2017年04月15日

小さな失敗で済ませられたことが、今のポジションを作ってくれた。

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運が良かった・時期が良かった以外の何物でもないのですが、不動産投資を始めて

キャピタルゲインとインカムゲインの両方を手にすることができました。

なんとなくそんなことを振り返ってみようと思います。



私はここまで結構運のいい人生を送ってきたと思っています。失敗しすぎないこともなく

かといって致命的な失敗はするでもなく。小さく失敗しつつ、基本的には順風満帆な

人生を送ってきたと感じています。



それなりの進学校からそれなりの大学に進み、多少の留年など経験して親に迷惑を

かけながらも、それなりの会社に入りました。入った会社が倒産寸前に陥るも、

早期退職で退職金いっぱい貰ってうまく次の会社に逃げることもできました。

その会社が気が付くと上場している(株価も上がる)というラッキーもありました。

予定より早く20代で結婚し、嫁ちゃんと二人で楽しく幸せな家庭を作っています。



不動産も同じようにラッキーな人生を歩んでおります。



厳しいと言われる札幌の市場でデビューしましたが、幸いにして1棟目は駅力が

そこそこ高い駅近ファミリー物件を手にすることができたので、安定した収益を

得ることができました。



これもラッキーで元々はバルクの案件だったのですが、先方の資金繰りとこちらの融資の

関係で、最終的にバラ売りになり、どの物件を私にあてがうかは業者さんが決めるという

お話になっておりました。今ならそんなこと絶対させないけど、最初は「全部ほしい」

モードだったし、札幌の市場をよくわかっていなかったので、どれを選ぶなんていう

発言すらできなかったのです。



他の物件を見てみると、駅徒歩10分近かったり、残念な駅だったり、単身だったりで

どの物件もハズレ気味でした。今の私なら運営できると思いますけど、当時だったら

きっと広告料の高さや空室率の高さで不動産投資自体に辟易してしまってもおかしくない

残念な物件。こういうババを引かなかったのも幸運でした。



大きな失敗になりかかった札幌2棟目も、何とか気合で埋めてトントンになるくらいで

売却することに成功しました。物件再生の途中で資金が枯渇して、引き続き入居促進を

していくため、リフォームの融資を引くことができたのもラッキーでした。あれが

なかったら結構きつかった・・・。綱渡りでした。



東京デビューした新築の東京1棟目も、わーい東京で物件購入できるぞーという喜びと

自宅近所で札幌と違っていつでも身に行けるぞーという興奮で、基本的な調査を

おろそかにしてしまいました。結果、新築プレミアムがはがれたら15%くらい家賃が

ダウンしてしまい、利回りも2%近く下がりました。

これを予見していなかったアホな自分にガッカリしました。



また、借地ということもあり、新築なのに全然融資がつきません。何とか拾ってくれた

某政府系金融機関さんでは新築なのに15年融資ということになってしまい、返済比率が

7割オーバーになるというえげつない状況になりました。去年、残債が当初の75%まで

減ったタイミングで、借地でも理解のある金融機関さんで借り換えを実施。結果として

返済比率は50%台まで下がり、なんとかリカバリーすることができました。



東京4棟目も収益性は抜群ですが、融資に失敗して現在のCFはゼロです(笑)

再建築不可なので、本体価格は非常に安価に手に入れることができましたが、

当然ながら大規模リノベーションが必要です。このリノベの資金を、私は欲張って

まだ決算していない新設法人で引こうとしました。そしてその交渉がうまくいかず、

それに取り組んでいる間に業者さんの提携ローンの申込も間に合わなくなり、

5年とか3年とかそういうどうしようもなく短い年数での融資にならざるを得なく

なってしまったのです。いやー、そりゃキャッシュフロー出るわけないですわ。



とはいえ、もうその状態で1年返済しています。残り4年頑張れば、残る借金は

物件の分の小さなものだけになります。そうなれば返済比率は20%以下。

そういう意味では、今すぐサラリーマンを辞めたいとかであれば失敗なのですが

あながち悪いことばかりではないかなと。強制的に借入を繰り上げ返済していると

考えるようにすれば、なしではないのかなという感覚はあります。



あと失敗と言えばフィリピンのコンドミニアム^^;

少なくとも、当初業者さんの触れ込みであった「キャピタルも狙えてインカムも狙える」

という触れ込みは完全に間違っていました。インカム?無理無理!やっぱインカムは

日本くらいしか考えられません。ローンの金利とかも超高いし、供給過剰気味だし。



それなのになんとなく勢いで3戸も買ってしまい、資金繰りが大変でした。

1戸は損切り確定、1戸は売却準備中(売れるまでAirbnb)、1戸は趣味でキープ?

とかにして、難局を切り抜けたいと思っています。でもこれも致命傷にはなってません。

他の物件のインカムゲインもあるし、サラリーマンも続けているから、そちらで傷を

穴埋めすることができるからです。不動産投資を海外でスタートしていたら、今頃

再起不能だったかもしれません・・・。



そんな感じで、小さく失敗はしているものの、大きな失敗はせずにここまで来れました。

これもひとえに運が良かった以外の何物でもないと思います。また、周りの人に支えて

いただけたことも大きかったと思います。



ブログで書いたことが間違っていれば諫めてくれたり助言してくれたりする人がいる。

素敵な人に素敵な人をさらに紹介してもらえる。

惜しげもなく知識を提供してくれる。

一緒にいて楽しい。



そんな人に恵まれたことも、ここまで何とか生きながらえることができた理由です。



購入した時期にも恵まれ、キャピタルゲインを出すことにも成功しました。

周りの友人の皆さんも、私の無茶っぷりをはらはらしながら見ていたようで、

キャピタルゲインの金額を報告するたびに「実はちょっと心配していた」

「どうなることやらと思っていたけど良かった」という感想を言われます(笑)



たまたま買った時期が良かった、たまたま売った時期が良かった、というだけであり

自分の実力でもなんでもありません。強いて言えば、周りの人に助けていただけたから

今の自分がいる、ということを忘れないこと、謙虚であること、助けていただいている

皆様のためにも、自分の持つつたない知識や人脈を出し惜しみしないこと、失敗しても

それをさらけ出すこと、を心掛けたことが良かったのだろうと自己分析しています。



今は低利回り時代なので、相応の自己資金を入れるなどしないと不動産投資で

キャッシュフローを得るのが難しい時代です。でも、相場の波は絶対にあります。

いい時まで辛抱する、市況がよくなるまでは損してもそこまで致命傷にならない

小さいもので経験を積む、そしてアウトプットをすることでさらなるインプットを得る、

といったことを心掛けながら取り組めば、いつかきっと花開くのではないでしょうか。



時流が悪い時に不動産を購入するリスクは、いずれ不動産価格が下落した時に、

売却価格<残債 という状況が発生することだと思います。売却しなくてもいい

物件を買っていれば、時間がたつにつれて残債が減り、売却価格>残債になる

タイミングは出てきます。長く持つ覚悟をもって取り組めば、不動産価格が暴落する

局面を待つことで幸運をつかむこともできるのかもしれません。



私も初心を忘れることなく、基本はインカム、でも流動性は持たせる、ということを

意識していきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:36 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする