2017年05月27日

元金均等?元利均等?おとくなのはどっち?

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在11位です。いろいろ想定外もありましたが、契約行ってきます。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



札幌築浅RCの融資条件として「元金均等」が挙げられました。

元利均等と元金均等の差を改めて考えてみます。



今回、札幌築浅RC(以降札幌7棟目(仮)とします)の融資を引き受けてくれた

某金融機関さん。実はまだ本部の承認が得られておらず、金曜日を目途に本部承認を

得られるように動きますと言われていました。しかし、昨日段階で「来週に持ち越しに

させてください」という不穏な連絡。理由は決裁権限のある役員が月末で多忙なので

捕まらなかった、ということでした。大丈夫か〜?とやや心配になりますが、担当さんの

声のトーン的にはそんなに不安のある感じはなかったので、大丈夫だろうとは思います。



・・・また本題じゃないところで話を展開してしまった。

その金融機関さんから、今回は元金均等で考えてくれないかと言われました。

修繕費などの短期的な借入に関しては元金均等が当たり前なのですが、不動産に関しての

長期融資で元金均等と言われたのは初めてです。試算したこともなかったです。



ここでおさらい。



融資の返済には「元金均等」「元利均等」の2種類があります。

元金均等は、元本返済を定額にして、その残債に対する金利を払っていく方式です。

元本は定額、金利が変動となり、結果として毎月の支払額が変わります。



元利均等は、元本返済+利息返済の総額を同一に設定し、毎月の支払を均一にする

支払方式です。毎月、元本と利息の内訳は変わりますが、トータルでの支払金額は同じ。



こちらのサイト(ノムコム)のグラフなんかを見ると、違いがわかりやすいと思います。

(さすがに画像をそのままパクるわけにもいかなかったので、リンクにしました)



事業をしていない一般の人であれば、たぶん普通は元利均等しか目にする機会はないと

思います。だって住宅ローンの支払とか考えてみればわかるじゃないですか。

給与的には借りた時が一番低い(転職とかなければ)と思われるのに、支払のピークが

その一番支払いがきつい時期に当たったら、まともに返すことなんてできません。

だから、エンドユーザには元利均等支払が一般的だと思います。



元金均等のメリット、デメリットを挙げると・・・

・利息の支払総額が低い

・元本の減りが早い

・家賃の下落に合わせるように返済も下落していく

・購入当初のキャッシュフローは少なくなる



元利均等のメリット、デメリットを挙げると・・・

・支払額が固定されるため、計算しやすい

・初期に金利経費をたっぷり計上できるので、財務が安定する

・元本の減りは遅い

・終盤でデッドクロスが発生する可能性が高く、財務的にタイトになりがち



目先のキャッシュフローはとても大事ですのが、その点においては元利均等が大変

優れております。ただ、それは経費の先食い、キャッシュフローの先食いです。

中盤〜後半に来るにつれて、財務がタイトになっていきます。銀行への支払は多いけど

金利が少ないから経費にならず、キャッシュアウトと決算書の利益が一致しなくなり、

利益は出ているけどお金はないという状況が生まれかねません。



かといって、短期で売却しようとしても、元本は当初減りが遅いです。

今のような上昇相場なら別ですが、普通であれば築年数が下がれば価値も下落します。

諸経費なども考慮すると、売却するにはちょっと厳しいということになりかねません。



元金均等の方がバランスが取れた形にはなります。ただ、元の利回りがそれほど

高くないので、元金均等だと初年度想定していたキャッシュフローは100万くらい

少なくなってしまいます。これはこれで小さくない金額です。



結局、どちらを選んでも一長一短なところがあるんですよねえ。

ですので、私自身は将来売却するであろうと思っているということを念頭に置くと、

元金均等でも致し方ないかな、と思いました。それはそれで元本の減りが早いから

早いタイミングで安全圏に脱出できるというメリットがあると考えたのです。



そんな話を社長である義母にしました。



「キャッシュフローが100万も減るの?」

「長期的には楽って言うけど、私はその頃生きてないわよ」

「そんなに銀行の言うことを素直に聞くばかりで本当にいいの?」



・・・すみません、週明け交渉してまいりますorz



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 11:26 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月26日

金融機関さんがむこうから電話してきたので、ちょっと行ってきた。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在11位です。本日は残念ながらノー弁当デーに。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



先日、積金のみで融資取引に至っていない金融機関さんから、新任ご挨拶の電話が

ありまして、そこからいろいろと面白い感じになってきています。



なんか見覚えのない番号から着信があったので、ネットでどこの電話番号なのかを

調べてみたところ、東京の某金融機関さんでした。もはや5年以上のお付き合いだけど

良い担当者さんに恵まれず、なかなか融資取引に至らない金融機関さんです。

ずっと積金だけはしていたけど、それ以上の関係になれず。



遠い昔、あれは東京1棟目を購入しようとして融資付けに奔走していた頃のことです。

あの頃はとにかく当たって砕けろで、ゆうに40行近く電話して、アポ取って突撃して

玉砕するのを繰り返していました。札幌オンリーで東京に1棟も持っていなかったし、

業歴もそんなに長くないし、確定申告もあの頃まだよくわかってなくて赤字になってたし

購入対象は借地だし、そりゃー融資もなかなか得られないよね、って感じで。



結果として、某政府系金融機関さんで購入したのですが、その際にその政府系以外で

唯一融資の内諾をくれたのが、この金融機関さんでした。金額が全然足りなかったので

断念したものの、この時は「絶対将来この金融機関さんと取引する!」と心に決めて

いそいそと積金の手続きをしたものでした。



それから、頃合いを見て融資の打診をするものの、築古系はなかなか乗ってこないし

RCを出しても遠いとダメって言われたり、特に前回は借入が多いみたいなことを

口走ってるからなんか怪しいなあと思ったら、案の定総合的にNGみたいな感じだしで

あの時の内諾は幻だったんじゃないかと思えるくらいの塩対応。悲しい〜。



もうこことの取引はあきらめようかなと思い、満期が来た積金も全部引き出してしまい

新しい積金は半額にしてしまいました。このまま惰性でフェードアウトだなあ、という

雰囲気になっているところに、今回冒頭で書いたようにあちらから急に着信です。

積金減らさないでくださいよーとか言われるのかな、と思いながらかけなおしました。



かけてきたのは異動で着任された方でした。ぜひ一度対面でご挨拶をさせていただきたい

というので、なんでまた融資取引もないのに私なんかに来るのかしらね?と思いつつ

断る理由もないので、早速日程調整してお邪魔してくることにしました。



どうせお邪魔するなら、何もなしというのもアレなので、何か融資の相談ができるものが

ないかと・・・ありました、まだ支払いが終わっていない大きめの見積。

東京2棟目の漏水の件です。てかまだ払ってなかったの!?って言われそうですが、

地味にまだ終わっていないんです(汗)



この見積を懐に、約束の日時に金融機関さんをお邪魔してきました。

迎えてくれたのは新任の渉外課長さんと主任さん。今まで、ここの金融機関さんって

割とお年を召した方が多い印象だったのですが、珍しく若い方が登場しました。



まずは、新任の方ということで、私の個人事業と東京法人の現状についてご説明。

東京2棟目のところで「これの借り換えは・・・」みたいな話が出ましたので、

某カタカナ銀行なので5年以内だと違約金がかかるから今は考えていません、と。

皆さんこれ狙ってるんですよねえ。金利が高いからなのか、私の保有物件の中では

借入残高が大きいからなのか、はたまた立地の問題か。



一通り状況説明が終わった後、今度は先方から商品のご紹介。

まず、保証協会が保証する小口融資の商品を紹介されました。返済期間が5年と

短いのですが、審査は緩めなので何か資金需要があれば・・・ということでした。



まずは保証協会付の商品で融資取引を始めて、実績を作ってからアパートなどの大きな

融資にチャレンジしたい、という雰囲気を感じます。あとは単純にこの商品のノルマが

けっこう大きいみたいです。面談の後で複数の人からその商品を勧められたという話を

聞きましたので。



ちょうどいいので、ちょっと金利が高めな小口借入と、前述の漏水の修繕に関しては

その小口融資で融資が可能か、仮審査をしてもらうことにしました。良い結果になれば

いいのですが。



さらにもう少し突っ込んで話を聞いてみました。耐用年数超過にも融資をしてくれるなら

使い勝手がさらに良いので、その辺を中心に。すると、保証協会との提携商品だったり

ノンバンクとの提携商品だったり、いくつか不動産賃貸業向けの融資があるとのこと。

しかも年数も20年とか30年とか引くことができるらしいです。それ、なかなか良い。

これまでの塩対応は一体なんだったんだと言いたくなるくらいですが、まあ野暮なことは

言わないようにします。



借地でも築古でも検討してくれる金融機関さんは貴重なので、取引を深めるチャンスを

逃すことはもったいないです。まずは小口の取引から初めて、という先方担当者さんの

思惑があるうちに、うまいことその波に乗っかっていきたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:32 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月25日

駐車場に申込をいただき、札幌3棟目は完全満室へ。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在11位です。水面下でさらに買付進行中。自己資金大丈夫か!?

詳細知りたい方は応援クリック!そしたら書くかも?→人気ブログランキングへ



札幌3棟目、完全満室に返り咲きです。唯一空いていた駐車場も申込が入りました。



札幌3棟目はここ数年1R間取りとしては珍しくあまり開かなかったのですが、

昨シーズンの秋〜冬は、一時期3部屋まで空室が拡大してしまいました。管理変更の

タイミングだったので、管理会社さんも大変だったと思いますが、じわじわと申込を

いただき、稼働率は徐々に回復。そして4月の後半にも軽度の自閉症の方からの

お申込
をいただき、審査の結果入居OKとしましたことによって、居室部分は満室に

返り咲くことができました。



居室が満室になり、残りはあと駐車場1区画。駐車場は2区画しかありませんので、

だいたい誰かしら入居者様が借りてくれていました。しかし今回はここに至るまでに

誰も借りてくれる人がおらず、余ってしまっています。



こういう時に考えるのは・・・外貸し。いつもの必勝パターンで、現場に「のぼり」を

投入して、外部からの問い合わせを待ちました。



余談ですが、昨日のブログで駐車場募集ののぼりのことを書いた際にブログやFBの

コメントが寄せられたのですが、拝読すると、のぼりをあまり好ましいと思わない層が

少なからずいるのだなということがわかりました。私自身はそれほど気にしないタイプで

あることや、過去に札幌1棟目の駐車場外貸しでだいぶのぼりを立てたものの、特に

苦情は入らなかったことから、この辺少しなめてた部分があるかもしれません。

気を付けないとですね・・・。コメントくださった皆様、ありがとうございます。



札幌3棟目に関しては特に苦情もなく、そのうち問い合わせが入りました。

アパートの斜め前に住んでいる方で、法人契約で社用車を置きたいとのこと。

そこの家からの場所感覚だと、自分の庭くらいの距離ととらえてもらえそうなので

成約したら長期で借りてくれそうな予感がします。



そして、管理会社さんと話す中で、先方が駐車場の珍利用に対してマイルドな指値を

入れてきたようです。お、指値が入るということは、けっこう本気度高いですね。



駐車場に関しては、外貸しは少し高めの賃料とし、入居者様向け賃料との差別化を

図っています。今回指値された金額が、ちょうど入居者様向けの賃料と同額だったので

受けても問題ないだろうと考えられる範疇でした。



管理会社さんも「受けちゃっていいと思います」という意見。私も異論はありません。

その額で借りていただけるなら、ぜひ話を進めてください、とお伝えしました。



そして先日の札幌出張の中で、管理会社さんから「無事成約しました」との報告。

札幌3棟目、久しぶりに完全満室達成となりました。札幌物件の完全満室は久々なので

素直にうれしいです。



現在の稼働状況を以下にさらして、本日のブログは終了としたいと思います。



取得済み

札幌3棟目 居室16/16 駐車場2/2

札幌5棟目 居室15/16 駐車場3/6

札幌6棟目 居室3/4

仙台1棟目 居室6/7

東京1棟目 居室3/3

東京2棟目 居室5/5

東京3棟目 居室2/2

東京4棟目 居室4/4

東京5棟目 居室1/1

居室稼働率 94.8% 駐車場稼働率 62.5%



取得予定

札幌7棟目(仮) 居室14/17 駐車場13/19

東京6棟目(仮) 居室0/2

北陸1棟目(仮) 居室2/8 駐車場2/8



・・・居室部分だけでも、取得予定物件の取得前に満室にしたいものですね。

取得予定物件、どれも空きがけっこうあるものですから^^;

長らく完全満室になってないな〜・・・。寂しい。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:34 | Comment(0) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月24日

現場を確認して、反省と次回の教訓を探す。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。もう一声上位に行きたいな〜。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



札幌出張の中で、細かいテーマとして以下の確認もしてきました。

・札幌5棟目の共用部照明の改修状況の確認+α

・札幌6棟目のリフォーム進捗状況の確認



ここ一年以内に購入した札幌5棟目と札幌6棟目。それぞれ1部屋ずつ募集をしてます。

共に初めての募集ですが、札幌6棟目は類似物件を運営したことがあるのでなんとなく

家賃の予想がつきます。他方、札幌5棟目のようにロフトのあるお部屋を募集したことは

まだないため、こちらは手探りで家賃を調整している感じです。また、札幌5棟目は

駐車場もまだ3台空いていますので、募集をかけていかなくてはなりません。



今回の札幌出張で、そんな状況の両物件の現地確認をしてきました。

札幌5棟目は共用部の照明の交換の結果確認、札幌6棟目はリフォームの進捗状況の

確認が主な目的です。加えて、札幌5棟目の駐車場の募集でちょっと問題が発生して

おりますので、そちらの状況も確認してくることにしました。



まずは札幌5棟目。この物件、なんとなく共用部が薄暗い印象がありました。

購入前から気になっていたところなので、ガス会社さんからの協賛金を得ることが

できたことをきっかけに、共用部の照明を明るくする工事をしてもらうことにしました。



従来は普通の富士型の蛍光灯で、なぜか一部の照明が外されていたのですが、

外されているところもちゃんと点灯するように変更、かつLEDにすることで

明るさの回復と電気代軽減を実現する工事としました。



管理会社さんから、業者さんが少しサービスしてくれて、同じ富士型の蛍光灯ではなく

ちょっとおしゃれな感じの照明で施工してくれたということを言っておりました。

こんな感じの照明です(画像はパナソニックさんのサイトから拝借しました)

共用部照明器具

普通の照明器具よりおしゃれな感じなので、いいんじゃないかなーと。



札幌出張前に工事が仕上がったという連絡を受けましたので、現地を見てくることに。

昼間だったので正確な雰囲気はつかめないかもしれないと思いつつ、でも見た方が

いいだろうと思いましたので。



確認当日はさんさんと陽の光が降り注ぐ大変天気の良い日でした。外が明るくて

気持ちいい。そんな日です。



そんな明るいところから共用部に入ったせいか、第一印象は「あれ、あんま明るく

ない気がする!?」でした(汗)



蛍光灯をちょっとおしゃれなやつにしたことで雰囲気はいい感じなのですが、下ばかり

明るく横に光が拡がっていっておらず、スポットライト的に明るくなってしまっている

ような印象を受けました。特に、天井の低い入口部分はその傾向が顕著。しかも、

天井が低いので照明が出っ張って邪魔な印象を与えてしまっています。



逆に、各部屋に入る前の内階段など、天井が高い場所に設置されている照明については

光量もアップしてややおしゃれな雰囲気にすることができているように感じました。

天井が低いところは富士型の普通の照明、天井が高いところはおしゃれ照明、みたいに

場所によって照明の種類を変えた方が良かったなあ。今後の反省点です。



しかし、最初「暗いなあ」と思ったのですが、空室になっているお部屋に入って、

しばらくしてから出てきたところ、さっきより明るい印象に代わっておりました。

もしかして、太陽があまり出ていない時だと明るく感じるのかもしれません。

やっぱり夜に行ってみないと評価しづらいなあ。でも札幌にいる時って、夜はだいたい

飲みに行ってしまうからなあ・・・(笑)



設置した照明

↑こんな感じ↑



さて、札幌5棟目なのですが、実は照明以外にも確認したい事項がありました。

少し前から、駐車場の募集のぼりが何者かによって外される事案が発生しております。

1回目は清掃業者さんがその状況を発見して報告してくださいました。その時は

清掃業者さんがのぼりを立てなおしてくださったのですが、先日管理会社さんの巡回時に

また外されていて、しかも(夜だからしっかり確認できてないという前置きがありつつ)

のぼりとポールがなくなっている、という話だったのです。



2度もやられるとなると、愉快犯というよりはこの募集に対して何らかの不満がある人、

その不満の内容はわからないけど、おそらく入居者様が外しているのだと思われます。

そうやって強硬手段に出る前に、電話で相談してくれればいいんだけど・・・。



物件の周囲を回ってみると、一番裏の方に目立たないように旗とのぼりが捨てられて

いるのを発見しました。夜中だと暗くて見つけられなかったのでしょう。



のぼり

外された残骸



また立てることも考えましたが、今回はあえてこのままにしました。管理会社さん側で

何か対策を考える、ということでしたので。



嫌がっている理由がわからないのでこちらも有効な対策を考えにくいところはありますが

・駐車場の契約者がいない区画に旗を配置していることに対し、両隣の契約者が

 旗が邪魔だと思っている

・募集している=空き区画があると判断して、第三者が無断駐車するケースが増えて

 気に食わないと思っている

あたりが可能性として考えられますので、それらに対して一つずつ裏取りをしながら

対応を進めていくことになるかと思います。



ほんと、苦情を管理会社さんに申し伝えてくれるだけで、こちらはその気持ちに配慮した

募集ができるんですけどねえ・・・。その行動に至る理由をぜひ知りたいです。



その他、同行していただいた清掃業者さんが、空室の中の細かく気になる点に関して

提案させてほしいということでしたので、提案いただくことにしました。選んでいただく

ためのお部屋づくり、頑張らなくては。



札幌5棟目だけで結構書いちゃいましたが、札幌6棟目にも触れておかなくては。



こちらは1月末に決裁したのに、いまだリフォームをやっているというお粗末な感じで

やきもきしていましたが、ようやくリフォームの終わりが見えてきました。

2部屋のうち1部屋はGW前に完了し、GW中にご入居いただいております。

今回見てきたのはもう1部屋の方です。入居が決まった部屋を優先したから、

こちらの工事が遅くなっているというのはまあ理解できますので、仕方ないか。



お部屋自体はけっこういい感じの出来栄えでした。部屋の雰囲気は白を基調にして、

鴨居や長押も白で塗装。ふすまだったところはアクセント的なグレーのクロスを入れて

元和室感をかなり減らすことが出来たのではないかと思います。



リフォーム後

リフォーム後



デザインはFBで意見を求めた際に参考画像として提示していただいたものをパクって

実装したのですが、これがいい感じでした。やっぱりデザインは誰かのものを参考に

させていただくのが一番!



ただ、リフォーム前はさほど気にならなかったもう片方の和室の畳が、コストダウンで

何もしないという判断にした結果、汚さが目立つ感じになってしまいました^^;

あと、照明器具が古いままだったので、リモコンつきのシーリングライトとか買って

導入した方がいいだろうなあとも思った次第です。この辺は管理会社さんに相談しよう。



リフォームの残りは、キッチンパネルの塗装と浴室の修繕だけです。

浴室の壁がブヨブヨしちゃってるところをポリパテで埋めて平べったくする工事を

入れる予定でしたが、同じ値段でパネルを1面張り替えてくれることになりました。

管理会社さんが交渉してくれたからかもしれません。ありがとうございます。



来月、仕上がったらもう一度見てこようと思います。

(また札幌行かなきゃだ・・・購入物件のこともあるし・・・)



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 06:56 | Comment(2) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年05月23日

札幌木造築古アパートの現地調査と融資相談。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在11位です。うおー、朝一番の銀行さんとの約束に間に合わない〜!

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



昨日書いた札幌出張の話の中で、札幌7棟目(仮)関係については触れました

それ以外の内容についてはあまり触れておりませんでした。

今回はそれらの内容についてもちょっと書いておこうと思います。



・新規売り物件の内覧、評価

・新規売り物件に対する融資相談

今日触れるのはこちらの2テーマ。



・札幌5棟目の共用部照明の改修状況の確認+α

・札幌6棟目のリフォーム進捗状況の確認

これらについては明日にでも。今日は出社前に金融機関さんに立ち寄るので、

あまり時間がないものですから・・・。



新規売り物件の調査と言っているのは、札幌の築古アパートです。

過去のブログにでも書いてますので、概要はそちらをご参照ください。

記事その1記事その2



まず、現地に行く前に管理会社さんが中を見てきてくれており、そのレポートも

貰っていましたが・・・一様に浮かない顔(顔は見えないけど文面からそんな雰囲気)で

「あれ、もっと指値入れた方がいいですよ」「建物傾いてます」「ガス会社さんに

ある程度面倒を見てもらうにしても、その費用負担が入居者さんのガス料金に跳ね返って

客付難しくなるかもしれません」など、あまり著しくない反応でした。



賃貸借契約書と違う部屋に勝手に移り住んでいる住人の方がいたり、その人が全部屋の

鍵を持っていて、現地内覧の時に鍵を開けてくれたり(別に売主の身内とかでも

なんでもなく、本当にただの入居者様なのに・・・)、部屋番号も1階が101とかの

形式なのに、2階は17とかだったり。もうなんかわけがわかりません。カオスです。



そんな感想だったので、逆にどれだけひどいのかちょっと興味が出てしまいました(笑)



そして視察当日。鍵は全部開けておくと言っていたので現地に行き、外観のチェック。

サイディングは意外と大丈夫ですね。屋根はちょっと怪しいかな?なんか軒天が多少

ダメになってきている気がするし。いくらくらい見ておけばいいのかなー。



・・・ん?なんかこっちに向かって老夫婦が歩いてくるよ?なになに?



「鍵を開けに来ました」



不意打ちで登場したこの老夫婦。話を伺うと、どうやらオーナーの後見人の方だそうで。

オーナー自体は体調が悪くて出てこれないから、代わりに鍵を開けに来たとのこと。

私たちが来てすぐに登場したので近所に住んでいるのかと思いきや、けっこう遠くて

なんでこんなにタイミングよくあらわれたのだろうと不思議に思いました。

13時以降鍵が開いているって言うから、仲介さんに特に何も言わず15時に集合して

現地を見ていたのに・・・なぜそれにピッタリに現れる!?



建物の状態ですが、決して良いとは言えませんでした。ていうか割とキツイ系です。

いや、東京3棟目とか東京4棟目のビフォーに比べたら全然綺麗なんですけど、

あれは東京だから家賃が取れるのでリノベ費用をしっかりかけられるから、怯む必要が

ないだけであり、札幌ではもっと安くやらないといけないから、このくらいの汚さでも

キツイと思う、という事情もあります。



別に、畳がずぶずぶしてようが、CF的なものがパリパリになって踏むたびに割れようが

多少サッシの動きがなめらかじゃなかろうが、多少傾いてようが、和式便器だろうが、

バランス釜だろうが、一部の部屋の便器がなくて汚水につながる穴しかなかろうが、

大した話じゃないんです。もう見慣れてます、そんなもの。



ただ言えるのは、6万家賃が取れる東京のリノベと、3万しか家賃が取れない札幌の

リノベでは、かけられるお金が違いすぎるというだけのことです。



今回の物件、12部屋あります。バランス釜をUBに交換、和式便器を洋式に交換、

キッチン交換、和室を洋室に変更、通り一遍の表層リフォーム。これだけ考えると

おそらく1部屋100万はかかります。12部屋あるので1200万です。

更に屋根の補修で200万。札幌だったらちょっとした物件買えますよ、これ。



というわけで、まともに考えると大きな指値は必須ということになります。



しかし、困難になるとかえって燃えるところがある面倒な性格の私です。

こちら都市ガスの物件ですが、プロパンガスへの切り替えをすることによって

UB+αくらいはガス会社さんに負担してもらう計画はどうかと思いました。



早速、札幌2棟目でガスを供給してくれていた業者さんにお電話して、こういった

案件の切り替えをお願いすることはできないかと相談しました。その結果は・・・



即答でNG!(ガーン)



曰く、都市ガスからプロパンに変更となると、配管から何から全て交換が必要で

設備投資が新築と変わらないくらいかかるそうです。それだけの規模の工事を

するとなると、ガス業者さんの回収期間も15年とかで見なくてはなりません。

木造で築40年を超えている物件で、さらに15年かけて回収する計画を上層部が

承認してくれるとは思えない、と・・・。



言われて納得してしまいました。確かに無理そうですね、それ。うん。



そんなわけでテンション下がってた私ですが、管理会社さんが「1社だけ話を

聞いてくれる業者さんが出てきました」と。あまり期待していなかったのですが、

管理担当さんが必殺技「札幌7棟目(仮)と抱き合わせで業者変更」を繰り出すと

大逆転で前向きに検討してくれることになりまして。おー、すごい!

これで、室内リフォームにかかる費用が1/3くらいは削れたのではないかと思います。



そうなると、仲介業者さんが言ってた指値の落としどころに近づけることができるので

もしかしたらうまくいくかもしれません。



ようやくテンションが回復してきた私は、気合を入れなおして融資相談をしに

新規取引先の金融機関さんへ。今回の案件の概要を説明し、いまだ指値交渉中なので

確度が低い部分があるものの、収支が成立するラインまで価格が落ちたら購入するので

対応いただけるならぜひ準備をしてほしい、と依頼しました。



仙台法人の概要の説明、個人事業主としての状況説明、今回購入予定の物件に関しての

収支シミュレーションと事業計画など、必要書類を一通り提出して、融資の可能性を

探らせていただくと・・・意外と悪くない感触かもしれません。支店長が何というか、

というところはあるものの、担当レベルでは取り組みたい案件だと言って貰いました。



この担当者さん、札幌4棟目の管理会社の社長さんとか、札幌5棟目の管理会社さんの

社長さんのことも「よく存じ上げております」「よくしていただいております」と。

やっぱり札幌って東京に比べて狭いですねー。こういう話を聞いてるとそう感じます。



肝心の売却可能金額が固まらない中、周りばかり先行して動いているのが怖いですが

ともあれせっかく道筋が見えた案件なので、引き続き注力していきたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:14 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする