2017年05月01日

大きな属性の変化があったことが今後の融資にプラスになるか確認しに行く。

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今日は金融機関さんを5つ回って、売り物件を2つ見てくるという過密日程です。

確定申告の提出と1月以降の売却・購入の状況のご報告をすることと、東京の売り物件の

融資相談に乗ってもらうことを今回の行脚の目的と考えております。



売却によって大きく資産背景は変わりました。札幌で一番大きかった物件を手放したため

残債が1億以上減少。流動性のある金融資産が増加しました。これによって、融資の

審査をする側もだいぶ見方が変わるのではないかと思っております。



個人(東京法人含む)保有の物件は、札幌2棟と東京5棟という形になり、棟数だけで

言えば札幌が半減しました。東京回帰の姿勢を鮮明にしている、という説明ができます。

これも東京の金融機関さんにとってはプラスに働くものと考えています。



無担保借入は相変わらずいっぱいあるのですが、それも今回の売却益ですべて返済可能な

状態になっている、ということが説明できます。これもまた大きいことだと思います。

返済比率を厳密に気にするノンバンクさんや、それに近い考え方をするところだと、

現金あるなら返しなさいよと言い出す可能性はありますけど、それはどちらかというと

例外のケースだろうと思います。



金融機関さんからの評価が上がれば、私が東京で好んで取り組んでいる案件の検討も

してもらいやすくなるのではないかと想像しています。



現在、私は23区内で4件ほどの検討中物件があります。どれも小さな物件で、

ボロ物件をリノベーションして収益化することを想定した案件となっております。

城東地区の借地権、城南地区の再建築不可、城北地区の借地権、城東地区の所有権

(ただし途中に階段があって車が侵入できない)。癖のある物件のオンパレードです。

(それでも、ロットが小さいので流動性は確保できるとは思っています)



「現金あるし最悪現金で買っちゃえ」と言いながら、これだけの量になると塵も積もって

現金を全部投入しても買えなくなってしまっています。勿論、全ての案件が私の目論見の

通りに指値を受けてくれるわけはないのですが、万が一ということもあります。それに、

どちらにしても自己資金を減らさない方が良いに決まっていますので、融資可能であれば

当然融資して貰った方が嬉しいわけです。



どの物件もリノベすることを大前提にしておりますので、物件代+諸経費+リノベ代の

全てを融資してくれれば万々歳。無理だったらせめて物件代+諸経費だけでもという

形で依頼することになるかなと考えています。リノベ費用は施工をお願いする予定の

業者さんの提携ローンが使えますので、そこで資金需要を賄うことができます。



というわけで、本日金融機関さんに持参するものは

・確定申告書(H28年度)

・物件の売却/購入を加味した最新の自己紹介資料とレントロール

・売り物件の資料

という感じになります。あとは反応を見ながら会話ですね。



潮目が変わったとされる融資相談、実際のところどうなのか、自分の目で確かめて

こようと思います。定期的な会話が次の融資案件への迅速な対応を生みます。

地道に関係を作っていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:55 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする