2017年04月25日

募集条件の変更でテコ入れ!仙台の冷え切った市場で生き残りを図る。

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仙台1棟目、募集条件の変更をしてテコ入れを図ることにしました。

やはり現場の最前線の皆様に話を伺うと、やるべきことのアイディアが出てきますね。



昨日は会社をお休みをいただき、不動産の仕事をいろいろとこなしてまいりました。

その中でも、仙台1棟目の空室を何とかする、というのは至上命題です。

不動産賃貸業を営むものとしては、空室では食っていけないのです。



前回仙台に行った際には、新しい仲介業者さんを開拓してきました。

今回はその中でも実際に紹介に行ってくださった業者さんにお礼を述べつつ、

内見の結果が不成立だった理由を聞きだすこと、さらに反響を得るためにどんな

作戦が効果的かを検討することを目的としての動きです。

ちょうど募集から1ヶ月なので、それなりにデータは揃ったであろう、と。



時間の都合もあり、この期間中にご案内に間違いなく行ってくれた2社の仲介業者さんと

最近は内見の確認がないけど前はちょこちょこと案内してくれた仲介業者さん1社の

合計3社を訪問して、忌憚なき意見を伺ってきました。



まず、物件のウィークポイントからヒアリングしましたが、次のような意見が出ました。

・部屋の面積が狭い

・室内洗濯機置場がない

・ウォシュレットが設置できない



部屋が狭いに関してはどうにもなりませんので、家賃でそれに見合ったところにする、

という手法しか取れません。さすがに部屋を拡げるってのは無理な注文ですから。



室内洗濯機置場がないというのが一番の弱点なのは今までも認識しておりました。

とはいえ、今まではそれがなくても普通に埋まっていたので、まあいいかと考えて

いました。買ってしばらくして空室が出た時に、業者さんに軽く洗濯機置場を追加したら

いくらくらいかかるのかと確認した際、10万以上はかかると言われたことを受けて

そこまで費用をかけて設置するのは止めようという話をした記憶があります。



しかし、仙台の市況も徐々に震災前に戻りつつある中、うちの物件の空室期間も

長引く傾向が出てきました。今回も洗濯機置場の話は客付の仲介業者さんから

挙がったので、一応見積を取ってみることにしました。



リフォームをお願いした業者さんに軽くヒアリングしてみると、やはり大がかりに

工事になってしまうだろうとのこと。洗濯機置場は給水と排水が必要になりますが

給水はキッチンから配管を延ばし、排水はお風呂に配管を延ばすことになります。

今回のお部屋のレイアウトだと、キッチンとお風呂場の配置がちょっと遠いので

その分割高になるだろう、と。じゃあお風呂から給水を取るのはどうですかと聞いて

みましたが、壁を壊さないといけないからやはりお金がかかると。う〜ん・・・



家賃を考えると、10万とか20万とかになると費用をかけすぎになります。

家賃見合いで考えると7〜8万くらいが限界かな・・・。その範囲で収まるなら

作業しようと思いますが、現実的にはそのレンジに収めるのは難しそうです。



ウォシュレットはトイレにコンセントがないので設置できない状況になってます。

前に空室になったお部屋には設置できるようコンセントを追加したのですが、

今回のお部屋にはそれをしませんでした。追加で設置することも考えていいかなと

思いましたが、洗濯機置場の改善に比べたら影響はそれほどでもないかなと思い

とりあえず忘れることにしました。



そんな感じで、ウィークポイントをどう改善するかという点につきましては、

今のところやや厳しいかなという状況になっています。

であれば、ウィークポイント以上のメリットを募集条件で作り出すしかないと。



現場の仲介業者さんからおススメしていただいたのは、初期費用の軽減でした。

今の募集条件のままだと、たぶん検索は今以上に伸びることはないだろうから

何かしら条件変更をして、また検索上位に出てくるようにした方がいいですよという

アドバイス、閑散期に近い今の時期に家探しをする人は初期費用の軽減が効果ありと

思います、というアドバイスなどありましたので、それを採用することにしました。



敷金1ヶ月、礼金1ヶ月だったのを、4月中は両方ゼロに変更。

お客様負担分の仲介手数料も大家で負担しちゃうことにしました。

これで、前家賃+保険料+保証料だけで入居できることになります。

入居を検討する側にも、お金がかからないというメリットが出てくるかと思いますので

選ばれやすくなるはず、と見込んでます。



初期費用を軽減すると、こちらの出費が増えることになりますので、その点については

基本的には広告料を下げることで仲介業者さんにも一緒に少しだけ収益を我慢して

いただくことになります。ただ、今回はキャンペーンという側面もありますので、

4月中に決めていただいた場合においては、広告料も満額お支払いします、という

形にしました。これで頑張っていただければ良いのですが。



そしてもう一つ、家賃をポータルサイトにあわせて少し変更しました。

今までは管理費は計上していませんでしたが、家賃+管理費に分けて、家賃を1つ下の

検索条件で引っかかるように調整しました。



どういうことかというと・・・

例えば、48000円の家賃のお部屋があったとします。

45000円を上限に検索している人は、このお部屋を見ることはありません。

ここで、家賃45000円+管理費3000円に変更します。すると、45000円が

上限の人にも、45000円+3000円のこのお部屋が引っかかるようになります。



勿論、管理費込で検索した場合にはこの効果は得られませんが、露出を増やすという

意味では多少の効果は見込めるのではないかと考えております。



なお、この手法を用いると、仲介業者さんの広告料が少し減ってしまい、客付側の

モチベーションが下がるという問題がありますので、私は「管理費も込で広告料を

計算してくれてOK」という形でそこをカバーしています。



実は今日という日付は、5年前に仙台1棟目を購入した日でもあります。

その記念すべき日に条件変更を実施することになりました。

これらの変更が良い効果を生み出すことに期待したいと思います!



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posted by ひろ* at 07:49 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月24日

太陽光発電の定常業務と突発業務への対応。

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また地味な話で恐縮ですが、仙台法人で保有している太陽光発電所関連に関して

今年の分の作業の発注などを開始しました。



うちの太陽光発電所のルーチンワークは以下の通りです。



・春〜秋:草刈り+フィルタ清掃

・春:クローバーの種まき

・春:補助金のための実績報告書作成



・・・これくらいしかありませんでした^^;

アパートよりもさらに気楽かもしれません、これ。



太陽光発電所において、草刈りは大変重要な仕事です。背の高い雑草が生い茂ると、

パネルに陽の光が当たらなくなってしまいます。そうなると発電量が減ってしまい、

収益の減少につながります。これを防止するためには、草刈りを定期的に実施する

必要があります。



また、これは業者さんや太陽光仲間に聞いたのですが、パワコンの設定されている

ボックスのフィルターの清掃も定期的に行った方がいいとのこと。フィルタの詰まりが

発生すると、結果として中のパワコンに影響を与えるということのようです。



以前、別件で施工業者さんに現場入りしてもらった時にチェックしていただきましたが

「これは確かにたまに清掃した方がいいです」というコメントをいただきました。



そんなわけで、フィルタ清掃と草刈りは同じタイミングで実行できるように手配を

かけることにしました。昨年も草刈りをお願いしたシルバー人材センターさんに今年も

作業を依頼し、その際にフィルタ清掃も一緒に依頼できないかと打診しました。



しかし「できれば作業内容を現場で一度支持してほしい」と言われてしまい・・・^^;

仕方がないので、明日現場に行ってその内容を説明することにしました。たまたま法事や

銀行さんとの打ち合わせがかぶっていたので、うまく調整してなんとか時間を確保。

ま、現場の人とお話をして顔見知りになっておくことは重要です。一度顔合わせして

仲良くなってきたいと思います。コーヒーの差し入れも持っていこうっと。



パワコンの鍵を現地に設置しなくてはならないので、昨日キーボックスを義母に

買ってきてもらいました。これに鍵を入れて、シルバーさんに取り出してもらえるように

しておけばバッチリです。



それからクローバーです。雑草対策のグラウンドカバーとしてクローバーを植えてます。

背が低く、繁殖力が強いため、うまく育成できれば背の高い雑草を抑止できる効果が

見込めます。昨年は蒔いたけどほとんど目が出ませんでしたが、何年かは継続して

取り組んでみようと思っています。



今年の分の種はネットでまとめて購入。仙台の実家に送ってもらいましたので、

明日現場に運んでいこうと思います。




太陽光の補助金の実績報告は、むこう60ヶ月分の実績を補助金を出してくださった

協会さんに報告する必要がある、という内容です。クリーンエネルギー創出の効果が

補助金に対してどの程度あったのか、ということの説明を補助金の協会さんとしても国に

提出しなくてはなりませんので、そのための情報提供です。

昨年作った実績報告書をある程度いじればOKのはずです。忘れないようにしなくては。



ことしはそれに加え、以下のお仕事も必要です。

・みなし太陽光の事業計画書の提出

・フェンス修理の保険申請と支払



ちょっと前にブログに書いた改正FIT法ですが、高圧も対象となっているようです。

となると、私もこれを提出しないといけないということでして・・・。

関係各位のご指導を受けながら作らなくては!という感じです。



フェンスはちょっと前にブログに書いた事案です。

最終的に、折半ということと保険申請は私がまとめて行うことを合意しました。

それに従い、仙台法人から隣の区画の法人に実費の半額の請求書を切ること、

工事はこちらから一括で発注すること、保険申請もこちらで行うことに決定。



資料をまとめて代理店さんに被害報告と見積を提示したところ、早速動いていただき

素早く災害を認定していただきました。ありがとうございます!今年は雪が凄かったから

多少の災害が出るのも致し方ないのかもしれませんね。

あとは請求書が来たら代金を支払えば万事完了です。



このくらいの事務作業で毎月売上が計上されるなら、割のいい商売だと思います。

同じような案件に取り組めるならやってみたいけど、ここまで利回りが出るのは

そうそう出てこないだろうなあ・・・。



ともあれ、本日これより現地に出発して、シルバーさんといろいろ会話してきます!



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posted by ひろ* at 07:04 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月23日

生活保護のお客様からのお申込、審査は慎重に・・・。

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本日、朝寝坊してしまったため更新がこの時間になってしまいました。

手短に済む話でさくっと更新してしまいます。手抜き?ですみません。



先日の札幌6棟目に続いて、札幌3棟目にもお申込をいただきました。

先日の札幌6棟目に続いて、札幌3棟目も精神系の障害をお持ちの方の申込でした。

なんだろう、そういう空気感なのかい?今は。



元々、札幌3棟目は地元で安く家を探している方が求められるケースが多く、

1月〜3月までの繁忙期で空室が作られ、4月〜5月くらいで埋まるというのがいつもの

パターンでした。だから、今の時期に空室があることは仕方なかったと思いますし、

入居者様がうまく見つかってよかったという気持ちもありました。



そして、札幌3棟目は一般的な賃貸住宅に入るのが困難な人も、家賃を払える可能性が

あるのであれば、定期借家契約などの形で受け入れることをしてきました。それが

功を奏し(?)、仲介業者さんにとって難易度の高いお客様はうちに流れてくるような

雰囲気になっております。



そういったところから考えると、今この時期に難易度の高い方が入居申込をされるのは

まあ想定の範囲内です。ただ、今回はお申込をいただいたという第一声が入ったときに

「軽度の自閉症で生活保護を受給されている方です」という話だったので、それって

大丈夫かな?と不安になったのも事実です。管理会社さんも含め、周りの入居者様に

ご迷惑をおかけする可能性がある人には許可しない、という基本スタンスであるため

私だけで判断した場合にはNGとしてしまう可能性が高いためです。



管理会社さんのレベルで断らず、私のところにその話を持ってきたということは、

あまり近隣に迷惑をかけないと思っているからなのかしら?



まだ仲介業者さんともやりとりをしていない状態ですが、という前置きもありましたので

おそらく本人とはお会いしていないでしょうし、書類上から読み取れるレベルだけで

管理担当の方が想定している内容なのだと思いますが・・・

迷惑をかけないタイプなら進めるのもいいのではないか、と担当の方は言いました。



その根拠として、症状が軽くて生活保護と併用してアルバイト程度の収入を得ている、

というのがあるからということを挙げておられました。一生懸命頑張った結果として

最低生活水準を満たすことができない場合は、その差額を補てんするだけの保護費が

出る事例があるということですので、そのパターンと思われます。



社会生活を営める素養はあるわけだから、周りの住人に迷惑をかけずに生活することも

できるのであろう、と考えて、今回は審査してみてはどうかという進言と理解しました。



私としても、当然ながら家賃が入ってくれた方が嬉しいですし、一生懸命頑張っている

社会的弱者の方に住居を提供することの社会的意義も感じます。事前に確認できる範囲で

確認した結果、迷惑をかけないということであれば、受け入れるのはありだと思います。



そして可能なら定期借家契約として、もしご迷惑をおかけすることがあるようであれば

その際は速やかに別の住居を探していただくという形にすることで大家側のリスクを

減らすことも必要だろうと思います。お人よしで大家業をしているわけではないので

万が一の際に大家さんが共倒れすることがないようにしなくてはなりません。



管理会社さんには、面談等必要な審査を経て迷惑をおかけしないと考えられるならば

前向きに進めていただいて構わないという話をしました。このままうまく成約に至れば

いいなと思います。



もしこの申込が成立して入居に至れば、札幌3棟目も久しぶりに満室に返り咲きます。

東京は完全満室、仙台は1室空き、札幌は2室空き(2室申込あり)の状況になり、

完全満室までもう少しです。明日、仙台法人のメインバンクさんと打ち合わせのために

仙台に行くことになっているので、可能なら仙台1棟目の営業をしたいなあ・・・。

内覧はあるけど申込に至らないケースが多いので、打開したいと思います。



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posted by ひろ* at 19:54 | Comment(0) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月22日

いただいたお申込をどうリスクヘッジして受け入れるか検討中。

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現在9位です。今日から仙台入りします。法事がほとんどだけど。

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現在絶賛原状回復中の札幌6棟目に申込が入ったという連絡を管理会社さんから

いただき、その審査に着手しました。



4部屋中2部屋空き、うち1部屋滞納中というなかなか困った状況になっている

札幌6棟目。まあ規模が小さいので、このくらいなら誤差と言えば誤差とも言えますが

ちゃんと埋まらないと気持ちが落ち着きません。



私がまごついた部分もありますが、見積が出てくるのが遅れた部分もありまして、

1月末に所有権移転したのに、いまだ原状回復のリフォーム中。やっちまった感が

否めませんが、今はリフォームが終わって本格的に募集できるタイミングを見計らって

いるところです。



完成したら一度営業に行こうかな?なんて思っていたのですが、管理会社さんから

「お申込をいただきました」という電話がかかってきました。え、まじすか?まだ

リフォームも終わっていないのに!?



お申込をしてくださったのは、3人暮らしのご家族です。引越の理由は住んでいる

アパートが建て替えになるためで、生活保護を受給中。あ、これ、アパートを取り壊しに

するまで出ていかないパターンで、まさに私が求めていたお客様の客層に近いよね?

念ずれば何とやら、ってとこでしょうか。しかも年齢がちょっと高めなので、1階の

お部屋を希望されているとのことです。やったねと小躍り。



ただ、難点がないわけではなく、ちょっとだけ気になったことが・・・。

奥様と息子様に知的障がいがあるというお話なのです。



障がいに対して偏見を持つつもりはありませんが、残念ながら私も健常者ですので

その気持ちを正しく推し量ることは難しいです。どのような状態なのかわかりません。

一番怖いのは、奇声や奇行で他の入居者様にご迷惑をおかけしてしまうことです。

ただ、知的障がい=他人に迷惑、ということもありません。自閉症などを併発して

自宅で奇声をあげがち、とかだと困りますが、ちゃんとルールに従って生活できる

場合もあります。ステレオタイプに決めるわけにはいかないし、決めたくありません。



管理会社さんも「普通のオーナーさんなら私たちのレベルでお断りしますが、

ひろ*オーナーなら検討したいと言うかなと思って相談しています」と。

まだお付き合いは短い管理会社さんですが、なかなかわかっていらっしゃる。



管理会社さんと相談して出した結論は「面談してほかの入居者様にご迷惑をおかけする

可能性があるかを判断する」でした。管理会社さんも面談対応してくれるということで

とても助かります。面倒な仕事を引き受けていただき、感謝いたします。



数日後、管理会社さんからお電話で面談の結果報告がありました。

おおむね問題はないだろうという手ごたえだったようです。奥様は割と社交的で

障がいがあるようには見えない、と。快活で率先して掃除とかやっちゃいそうな

タイプに見えるということでした。息子さんは一言も言葉を発しなかったということで

少なくとも誰かに迷惑をかけるようなことはないんじゃないか、との見解でした。



悪くなさそうですが、面談ではわからないこともあると思います。念のために、

定期借家契約にしておくことをこちらから提案しました。もしご迷惑をおかけするような

事案が発生した場合は、再契約はしません、という条件にしておくことで、多少の

リスクヘッジはできるのではないかと考えます。



それと、管理会社さんが気にしていたのは、保証人さんがいないことでした。

勿論保証会社さんを入れることを大前提としますが、生活保護の方の場合ですと

原状回復の負担までしてくれるプランの適用が難しい、ということで、もし部屋を汚く

使われてしまうと、保証人もいない、保証会社さんも保証しないということで、

原状回復費をとりっぱぐれる可能性がある、と。



確かにリスクではありますが、もうここは賭けだと思います。普通の方だと思って

ご入居いただいた時だって、ひどい汚され方をしてすべてとりっぱぐれたことだって

過去にはありました。年月が経てば人の属性なんて簡単に変わります。どうなるかは

誰にもわからないから、そこは目をつぶってしまえばいいんじゃないかと思いました。



それに、収益不動産を保有できるという恵まれた立場にあるわけですから、その一部を

社会的な評価によって入居困難に陥る可能性が高い方に貸し出すということで、社会に

恩返しすることだって重要ではないかと思います。リスクを取ったからとはいえども、

自分だけで利益を抱え込まず、少しは社会に還元したいという気持ちもありますから。

これで一組の厳しい立場にあるご家庭が少しでも安心してくれるならいいと思うんです。



そんなわけで、基本的には前向きに検討してもらって構わない、と返事をしました。

もし決まれば稼働率は4部屋中3部屋となり、残り1部屋です。

先日、東京2棟目もさりげなく申込をいただきましたので、残るは札幌3棟目1室、

札幌5棟目1室(ここも申込が入ったという噂が・・・)、札幌6棟目1室の3室。

部屋数が減ったこともあり、久しぶりの完全満室も狙えるかも?頑張ります!



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posted by ひろ* at 09:01 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月21日

まやかしのキャッシュフローではなく、出口も含めた総合の収益を意識する。

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昨日のブログが思いのほか好評で、いろいろな人にコメントいただき喜んでおります。

それだったら、今日は東京の木造新築をイメージして同じような試算をしてみようと

思います。こっちも私自身がどこまで許容できるのか気になっていたものですから。



東京の自主企画新築は今までやったことがないので、そんなの妄想でしかないと

いわれるかもしれませんが、とりあえずこんなイメージの新築を想定します。



・新小岩駅徒歩10分圏内

・36坪、建蔽率80%、容積率200%の土地、坪単価100万

 (敷地延長で割安に入手するイメージ)

・構造は木造2階建て、坪単価70万くらいで延床60坪(長屋形式)

・ワンルーム20平米前後のお部屋で8部屋



なんで新小岩かって?いやほら、総武線だから需要ありそうだし、土地も安そうだし。

なんで木造かって?いやほら、東京でS造とかRC造でやろうとしたら、普通に

利回り6%とか5%になりそうなので、もうちょっとハードルを低くしたかったのと、

長期で融資が引けない場合のシミュレーションも考えた方がいいかなってところで。



さて、それじゃ試算してみましょう。



賃料は1階6.5万、2階6.8万で4部屋ずつだから、端数を端折って640万。

稼働率は90%で見ることにします。募集に際して必要な広告料は1ヶ月。

単身なので年間25%が入れ替わる想定とします。



管理費5%、修繕費を家賃の5%(新築だから少なめで)、固定資産税が・・・

あまり想像つかないというのが正直なところですが、とりあえずざっくり25万。

それ以外の諸々の経費を賃料の5%とします。



土地は3600万、建物は4200万。諸経費も含めたオーバーローンで借ります。

表面利回りは8.18%といったラインでしょうか。



融資条件は金利1%、年数は木造なので25年とします(それでも耐用年数超過)。

所得税の実効税率はやはり法人で持つ想定として24.56%とします。



さぁ、35年で似たような条件で回ってなかったんだから、今回だってきっと

回っていないと思われますが、果たしてシミュレーションの結果は・・・?



やっぱり回っていませんでしたが、それでも当初5年はギリギリでキャッシュフローは

プラスになっていました。でも5年の累計CFは23万円です。うーむ^^;



さて、それではこの物件を6年目〜10年目のどこかで売却するシナリオを描いて

シミュレーションしてみたいと思います。昨日のブログと同じで、利回り10%なら

どう頑張っても売れるであろうと想定し、このラインで計算してみます。



当初5年間は家賃下落を無しとして計算すると、家賃収入は相変わらず640万です。

利回り10%で売るには6400万という売値が必要になりますね。

それに対して、残債は約6780万ということになりました。残債以下で売ることは

6年目だとできないようです。そして累計CFもほとんどありませんので、持ち出しを

したら完全にマイナスで終わる失敗投資になります。



じゃあ10年目に売るとしたら・・・?

家賃が6年目〜10年目はそれぞれ1%ずつ下がるという計算をしておりますので

家賃収入は610万まで下がってしまいます。家賃が下がって返済は一定ですから

10年目の累計CFはマイナス25万に転落します。あちゃー。



ただ、残債は10年で5200万まで減ります。

利回り10%で売値をつければ6100万。お、売却で逆転できるんじゃ?



簿価を見ると(土地3600万+建物4200万ー減価償却890万)=6910万。

お、これなら簿価以下ですので、税金の心配はないどころか、赤字になります。

まあここでは面倒なのでその辺は計算に入れないことにして、税金はトントンと。



10年目で利回り10%で売却すると、諸経費は200万くらいでしょうから、

それを加味して、売値6100万−諸経費200万−残債5200万=手残り700万

という計算結果になりました。見た目のキャッシュフローは全然出ていませんでしたが

売却も加味して馴らすと、年間70万の手残りが出ていたことになります。



え、札幌で1億以上借入して35年融資引いた時よりも、東京で1億以下の木造を

キャッシュフロー全然出ない状態で購入した方が、累計手残りは多いってこと!?

残債の減りも貯金と考えるから、こういう結果になるのでしょうね。びっくりしました。



ちなみに、自己資金を800万ほど入れれば、累計CFは10年で320万です。

残債は4700万まで減少しますので、10年目の売却手残りは1200万。

累計CFと手残りの合計が1520万で、自己資金800万を差し引くと720万が

手元に残る計算となります。CFが多少とれる分、資金効率は悪くなりそうですね。

ただ、あまりにもギリギリ運営だと金融機関さんの評価も微妙でしょうから・・・。



仲良くさせていただいている大家さんの中に、新築を利回り8%くらいでホイホイ買って

5年〜10年くらいでホイホイ売っている人がいるんです。あの方、なんであの利回りで

あんなに羽振りよく動けるんだろうと不思議に思って説明してもらったりもしましたが

自分の中であまり腑に落ちていなかったんです。でもこうやって試算してわかりました。

おおもとの自己資金が多ければ、あとは8%の投資を自己資金を1〜2割入れて

量産していけば、キャッシュフローもそれなりに出るし、売却で自己資金+αを回収して

再投資に回せるということなのですね。すごく納得!



今までは利回り重視で、新築8%なんて全然ダメじゃんと敬遠していた私でしたが、

その物件単体でCFを出さなくても、将来の含み益として使っておこうという気持ちで

考えれば、1棟くらいこういった物件があってもいいのだなと理解できました。

いやこれ、8%くらいの木造新築でも、立地が良ければ全然検討していいな。うん。



ただし、これがまだ1〜2棟しか持っていない方だと、キャッシュフローが出ないと

いう時点で真似しちゃいけない投資になりますので、ご注意を・・・。



何の気なしに試算してみましたが、表面的なキャッシュフローばかり追いかけていては

ダメですね。売却も大事だよと言っていた人の真意を少しだけ理解した気がします。



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