2017年04月30日

地方物件を買うときには、その地方の人の目線を理解することが大事。

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利回りを求めて地方大型物件を求める傾向もあると思います。私も利回りは大好きなので

そのこと自体は否定はしません。しかし、その地域に精通していないと、思わぬ足を

すくわれる可能性があるかと思います。



前回のブログで予告した通り、GWの最初のお仕事は北陸地方の視察をしています。

現地の不動産投資家の方々や業者の方々といろいろとお話をさせていただきました。

戸建というかテラスハウスというか、そんな感じの売買物件も内覧してきました。



視察をして思ったことですが、その地方にはその地方の流儀があります。それを理解せず

市場に参入するのは自殺行為です。自分の得意とするエリアと同じ感覚で購入できると

思ってはいけないな、と。



例えば、現地で内覧してきたテラスハウス(というか長屋?)の戸建の話をしましょう。



仮に東京で特に内装に手を入れずに利回り16%を取れると言われたら、若干の難が

あったとしても普通に購入したい人が殺到すると思います。でも、今回視察した北陸では

そういった物件があっても「この難あり部分を受容してまで買う必要はない」「難ありの

割には割高だ」という感じで放置されていたりするのです。



今回見てきたテラスハウス、築70年とかすごいことが書いてあったので、それはもう

ボロボロで玉砕してるのだろうと思いながら見てきました。しかし、半年前くらいまで

賃貸で回していたということで、思いのほか内装はそのまま使えそうだったのです。

そりゃあ部分的に畳がへこんでいたりするところもありましたし、壁も砂壁のままの

お部屋があったりしました。でも金のかかる住宅設備系がそこまで傷んでいないので、

たぶんちょっとだけ手直しすれば普通に貸せるだろう、と。



実際、その前に3万円で借り手がいたという話はありました。駐車場も昔からのよしみで

その物件専用に近所の人が貸してくれるということで運用されているということです。

200万くらいの物件だから、利回り16%。ロットは小さいけど、利回りだけ見たら

別に現金で買っちゃってもいいんじゃないかという感じがしました。



しかし、地元の人と話をすると、皆さん一様に「100万以下じゃないと買う意味ない」

という趣旨のことをおっしゃいます。地元民的には利回りが低いというのもありますし、

テラスハウスだということで単独での建て替えが難しいから流動性が低い、ということを

懸念されているように感じました。それであれば、これを無理して買う必要はない、と。

裏を返せば、他にもこのくらいの利回りのものは出てくるのでしょう。

同じような物件を70万で買った人がいるという話もちらっと聞きました。



東京の人の尺度で考えれば、その条件で見逃すなんてとんでもないという話になると

思いますが、地元に精通した方にとってはどうしようもない物件ということになります。

そして東京に比べて地方は輪が狭いため、投資家さんと業者さんの距離も近く、

業者さん同士もお互いに顔見知りだったりすることが多いです。その輪の中であれは

ダメという評価が出ているなら、客付などにもその影響は出るのではないかと思います。



エリアごとのニーズなんかも、その地域に精通していないと聞けない要素の一つです。

道路1本、線路一本、川一本隔てただけで、需要が変わります。そこまで理解しないで

ハズレ地域を引いちゃったりしたら・・・しかもそれが大型物件だったら・・・。

恐ろしいことになります。はい。



逆に、ここはダメだろうと思い込んでいた場所でも、そこそこいける場所はあるという

事例も聞きました。平成の大合併で町が市にくっついた場所とかは基本的には避けて

おりましたが、この辺だけはむしろ需要が旺盛でいい感じだ、なんて場所を教えて

いただいたりしました。



地元の人の目線を理解し、なぜその目線を持っているかを理解した上で、そこまで厳しい

目線を持たなくていいとか判断して買うならいいのだと思います。それも理解できずに

新中間省略で業者さんが出してきた物件をカタカナ銀行さんで購入するというのは

いかがなものかなあという感じがしてしまいます。



そういえば、北陸であった業者さんが、カタカナ銀行さんが毎週のように営業に来ると

言っておりました。たぶん、都心部では利回りが下がっているので、その金利で借りる

人がいなくなっているのでしょう。だから表面的に利回りが取れる地方の物件に融資を

つけたいと考え、地方を開拓しているのだと思います。



地方は家賃が安いから、都心と同じような考え方をしてはいけない部分があります。

全国どこに行っても換気扇の交換にかかる値段はさほど変わりません。しかし家賃は

都心部と地方では大きな差があります。原状回復の時に同じ費用をかけたとしても、

地方では回収に3ヶ月かかる・都心では1ヶ月で回収できる、という形で経費率に

差が出てきます。競争が厳しければ広告料だっていっぱいかかることがあります。

そこまで補正をかけた上で購入の試算をしている、と自信をもって答えられる方は

問題ないと思うのですが・・・。



まとまりに欠けますが、今回の視察で改めて地元の人の目線を理解しておくことが

大事だなということを認識するとともに、現地も見ない、現地の情報も知らないという

状態で、融資がつくという理由だけで地方物件を買うことへの怖さを感じました。

今焦って買う理由はないと思うので、そこは落ち着いて考えた方がよいかと思います。



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posted by ひろ* at 10:35 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月29日

不動産投資家(闘士家?)らしいゴールデンウィークの過ごし方。

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いよいよゴールデンウィークに突入しました。皆様どのようにお過ごしになりますか?

私は前半は不動産三昧、後半ちょっとお休みする予定です。



サラリーマンで勤めている会社は、1日と2日もお休みにしたので9連休となります。

この大型連休を不動産活動に活かさない手はない!(ある意味間違っている気もします)

というわけで、この連休中に2箇所ほど遠出します。



まず1箇所目は・・・まあこれは推測がつくと思いますが、当然札幌です。

空室対策とか業者さんとの打ち合わせとか、あと金融機関さんとの打ち合わせも。

あとは売り物件の現地調査もしてきます。



札幌3棟目で1室、札幌6棟目で1室のお申込をいただきました。札幌5棟目で1室、

札幌6棟目で1室が残りの空室になります。この両方に強そうな営業マンが一人頭に

浮かんでいるので、狙い撃ちで接待してくる予定です。びしっと決めますよ!



あと重要なのは銀行さんとの打ち合わせです。金融機関さんは5/1と5/2は営業日。

こちらは堂々と会社を休めるので、ここで行かずしていつ行くのかという話ですよ。

新規開拓1行、既存取引先2行にお邪魔してくる予定です。



個人で取引している1行(札幌6棟目で借入、札幌4棟目も貸してくれていた)には、

札幌4棟目の売却益がおいてあります。これの一部を定期に入れて、関係の修復を

図っていこうと思っています。なんせほら、4年目で札幌4棟目を売却してしまったので

本部がけっこう怒っているようでして・・・。

こちらが譲歩・反省の色を見せて、金融機関さんのメリットになることをしないと、

関係修復が進まないと思っている次第です。



法人で取引している1行(札幌5棟目で借入)には、仙台法人の決算書を持参します。

その上で、ちょっと検討している物件を1つ見せてみようかなと思っております。

本命ではないんですけど、まず決算書が出た段階でもう1棟攻められるのか、その姿勢を

把握したいという目的が強いです。物件自体は指値前提になるから・・・。



新規開拓の1行には、今本命で密かに検討している物件を持ち込もうとしています。

利回りは平凡ながら、化ける要素を秘めている物件です。狙っていけるなら是非ほしい

物件なので、メインバンクさん以外にも可能性があるところには当たっておこうと

思っている次第です。



2箇所目は北陸地方です。北陸も場所を選ばないとレッドオーシャンになりますが、

場所・間取りなどきちんと吟味すれば、まだまだ美味しいエリアだと私は思います。

まず融資がつきにくいという難点がありますので、現金買いできる物件にするか、

ちょっと珍しい金融機関さんを使って融資を得るかのどちらかになります。



こちらも2〜3社の業者さんにアポを取り、物件の内見などを予定しております。

その上でこちらの希望条件をお伝えして、見合うものを購入できるように動いていこうと

思っております。ただ、地元の方の行動量と知識があまりに豊富であり、お得な物件は

まず地元でさばけてしまうという現実もあるんですが・・・^^;



上記2箇所への出張のほかは、都内の金融機関さんを巡り、資料整理をしたりします。

札幌出張のところでも述べましたが、平日のお休みの時は金融機関さん巡りのチャンス。

先日より既存取引先と新規取引先に確定申告書を持っていくということでアポを取り、

物件売却の報告などいろいろとしてこようと企んでおります。



地味に今、狙っている物件がいくつかありますので、その辺に融資してもらえるのかも

あわせて確認してこようと思っています。また例によって借地とか再建築不可とか、

そういうゲテモノ系物件ばかりなんですけどねー・・・^^;



その狙っている物件の現地調査も、この期間にしようとしております。

今、検討している物件が3件あります。2件は借地の小さめな物件で、これらはGW中に

現地調査をしてくる予定です。もう1件は再建築不可ですが、場所がいいので昨日現地も

写真も一切見ずに焼肉食べながら買付を入れました(良い子は真似しちゃだめですよ)。

だって山手線のターミナル駅にギリギリとはいえ徒歩圏なんですもん・・・。



金融機関さんを巡るためには、資料もブラッシュアップしなくてはなりません。

売った物件、買った物件などもあります。整理してまた情報提示できるようにしないと

せっかくの訪問の効果が半減します。本当に訪問前までに整理しきるのか不安ですが

必要なことなので気合で対応していくつもりです。



前半6日間は徹底的に動き、後半3日間は徹底的に休みます(笑)



旅行に行く方とかも有用なことなので良いと思いますが、もしあまり予定もなく

家でだらっとするつもりであれば、5月1日と5月2日のどちらかくらいは、銀行さんに

足を運んでみてはどうでしょうか。もちろん、電話でアポを取ってからね!



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posted by ひろ* at 08:05 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月28日

メインバンクさんから物件の紹介をいただきましたが、思わぬオチが・・・。

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ちょっと前の話になりますが、仙台法人のメインバンクさんと打ち合わせをしました。

そして物件のご提案をいただきましたが、なんだかなーというオチに。



メインバンクの担当さんから電話がかかってきたのはだいたい一か月前くらいでした。

なかなかはまる物件がなく、持ち込んでは玉砕を繰り返している私にちょっと申し訳なく

思ってくれていたようで、新築の業者さんを紹介したいというお話でした。



やっぱり金融機関さんは新築がやりやすいようで、私好みの利回りが高い築古物件は

あまり食指を伸ばしてくれません。支店でやりたいと言っても本部が止めるということの

繰り返しになってしまうのが問題です。



利回りの高い新築をもっていけば、今度はエリアが離れすぎているとか、札幌なら

地下鉄徒歩圏にしてくれとか、いろいろなリクエストが本部から出てきてアウト。



そんなのが何回か続いたので、金融機関さんとしてもそろそろ融資を通したいという

思惑があるのでしょう。だから、ある程度計算できる業者さんを紹介した、という

感じになっているのだと思います。



こちらとしては、金融機関さんがそう言ってくれるのであれば断る理由はありません。

まあそれでいい部屋ナンチャラのところとか、オレオレパレスとか紹介されたら

担当さんに「なにやっとんじゃー!」と言ってしまいそうですけど^^;



ともあれ、金融機関の担当者さんとお会いするのは悪いことではありませんし、

もしかしたら面白いお話になるかもしれないと思ったので、お邪魔することにしました。



ご紹介いただいたのは、新築も中古も何でもやるという業者さん。

よかった、オレオレパレスじゃなくて(心の声)。

新築の企画をいくつも手掛けているということで、社長が説明してくださいました。



管理を自分のところでやらせてもらうことを条件に、割のいい新築を提案する。

管理を自分のところでやらせてもらうから、無茶なレントロールは提示しない。

楽しく仕事をしたいから、無茶な広告は打たずに、ある程度不動産をわかっている人と

深くお付き合いをしていきたい。



そんな感じの業者さんでした。私としてはなかなか好感触。



過去の実績も見せていただきましたが、どれも場所はいいところで利回り7.5%で

新築を提供している感じでした。供給過剰になっている1Kではなく、1LDKで

その利回りを出しているところは素晴らしいです。まあ1LDKと言っても35平米の

小さいやつなので、図面上は何とか1LDKですって感じではありますけど・・・。

そしてもう一歩利回りあるといいんだけどねえ。



こちらもどんないきさつの法人であるかという説明などをさせていただいた後、

本題の今回提案していただける物件のお話に。



物件として出てきたのは、木造新築利回り8%のものが2現場。いずれも仙台です。

あれ、7.5%くらいで出てくるかと思ったら、8%なのですね。

私がメインバンクの担当さんと「8%はないとやっぱ検討できないですよ〜」なんて

言ったから、担当さんが頑張って押し込んでくれたのかもしれません。



出してもらった物件のうち1棟がまあ比較的悪くないかなという印象ではありました。

前のブログで試算した通り、売却まで含めて試算していくと、8%でももしかすると

検討できるのかもしれないということは理解できたので、この段階で切り捨てるのは

ちょっともったいないです。



難点は、金額が木造のくせにやたらと張ることと、決して一流の立地ではなくて

家賃が高くて手が出ないから仕方なく・・・という感じで選ばれる立地であること。



金額が大きければ当然それだけレバレッジはきかせられるのですけれども、木造だと

10年経過すればもう耐用年数は12年しかありません。銀行融資、難しいですよね。

だからその状態で速やかに売却を成立させるためには、現金購入の方も買いやすい

小さめなロットにしておくことが重要だと思います。現金でも買えないことはない、

という価格帯であれば、耐用年数に関係なく売れる可能性はあります。



今回の案件に関しては、2棟現場であることが図面からわかりましたので、

うまく分筆して1棟ずつバラ売りできるようにしてもらうことが必要と思いました。

それでも小さい金額ではないですけど・・・(5000万以内ならいいよね)



なお、このタイミングで売却前提で買ってもいいものかということを暗に担当さんに

聞いてみましたが、暗に「事業として発展するならそれでいいです」という回答を

してくださいました。うん、某札幌4棟目の融資をしてくれた金融機関さんと違って

柔軟な回答。この点は安心しました。



立地に関しては、業者さんは10年同じ値段で頑張れると言っておりましたけど、

実際はそんなこともなく、普通に落ちるんじゃないかなという気がしております。

私はいつも6年目から10年目で1%ずつ家賃下落するシミュレーションをして

おりますので、その水準からすると10年落ちないというのはちょっと考えにくい。

悪い方向にシミュレーションしておいた方がいいでしょう。



業者さんとメインバンクさんに、この物件なら検討したいと伝えましたところ、

メインバンクさんで概算をはじいてどのくらい融資できるか素案を作った上で

改めて連絡する、ということになりました。この場はこれで解散。



銀行さんとの打ち合わせの後、すぐ現地を見に行きました。古くからの住宅街で

ぼつぼつと築浅のアパートが建っています。戸建用地としてはちょっと古い街で

需要がなくなってきていて、その余った土地にアパートが建っているような

印象を受けました。そういう意味では、将来性は多少微妙かな。



接道している道路は狭いものの、間口が広いので車は停めやすそう。この立地なら

駐車場はある程度ほしいところですが、全戸分つけられる広さがあるのは魅力です。



すごくいいって感じではないけど、銀行さんで融資がついて手出しがないならば

まあ買ってもいいんじゃない?というのが社長である義母と私の感じた感想でした。



帰宅してシミュレーションをすると、10年もって売れば1000万単位で儲けは

出そうということがわかったので、検討の価値ありということにしました。

それなりにリスクはありそうなので、借金抱える金額とリスクとを考慮すると

もうちょっと利益は欲しいところですけどね・・・^^;



そして昨日、メインバンクの担当さんから着信あり。電話に出ると、明らかに声が

さえないトーンです。あー、こりゃダメだったんだろうなと思っていると案の定。



「自己資金を5000万ほど入れていただかないと回らないというシミュレーションの

 結果が出てしまいました・・・。私としてはパッと見た印象はもうちょっと自己資金

 少なくていけると思ったのですが・・・。」



        ∧∧
       ヽ(・ω・)/   ズコー
      \(.\ ノ
    、ハ,,、  ̄
     ̄



自分であっせんして自分で検討できませんでしたとは、なかなか芸達者(汗)

とはいえ、頑張ってくださっていることはとてもよく伝わってくるので、この

結論が出た時も特に負の感情は起こりませんでした。むしろ、いろいろと私達の

ために時間を割いてくれて感謝しているくらいです。でもそれと事業としての

判断は別問題。1000万とかであれば検討の余地はあったけど、5000万は

出せません!それだったら高利回りの土地値木造を現金で買った方がいいです。



うーん、これでメインバンクさんから今のご時世で購入できそうな物件というと、

本当に札幌の地下鉄沿線の新築〜築浅RCくらいしかなくなってしまいました。

耐用年数が少ないのはNG、仙台の木造新築NG(RCは高すぎて無理)・・・。

仙台ならもうちょっと頑張ってくれるかと思ったけど、なかなか渋かったです。



気持ちを切り替えて、うまくはまる物件を持ち込むようにしたいと思います。

札幌の築浅8.5%以上のRCとかだな!(いやそんな都合のいい物件今時ないよ)



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posted by ひろ* at 09:09 | Comment(2) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月27日

旅費規程は危険!?顧問税理士からストップがかかるほどの落とし穴。

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ちょっと前に書いていた旅費規程なのですが、結局今年は適用を断念しました。

顧問税理士の先生からストップがかかったためです。



旅費規程を整備しましたというブログを書いたことがあります。仙台法人では

義母が口座の管理をしているため、出張するごとに立て替えで支払っている旅費を

実費で生産しなくてはならず、領収書の整理とかいろいろ面倒なことになってました。

結局、申請が遅れて「この領収書なんだっけ・・・」ということが発生したりも。



そこで今年は旅費規程を整備し、義母にたとえば「札幌に3日間出張した」と報告すれば

あとは表を見て支払額が決まるという形にして、旅費の支払業務を簡略化できれば

いいなと思っておりました。



遅ればせながらようやく整備が終わり、昨期の分の情報を一通り整備し終わったので

支払業務に移ろうと思ったのですが、そこで税理士さんから待ったがかかりました。



待ったをかけた理由は「使用人のいない親族のみの会社であること、日当は消費税の

計算上控除対象となることなどから、税務署の目をひくのではと懸念されます。」と。



後者の理由は仙台法人特有の理由なのですが、前者は一般的な不動産賃貸業において

一様に言えることではないかと思います。



旅費支払の簡略化が目的の旅費規程なのですが、これは社員・役員による立替なので

立替分からさらに課税をすることで二重課税になるという観点から、旅費規程に基づく

支払う受け取った分は所得税・住民税の対象外になります

親族ではない人を雇用しているなら、これは納得のいく話です。



他方、仙台法人のように第三者を雇用していないケースでは、親族は経営者と同列と

税務署はみなす傾向にあるようです。そのため、法人の営業のために利用した実費を

超えた金額(ホテルや移動手段の選び方では、旅費を貰う側がそのようにすることも

できる)を個人に渡すことができる可能性がある=所得税逃れとみなされる、という

傾向もあるようです。



旅費規程を整備すること自体は法的に問題があるわけではありません。ただ、税務調査に

入られてしまった時に、否認される可能性が高く、かつ護りきれないかもしれない、

という点を顧問税理士の先生が懸念した、という感じです。



じゃあ例えば旅費規程の中身が過剰に支給される側が多くならないように調整すれば

いいのか?というところまでは私もわかりませんが・・・。この辺はもう少し相談を

顧問税理士の先生としなくてはならないと思います。



そして後者の仙台法人固有の理由です。あまり深く突っ込んで聞く時間がなかったので

何か変な勘違いをしているかもしれませんので、その際は「このバカチンがー!」と

ツッコミを入れていただけますと幸いです。



仙台法人を見ると、実は売上の大多数は太陽光発電の売電売上であり、課税売上です。

アパートもありますが小さいものでして・・・。そして太陽光もそれなりの大きさに

なるため、1000万以上の課税売上が発生することになります。すると、普通に

課税業者となります。



前々期は太陽光発電の設備投資に対しての消費税還付を受けていますので、

その要件として本則課税を採用しています。簡易課税ではありませんので、厳密に

売上消費税から仕入消費税を差し引いた金額を消費税として支払う必要があります。



旅費規定に定める出張旅費、宿泊費、日当は課税仕入として計上されます。

国税庁のホームページをご参照ください)

1つ目の理由で述べたように、社員・役員の運用方法次第で、この経費は本来かかった

経費以上に会社の負担が大きくなる可能性があります。



そして、今年はアパートを1棟購入しているというところが大きなポイントになります。

普通に課税売上の方が多い仙台法人は、アパートの建物代金の仕入代金が大きいことから

今年も消費税還付の対象になる可能性が極めて高い、ということなのです。



還付がある年に旅費規定の整備をぶつけることで、税務署の目を引くのでは?

実費精算より多い金額を支払うことになる旅費規程の整備は、課税仕入の額を増やして

消費税還付の還付額を増やすことにつながり、消費税逃れと見えるのでは?という点を

顧問税理士が非常に気にしておりました。



一般的な企業であれば、そこまで気にすることではないのかもしれません。しかし、

親族しか社員がいない状態であれば、法人から個人に非課税で所得が移転するだけと

みなされる可能性があるというのは第一の理由の中で書きました。つまり、法人の

消費税還付額を増やし、個人の非課税所得も増やすという悪質な租税逃れとみなされる

可能性がある、ということです。



正直、そこまでのリスクを冒して旅費規程を整備する必要はないと思いましたので、

今年は実費精算でいくことにしました。



法的に違法ではないので、整備するなら整備するで堂々と整備して、必要性を訴えれば

いいのだと思います。ただ、上記で書いたように、税務署から見た時は、事業者の

利便性よりも租税逃れの印象を持つ可能性が高いのもまた事実のようです。

仙台法人でそこまでの覚悟をもって旅費規程を整備するメリットはないと思いました。

まだまだ小さな法人ですし、今のところ税金の支払に苦しんでもおりませんから。



というわけで、旅費規程を整備するメリットだけでなく、そのデメリットもあるという

ことがわかりましたので、その旨だらだらと書かせていただきました。別に法律上

整備してはいけないわけではないですが、税務署につっこまれた時に堂々と問題ない旨を

主張できるようにしておく必要があるのだろうと思います。すでに整備されている方は

そういった外部からの目があることも意識しておいた方がよろしいかと思います。



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posted by ひろ* at 09:00 | Comment(4) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年04月26日

コインランドリーでもなんでも、初期費用を落とすことや取り組む順序を間違えないことが肝要。

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現在11位です。昨日は刺激的な内覧会でした(物件も会話の内容も)。

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毎日読んでるスワさんのブログがコインランドリー祭りでブレイク中みたいです。

今順位を見たら3位まであがっています。いつぞや、私もあんな感じで上がっていって

最後に旅団長に禅譲されて1位取ったことがあったなあ・・・。



本日はスワさん順位UP応援企画で、スワさんがやっちまったコインランドリー投資の

ブログを拝読した上で、私なりに感じたことを書きたいと思います。ですので、

前提としてスワさんブログ一連のランドリーの話を読んで、ポチをした上で

こちらのブログを読んでいただければと思います(勿論ポチもよろしく!)。



私、コインランドリーは特に試そうと思ったことはないのですが、周りで取り組もうと

いろいろ勉強したり土地を探したり、はたまた実際に取り組んだ方もいますので、

そんなに詳しいとは言えないものの、基本的なところは把握しているつもりです。



数年前に、仲良くさせていただいている投資家仲間の方がコインランドリーを始めたと

聞いていたのですが、たまに収支を聞くと「まだ赤字」「今月は雨が降ったから収支が

トントンくらいになった」という感じで、儲かっているようには感じませんでした。

彼の場合は融資年数が短いというのもあるのだとは思います。その彼もスワさん同様

フランチャイズで新品の洗濯機や乾燥機を買っておりました。初期投下した資本の

内訳をざっくりと聞きましたが、新品で買った設備投資が重いんだろうなあと。



その勉強会の後、別の勉強会でもコインランドリーをやっている人がいましたが、

その方は「不動産と同じ利回りの感覚で考えてはいけない」「不動産より利回りが

出るからと言っても、コインランドリーの一般的な水準よりは今はかなり利回りが

下がっているから、新規参入には気を付けるべき」ということを言われました。

種類が違う利回りを比較してはいけないということですね。銀行金利より利回りが

高いですと投資信託や新築区分マンションを推薦されるようなものです。



前述のような友人との会話や勉強会があったからこそ、コインランドリーってのは

そういう投資対象になるんだなあと認識した私なのですが、その前にもランドリーで

ブイブイ言わせている人にお会いしたことがありました。確かサンデー毎日倶楽部の

合宿だった気がします。その名はKLC神戸さん(久々にブログ拝見したら入院されて

いるようでびっくり・・・病名はわかりませんがお大事になさってください)。



お酒の席だったのではっきりとは聞けませんでしたが、KLCさんのの手法は

中古の洗濯機と乾燥機を調達して、初期費用を落とし、かつメンテナンスもご自身で

行うという形でコストを落として収益をあげているという話だったと理解しております。

米国製の中古ランドリーマシンを採用し、ご自身もアメリカで修業を積んできたような

ことを確か言っていたような。うろ覚えですみません。



今、KLCさんの経営している神戸技研のホームページを見ていますが、Q&Aの

コーナーに「開業資金は15坪のお店で1300万くらい」と書かれていました。

スワさんのブログを見たらそのFCは2000万だと言っていたということですので

この段階でものすごいボッタクリが発生していることがわかります・・・(TT)



ちなみにもし、私の友人がしくじったフランチャイズとスワさんのフランチャイズが

同じだとしたら、数年前に始めた私の友人の初期費用よりもスワさんの初期費用の方が

高くなっているように感じます。規模とかの差もあるとは思いますけど、もしかすると

FC本部側も味を占めて素人から初期費用をふんだくってやろうという風に変質して

しまっているのかもしれません・・・。



スワさんは紳士なのでフランチャイズ名こそ出しませんが、こういう評価って徐々に

世間の一般的な評価になっていくので、いずれこういったフランチャイズ元は顧客が

つかなくなり、グーグルの広告とかで情報弱者を集めて焼畑農業をするしかなくなり、

最後はドロンするようなオチになるんじゃないかなと思います。ていうかなってほしい。



とはいえ、あれは詐欺でしょと思っている新築区分マンション投資の業者さんも、

地主さん狙いのしょうもないワンルームを作ってぼったくった上にサブリース訴訟が

起こるようなハウスメーカーさんも、まだまだ生き残っている時代です。自分自身が

きちんと勉強してノウハウをつかまないと、そういった手練れの業者さんの養分に

変わってしまうリスクがあることは肝に銘じておかなくてはならないと思います。



私もフィリピンで塩漬けになっている区分マンションがありますので人のことは

何も言えませんが、その時の新しい流れ(海外投資だったりコインランドリーだったり)

は、どっちに転ぶかわかりません。このジャンルに挑むのであれば、自己資本が

しっかりした状態で立ち向かった方がいいでしょう。



スワさんのように売却で余裕資金がある状態であれば、月20万の赤字にもなんとか

耐えられます。私もフィリピンのコンドミニアムに関しては月20万くらい支払って

いるのに1円も収入がなく、転売しようにもそもそも中古市場がなく需要もないので

今は塩漬けでお金を支払い続けているという状態ですが、他の不動産があるので

何とか暮らしていけています。



こういった余裕資金がないのに、初めての投資が赤字を垂れ流してしまったら?

怖いですね、ええ。それで詰んでしまいます。



最近は不動産も利回りが低いので、昔みたいにオーバーローンとかやっていると

全然収支が回らなくなります。それでも、立地や購入価格、間取りについては先達の

建てたアパートの稼働率や仲介業者さんへのヒアリングをすることで把握できます。

事例の少ないビジネスにいきなりチャレンジすると失敗した時のダメージが大きいので

順序としては、株なり貯金なりで種銭を作り、それを不動産に変えてキャッシュフローを

作ってから、コインランドリーや海外に目を向けていくのが良いのではないでしょうか。



あと、初期費用はとにかく落とすことだと思います。

私がもし不動産以外に何か手間のかからないビジネスをと考えるなら、初期費用が高い

コインランドリーではなく、レンタル収納やコンテナのような初期費用が少ないものを

選ぶと思います。実入りは小さいかもしれませんが、リスクも小さくなります。

コインランドリーだったら中古の機械にするなどの工夫は必要かと思います。



恥ずかしい気持ちもあるのでしょうが、それでもこうやって貴重な経験談を世の中に

発信してくれているスワさんの経験を無駄にしてはいけないと思います。読んだ方は

是非これを血肉にして、新しいジャンルに臨むときの心構えにしてほしいと思います。

スワさん、ありがとうございます。



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