2017年05月08日

ブツ上げする側になってみるかも!?(妄想編)

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札幌6棟目の隣地に関して、ブツ上げをする方向で動き始めました。



ブツ上げ。聡明な読者の皆様ならご存知の通り、本来売り物ではない物件に関して

謄本などを頼りに所有者とコンタクトを取り、あの手この手で説得して売り物に

変えてしまうという業者さんが使う技です。私は区分を持っていないので実際に体験は

していませんが、区分マンションのオーナーさんなんかはこの手の業者さんからの

お電話を受けることが多いと聞いています。



で、なんすか唐突にブツ上げって、という話です。

要は私の保有している物件の近隣の土地を所有者様を説得して購入し、土地の価値を

高めようではないかというお話なのです。



元々、札幌6棟目を仲介してくれた業者さんは、このブツ上げが得意な業者さんです。

札幌6棟目もブツ上げで情報を入手しています。年間でもかなりの棟数のブツ上げを

扱っており、先日もいろんな物件情報を持ってきておりました。

「うち、結果としてほとんど両手しか扱ってないんです」と堂々と言ってのけますから

社長自体もブツ上げには自信を持っているんだと思います。



購入する前後くらいから「前面の戸建を買えれば土地の価値は高まりますよ」とか

「けっこういいRC建つんじゃないですかねえ」とか、ブツ上げしてもいいんじゃない?

というオーラをまとった発言をしておりました。なるほどとそこでは納得はしたものの

結局そのブツを購入する資本力がないと意味がないよねと思い、特に行動には移して

おりませんでした。



しかし、それから数ヶ月経って状況は変わりました。札幌1棟目と札幌4棟目の

売却によって、資本力は増強されました。今なら多少の資金的余力もあります。

前面戸建をブツ上げしてもらって、いっそRCに建て替えてしまえば・・・ムフフ。



そういう目線で前面に建っている戸建を見ると、直近での大規模修繕をしている気配も

特にないし、人が住んでるのかもよくわからない感じでした。相続で持て余している

実家だったりしたら、現実的に売って貰える可能性も考えられます。



思い立ったらそこからはテンポよく進めたがる私。ひとまず、先日札幌に行った際に

札幌6棟目の管理会社さんの社長と急きょアポを取り、バーで打ち合わせを持ちました。



ブツ上げするにしても、いくらまで出すかなどの予算感も決めておかないといけません。

こちらからは、やみくもにブツ上げしてもしょうがないから、ブツ上げした後の土地に

どのくらいのRCが建つのか、そのイメージを作ってからでないと買取可能金額が

出せないよねということを伝えました。



社長はそれに対し、じゃあまずはお抱えの建築士さんにどのくらいのボリュームの

RCが入るか概算を出させましょう、と。その作業が終わった後、そこから得られる

収益、今の土地のローン残高、建物のざっくりした費用などを考慮し、土地の仕込みに

いくら使えるかを計算しよう、ということになりました。



簡単に書きましたが、当然ハードルは高いと思います。



札幌6棟目は小さいとはいえ今もRCなので、解体の費用も木造に比べたら多めに

見積もっておかないといけないし、今の入居者様に対してどう補償するかなどの話も

ありますから、そんなに簡単に建て替えができるとも思っていません。



また、入居者様への補償なども必要になってくると思われます。長年お住まいに

なられた方や高齢の方もいらっしゃいますから、そういった方が建て替えにどこまで

理解を示すか、いくら包めばいいのか、みたいなところもハードルになると思います。



現実的には、前面の戸建が購入できたら、とりあえずそこは賃貸で回しておいて、

どこかのタイミングで業者さんにRC用地として売却するのかなあと考えます。

勿論、いけそうなら建て替えコースを狙っていきますけどね!



プランが出てきて、買取可能価格を提示できたら、そこからいよいよ業者さんにて

謄本をあげて交渉をする、という展開になります。長丁場になると思いますけど、

初めての経験なのでちょっと楽しみです。



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posted by ひろ* at 07:15 | Comment(4) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする