紹介して決めてもらおうと思います、と話してくださいました。



そして数日後、きちんと申込書を持ってきてくださるという素晴らしいお仕事っぷり。

「今回の客付の件もありますし、是非当社に管理を委託いただければと思うのですが」

と言われたら、勿論お任せしますとしか言いようがありません。決まりですね、管理。



「決まった部屋の電気温水器の発注だけお願いします」ということでしたので、

そちらは先だって対応してもらうことにしました。



【融資】

リフォームの見積が出たので、ようやく融資相談に行くことができました。

持っていく先は、最近厳しくなったと噂の某政府系金融機関さんです。

融資引けなくても別に現金で処理できるのですが、手元資金を減らすのも微妙なので

借りられるなら借りよう、ということで行ってきました。



不動産賃貸業に対しての貸出は最大10年ということでしたので、それだったら

物件担保を取らないで対応してほしいという話と、今は空室が多く、大規模修繕して

貸し出すので、据え置き期間を設けてほしいということを申し述べました。



こちらの希望としては、購入+リフォームの全額融資が理想だけど、難しければ

リフォーム分のみでも良いということをお伝えしております。

10年で引っ張っても十分回り利回りなので、全額引いても問題なしです。

こちらの状況も引き続き注視していきたいと思います。



ちなみに、昨日のブログネタにした新規取引開始金融機関さんからも、北陸であっても

他社との提携で1000万まで5年で貸せる商品があるという話をされておりましたので

まあそっちでもいいのかな、なんて。でも10年借りられるならそっちの方がいいか。



北陸物件、そんな感じで動いています。決済まで頑張ろう。



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posted by ひろ* at 12:05 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月29日

小口融資実行完了!新規取引金融機関さんの開拓完了。

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修繕で申し込んでいた小口融資が実行となりました。祝・新規取引金融機関さんの追加!



前回のブログで無事に事前の内諾が出たので本申込をしてきた、というところまで

書かせていただきました。その後数日たって、無事に本承認が出たという連絡もいただき

ほっと胸をなでおろしたところです。



こちらの金融機関さんとの取引は初めてです。初取引の金融機関さんが増えるのは

基本的にはいいことだと思っています。メインバンクあってのサブバンクということには

なると思うんですけど、東京ではまだメインバンクの位置づけにある金融機関さんが

そこまで定まっていません。比較的、東京3棟目と東京5棟目の2棟をやってくれている

家の近所の金融機関さんがそれに近いような気はしますが・・・。ですので、メインと

なってくれる金融機関さんを探していろいろなところと取引している感じです。



今回は、もうかれこれ5年ほど積金しているのに、一向に融資取引が始まらずに

もう撤退しようかなと思っていた金融機関さんとの初の融資取引となりました。

異動で着任された担当さんがとても積極的で、あいさつ代わりの小口取引という感じで

スピード実行になりました。



承認の連絡の後、印鑑証明書とか諸々準備して当日を迎え、さくっと金銭消費貸借契約。

そのまま午後には実行されます、ということでした。そのまま振込まで対応して

いただこうと思い、振込伝票も書いておきました。でも窓口での振込って高いよね。

ネットでやったら108円〜324円がせいぜいなのに、864円も取られます。

この辺、何とかならないものなのだろうか。



担当の方からは「次は法人での取引ですね」という前向きな発言がありました。

社交辞令的な話かもしれないけど、そうやって言っていただけるのは大変嬉しいです。

先方も取引は拡大したいことでしょうし、利害は一致している、といったところです。



ん?なんか行員さんがかばんをごそごそしてる?



「当行、来月キャンペーンがあるのですが・・・」



積金でした^^;

まあ確かに、法人で積金しておくのも悪くないか・・・。

キャンペーンが来月だそうですので、ここはお付き合いで積金やっときますかね。



こちらの金融機関さんも、耐用年数超過でも対応できる保証協会とタイアップした

商品を持っているということでしたので、それらもぜひ活用させていただきながら

今後の賃貸経営のパートナーとして動いていただこうと思います。



しかし、金融機関さんってほんとに異動で一気に姿勢が変わりますからねえ。

過剰に一つの金融機関さんとべったりくっつくのは危険だと思いました。

今は担当さんがいい人だから、いろいろと面倒を見てくれていますが、今までは

全くそんな雰囲気はなかったですからね。



今回は良い方向への変化ですが、悪い方向へ変化することだって考えられます。

実際、仙台法人のメインバンクさんはちょっと微妙な方向に変化してしまいました。

支店長のカラーとかもありますし、担当さんとの相性もあると思います。



メインバンクさんを見つけて、そことまず取引を深めていくのはとても大事です。

既存取引先になれば、多少融資姿勢も緩んでいくところがあると思っています。

でも、メインバンクさん一本やりではダメで、そこが姿勢が変わった時に詰みます。

サブバンクさんの開拓も継続して行っていかないといけないです。



サラリーマンに優しい金融機関さんばかり使っていると、この辺の感覚ってあまり

ピンと来ないかもしれませんが、ある一定額以上になるとサラリーマンメイン系の

金融機関さんは頭打ちになります。やっぱりそれだけじゃダメで、事業者として

金融機関さんを開拓しなくてはならないフェーズが来るはずなのです。



そうなった時に、自分を事業者としてみてくれる金融機関さんを見つけておくこと。

メインバンクとサブバンクを抑えておくことは大事だと思います。



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posted by ひろ* at 11:47 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月28日

三日天下ならぬ一日天下・・・orz

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昨日書いた仙台1棟目の保証会社の審査が通ってほぼ満室確定となった件ですが・・・



1日でキャンセルになりました。



orz



昨日、義母からメッセージがありました。仲介業者さんから急にキャンセルしたいとの

申し出があった、と。突然すぎてなにごとなのか理解できず^^;



詳しい理由を確認すると、どうやら連帯保証人の予定だったお姉様との折り合いが

あまり良くなかったようで、お姉様に「連帯保証人になる代わりに、毎月1万円払え」

という要求をされてしまった、ということでした。



実の家族なのにそこまで言われるって何なんだろう・・・。

折り合いが悪い姉を連帯保証人に入れようと思った申込人の発想って・・・。



仲介業者さんから「無理に入れても後々トラブルになる可能性があるから、別の方を

探した方がいいと思う」という助言をいただいたようです。

確かに、ここまで事態を予見できない人で、かつ昨日のブログに書いたように

運転免許証を失効しちゃうようなだらしないタイプとなると、ご入居いただいても

トラブルの火種になりそうです・・・。



無理に追い求めず、ここは次の機会をまとうということで意見は一致しました。



それにしてもここまできてのキャンセルは割とショックです。

生みの苦しみもあり、やっと決まった〜と思って喜んでいたのに・・・

だいたい保証会社だって連帯保証人がいなきゃダメとか、もはや保証会社として

何がしたいのかわかんないしー。ぶつぶつ。



ふてくされたので、今日はブログこの辺で止めます。゜(゚´Д`゚)゜。ウァァァン

ポチが少ないとブロークンハートもリペアされずにしょぼくれるので

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posted by ひろ* at 08:32 | Comment(1) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月27日

仙台1棟目、お申込いただき満室返り咲きほぼ確定へ!

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仙台1棟目、お申込および保証会社の審査が無事に完了しました。

契約するまでわからないものの、これで再び仙台は満室に返り咲きが確定的です。



前に比べ申込までの期間が露骨に長くなり、明らかに以前より市況が悪くなったと

心から感じられるようになりました。震災の翌年くらいから始まった復興バブルは

昨年くらいから仙台の賃貸に関しては弾けつつある認識でしたが、今年は完全にもとに

戻ってしまったような感触があります。



それでもうちの物件は家賃をそこまで下げずになんとかやってこれています。

ただ、それはたぶん前オーナーの頃の家賃設定が安すぎただけなのかなと感じてます。



今回は2月末退去の3月終盤でリフォーム完成という、こちらも動き方があまり

良くなかったところもありました。そのため、空室期間が長期化してしまいました。

ここは大きな反省点です。



今までは賃貸の募集を自分の物件のあるエリアの近隣仲介業者さんにお願いしてました。

ただ、決まりが悪いので、少し手を伸ばして仙台駅西口エリア(一番賑やかなところ)の

仲介業者さんにも接触し、仲介の依頼をするようにしてきました。



これがある程度効果があり、西口の業者さんからも内見の依頼が来るようになりました。

内見前に義母に連絡が来るから、あとでフォローの電話とかしてもらう形にして、

何が悪いか情報を多少仕入れることができるような体制になってきました。

従来のエリアの仲介業者さんからも情報はもらえるので、結果的に募集の幅が広がったと

いうことになるかなと思います。



「家賃を下げてもこのや賃貸だとそんなに効果はないです」「初期費用を下げるほうが

引き合いはあると思います」という助言を仲介業者さんにいただいたので、礼金を

減らしてみたり、初期費用ゼロプラン(ただし家賃高め)と初期費用ありプラン(ただし

家賃安め)みたいな2パターンを作ってみたり。

いろいろと試行錯誤はしていく中で、外国人の留学生を受け入れてみようとしてみたり。



なかなか決まらず、いろいろともがきましたが・・・

数日前にようやく申込書をいただくことができました。

新規開拓した仙台駅西口の業者さんです。



40代男性で、今まではお母様と一緒にお住まいになっていたようですが、

勤務先から遠いので、自分はもっと街中に住みたい、というのが同期のようです。

業種を見ていると、まあそう考えるのもわかるなあという感じでした。

ただ、街中だと家賃が高いから、そうそう気軽に両親も連れて引っ越せないので

親御さんは別の安い賃貸住宅に入居させて、別々に暮らすことになるそうです。



ちなににこの事情、仲介業者さんは説明してくれなかったので、現住所の物件をググって

なんでファミリー物件でそこそこグレードが高いところからうちに来るわけ?というのを

確認して把握した内容です。うちは自主管理なので、この辺ちゃんとチェックしないと

とんでもないものをおしつけられる可能性もありますから・・・。



また、義母も最近はすっかりこの仕事のやり方は学んでいるようです。

「なんか運転免許証が変」と言うので見てみたら、普通は3年の有効期限なのに

2年半しかありません。



恐らくですが、たぶん一度失効してギリギリで再発行してもらったんだろうなと

いうことだろうと予測できますので、家賃の支払に関してもだらしないのではないか

という仮設を立てました。そうなるとやっぱり保証会社必須だね、と。



数日後、なんとか保証会社の承認が出たということでしたので、それであればと

いうことで話を進めることにしました。あとは契約が適切に締結されるまでは

他社さんでも2番手で募集を継続することになります。部屋止めして結局キャンセルとか

ろくでもない事態を避けるためにも、契約までは止めません。



これで空室が一つ減りまして、仙台エリアは満室。

札幌エリアはこの間買った札幌7棟目が3部屋空室、札幌6棟目が1室空室。

東京は東京3棟目で退去予告を貰ってしまいましたが、一応今は満室。

札幌7棟目の募集、まだ何も管理会社さんと話ができていません。やってくれては

いるのだと思いますが、一度電話で状況確認したほうがいいな・・・。



満室目指して頑張ります!



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posted by ひろ* at 08:13 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年06月26日

外国人向け賃貸住宅や軍用地など、地域独自の投資について学ぶ。

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昨日に引き続き、沖縄視察を続けております。沖縄の投資は通常の賃貸住宅以外にも

いろいろなやり方があるということを改めて理解してきました。



一般的に、不動産投資と言えば購入したアパート・マンションを賃貸に出すことが

王道でありセオリーであると思うのです。そして派生形として、商業ビル投資とか

シェアハウスとか、少し賃貸住宅よりも難易度が高いものが出てきます。



どれも(需要の過多によって成功するかどうかは変わるものの、テクニックとしては)

全国どこでも再現可能な投資法だと思います。



しかし、全国どこでも再現できる投資法ばかりではありません。その地域独特のやり方で

あり、持ち帰っても全く真似することができない投資法もあります。沖縄の場合、それは

米軍基地に絡んだ投資法です。一つは外国人向け賃貸住宅、もう一つは軍用地。



外国人向け賃貸住宅は、米軍基地に勤めるアメリカ人のために用意する賃貸住宅です。

基地に近い特定の地域に集中しており、とにかく高い賃料で借りてくれるのだとか。

前述のテラスハウス方式であれば、うまく高く貸せれば2戸で40万とかの家賃に

なるという話でした。いやはや、とんでもない賃料です。



視察の中で聞いたパターンは、ファミリー向けに戸建、単身orカップル向けには

2LDKのガレージ付きテラスハウス(2世帯住宅みたいな2戸で1棟の戸建)が

あるそうです。それ以外のパターンもあるのかもしれませんが、特に視察の中では

それ以外の間取りの話題は出てきませんでした。



実際、外国人向け賃貸住宅が立ち並ぶ地域には、ナンバープレートのひらがなのところに

見慣れない「A」「Y」と書かれた車が多く停まっており、道行く人も欧米の方ばかり。

建物もどことなく東南アジアっぽい雰囲気とカリフォルニアっぽい雰囲気が入り混じる

独特の雰囲気で、なかなか日本では味わえない不思議な感覚でした。



米軍基地があるところであれば、ある程度再現する可能性はあるのでしょう。

実際、横須賀あたりでもこういった投資はあるという話を聞きかじってはおります。

おそらく岩国とか三沢あたりにも探せばあるのかもしれません。ただ、マーケットの

規模は沖縄ほど大きくないでしょう。何にせよ、地域限定の投資ということになります。



それから軍用地。

アメリカ軍基地として貸している土地の地主になるという投資法です。

アメリカ軍から賃貸収入を得るわけですね。



アメリカ軍からの賃料は毎年少しずつ・・・1%から3%くらいは上がるそうです。

ほぼ滞納も退去もないということで、利回りは低いものの人気のある投資法なのだとか。



そして見逃せないのが、毎年市場価格が上がっていること。

5年とか寝かせておくことができるまとまったお金があるなら、軍用地を購入して

・毎年の賃貸収入

・売却時の値上がり益(賃料が上がる&市場流通利回りが下がることによる利益増大)

という2点を達成することができます。

※値上がり益は必ず得られるわけではないと思いますが、過去の傾向としては

 上がっていっているそうです



そして軍用地投資にはそれ以外にもメリットがあるということを地元大家さんから

伺いました。銀行関係で割と大きなメリットがあるのですが、そこはブログ上では

割愛させていただこうかと思います。



近年、軍用地は人気が高まっており、出物がそもそもないという話でした。

地元の大家さんは情報収集をネットと新聞に頼っているということです。

新聞がある分、地元の方が有利ですね。



これもまた、沖縄でしかできない投資だと思います。

三沢や岩国、横須賀とかではなぜこの投資は行われていないのか不思議です。



投資法ではないですが、

・建物がとにかくさびやすい(築3年でも鉄部がボロボロ)

・RCの坪単価は現在70万くらい(札幌よりは高いけど一般的には安い)

など、地域性のあるお話を伺うことが出来ました。



今回、地元の大家さんと交流する機会を設けていただくことができ、大変勉強に

なりました。地域ごとに必勝法は異なるので、いろいろな地域のお話を伺っていき

自分の賃貸経営に反映できることであれば反映していきたいと思う次第です。

沖縄はちょっと難しかったけど、余裕資金があってタイミングが合えば軍用地投資は

面白いのかなと思いました。



お付き合いいただきました皆様、どうもありがとうございました!



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posted by ひろ* at 08:30 | Comment(1) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする