2017年05月12日

過去の成功体験に縛られず、マインドセットを時代にあわせて切り替える。

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昨日の予告通り、今回の物件は今までに比べると低利回りな案件ということもあり

自分の今までの買い方と違うなと思うところがあるのです。マインドセットの変化が

必要になる案件だと思っています。



かつて、札幌は新築RCが10%弱くらいで建築できる時代がありました。

今は8%を切って7.5%くらいに落ち着いています。この水準から考えると、

平均して利回りは2%〜3%くらいは落ちているものと考えられます。



中古RCだったら、築20年〜25年くらいで12%〜13%程度が相場なりで

あっただろうと思います。あまり着目してなかったでうろ覚えと言うか記憶がほぼ

ありませんが、流れ的には築10年くらいであれば利回り11%くらいが相場かな?

今から考えるととんでもなく安い時代でした。あの頃の自分にアドバイスできるなら

「今すぐ目の前のでかい物件全部買え!5年後に億万長者だぞ!」と言いたいです(笑)



あの頃の高利回りの頭があるので、どうしても今回のような低利回りに関しては

抵抗があるというのが正直なところです。ただ、それもきちんと数字を分析していくと

確かに収益性は落ちるけど、それなりに戦える余地はあるのだなと判断できます。



低利回りでも死なないようなマインドセットを作るために考えるべきことを

いくつか挙げてみようと思います。



その1

ディフェンシブな考えとして、何年持てば相場で残債無しで売り切ることができるかを

きちんと把握しておくこと。



5〜6年前は「収益不動産は持ち切りできるくらいのものを買う」「売るなんて

破産しそうなやつがやることだ」という風潮も多少あったと思っております。

この部分については、時代が変わって売却も利益確定の重要なプロセスという認識が

世の中に生まれてきた気がします。



多少低利回りでキャッシュフローが残らないとしても、元本返済は進んでいます。

返済予定表を作り、家賃下落のボリュームを想定して、その年数での売却した際の

残債利回りをじっと見ていると、あるところで「この値段なら売れるな」と思える

ポイントがあるはずです。そこを目標にして、家賃の維持を試みる。低利回りだと

思うからこそ、ただ漫然と保有するのではなく、将来計画を見据えておくことが

必要なのだろうと思います。



その際に、今の相場観で売りぬくことを考えてはいけないと思うのです。

5年前のような高利回り時代が来ていることも想定して、どこで売却できるか。

そういう観点で見ていく必要があると私は考えております。



金融機関さんとは上手に話をしておかなくてはならないですけどね・・・^^;

基本は「最後まで持ち切る人に融資をする」が建前ですから。



その2

イールドギャップを考えれば、そこまで低利回りとも言えないことに気付くこと。



かつての市況と違う点は

・利回りが2%〜3%低い

・金利が1%〜2%低い

という2点になると思っています。



イールドギャップという観点で見ると、金利が下がっていることを背景にすれば

実はネット利回りは1%しか変わっていない、ということになります。



金利が安いから、月々の支払が安くなる。だから利回りが下がった分はそこでも

吸収することができる、という考え方を取り入れると良いのだと思います。



今回の物件で計算をしてみてびっくりしたのですが、低利回りであるにも関わらず

(自己資金を1割入れるからというのもありますが)返済比率は50%を切ります。

え、むしろ今まで買ってた高利回り物件より返済比率低いってどういうことなの!?と

びっくりしました。昨日出していただいた融資条件が今までと比較してもかなり良かった

というのがあるのだと思います(35年で1%前半)。



参考までに、札幌4棟目はRCの新築でしたが、25年で2%半ばくらいで融資を受けて

おりました。今回購入予定の築浅RCと比べ、利回りは1.5%以上高かったのですが

返済比率は60%近くになっており、キャッシュフローと言う考え方だと今回の物件に

軍配が上がるという状況でした。融資条件って本当に大事ですね。



(とはいえ25年だからダメということもないと思います。年数が短かったからこそ

 元本返済が進み、売却時に手残りが大きく取れたという側面もありますから)



今や、カタカナ銀行さんですら4.5%ではなく3.5%で融資をする時代です。

洗練された方なら1%も余裕で切っています。私ですら1%台で融資を受けることが

できるのだから、今の金利下落は相当なもの。その分、多少利回りが下がったとしても

キャッシュフローは得られるのだなと理解できました。



なお、これらの前提は金利が上がると破たんするということも頭に入れておかなくては

ならないと思います。インフレなしに金利上昇が起こると思う方は、こういう借り方は

怖いと思うことでしょう。賃料は努力次第で維持できる(勿論それなりにお金もかかる)

けど、日本の金利動向は自分ではコントロールできません。ここにリスクがあるという

指摘に関しては事実だと思います。



私自身は経済や国際情勢には疎いので何とも言えませんが、政府が明日から金利を

上げますと言った時、今の国債の利払いができるのか?ということを考えると、

短期的には金利を上げられないんじゃないかという気がしています。ですので、

あと5年〜10年くらいは低金利時代が続くとみているところもあります。



時代の流れにあわせて、自分自身の考え方も変えていかないと、取り残されてしまうと

思った次第です。しかし、過去の成功体験やノウハウから逃れることもまた難しく、

本当にこんな利回りで買っちゃっていいのかな?をつい自問自答してしまいます^^;

数字を見れば、稼働率が維持できる環境であれば問題ないということがわかるのですが

気持ちはそわそわ。これもまた、自分で超えないとならない壁なのでしょうね。



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posted by ひろ* at 07:54 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする