2017年04月02日

第三の目が鋭く指摘する「4月以降に動く客層」向けPR。

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気候的にはそんな感じはしませんけど、暦の上では春が来ました。

賃貸業的には繁忙期が終わり、決まらなかった部屋をどうするか頭を抱える場面ですが

札幌ではむしろここからがハイシーズンとなる属性のお客様もいらっしゃいます。

それは誰かと言いますと・・・・



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さて、その正解は「生活保護」です。例年そうなんですよ。もう何年も同じ経験を

していますので、ほぼ確実な経験則であるとわつぃは思っています。

毎年、札幌3棟目(および過去所有していた札幌2棟目)は3月末までに退去が出て

4月〜5月でそれが決まるというサイクルが繰り返されていました。これらの物件は

生活保護の方や場合によってはそれ以下の方を視野に入れた募集をしておりましたので

4月からがむしろ勝負!と毎年思っていたのです。



なぜそういう動きになるのかは私もよくわかりませんが、家賃が高い繁忙期を避けて

動いているのだろうということと、転勤などの期日が決まった事情があるわけでは

ないのであろうという点から、雪が降っている間は無理に動かないという気持ちが

あるのではないか、という予想をしています。



今年は札幌3棟目が1部屋まだ空室のままになっています。札幌3棟目の中では

一番条件がいいお部屋になっております。しかも、12月〜3月の成約は基本的に

期待できないかなと思っていた中、3部屋中2部屋が繁忙期前半で決まったという

成功体験もありましたので、例年の法則を打破してもっと引き合いあるかなと密かに

期待をしていた私もいました。しかし残念ながらその期待は実らず。まあでもこれが

毎年恒例の既定路線ということで、気にしません。



4月から気持ちも新たに!というところで何か作戦を考えようかなと思っていた時、

ひょいと清掃業者さんからメールが届きました。私が札幌3棟目で依頼している

清掃業者さんは、元々大手不動産会社さんで管理や仲介もやっていた人で、清掃中に

気が付いたことがあれば仲介目線で助言してくれるし、賃貸の人が見る募集図面も

定期的にチェックして、不備や改善があれば提案してくれます。ありがたいのです。



そんな彼ですから、今回も何か見つけてメールしてきてくれたに違いありません。

どれどれと開封してみると、生活保護の方向けのプランを前面に押し出して募集を

かけてみてはどうか、という提案でした。



彼の認識の中でも4月は生活保護が動く時期だということです。やっぱり私の見立ては

間違っていなかった、とまずここで一安心。生活保護の方は初期費用が基本的には

あまりないから、初回保証料を負担するプランを出してはどうか、ということでした。

役所が認める引越であれば、敷金や礼金をいただくことができるはずなので、ここで

彼が言いたいのは役所が認めていない自腹の引越をする生活保護の方を取り込むという

意味なのでしょう。



生活保護の方は家賃の支払は基本的には安心な属性のはずです。だって国が家賃を

払ってくれるんですから。そりゃあ中には保護費を使いこむ輩もいますし、途中で

保護を打ち切られる人だっています。でもそれは例外だし、そもそも普通にご入居される

人の中にも、滞納する人や会社をクビになる人だっています。そういった例外ケースを

ここで論じる意味はないと考えます。



生活保護は得意なセグメントですので、積極的にやらせていただきます。

ということで、提案はまるっと呑みました。決めてきてくださいねー!



あと、札幌の業者さんが見るサイトで、状況が内装中のままになっているから、

それも直した方がいいですよと助言いただきました。これまた助かります。

気づく術がないですからね、私・・・。勿論この話、管理会社さんにも展開済みです。



基本的に、私も含めて人間はミスをする動物です。管理会社さんだっていうつもの物件を

一気に面倒を見なくてはならないのですから、多少のミスが出るのは仕方ありません。

だからこそ、私自身もしっかり物件に興味を持ってチェックしなくてはならないですし、

私が見きれないところは第三者にチェックしてもらう体制が必要と思っております。



そういう意味では、こちらの清掃業者さんは私の第三の目として活躍して貰っており

とてもありがたいビジネスパートナーさんです。ええ、前々からブログにちょいちょい

リンクは貼ってますが、コジローさんの会社です。最近ブログサボってるみたいだし、

あんま宣伝っぽいこと書くのもしゃくなんですけど、実際助かってるから仕方ない。



普段、あまり私が使っている業者さんへのリンクって貼らないようにしているんですが

コジローさんに関しては私の中では苦楽を共にした大家さん仲間というカテゴリなので

仲間意識でまあいいかなと(笑)



ここの社員の方の書いているブログもけっこういい感じのリフォーム事例とか出てるので

私も参考にするために読んでます。興味のある方は見てみてくださいませ。



札幌物件に関しては、第三の目を入れて物件の状態が適切であるか常に確認しながら

遠隔地で会っても良好な状態を保ちつつ、満室経営を目指してまいります!



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posted by ひろ* at 08:47 | Comment(2) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする