2017年05月31日

融資がコケるかもしれないピンチ・・・。

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融資がどうなるか微妙に怪しい感じになり、ハラハラしている今日この頃です。

どの融資かというと・・・札幌築浅RC(またの名を札幌7棟目(仮))。



初めて読む方もいるかもしれないので、札幌築浅RCのこれまでのあらすじは以下の

リンクからご参照ください。



1.物件紹介してもらって、現地見ないでいきなり金融機関さんに打診

2.現地を見に行く(だから1と2の順番おかしいだろというツッコミは聞こえません)

3.融資の状況が各行ごとにじわっと見えてくる

4.一番やる気がある金融機関さんから追加資料のアプローチあり

5.そしてそのやる気のある金融機関さんから支店レベルでの内諾を得る

6.融資はほぼ確実という担当者さんの言葉を信じて、売買契約を締結

7.元金均等という提示を受けるも、弊社社長の反発で交渉が必要に



元金均等ではなく元利均等になりませんか、という話をどこかで切り出さないと

いけなかったのですが、いまだ切り出せておりません。だって、先週末で融資の

本承認が得られるだろうという見通しだったのが、週末を超えて未だ本承認が

出ていない状況なんですもん・・・。



売買契約の前に仲介業者さんからも金融機関さんに電話していただき、いけそうという

手ごたえをつかんでもらった上で、売買契約の融資特約期日を月末に設定しました。

本当は先週の金曜日くらいには融資の本承認が出て、いい気持ちで週末を迎える予定で

あったのです。しかし、金曜日の夜になっても承認の電話は来ず・・・。



金融機関さんからは事前に「月末なので時間がかかるかもしれない」という理由で

金曜日段階で承認は出ないかも、とジャブを打たれておりました。その予想が的中と

言ったところなのだろうと思います。ある程度確信があることでも、もしかしたらという

トーンで会話するのが金融機関さんです。たぶん週末越えは既定路線だったのでしょう。



そして月曜日。朝一番で金融機関さんから電話がかかってきました。

金曜日中に電話できなかったことの謝罪と、現在の状況についての報告でした。



本部から、私がちょっと借りすぎなのではないかと物言いがついたようです。

ですので、個人というよりは法人での設備投資であり、社長である義母も推進している、

という形で答弁したところ、それであれば義母の年齢を加味した形で数字を再計算しろと

いう指示がでて、その資料を作ったりしていたから遅れている、ということでした。

最終決裁者の手前まで稟議自体は到達していて、そこでのやり取りで方向感が決まる、

という状況であるということでした。



ここで担当者さんから怖い一言が出ます。



「万が一ですが、当行で難しいというお話になった場合はどうされるご予定ですか?」



いやいやいや、それは考えたくない!やめてー(><)

今から他行さんに行くのも難しいから、御行と心中の覚悟です!と回答しましたが、

果たしてそれが模範回答だったのかはわかりません。



仲介業者さんにもこの件は話して、しびれる展開になってきましたねとお互い声の

トーンがちょっと暗くなってしまいました。



まあでも、冷静に考えましょう。そこまで勝率が低い戦いではないはずです。

支店ではやりたいと言っているし、本部だって普通に考えれば通せる自信があると

言っていた話です。ちょっと誤算があったにせよ、基本的なポジションは変わらない筈。



野球で言えば、3−0でリードしてる9回裏、相手の攻撃で1アウト満塁でドキドキ。

そんな状態だと思います。ここで相手がホームランでもぶっ放せば試合終了ですが、

その可能性がどれだけあるか?まともに考えた時の私たちのチームの勝率の高さは?

と考えれば、まあ8割方問題ないはずです。



そう信じないと落ち着かなくてorz



融資特約の期限は本日です。どういう形であれば、今日返事が来るということは

間違いないと金融機関の担当者さんは言ってました。きっと問題ないと信じてますが

返事が来るまでは落ち着かない気持ちで過ごすことになりそうです。

いやもうこれ、元金均等とか元利均等とかそんな話は、融資が通るのかどうかという

レベルが固まってないとできませんよね。ああもう。



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posted by ひろ* at 07:45 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月30日

トラブル発生!発電量ゼロ(に見える)!&補助金の年次報告資料提出。

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太陽光発電、年に一度の報告書を提出してきました。

それとタイミングがかぶる形で、遠隔監視システムに怪しい挙動が・・・。



太陽光発電が稼働したタイミングで、補助金を受領しております。これは被災三県の

復興関係の補助金で、自然エネルギーへの切り替えに対して出るものだったと記憶して

おります。設備の1割ということで、なかなかバカにならない金額を貰っています。



この補助金を受領すると、年に1回その効果を報告する必要があります。

当初の計画書では、エネルギーを切り替えることでこれだけの効果がありますという

ことを書いておりますので、それが本当に効果が出ているかを報告することになります。

補助金を貰うということは、その補助金に見合う仕事が必要、ということです。

その提出期限が、5月末。そんなわけで、報告書作りのためにあまり予定を入れずに

時間を確保しておいたのです。



基本的には、昨年作ったのと同じように作るだけといえばそれだけです。

発電量をチェックして、そこからいろいろ計算して成果を算出して、経費なども一通り

入力して、という感じです。



どちらかというと、それを計算するための過程が面倒でした。経費がどのくらい

かかっていたか、実際の数字を総勘定元帳から引っ張り出して記録したりするのも

手間がかかります。けど、これをやることで自分の太陽光がどのくらい儲けが出ていたか

ちゃんとわかるというメリットもあるので、やった価値はあると思いました。



CFに関しては、保証料が重くて期待したほどのパフォーマンスは出ていない、

ということがよくわかりました。プロパーに切り替えとかできればいいのですが。

そんな簡単にはできないんだろうなあ。でも今度聞いてみようっと。

(初期に補助金と消費税還付でかなりお金は戻ってきているので、CFはマイナスに

 ならなければOKと割り切っています)



そんなこんなで、昨日どうにか補助金の資料も書き終わり、協会さんに提出しました。

肩の荷がおりた気分です。貰った補助金に対する義務はきちんと果たさなくては。



太陽光関係の作業をしているからなのか、昨日は太陽光関係でもう一つの出来事が。

朝、遠隔監視システムから「発電されていません」というメールでの警告通知が!



予想なのですが、画面で見る限り最後のデータ連携時刻が夜中の2時になっていたので

そこで遠隔監視システムがハングアップしたのではないかと思われます。Web画面は

生きているけど、現場の発電情報を受信する部分がフリーズしているのではないかと。

前にも似たようなことがありましたが、その時の現象と似ているのです。



保安協会さんに連絡して、現場で再起動してもらい、また2万払うってパターンだろうと

予想しながら、義母に状況を報告。保安協会に電話して対応を依頼してください、と

お願いをしました。



夕方まで義母が美容室だなんだで動けず、ようやく返信があったのは夕方ごろ。

「保安協会に電話したら、すでに要請は受けてますと言われた」という謎の発言。

はて、どういうことだ?もしかして友人が持ってる隣の区画でも同じことが起こってて

そちらから連絡がすでに飛んでいるということなのか?



隣の区画の友人に連絡すると、特に連絡はしていないしそういう現象は発生してない、

ということでした。ただ、当日、保安協会から定期メンテナンスで一日停電しますと

いう連絡があったということを伝えられました。へ、うちにはそんなの来てないけど?

ますます頭が混乱してきました。



わかっているのは、現時点で遠隔監視システムは0を表示し続けていることと、

保安協会さんが対応してくれているのかいないのかわからないということです。

本日、義母にもう一度電話してもらい、状況の把握と適切な対応依頼をしてもらいます。

発電自体は止まっていないことを祈ります。



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posted by ひろ* at 08:43 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月29日

自由を得るための目標設定を行う必要が・・・。

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自分で自分のゴールを設定できていない私ですが、さすがにそれもよくないと思うので

自分が「会社員を辞めてもいいかな」と思うゴールを考えてみることにしました。



当面のゴールは「時間・場所・経済的な自由を得ること」と定義しようと思います。

会社の仕事も楽しくないわけではないのですが、正直やっぱり不動産関係のことを

やっている時の方がアドレナリンが出てワクワクするし、自分の頑張りがストレートに

収入という形で返ってくるのも魅力だと思うためです。また、夏は札幌で過ごすとか

そういう自由もきくようなスタイルがいいなと思っているのもあります。



不動産以外の事業も手掛けてみたいと将来的には思いますが、そこはまだ自分の中には

見えていないので、まずは自由を得ることを最初の目標にしてみようと思う次第です。



では、実現のために何が必要か。

不動産から得られるキャッシュフローから、所得税と住民税、社会保険を差し引いた

手残り金額をどう得るか、ということになるのだと思います。税金と社会保険に関しては

わりと忘れられがちですが、これも加味して考えないと真の手残りはわかりません。



まず、キャッシュフロー。



私の場合、サラリーマンのお給料を除くと、個人事業主・仙台法人・東京法人の

3つのキャッシュポイントがあります。まず、ここから得られるキャッシュフローを

把握することが必要です。



安心して過ごすには、月平均100万くらいは必要かと思うので、年間で得られる

キャッシュフローの総額が1200万、諸々リスクを込にして年間1500万くらい

出せればいいのかなと思っています。



このうち、仙台法人に関しては義母にも協力していただいているので、その分報酬を

支払わなくてはならないと考えてます。その分も考えると、さらにキャッシュフローは

多く得なくてはならないですね。



元々は仙台の金融機関さんと取引するために義母に社長になってもらったのですが、

当初考えていた以上に積極的に不動産賃貸業に関わってくださっています。

「社長なんだし、決算書の数字のことをもっと理解しないといけないと思って、

 減価償却の本を読んで勉強している」と聞いた時、素直にすごいなと思いましたし

感謝の気持ちでいっぱいになりました。



できれば、義母にも仙台法人から得られるキャッシュフローの半分とか1/3とかは

出さなくてはならないと考えております。今は無報酬ですが・・・^^:



次に税金です。

個人事業主として払う分はそれで完結するのでわかりやすいのですが、法人の場合は

個人に支払う役員報酬と、会社として納める税金の2つに分けて考える必要があります。



役員報酬をどれだけ出すかによって、個人にも所得税がかかります。

会社で支払った方がお得なのか、個人の所得税の方が税率が低いのか。

そこも考えながら役員報酬の額を調整していくべきと思います。



役員報酬の額によって、社会保険の負担額もまた変わります。

報酬を出すということは、基本的には社会保険の対象になるということです。

社会保険は会社負担分と個人負担分をそれぞれ出さなくてはならず、不動産投資家の持つ

資産管理法人だと、結局負担が倍になってしまいます。ここを把握しないまま会社を

辞めてしまうと、社保の支払で想定以上に苦しくなってしまうかもしれません。

よい

こういった要素をどう調整していくか。法人から得る役員報酬は基本的には社会保険が

最低水準になる程度の金額として、あとは個人事業主で稼いだお金で暮らすというのが

実は悪くなかったりするのかな?というのが今の私の考えです。



会社員を辞めれば個人の所得はぐっと落ちますので、個人事業の税金も減るはずです。

社会保険の負担は国民年金と国民健康保険になると思いますが、そこを法人から給与を

出して、社会保険に切り替えることで意外と安くなったりするのではないかな、と。

試算してないから正しいかはわかりませんが・・・。



この辺のゴールを決めると、個人で買うべきか法人で買うべきかも見えてくるでしょう。

今はなんとなく法人で持てるなら法人がいいなというくらいでしか切り分けてないですが

個人でいくらの収入、法人でいくらの収入で役員報酬がこれだけ、という形を決めれば

そこに向けて個人OR法人の判断がしやすくなると思います。



長期的な目標を立てるのが苦手な私ですが、いい加減そういうことにも取り組んで

苦手意識をなくしていかなくちゃなあ・・・と思っています。

目標が具体化しないから、目の前にあるものをパクパク考えなしに食べちゃうわけです。

計画的にやる癖をつけていこうと思います。



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posted by ひろ* at 08:39 | Comment(2) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月28日

北陸超高利回りアパートの売買契約完了。

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昨日は売買契約のために北陸に向かいました。

いろいろありましたが、何とか売買契約できてほっとしました。



ゴールデンウィークに話が入ってきた北陸超高利回りアパート。媒介契約締結前に

一番手をゲットしまして、媒介契約締結後すぐに買付を入れ、購入を確定させました



売主さんは高齢のために資産整理というお話で、外壁に痛みが出ている箇所もあります。

サイディングを都度都度補修してきたようで、つぎはぎだらけでちぐはぐな印象。

鉄骨もさびてるし、軒天もだいぶやられてます。修繕すべき箇所はかなりありますが、

そういった面倒を補って余りある収益性の良さが魅力の案件です。



買付を入れて価格交渉したところまで前回書きました。

買付から約1週間半で契約というスピード勝負につき、仲介業者さんも売買契約書や

重要事項説明書を作るために大わらわ。金額、そんなに大きくないですから、手間ばかり

かかって儲からない仕事になっているような気がします。ちょっと申し訳ない感じ。

次に行く時はポチ袋にお小遣いでももっていこうかしら。



土地建物の金額がどうなるかを気にしていたため、売買契約書と重要事項説明書が

出来上がったら、事前に見せてくださいということを言いましたが、仲介さんの回答は

契約の前日か前々日までに作るので、その後送らせてくださいということでした。

媒介とってすぐ買付入っちゃったから、いろいろと調査が不十分らしいのです。

まあ仕方ないですね。ではそのタイミングまで待ちましょう。



そして契約の前々日。夕方くらいに仲介業者さんから電話が。電話に出るとすごく

申し訳なさそうな声で話しかけられ、これはとっても嫌な予感の電話だなと・・・。

そして案の定、そりゃーあんた話が違いすぎるでしょ、的な事実を伝えられます。

(現在これに対して策を練っているところなので、ブログでは具体的には書けません)



わかりました、しょうがないですねで済ませられるレベルの話ではありません。

場合によっては買付撤回も考えようかと思いましたが、収益性があるので目をつぶり

それを呑んででも進めることにしよう、という結論にしました。その代わり、

いろいろな形で対策は打ってほしい、と話しております。



こちらが求める最良の対策は、第三者の関係で無理ということが確定しましたので

その分は価格で調整してもらうことにしました。約1割くらい値段を下げてもらい

とりあえずそれでいったん進めることに。いやほんと、テンションダダ下がりでした。



そして契約当日。新幹線に乗って一路北陸へ。駅には仲介業者さんが迎えに来て

くださいました。売主様高齢につき、売主様自宅にて売買契約となります。

当然ながら、手土産にとらやの羊羹は欠かせません!



道中、先に書いた大問題に対して、もしかしたら最良の階となるかもしれない対策を

検討してくれていることがわかり、ちょっとテンションが持ち直すという嬉しい誤算。

仲介さんとよもやま話をしながら懇親を深めつつ、駅から50分くらい車に乗って、

売買契約の会場である売主様の自宅に到着しました。



地方の名士なんだろうなあという感じの大きな家で、売主様とご対面。

滞りなく売買契約は完了しました。手付金ととらやの羊羹をお納めして、決済はまた

こちらの家にお邪魔するということで合意。融資を使わないのになんですぐに決済を

しないの?と思われるかもしれませんが、この後確定測量までしてから引き渡しを

していただけるそうなので、それが終わってからの決済ということになります。



基本管理会社さんに任せつつ、除雪や草むしりなどは自分たちで行っていたようで、

今までやっていた管理内容のメモを渡してくれたり、土地建物の金額比率も買主側の

好みで調整してくれて構わないと言っていただけたり、大変よくしていただきました。

しかもお土産まで持たせていただいてしまい・・・。ありがとうございました。

感謝しております。



契約後にアパートへ。リフォーム担当の方も交え、どんな感じでリフォームするか検討。



外壁はだいぶ傷んでおります。ダメな箇所だけ補修しながらきたようで、全体的に

つぎはぎだらけな印象が否めないので、もうちょっと何とかしたいところ。ダメに

なっている外壁は部分的に張替えせざるを得ないですが、全面を張り替えまでするまでの

予算はないので、ますますちぐはぐになりそうです。



対策として、駐車場から見える前面だけはきちんと塗装し、統一感を出すようなこととか

ダメになっている部分が隅っこなので、角だけデザイン貼りみたいにしてごまかすとか、

何らかの対応を考えていただくことにしました。



屋根は全体的にやり直し。鉄部の塗装も必要。電気温水器はおそらく空室部分は全滅に

なっているから、全部交換。もうこの段階で予算を結構食いつぶされています(苦笑)

もうちょっと安くいけるかなと思ったけど、リフォームの相場って地域ごとに違う部分も

あるので、ここは郷に入り手は郷に従うより外にありません。



室内は基本綺麗なのですが、エアコンが古い部屋がいくつかあるので交換が必要です。

1部屋だけ雨漏りがしている部屋があるという話があり、どれどれと入室したところ

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・・・なぜここまで放っておいた!?(><)

ここはだいぶお金かかりそうです。

予算感等打ち合わせて、リフォームの提案を待つことにしました。



最後に、管理をお任せする可能性がある会社さんにお邪魔して、市況の話や家賃設定、

管理条件のお話などなどさせていただきました。基本、今回購入する地域では、

店舗を持つ不動産屋さんが、管理物件を優先的に決めることが多く、他社管理のものを

客付するケースはまれであるということでした。

そうなると、店舗を持っているところでないと、なかなか厳しいような気がします。



仲介いただく会社さんも管理に名乗りを挙げているのですが、店舗ないからキツイ?

その辺、どう考えているのか今度ヒアリングしておかないとです。



お邪魔した管理会社さんは、そこそこ高いフィーは取るけど、きちんと管理しますと

いうスタンスでした。まあ、元の利回りが高いから、多少高くてもそこまで痛くないし

ひとつの候補としておこうと思います。

家賃が私の想像以上に取れそうなのが嬉しい誤算でした。



決済までに、管理会社の決定や大規模修繕の内容決定、あとは修繕費としてちょこっと

融資を受けておこうかな、などやることがちょこちょことあります。順次進めていこうと

思います。



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posted by ひろ* at 09:20 | Comment(0) | 富山1棟目(仮) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月27日

元金均等?元利均等?おとくなのはどっち?

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札幌築浅RCの融資条件として「元金均等」が挙げられました。

元利均等と元金均等の差を改めて考えてみます。



今回、札幌築浅RC(以降札幌7棟目(仮)とします)の融資を引き受けてくれた

某金融機関さん。実はまだ本部の承認が得られておらず、金曜日を目途に本部承認を

得られるように動きますと言われていました。しかし、昨日段階で「来週に持ち越しに

させてください」という不穏な連絡。理由は決裁権限のある役員が月末で多忙なので

捕まらなかった、ということでした。大丈夫か〜?とやや心配になりますが、担当さんの

声のトーン的にはそんなに不安のある感じはなかったので、大丈夫だろうとは思います。



・・・また本題じゃないところで話を展開してしまった。

その金融機関さんから、今回は元金均等で考えてくれないかと言われました。

修繕費などの短期的な借入に関しては元金均等が当たり前なのですが、不動産に関しての

長期融資で元金均等と言われたのは初めてです。試算したこともなかったです。



ここでおさらい。



融資の返済には「元金均等」「元利均等」の2種類があります。

元金均等は、元本返済を定額にして、その残債に対する金利を払っていく方式です。

元本は定額、金利が変動となり、結果として毎月の支払額が変わります。



元利均等は、元本返済+利息返済の総額を同一に設定し、毎月の支払を均一にする

支払方式です。毎月、元本と利息の内訳は変わりますが、トータルでの支払金額は同じ。



こちらのサイト(ノムコム)のグラフなんかを見ると、違いがわかりやすいと思います。

(さすがに画像をそのままパクるわけにもいかなかったので、リンクにしました)



事業をしていない一般の人であれば、たぶん普通は元利均等しか目にする機会はないと

思います。だって住宅ローンの支払とか考えてみればわかるじゃないですか。

給与的には借りた時が一番低い(転職とかなければ)と思われるのに、支払のピークが

その一番支払いがきつい時期に当たったら、まともに返すことなんてできません。

だから、エンドユーザには元利均等支払が一般的だと思います。



元金均等のメリット、デメリットを挙げると・・・

・利息の支払総額が低い

・元本の減りが早い

・家賃の下落に合わせるように返済も下落していく

・購入当初のキャッシュフローは少なくなる



元利均等のメリット、デメリットを挙げると・・・

・支払額が固定されるため、計算しやすい

・初期に金利経費をたっぷり計上できるので、財務が安定する

・元本の減りは遅い

・終盤でデッドクロスが発生する可能性が高く、財務的にタイトになりがち



目先のキャッシュフローはとても大事ですのが、その点においては元利均等が大変

優れております。ただ、それは経費の先食い、キャッシュフローの先食いです。

中盤〜後半に来るにつれて、財務がタイトになっていきます。銀行への支払は多いけど

金利が少ないから経費にならず、キャッシュアウトと決算書の利益が一致しなくなり、

利益は出ているけどお金はないという状況が生まれかねません。



かといって、短期で売却しようとしても、元本は当初減りが遅いです。

今のような上昇相場なら別ですが、普通であれば築年数が下がれば価値も下落します。

諸経費なども考慮すると、売却するにはちょっと厳しいということになりかねません。



元金均等の方がバランスが取れた形にはなります。ただ、元の利回りがそれほど

高くないので、元金均等だと初年度想定していたキャッシュフローは100万くらい

少なくなってしまいます。これはこれで小さくない金額です。



結局、どちらを選んでも一長一短なところがあるんですよねえ。

ですので、私自身は将来売却するであろうと思っているということを念頭に置くと、

元金均等でも致し方ないかな、と思いました。それはそれで元本の減りが早いから

早いタイミングで安全圏に脱出できるというメリットがあると考えたのです。



そんな話を社長である義母にしました。



「キャッシュフローが100万も減るの?」

「長期的には楽って言うけど、私はその頃生きてないわよ」

「そんなに銀行の言うことを素直に聞くばかりで本当にいいの?」



・・・すみません、週明け交渉してまいりますorz



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