2017年03月20日

空室対策!なんとか繁忙期中に埋める算段を検討する。

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仙台1棟目の残りの1室がなかなか決まらない感じがしているため、仙台にいるうちに

テコ入れをしてこようかと思います。



3月も終わりに近づいてきました。私の抱える空室のうち、3月中に埋められる可能性が

あるのは、札幌3棟目の1室と仙台1棟目の1室です。札幌3棟目は4月以降も動きは

あると思うのですが、仙台1棟目はこの時期の学生さんを逃すと動きが鈍くなるため

できれば3月中に決めてしまいたいと思っています。



ところが、確定申告等でそこまで気が回らずフォローができていませんでした。

結果、3月に募集開始してから内見行きますよーという連絡が1件しかなく、このまま

ジリ貧で終わってしまうのでは、というところを懸念する事態に。まずいですよ、これ。



対策を立てることができるかどうか、まずは机上で情報を分析することにします。



まず募集条件の整理。仙台1棟目の最大の弱点は洗濯機置場がないことだと思います。

いまどき洗濯機置場がないなんて・・・と自分でも思います。設置を試みたことも

ありましたが、業者さんにみてもらったところ、かなり難しいらしく、費用がかかると

言われてしまいました。今はこの弱点は受容せざるを得ないと考えています。



それ以外はバストイレ別だしマンション系(鉄骨とかRCとか)だし駅からも近いし

お風呂も交換して数年だしガスキッチンだし陽当たり良好だし一応収納もあるし・・・

そこまで劣っている点はないと思うのです。



これらの条件を加味して、ライバル物件の動向をポータルサイトで追いかけてみました。

スーモやアットホーム、ホームズでみてみた限り、家賃や初期費用など条件から考えても

そこまで悪いとは思えません。突出して目立つわけでもないけど、競争力がないわけでも

ないという感じの価格帯に収まっています。



仙台1棟目の募集は、スーモとホームズには出ていました。アットホームにはなし。

まあでもスーモがおさえてあれば、一旦は良しとしていいかなと思います。



積極的に取り扱ってくださっている業者さんは2社。ここをもう少し増やしたい気も

しているのですが、ひとまずはこの2社との関係を深めていくことにしようと思います。



積極的な紹介をしてもらうためには、認知度の向上と紹介したくなる条件設定が重要。

こちらから提示している条件を改めて見直してみたり、部屋の様子をみたりしました。



仙台1棟目、リフォームも終わり家賃なりの清潔感は生まれています。少し綺麗に

したからこそ、次に気になるところが見えてきます。例えば窓枠の木部が日焼けして

ちょっと薄汚れた感じになっているとか、玄関の土間がモルタルに塗装しただけで、

その塗装が剥げかかっているとか、キッチンの蛍光灯が直管の直付けのやつのままに

なっているのも気になりました。



あとはキッチンのシンク下の物入れの修繕がされておりませんでした。カビが生えている

感じになっていたので(原因は今回の修繕で仮説を立てて潰したつもり)、見た目が

多少汚いよねと思っていたのです。

ここ、依頼したつもりだったのですが、業者さんへの伝え方が悪く、やらなくていいと

認識されていたようです。しまったなあ。



ただ、どれもちりも積もれば気になる話ですが、直接的に大ダメージということもなく

他に手の打ちようがあると思いました。ハード面は本当に3月中に決まらなかった時に

改めて考えるということで良いと判断。



そうなるとやっぱり募集条件をどうしようかということになります。案内の数が増えれば

たぶん決まるだろうと考え、まずはオーソドックスなところで広告料を2ヶ月に増やして

様子を見ることにしました。また、初期費用も相場より少なめにすることを許容します。

敷1礼1で募集してましたが、敷1のみでも良いということで宣伝してみます。

家賃も下げちゃおうかなと思いましたが、ここも交渉可能というだけにとどめて、

表向きは家賃を維持することにしたいと思います。



・・・なんかこう、決め手に欠ける印象です。もっと何かないのだろうか。

個人バックはどうかと思い、おつきあいしている業者さんの1社に聞いてみたところ、

会社として禁止していますという回答でした。そうですかー・・・orz



仙台1棟目は義母に自主管理してもらっていますので、札幌のように属性問わずみたいな

無理な募集をすることはできません。そこがまた悩ましい。特色を出し切れません。



ひとまず、今日仲介店さんを少し回ってみようと思います。祝日でかきいれ時に来られても

鬱陶しいだけだと思うので、資料だけさっと置いてくる感じで。ヒマそうならお話に

付き合ってもらおうとは思いますけど、ヒマそうな時点で期待できないという説も^^;



仙台も、一昔前のような「震災復興バブルで楽勝」という雰囲気はなくなってきました。

とはいえ、まだまだ家賃は購入当初より高い水準を維持しています。入れ替わるごとに

価格があがっていくミラクルは継続中。募集が厳しくなったとはいえ、こちらは札幌で

鍛えられていますので、あの手この手を引き続き考えていこうと思います。



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posted by ひろ* at 08:33 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする