2017年04月13日

買付を入れては玉砕する日常の一コマ。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。久々にトップテン返り咲き。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



淡々と指値、淡々と買付。それもまた日常の光景です。

もはやいちいちブログで報告したりもしないのですが、この間も1件築古物件に

買付を入れてきて、玉砕してきました。



情報を持ってきてくださったのは、札幌6棟目の元付をしてくださった業者さんです。

この業者さん、ブツあげが上手なので、私好みの古めの物件とかも割とちょくちょく

扱ってくれます。持ってくる時は、だいたい相手の顔色を見ながら落としどころまで

シナリオを練ってくるので、話が早くて助かります。



今回のお話は、2棟の築古アパートが隣同士に並んでいる物件でした。

駅から徒歩5分で、昔持っていた札幌2棟目と同じ駅だから勝手がわかります。

馴染みの仲介業者さんもそこそこいる場所なので、新しく物件を買った後に認知させる

作業は楽勝だろうなあという感じのところです。



間取りは単身向けの少し狭い間取りでした。狭いと言っても25平米はありますが、

札幌は全体的に東京より部屋が広いので、25平米だと東京なら20平米くらいの

感覚だと思っておいて貰えればいいのかな、という具合です。



余談ですが、4年前に手放した札幌2棟目は、18平米3点ユニットという間取りで、

家賃2万でもお客さんを紹介してもらえないくらいの不人気間取りでした・・・。

東京感覚で買って大失敗した恥ずかしい事例です。地方にはその地方のニーズがあるので

初めての地域に購入をする場合は、そこをしっかりヒアリングすることを推奨します。



話が逸れましたが、とにかくそんな築古物件を提案してきてくださった業者さん。

まだ媒介契約も締結していない状態ということでしたので、内々での打診だそうです。

だいたいの落としどころはこの辺だろうという価格を聞いたので、それで回せるかを

検証する作業に入りました。



耐用年数超過の木造だと、融資はおそらく15年が限界です。その範囲で回そうとすると

15%くらいは利回りが欲しいところ。もしそれに満たないなら、土地としての魅力や

立地の優位性など、何らかの付加価値が必要になります。



今回の物件は、使いきった後で新築を建てるにも悪くない土地でした。広さといい、

条件(角地です)といい、駅からの距離といい悪くありません。その将来性を見込んで

15%より少し低めの価格で仕込むことを許容することにしました。



しかも、レントロールに記載されている家賃が相場よりだいぶ安いのです。

これ、ちゃんと引き直して貸したら化けるかもしれないよね?という感じもあり、

なんとなく将来性がありそうな物件に見えてきたのです。

(という話を別の馴染みの業者さんに話したら「ひろ*さんほんと脂っこい物件ばかり

 好んで攻めますね・・・」と呆れられました・笑)



続いて、物件を埋められるかヒアリングです。ネットを見ても情報が出ていないので、

その駅のあたりで長く仲介をやっている業者さんにヒアリングしてみました。

すると「2棟もうち1棟は風呂無しだった気がする」という衝撃的な発言が!

いやー、さすがの私も札幌で風呂無しは埋められる気がしません。



ここで一度仲介業者さんにその旨伝え、そっちのアパートだけ土地で切り売りするなどの

方法を検討してもらうことにしました。ちなみに、まだ媒介契約前につき、業者さんも

内見していない状態なので、風呂無しなんですかーと残念そうな声を出していました。

広さの割に異常に家賃設定が安かったのは、それが理由か・・・。



しかし、その後業者さんが売主さんに確認したら、風呂はあると。これは現地を

見てくるしかないねということで、業者さんが物件の空室を内見してくることに。

その結果、お風呂あるじゃん!ということで話が進展することになりました。



部屋はパンチカーペットだったりリフォームが古臭かったりするので、そこが原因で

決まらないのだろうということに。広さはそれなりにあるから、今風に普通の原状回復を

してあげれば、十分相場で埋まりそう、という感覚を業者さんは持たれておりました。

ここの業者さん、管理を欲しがるからそんなに現実とかい離したことは言わないです。

その業者さんがそう言うなら、いけるだろうと踏んで改めて価格を検討しました。



最終的に、利回り14%くらいになるところで指値を入れることに。元付さんとしては

おそらくそこから若干交渉の上で着地するだろうという腹積もりでいたようです。

そこでまとまるならまあ妥協できるところかなと思ったので、ゴーサイン出しました。



それから1週間くらい経過して、その仲介業者さんから着信あり。電話に出てみると

「売主さん、また気が変わっちゃいました」とがっかりしたような声。どうやら、

前にその方と会話した時より高い金額じゃないと売らないと言い出したようなのです。

奥様の方が欲を出してしまったみたいで、その金額じゃ売れないだろーって感じの

高値を出してきたのだとか。金額を聞きましたが、確かにそれじゃ無理ですわ。



「そんな値段じゃ売れないから他を当たってください、って思わず言っちゃいました」

「また別なの探して提案します」ということで、なんとなく手に入るんじゃないかなと

期待していた物件は流れてしまいました。無念。



5000万くらいまでの小ロットで利回り15%くらい達成できる物件であれば

耐用年数に関わらずいくつか持ち込める金融機関さんのあてがあります。そのうち1つは

新規の取引行で、しかもここと取引を開始できると、エリアがけっこう広がるという

特典付きなので、そこに話を持っていく絶好のチャンスだったのですが・・・。

また似たようなものを探してもらおうと思います。



えっと、ブログを読んでくださっている業者の皆様、そんな物件があればご提案を

よろしくお願いします!瑕疵担保免責、現状渡しで手間はかけさせませんので〜。

札幌、仙台のどちらも対応できます。東京も対応できるけど、東京なら20年引けるので

12%くらいから話は聞けます!リノベ素材もお待ちしています!



っと、こんなところで宣伝しても、さすがに見ている業者さんの方が少数ですね^^;

また地道に物件を探していこうと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:45 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする