2017年05月04日

現地調査と情報交換とリフォーム完了後の現場確認と。

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昨日は札幌3棟目の管理会社さんとランチミーティングした後売り物件の現地調査。

夜は売買や仲介をやっている営業マンと情報交換会した後、札幌6棟目の管理会社の

社長さんと打ち合わせを兼ねた懇親会をしてきました。



今回の札幌出張、札幌3棟目の管理会社さんとはよく会ってます。動きやすいところに

オフィスがあるため、ことあるごとにお邪魔している感じです。まるで事務所のように

パソコンを広げて好き勝手させてもらっています^^;



そんな感じでよく顔を合わせていたので、札幌3棟目の細かい情報がポロポロと

伝わってきます。生活保護を受けていた入居者様が仕事を始めたので保護打ち切りに

なった途端に家賃を滞納し始めたとか(前も同じような展開があったんです・・・)、

申込のあったお部屋の入居審査がうまく進んでいるとか、電話に出なくて滞納癖のある

入居者様とようやく会えて直接挨拶と督促をすることができたとか、意外と入居者様同士

仲が良いらしいという話とか、大規模修繕をそろそろ考えないとやばいよね、とか。



こういった話だけでも今後のヒントになるのでありがたいです。無駄に入り浸っている

わけでもないということが言えるのではないかと思います(笑)



それはそれとして、ランチミーティングはランチミーティングで決行。今回は普段の

管理系メンバーだけでなく、賃貸部門の店長も同席してくださいました。そして社長の

娘さん(小学校2年生)と店長の息子さん(幼稚園?)も同席!なんとアットホームな。

このくらいの緩い距離感で仕事はきちんとやってくれる管理会社さん、私としては

とてもやりやすいので助かります。いつもありがとうございます。



そんな和気あいあいとしたミーティングの後、管理会社さんも同行で現地調査に

向かいました。別の業者さんから提案いただいていていて、ちょっと面白そうだから

即日買付を入れた案件です。提案してくださった業者さんは管理は別のところでいいよと

言ってくださっているので、管理をお願いする前提で一緒に来ていただきました。



建物の状態は築年数なりで綺麗でした。一部コンクリートに細かいヒビが入ってたのは

気になりましたが、まあ大きな瑕疵ではないと思います。

外壁のヒビ

↑こんな感じでした↑



この物件の魅力・・・それは何より土地が広いこと!ファミリー物件で全戸分以上の

平面駐車場がついています。さらに、建蔽率、容積率も余っており、数字だけで言えば

もう1棟建っちゃいます。



それもあり、現地で実際に1棟建つのか見てきたのですが、今の建物の配置からすると

やや難しそうな雰囲気・・・。全体的に、駐車場の区割りも含めてどうもセンスがない。

もし購入したら、いろいろやり方を変えて収益性を向上させられるような気がします。

例えば駐車場の区割りを変えて貸せるところを増やすとか雪捨て場を確保するとか。



お部屋も普通の2LDKで、まあまあ使いやすそうな感じの間取りと、少し微妙な

間取りの2種類がありました。原状、空室率はそこそこ高く、半年以上空室のままに

なっているお部屋もありました^^;



空室期間が長引いているのは、管理会社さんの動きがいまいちなのではないかと

推測しています。充分すぎる広告料、内部の仕様や陽当たりに関しても問題なし。

1階のお部屋なんかエアコンまでついてました(最近の新築は別として、基本的には

札幌の賃貸物件にはエアコンついてません・・・夏そこまで暑くないし冬は灯油FFを

使うし)。駐車場も余りがあって安心安全です。普通に決まらない理由がありません。

管理会社さんと「これならいけるね」という共通認識を持てたと思います。



そのまま勢いで札幌5棟目にも足を伸ばして貰ってしまいました。リフォームが

終わったと聞いたので、現地を見てきたいと思いまして。管理物件でもないのに、

お付き合いいただいてしまい恐縮でした。



部屋に入るなり、ロフトへのはしごがデザイン階段化されたお部屋に社長の子供が

大はしゃぎ。「ママー、ここに住みたーい」を連呼しておりました。もういっそのこと

子供の遊び場としてここ借りていただけないでしょうか(笑)



お部屋の細かい不具合は一通り修正されており、TVドアホンもワイヤレスタイプが

装着されていました。木部の剥げている個所も一通りタッチアップされていましたし、

追加で依頼したダイノックシートもバシッと張り付けられておりました。いい感じ。

キッチンのダイノックシート



管理会社さんとここで別れ、次は営業マンとの情報交換。最近の市況や顔なじみの

賃貸営業マンが転職して北海道を離れる話とか、現場で動いている人と会話をすることが

何かの参考になることが多いです。ありがたい。



短時間の情報交換が終わり、次の会合へ。札幌6棟目の管理会社さんの社長と急遽

打ち合わせ兼懇親会でした。札幌6棟目の滞納に関しての今後の進め方の打ち合わせや

札幌6棟目の前面にある戸建を購入したらどの程度の新築が作れるか試算する、など

いくつかのお話の認識を共有することができました。

ブツあげ中の物件の話なんかも伺いましたので、回ってくるのを楽しみにしてます。



あまり予定を入れないでおこうと思っていたのに、結局いろんな予定が入ってしまって

一日ずっと動いていた感じになりました^^;

結局こうやって、いつも何かしら忙しくしていないと落ち着かない感じなんだよねえ。



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posted by ひろ* at 11:59 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする