2017年04月18日

内装の問題点と募集に対する反響の少なさへの対策を検討する。

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札幌5棟目、初めての募集なので多少の試行錯誤をしているところです。



先日、札幌まで行って現地を確認してきて、管理会社さんとその後の募集と修繕の

方向性について会話をしました
。修繕の方向性を確認したのと、そこまでの問い合わせの

状況から判断した家賃(当初より2000円アップ)を共有し、その内容で進めて

いただいておりました。



昨日、その管理会社さんの担当さんから連絡がありました。

当方で施主支給した照明器具やシャワーヘッドが届いたのでリフォーム工事の際に

設置してくること、募集用のぼりが届いたので、ポールやのぼり立てを購入して

駐車場の外貸しの募集を開始したこと、などの報告に加えて、あまりよろしくない

話題も2点ありました。



まず1つは、換気扇のお見積。階段や梁が邪魔をして、どうやって換気扇をつければ

良いのかが判断できず、見積もること自体が厳しいということでした。

うーん、換気扇なしのキッチン・・・本当にいいのだろうか・・・^^;

でも設置のしようがないということであれば、設置しないと判断するより外に手もなく。

見積対象外として現状で募集しようと思います。



キッチンに換気扇が設置できないということは、ほぼ料理をすることは不可能なのでは?

そうなると、自炊しない層にターゲットを絞ることになります。キッチンに過度な装備は

不要で、もっと他のところにお金をかける。希望者に電子レンジをプレゼントするとか?

あるいは、キッチンとは真逆にある窓側の壁になぜか換気扇がついているので、料理中は

そこをつけてくださいとする?でもそれじゃ臭いがあまり消えないから意味ないかなあ。



単身向けの物件なので、料理をあまりしない若い人をターゲットにした方がいいのかなと

考えています。あまり若くない方や生活保護の方をターゲットにしても勿論いいんですが

なんとなく家にいつもいて自炊くらいしてそうな先入観がありますので、キッチンに

換気扇がないということを嫌がるのかなあ、なんて。



階段をつけるという魔改造をした結果、キッチンの換気扇がつけられなくなるってのも

微妙な話ですが、今あるものを極力お金をかけずに活用しながらやっていくことを

優先したいと思います。



もう一つちょっと悩ましい報告がありまして、3月の反響状況を見て家賃をあげる判断を

したのですが、その結果あまり反響が得られていない、ということでした。



単純に、繁忙期が終わったということも当然あるのだろうと思いますが、それでも

札幌3棟目はちらほらと問い合わせが入っています。札幌5棟目にそれがないというのは

市場が求めている賃料と開きがあるのではないかと思われます。



募集資料を送って貰いましたが、当初「これでいきましょう」と言っていた価格に

管理費が上乗せされておりました。それもあって反響が悪いのかもしれません。

ひとまず、家賃を変更することも考慮してみたいと思います。



あとは、ロフトがあるから実質的にもっと面積は多いということも募集資料の中で

うち出せればいいなと思ったんですが、具体的な数字を出すことは宅建業法上NGに

なると聞いたような気もするので、そこは難しいのかもしれません。可能であるならば

使いやすくておしゃれなロフトというところを打ち出した方がいいかなって思ってます。

面積だってロフトを参入すればそれなりの広さになりますしね。



ペット可や初期費用格安など、武器になるものがあまり募集資料で打ち出せてないように

感じたので、その点改善できるか聞いてみようと思います。



また、インターネット検索にあまり露出できていないことも気になりました。

SUUMOは未掲載、ホームズは他業者さんが1件掲載しているのみ。

札幌ローカルなとこで、けんさくんやjogjogも見ましたが、掲載なしでした。



うちの物件のスペックだと、インターネットからの反響はそこまで期待できないと

思っていますが、これだけ掲載件数が少ないのは問題だと思います。もしかしたら

絞り込み条件が違っているのかもしれませんが、それはそれで間違った情報で掲載されて

いるということになり、問題があると思います。



ネット掲載についてはどうなっているのか、改めて確認しよう・・・。

なんとなく、家賃を下げる前にやれることがあるような気がしてきました。



あとは馴染みの業者さんに直接「うちの決めて!」と頼もうと思って昨日電話しましたが

電話に出てくれなかったので、今日もしつこく電話してみようと思います。



札幌5棟目の管理会社さんは初めてのお付き合いなので、お互いのやり方をまだ

把握していないところがあると思います。変に遠慮しても仕方ないと思いますので

まずはお互いどう思っているのか、どういうやり方なのかを意見交換しながら

すり合わせしていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:26 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする