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先週のことですが、とある勉強会に参加してきました。
これ、投資対象物件がけっこう増えるんじゃない？というグッドな内容でした。
内容としては、投資家ポジションも業者ポジションも持っている不動産仲間の方が
転売用にプロ目線で再建築不可のアパートを購入し、それをシェアハウスで回して
１年でこのくらいの実績が出ましたよ、というものです。
シェアハウスとなると、コンセプトがないものは価格で勝負せざるを得ない状況になり
だんだん集客が厳しくなっている印象があるかもしれません。私も傍目で聞いている限り
特色を出すか安いかのどちらかで、かつ利便性も高い場所でないと運営が難しくなる、
という感覚を持っております。
今回ご紹介いただいたのは、コンセプトを「外国人留学生」に明確に絞った運営を
行っている会社さんでした。その根底にある理念は「日本の国際化への貢献」です。
スキームとしては以下のようなものです。
・都内である程度のニーズが見込める場所にシェアハウスを作る
・今回ご紹介いただいた管理会社さんに運営を委託する（管理費２０％もしくは借上げ）
・相場以上の家賃で稼働率９０％以上で回して貰ってウマー
似たようなことをしている業者さんを１社知っていますので、このスキーム自体は
すんなりと頭に入ってきました。なるほどね、という感じです。そうなると、
同業他社さんとの差別化をどう考えているのかが次に気になります。
この疑問に対し、いくつかなるほどと思うことがありましたので、記載します。
まず、他社さんと競合した時に、本当に集客できるの？という点に対しての回答。
他社さんとの違いとして、以下を挙げておりました。
・留学生の母国のエージェントと提携し、留学前から青田刈りしている
・管理会社としてのみならず、その人の留学をトータルサポートする体制を作ることで
高い顧客満足度を生み出している
第一のポイントは、現地の留学エージェントと緊密な関係を作っていることです。
日本に来てからどうしようかと探すのではなく、日本に来る前に相談するエージェントに
この会社さんが運営するシェアハウスを紹介させてしまう、という流れがあるのです。
これは、いわば上流の未公開情報を優先的に得ているということになります。
実際、今回の説明会の途中で社長からモンゴルのお土産の差し入れがありました。
数日前までモンゴルで新たなエージェントの開拓とか、ウランバートル市長に会って
ビジネスに関する会話をしてきたとか、そういう活動をしていたようです。
こうして社長が各国を飛び回って、各地のエージェントと確固たる信頼関係を
作っていることは、大きなアドバンテージになるものと思います。
第二のポイントは、顧客満足度を高めることで、エージェントが「あそこに紹介したら
後々トラブルにもならず、日本にいる間の面倒を見てくれるから楽でいい」という
印象を植え付けていることです。直接のお客様の顧客満足度を向上させることにより
エージェントに優先的に紹介したくなる気持ちをなるという算段です。
具体的にどんな顧客満足度向上を行っているかというと・・・
・留学初日、空港までスタッフが迎えに行く
・役所への届け出や携帯電話の調達など、日本で暮らすために必要なことを徹底サポート
（スタッフの方が役所まで同行してくれるらしいです）
・シェアハウス住人同士の交流会を主催する
・オフィスに来てくれればなんでも相談事に乗ってあげる
（事務所にラウンジスペースがあり、ビールやジュース飲み放題、お菓子食べ放題、
漫画読み放題など至れり尽くせりです）
実際、説明会中に仕込みじゃないの？と思うようなタイミングで留学生の方が
家賃を支払いに来ました。ああ、こうやって留学生の人が困った時になんでも相談に
来やすいような雰囲気を作っているのだな、と。納得です。
こういった充実したアフターフォローがあるからこそ、エージェントの人は安心して
親御さんに紹介することができます。そして親御さんも見知らぬ異国の地でも安心して
暮らせるのだなと理解し、選んでくれます。そしてそれだけサービスをするのですから
家賃は普通より高い。それでもトータルで見て安心できるから、その家賃を払います。
留学生の親御さんって、基本現地ではお金持ちですから。
さらに言うならば、もし家賃滞納などのトラブルが起こったとしても、エージェントを
介してすぐ親御さんと話をすることができます。常に連帯保証人とコンタクトをとれて、
相手はお金持ちなのでよほどのことがない限りは家賃を払います。これ、すごいですよ。
家賃滞納リスクも極めて低いということになりますから。
それから、外国人の方を入居させるという話になると、近隣トラブルが起こらないかと
懸念する声が出てくると思います。昨今の民泊・Airbnbなどでは、近隣からの苦情で
保健所が動き、民泊運営ができなくなる事案が多発しています。外国人＝トラブル、
という図式ができつつある中、そういったリスクはないのか？
これに対しては、その充実したサポートの中で、初期教育を徹底しているそうです。
靴は脱ぐ、２３時以降は静かにする、ゴミは分別する、などなど。
日本で暮らす上で必要なことをきちんと教えこみ、順守するように指導しています。
日本語学校に通っているわけですから、日本語だってそれなりに話せます。
シェアハウス開設時にはちゃんと近隣への挨拶や説明もするということでしたので、
民泊のような変な問題は発生しないだろうと判断できました。
これだけ至れり尽くせりのサービスをしているのであれば、管理以外にもオーナーから
建築とかで何かしらお金を貰っているんじゃないの？という声が聞こえてきそうですが
この会社さんは管理料以外のお金は一切取らないというスタンスです。
シェアハウスの企画（間取りをこうしてくださいみたいな話）には助言してくれますが
その設計や施工をうちでやらせてくださいという話は一切なし。好きな工務店さんで
好きなように作ってください、とのことです。勿論、最初に間取りなどの指示はあるので
それには従う必要がありますけどね。
光熱費や消耗品などは、入居者様から徴収する管理費で賄います。そしてその管理費から
光熱費や消耗品費を差し引いた分も送金してくれるみたいです（ちょっとうろ覚え）。
Airbnbの代行業者さんとかだと、清掃料は高く取っておいて、余ったら自分の懐に・・・
みたいな会社さんもあるようですが、そういう小さなところで抜いたりしないようです。
純粋に管理費のみで勝負するから、オーナーと利益相反することがありません。
稼働率が上がれば管理費もあがるし、家賃が上がれば管理費もあがります。
ここってけっこう重要なことではないかと思っています。
（ちなみに携帯の報奨金がたんまり出ていたころはそっちで稼いでたみたいですよ・笑）
実際に、今回の勉強会を主催してくださった方は、この会社さんで転売用物件の
シェアハウス化を行い、１年運用した実績を公開してくれました。
豊島区のシェアハウスで、気になる家賃は１部屋あたり６２０００円。これに加えて
管理費１２０００円で、合計７４０００円。この家賃で年間稼働率９割弱を達成。
さすがにこの家賃はアッパー中のアッパーでかなり無理をして設定したようでして、
適正家賃は５８０００円＋１２０００円だということでした。今はその家賃に下げて
さらに稼働率を高めているというお話です。
その適正家賃で、対応するエリアであれば埋められると言っていたので・・・
普通のシェアハウスに比べて家賃は高め設定で収支シミュレーションを作れます。
賃料収入が高くなるということは、今までシェアハウスで計算しても利回り的に
合わなかった物件が、新たに収益物件化できるということになります。
これ、地味に大きな話だと思います。
ちなみに、この会社さんは今まで個人投資家は相手にしておりませんでした。
建築関係を自由にできる手離れの良さ、稼働率の高さを買われて、規模の大きな
プロ投資家の方とだけ商売していれば十分に儲かったからです。それが今回なぜ
個人投資家相手に目線を向けてきたかというと、幹部社員が一人増えたこともあり
もう少しオーナー対応を細かく行う余裕ができたから、ということでした。
また、社長の目指す「日本の国際化」に貢献するには、会社自体の知名度を少しずつ
上げていくのも良いのではないか、という議論もあったようです（ここもうろ覚え）。
そんなこんなで、まずは機関投資家と個人投資家の両方の顔を持つ私の不動産仲間の方が
親しい友人にだけ声をかけて今回の勉強会を開催した、ということでした。
この家賃の目線であれば、まだ東京都内で面白いボロ物件は出てきそうな気がします。
さらに、過去に収支が合わず断念した案件を復活させることもできるかもしれません。
私が得意な城東エリアが運営対象外なのが無念なところですが・・・
見合うものが出てきたら相談してみようと思います！
勉強会を主催してくださった皆様、ありがとうございました。
※「それどこの会社ですか？」という質問に関しては、お会いしたことがある方なら
お答えします。面通しもできるかもしれないので、必要あればご相談ください。
あ、歯並び大家さんに限っては、お会いしたことないけどお答えします。
この間二軒目住宅ローンのことを教えていただいたので！
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