2017年05月02日

小さな金融機関さんは難解な案件にも理解を示してくれることが多い。

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昨日はGWの谷間の平日。このタイミングこそが金融機関さん巡りの好機です。

私も遅ればせながら確定申告書を持って、各取引行さんと会話をしてきました。

(回られる方はGW取れないわ月初に時間取られるわで散々なのはわかってますが・・・

 そこはごめんなさい!)



今回は既存借入行4行、新規開拓1行。あとはどうにも融資取引につながらない

信組さんの積金が満期になったので、その資金の引き上げでした。合計6行です。



既存取引行さんには、確定申告の提出以外に現在候補にしている物件の情報を提示し

その内容を見ながら実際に融資を検討してもらえるのか、といったところを話しました。

いずれの金融機関さんも、耐用年数超過に関しては面倒を見てくれることを把握しており

あとは借地とか再建築不可に対しての姿勢を追加で確認していこうと思っていました。



また、金融庁の指導をどう捉えて、今後アパートローン的なものを減らしていくのか、

ということも聞こうと思っていました。やっぱり気になりますからね。その辺の姿勢。

某政府系のところは4月からきれいに閉まったという話を小耳にはさんだこともあるし

民間はどうなのかな、というところは把握したい気持ちです。



そんな思惑を胸に、6行回る時間との闘いがスタート!

合間に物件調査2件が入るため、かなり時間が限られます。あまりゆっくりできません。



私が好んで取引するのは、地域密着型の信用組合さんです。私が手掛ける面倒な物件も

できるだけ融通をきかせて融資しようと頑張ってくれるので、とてもありがたいのです。

定量評価でほぼ決まる都銀さんや大手地銀さん、ノンバンクさんあたりよりも、私には

相性がいいと思っています。金利はちょっと高いですが、その分収益性でカバーです。

今回回ったのも、信用組合さんを中心にたまに信用金庫さんという具合でした。



そして回ってみた結果をおおまかに総括すると、以下のような感じでした。



・既存取引先の信組さんは割と借地でも融資検討してくれそう

・既存取引先の信金さんは借地はあまりやりたがらなさそう

・どこに行ってもやっぱり再建築不可は難しい感じだけど、リノベ分は検討してくれそう

・転勤や配置転換による担当変更が割と多かった

 (そのため説明に時間がかかり、融資姿勢についてのヒアリングはできずじまい)



今、私が東京23区内で抱えている候補案件は、借地が2件、難あり所有権が1件、

再建築不可が1件です。いずれも1000万〜3000万程度の小さな案件であり、

耐用年数超過は当然のようにしているものばかりです。ですので、柔軟な対応を

してくれる信用組合さんの存在が嬉しいです。



既存取引行の3つの信用組合さんは、それぞれの案件をざっと見て、テーブルに

乗るか検討してくれるということでした。さすがに柔軟。

既存取引行の信金さんは、借地もやらないことはないんだけど、あまり積極的には

検討できないから、できれば所有権のものをもってきてほしいというスタンスでした。

信金さんに関しては金利は信組さんより低くなると思いますので、所有権のものが

あった際には優先的にもっていってみようかと思います。



再建築不可に関しては、当然ながら金融機関としてその土地建物を担保にとって

融資を検討してくれるところはありませんでした。しかし、リノベの分であれば

融資期間は10年以内になるものの検討できるとのこと。うーん、その差がいまいち

よくわかりません。だったら再建築不可の物件も無担保で物件もろとも融資をして

しまえばいいじゃないか、と思うのは私の勝手な思いでしょうか。



現在検討している再建築不可案件は、売主さんがリノベして引き渡しをしてくれると

いうことになっています。ですので、本体価格にリノベ分が乗っかっています。



今回の各金融機関さんの回答を踏まえると、リノベ分も本体価格に乗せている状態だと

金融機関さんは100%融資をしてくれません。しかし、リノベの契約と本体契約を

分離して、本体分は自己資金で対応するからリノベ分をお願いしたいという話にすると

リノベ分については融資を検討してくれる、ということになります。物件価格への

割り振りを極端に低くすれば、普通に融資検討の対象になります(年数は短いけど)。



なんか変だな〜と思ってしまいます^^;



今回、再建築不可はノンバンクさんで基本的に検討します。ノンバンクさんがOKなら

本体+リノベを一本の契約にまとめて融資を受けた方が条件が良いだろうと推測します。

ノンバンクさんがNGだったら、本体を小さくして融資を引く方向で考えれば、

市井の金融機関さんも検討をしてくれることでしょう。



見せ方だけで、金融機関さんが融資を出せるか出せないかが変わるので、目の前の素材を

どう提示するかは、相手の特性を見ながらよく考えた方がいいと思います。



昨日は月初ということもあり、金融機関さんもバタバタしておりました。回る日にまで

気を遣える状況であれば、月末月初と末尾が5と0の日は避けた方がいいでしょう。

その方がゆっくりとお話ができると思います。



あと、4月が異動の季節だったこともあり、ご挨拶で名刺を取り出すシーンが割と

多かったです。直接の担当の方が転勤というケースはなかったのですが、担当者が

変わるので今日の打ち合わせで引き継ぎをしたいとか、上司が異動になったので

新しい上司を紹介したいとか。いろいろなお話がありました。



ちょうど私も1月に1棟購入・3月に2棟売却という大きな動きがあったところなので

サイド状況の説明をしようと、紹介資料を更新して持参しておりました。これが功を奏し

新任の方にもだいたい私がやっていることや借入規模などわかっていただけました。

こういうのは第一印象が肝心だと思うので、今回はラッキーでした。

教訓として、金融機関さんを訪問する際には、紹介資料をちゃんと更新して、念のため

印刷して持参すべし、といったところですね。



残念ながら、金融庁の指導に対してどう対応していくのかという観点で、当事者のお話を

聞くというところは実現しませんでしたが、借地でも検討可能ということがわかったので

まずはそれだけでもよしとします。



今日は札幌で同じように金融機関さんに情報を開示してきたいと思います。



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posted by ひろ* at 09:56 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする