2017年04月21日

まやかしのキャッシュフローではなく、出口も含めた総合の収益を意識する。

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現在8位です。税理士さんとのやりとり、ようやくひと段落。あとは領収書・・・。

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昨日のブログが思いのほか好評で、いろいろな人にコメントいただき喜んでおります。

それだったら、今日は東京の木造新築をイメージして同じような試算をしてみようと

思います。こっちも私自身がどこまで許容できるのか気になっていたものですから。



東京の自主企画新築は今までやったことがないので、そんなの妄想でしかないと

いわれるかもしれませんが、とりあえずこんなイメージの新築を想定します。



・新小岩駅徒歩10分圏内

・36坪、建蔽率80%、容積率200%の土地、坪単価100万

 (敷地延長で割安に入手するイメージ)

・構造は木造2階建て、坪単価70万くらいで延床60坪(長屋形式)

・ワンルーム20平米前後のお部屋で8部屋



なんで新小岩かって?いやほら、総武線だから需要ありそうだし、土地も安そうだし。

なんで木造かって?いやほら、東京でS造とかRC造でやろうとしたら、普通に

利回り6%とか5%になりそうなので、もうちょっとハードルを低くしたかったのと、

長期で融資が引けない場合のシミュレーションも考えた方がいいかなってところで。



さて、それじゃ試算してみましょう。



賃料は1階6.5万、2階6.8万で4部屋ずつだから、端数を端折って640万。

稼働率は90%で見ることにします。募集に際して必要な広告料は1ヶ月。

単身なので年間25%が入れ替わる想定とします。



管理費5%、修繕費を家賃の5%(新築だから少なめで)、固定資産税が・・・

あまり想像つかないというのが正直なところですが、とりあえずざっくり25万。

それ以外の諸々の経費を賃料の5%とします。



土地は3600万、建物は4200万。諸経費も含めたオーバーローンで借ります。

表面利回りは8.18%といったラインでしょうか。



融資条件は金利1%、年数は木造なので25年とします(それでも耐用年数超過)。

所得税の実効税率はやはり法人で持つ想定として24.56%とします。



さぁ、35年で似たような条件で回ってなかったんだから、今回だってきっと

回っていないと思われますが、果たしてシミュレーションの結果は・・・?



やっぱり回っていませんでしたが、それでも当初5年はギリギリでキャッシュフローは

プラスになっていました。でも5年の累計CFは23万円です。うーむ^^;



さて、それではこの物件を6年目〜10年目のどこかで売却するシナリオを描いて

シミュレーションしてみたいと思います。昨日のブログと同じで、利回り10%なら

どう頑張っても売れるであろうと想定し、このラインで計算してみます。



当初5年間は家賃下落を無しとして計算すると、家賃収入は相変わらず640万です。

利回り10%で売るには6400万という売値が必要になりますね。

それに対して、残債は約6780万ということになりました。残債以下で売ることは

6年目だとできないようです。そして累計CFもほとんどありませんので、持ち出しを

したら完全にマイナスで終わる失敗投資になります。



じゃあ10年目に売るとしたら・・・?

家賃が6年目〜10年目はそれぞれ1%ずつ下がるという計算をしておりますので

家賃収入は610万まで下がってしまいます。家賃が下がって返済は一定ですから

10年目の累計CFはマイナス25万に転落します。あちゃー。



ただ、残債は10年で5200万まで減ります。

利回り10%で売値をつければ6100万。お、売却で逆転できるんじゃ?



簿価を見ると(土地3600万+建物4200万ー減価償却890万)=6910万。

お、これなら簿価以下ですので、税金の心配はないどころか、赤字になります。

まあここでは面倒なのでその辺は計算に入れないことにして、税金はトントンと。



10年目で利回り10%で売却すると、諸経費は200万くらいでしょうから、

それを加味して、売値6100万−諸経費200万−残債5200万=手残り700万

という計算結果になりました。見た目のキャッシュフローは全然出ていませんでしたが

売却も加味して馴らすと、年間70万の手残りが出ていたことになります。



え、札幌で1億以上借入して35年融資引いた時よりも、東京で1億以下の木造を

キャッシュフロー全然出ない状態で購入した方が、累計手残りは多いってこと!?

残債の減りも貯金と考えるから、こういう結果になるのでしょうね。びっくりしました。



ちなみに、自己資金を800万ほど入れれば、累計CFは10年で320万です。

残債は4700万まで減少しますので、10年目の売却手残りは1200万。

累計CFと手残りの合計が1520万で、自己資金800万を差し引くと720万が

手元に残る計算となります。CFが多少とれる分、資金効率は悪くなりそうですね。

ただ、あまりにもギリギリ運営だと金融機関さんの評価も微妙でしょうから・・・。



仲良くさせていただいている大家さんの中に、新築を利回り8%くらいでホイホイ買って

5年〜10年くらいでホイホイ売っている人がいるんです。あの方、なんであの利回りで

あんなに羽振りよく動けるんだろうと不思議に思って説明してもらったりもしましたが

自分の中であまり腑に落ちていなかったんです。でもこうやって試算してわかりました。

おおもとの自己資金が多ければ、あとは8%の投資を自己資金を1〜2割入れて

量産していけば、キャッシュフローもそれなりに出るし、売却で自己資金+αを回収して

再投資に回せるということなのですね。すごく納得!



今までは利回り重視で、新築8%なんて全然ダメじゃんと敬遠していた私でしたが、

その物件単体でCFを出さなくても、将来の含み益として使っておこうという気持ちで

考えれば、1棟くらいこういった物件があってもいいのだなと理解できました。

いやこれ、8%くらいの木造新築でも、立地が良ければ全然検討していいな。うん。



ただし、これがまだ1〜2棟しか持っていない方だと、キャッシュフローが出ないと

いう時点で真似しちゃいけない投資になりますので、ご注意を・・・。



何の気なしに試算してみましたが、表面的なキャッシュフローばかり追いかけていては

ダメですね。売却も大事だよと言っていた人の真意を少しだけ理解した気がします。



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posted by ひろ* at 08:29 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする