2017年05月07日

今の市況で安全に買うために意識しなくてはならないこと。

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今時っぽい案件(札幌築浅RC利回り8%)を検討してみて改めて感じました。

今から不動産投資に参入するのって、5年前と比べてハードル高いわ・・・と。

今の利回りを前提とした投資法を考えないと、うまくいかないと思います。



過去を振り返って懐かしんでも意味はないのですが、5年くらい前の札幌の市場は

新築ですら利回り9%〜10%出ていました。築5年から10年で利回り10%で

出口を取ろうと売却に出ている物件を「これ買ったらハズレだよねえ」という感じで

冷ややかに見ていたものです。



築古のRCに対してはさらに厳しいことを言ってました。

「平成初期築RC単身で利回り13%以下は広告料がかさみすぎて経費倒れする」とか

平気で言ってましたから。今そんなこと言ってたら何も買えません^^;



耐用年数超過の木造なら15%超は当たり前。カタカナ銀行さんもかつてはそういう

木造に融資をしていた時代がありました。私もそういう物件を借りて不動産賃貸業に

デビューしたものです。



そんな時代のことを知っている人からすると、今の相場は狂気以外の何物でもないです。

まあ私もその狂気にあてられ、札幌4棟目を短期譲渡になってでも売るという決断を

したのですから、それに対してどうこう言うことはできませんが。



不動産の相場には波があるので、今の価格が続くとはとても思えません。

バブル崩壊からの冬の時代を経て、2006年〜2007年くらいにはプチバブルが

到来しました。そしてリーマンショックを経て再び冬の時代に。それが今は2007年を

ゆうに超える不動産バブルが到来しています。



今後もこの調子で価格は上がり続けるのか?それは誰にもわかりません。

ただ、不動産は金融政策や世界情勢などにも左右されるものですし、どこかでまた

冬の時代は到来するのではないかという気はします。投資するならそこがベスト。



でもそれまで待てないという気持ちもよくわかります。私も(他の保有物件があるからと

いう後ろ盾があるからですけど)目線を下げて、今の時代の中では割のいい物件を

探して購入しています。



では、今の時代に今の基準で買った場合に、過去と違って何を気を付けるべきなのか。



全ての案件に当てはまるわけではないですが、購入しやすく融資がつきやすい物件は

かつて1億あたりのキャッシュフローが200万くらいは出ていたと思います。

他方、今の案件は1億当たり100万くらいしか出ないものが多いようです。

ただ、金利は今の方が低いため、元本返済を利益と考えれば、過去の市況と比較しても

もう少しその差は縮まることでしょう。



元本返済を有効な資産に変えるには、売却するより他にないだろうと思います。

返済予定表と築年数をにらみながら、今の相場ではなく5年前の相場であれば

その築年数だとどのくらいの利回りで売れるかを予想し、その築年数+利回りを

残債が下回るポイントを見つけます。そのタイミングが売り時です。

それまでに家賃下落があるならそれも織り込み、大規模修繕が入るならその分の

キャッシュアウトも計算に入れます。そこまで試算して、売却できるタイミングが

あるなら、それは今の時代でも比較的手堅い投資になることでしょう。



表面的なキャッシュフローが半分になってしまうと、大規模修繕などの時に苦労を

するのは目に見えています。キャッシュフローを蓄積しろと言われても、おそらく

次の物件の頭金などに消えてしまうという現実もあることでしょう。蓄積できないなら

大規模修繕をきちんとしてある、もしくは売却時にしてくれる物件を選びましょう。

あるいは、大規模修繕時に借入しても耐えられる物件にする、など。



何も考えずにキャッシュフローだけ考えて購入していればよかった時代に比べれば

これらの戦略をシビアに実行するのは大変かと思います。金融機関さんとの関係も

意識しておかなくてはなりません。長期にわたって貸付をすることを前提にしている

わけですから、短期で売ったら心証は良くありません。いかにそのマイナス印象を

与えないように売るか、ということも意識して、金融機関さんとの日常のお付き合いを

考える必要があります。



それに、そもそものキャッシュフローの額が少ないということになると、マイナスへの

耐性が低くなるということですから、何かあった時の資金の手当ても必要です。

フルローン・オーバーローンで買って、薄いキャッシュフローを集めたとしても

突発的な事故で数百万吹っ飛べばパーになります・・・。

1棟から得られるCFが少ないからと大きな物件に走ったりすると、こういう事故に

遭遇する可能性が高くなります。



個人的には、いつの時代でも、不動産投資を始めるなら最初は小さい物件にしておいて

運転に慣れてきたら大きなものを買った方がいいと思っています。確かに小さい物件は

レバレッジがききづらいのであまり大きな儲けにはなりませんが、損失も小さいです。

まず死なないことを最優先にするなら、小さいものの方が安心感はあります。



大きな物件を買うってのは、小さな物件に比べて設備が多かったりして難易度が

多少高い傾向にもあります。事故の際にかかる金額も大きいです。車だって初心者の頃は

ゆっくり走ったり安全な道を選んだりすると思います。不動産投資も初心者の頃は安全な

ところからスタートした方がいいと思うのです。

※「危なっかしいお前に言われたくない」というツッコミは甘んじて受け入れます



あとは金融機関さんの評価が出にくいけど利回りが高い物件を追い求める、というのも

一つの選択肢だとは思います。



私はいつでも利回り重視でブレていませんでしたが、それだと大きなロットの案件に

取り組みにくいことや、札幌4棟目の売却を経て流動性の重要性も理解したという

ところがあり、利回り重視案件と流動性重視案件の二本立てで攻めることにしました。

目線を変えていくことも必要なのだな、と思います。周りのお金持ちの方を見ていても

低利回りだけど流動性が高く、自己資金を入れればちゃんと回って、売却時にも

金額が落ちにくいものを買っているようです。ああいうものもポートフォリオの中に

組み込んでいく必要を感じています。



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posted by ひろ* at 11:08 | Comment(1) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする