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仙台１棟目の営業回りをして、早めに動けなかった自分に対して後悔しました。
繁忙期、ほぼ終わったな・・・。
一昨日のブログに書いた通り、この三連休は仙台での空室対策も行っておりました。
お彼岸で義父のお墓参りに行くことは決めていたので、それなら１室の空室を埋めるため
やれるだけのことはやってこよう、という感じで。
昨日書いた条件の緩和で、最後の一押しに関してはだいぶやりやすくなっただろうと
考えられます。あとはその条件変更を発動させるために、多くの仲介店舗さんで
この話題をぶつけてもらえる体制が必要。ということで、営業行為です。
今回、営業する時間はそれほど多く取れませんでした。では、どこに行くべきか？
以下の２択でギリギリまで悩みました。
１．今までもよく通っている物件近所の店舗でダメ押しのＰＲ
２．今まで行ったことがないターミナル駅近辺で新規開拓
かつてファンド物件のリーシングをやったことのある嫁ちゃんから「２にしたら？」
「１は電話でも大丈夫だろうから」というアドバイスを貰い、２の方針でいこうと決断。
ターミナル駅の最寄の駐車場に車を止めて、前日夜のうちに作っておいた自作マイソクと
条件をつらつらと書いたシートを片手に、ターミナル駅の今まで回ったことがない
業者さんをご訪問します。
さて、ここで自作の資料についてです。仙台１棟目は自主管理（窓口は義母）です。
マイソクを誰かが作ってくれるなんてことはないので、自分でＥｘｃｅｌを駆使して
逸れっぽいものを作ります。そしてもう一つ、文字で条件を一通り書いてある資料を
作って持参します。
大項目として「物件概要」「募集条件」「問い合わせ先」の３つを準備します。
物件概要には、物件名、所在地、交通（最寄駅など）、構造、築年数などを書きます。
仙台１棟目はプロパンガスなので、その旨とガス会社名なんかも書いたりします。
募集条件には、空室のお部屋と家賃、管理費、駐車場や駐輪場の有無、水道代など
家賃以外にかかる経費、敷金・礼金など初期費用にかかわる項目を書いています。
広告料や現地の鍵の開け方もここですね。
仙台１棟目は自主管理なので、契約書の書式は仲介業者さんのものに従うことや、
火災保険や保証会社も仲介業者さんで選定してよいこと、特約事項にこれとこれは
絶対入れてほしいというメモなど書いてます。
ちなみに私が特約に入れてほしいと言っているのは以下の内容です。
・ハウスクリーニングは退去時借主負担
・一年以内の解約の場合は違約金１ヶ月
・退去時の家賃精算は月割（仙台では月割がポピュラーなのだそうです）
あとは、仲介業者さんに物件のメリットやデメリットをサクッと伝えられるように
ちょっとだけコメントを書いています。バストイレ別、お風呂は５年前に交換、
ガスコンロ、エアコン、陽当たりが良いといったメリットと、プロパンガス、
室内洗濯機置場無し、シューズボックス無しといったデメリット。両方書いておけば
セールストークが組み立てやすいかなと思って。
また、この資料には交渉可能項目も入れてあります。
家賃は２０００円までダウンＯＫ、礼金は削ってもＯＫ、など。
一般媒介で数社に依頼しているので、１社だけ勝手にインターネットにこれらの条件を
掲載することはＮＧということもあわせて伝えております。
あとは連絡先を入れて完成。文字ばかりの資料ですが、持っていくと最初に目を
通しているので、まあそれなりに役には立っているのかなと思っております。
自作マイソクとかあまり見られてないし（笑）
今回、次の予定もあったので、６店舗しか回ることはできませんでした。
うち３つはすでに別の支店さんで取り扱ってくれており、社内システムに情報は
登録されている状態でしたので、単純に認知度アップを求めて営業してきた感じです。
別店舗に知っている仲介営業マンの方がいるとか、そういう話もあって、３つのうち
２つは相手の印象にも残ってくれたのかなと思っています。
残り３店舗は完全な新規開拓。名前も聞いたことないようなところから、売買関係でも
お近づきになっておいたらいいかもなあと思うところも。まあ売買と賃貸は部門が
別なので、直接話が通らないんですけどね。
おおむねどの店舗でも「立地いいですね！」という好印象から入ってくれるので
大変助かりました。立地は確かにいいんです。それは自慢できます！良いお客様が
いたらぜひ紹介させてください、ということで（社交辞令かもしれないけど）一定の
手ごたえはあったのではないかと思います。
しかし、それより暗澹たる気持ちになったことが一つありまして・・・。
繁忙期最後の三連休という最悪に忙しいと思われるタイミングで営業に行くという
相手にとって迷惑極まりない行為をしてしまっていると思っていたのに、どの店舗さんも
全然お客さんがいなくて、余裕で話を聞いてくれたこと。
わーい、話を聞いてもらえてよかったー、とかそういう次元じゃないです。
これ、繁忙期はすでに終わっているという状態ですよ！確かに今年はスタートが早いと
いう話があちこちで聞かれましたが、ここまで終わっているとは。
確定申告が云々とか、札幌出張が云々とか、言い訳すればいくらでも出てきますが、
あと１〜２週間早く行動したかった・・・。リフォームの完了が２０日くらいだからと
怠けている場合じゃなかったです、がっくり。
仙台１棟目、やっぱ繁忙期中に決めたいんですよねえ。他物件に比べて繁忙期の影響を
受けやすいような気がしていたし、なんか決まりが悪くなってきているなと思ってたし。
仙台全体が復興バブルから下り坂に突入している感じは受けております。
今後仙台で購入される方は、現在の家賃相場より高い家賃で貸している物件をつかんで
それがどんどん下り坂になる可能性が高いので、家賃引き直し等きちんと想定して
指値を入れることをお勧めいたします。
最後にちょっと話がそれた気がしますが、ともあれ営業することはしました。
反響がなければ再度営業をかけます。たぶん１ヶ月後。法事にあわせて出張して
営業活動をしてこようと思います。その前に決まってくれますように。
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