2017年04月10日

金融機関さんから、私の現在の評価を聞いてみなくては。

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物件の売却をもって、借入金額とキャッシュポジションが大きく変わりました。

これをきっかけに、おそらく取引先金融機関さんの当方に対する見方も変わるはずです。

確定申告書を持ってお邪魔する時に、その辺の状況が整理できるようにしておくと共に

これまであまり相手にしていただけなかった金融機関さんでも、面倒を見てくれるように

なるのではないか、という点にも注目して動いていきたいと思っています。



私の場合、個人保有・東京法人保有・仙台法人保有の3パターンがありますが、

金融機関さんには「個人+東京法人」「仙台法人」の2つのどちらかの形式で

資産や負債を見せています。今回売却したのは個人の物件2棟ですので、属性に変化が

生じるのは「個人+東京法人」の組み合わせとなります。



どのくらい変化したかというと、借入額が一気に6割に減りました。

札幌4棟目の借入は(私の保有物件としては)大きなものでしたので、これを売却して

身軽になったことが、借入を一気に減らす要因として働いたことになります。

それでいて、手元のキャッシュポジションは大きくなったわけですから、BS観点では

おそらく改善されたのではないかと想像しています。



売却したことで逆に保有物件の平均築年数は古くなりました。耐用年数超過の物件からの

収入を計算してくれない都銀さんなどでは相変わらず厳しい評価になりそうです。

それ以外の金融機関さんとしては、借入残高が減って貸しやすくなったのではないかと

考えられます。



この辺、資料を最新化して金融機関さんを回らないとですね。準備しなくては。

(仙台法人の決算対応の方が先ですけど)



既存取引がある金融機関さんには、ポジションの変化と今後その得た現金をどう使って

今後の設備投資を進めていくかというところを相談していきたいと思っています。

また、口座はあるけど属性の問題で融資取引に進めていなかった金融機関さんにも

再度状況を説明して、面倒を見てもらえるものか判断していただこうと思います。



こちらの状況説明、現在の融資姿勢と融資しやすい案件のヒアリングあたりは当然として

聞いておきたいのはこの現金と借入のバランスをどうしていくのが良いか、という点。



相変わらず無担保の債務が多く残っているため、そこを現金でつぶしてしまう方が

いいのか、それとも回っている分にはいいということで手元に残しておくのか、

判断は必要になると思います。



再建築不可を購入したいのでノンバンクさんなどをあててにするなら、返済比率を

重視することになるため、返しておいた方がいいでしょう。しかし、それ以外のケースで

あれば、手元資金を置いておく方が強いのかなと想像しています。

返済比率が高すぎて嫌だと思う分だけ返す、嫁ちゃん名義になってしまっている

分だけ返す、とかかなあ・・・。



また、どのくらいのロットのものまで挑戦できるかもヒアリングしたいところです。



今は見合う案件がないので無理には買うつもりはないですが、ある程度大きめなものを

購入したほうが加速するのは間違いありません。投資家仲間の人にも「いつまでも

難あり小ロット物件と戯れるのは効率よくないよ」と助言をしてもらっています。

うまくチャンスがあれば大きな物件を買ってみたい気持ちはあります。



とはいえ、大きなものを買う場合は流動性も意識したくなります。売却できることが

安心感につながるということは、実際に売却してみてなんとなく腑に落ちました。

高利回りで難あり系の大物も今までは視野に入れていましたが、先日融資付に失敗した

そこそこ大型のRCとかで、売却する時も苦労を伴うんだろうなということは

理解で北ため、これらのものは余程でない限りは避けようと思った次第です。



そうなると、現時点で私として取り組んでみたいものは

・そこそこの利回りの新築/ロット比較的大きめ

 (多少相場が崩れても残債で売却できるように計算して組み立てることができるもの)

・難あり高利回り/ロット比較的小さ目

 (土地で売却できる、現金で購入してもらえるくらいの価格で流動性を確保する)

というところになるのかな、とイメージしています。



上記2路線でどこまで金融機関さんが支援してくれるのか、ヒアリングしたいですね。

己を知り、パートナーの気持ちを知ることで、適切なターゲットを決められます。



というわけで、まずは資料を整えるところからスタートです。時間を作って資料を

整理していきたいと思います。そしてその前に決算対応だな・・・。



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posted by ひろ* at 09:07 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする