2017年03月13日

各部屋の稼働状況を把握し、空室対策の方向性を考える。

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現時点での各部屋の稼働状況を整理して、満室を目指す行動をとりたいと思います。

そのための現状把握!(ブログで全世界に向けて頭の整理をするなって言われそう)



稼働中部屋数/全部屋数 稼働率

という形で、全物件について触れたいと思います。



【札幌3棟目】

稼働状況 15/16 93.8%

一時期3部屋の空室がありましたが、家電付きプランが好評で最後の1部屋まで

たどり着くことができました。一番条件がいい陽当たりのいい部屋に、小物や棚など

管理会社さんの協力で簡単な飾り付けも行っています。リフォームも完了しているので

部屋作りの面では(家賃の割には)しっかりしたものができていると思います。



この物件は直接営業と初期費用低め、審査緩めが効果が高いことがわかっています。

前回営業した後も、1ヶ月くらいは大家直接の連絡がちょいちょいありました。

最近それが少なくなっているので、営業効果が薄れているのだろうと想像しています。

できればどこかの平日で営業をしてきたいところですが・・・ちょっと時間取りづらい。

土日ならいけますが、それだと仲介業者さんも忙しくて対応してくれる余裕がない。

ちょっと悩ましいです。



ターゲットしている客層が低所得者・社会的弱者ということもあり、繁忙期を逃しても

比較的年中動きがある物件でもあります。あまり焦って変な決め方をすることはせず

営業などのやれることを淡々とこなして、埋めていければと思っています。

営業に行くタイミングを考えよう。



【札幌4棟目】

稼働状況 15/15 100%(退去予告1)

売却を想定した動きを取っていたため、家賃を下げたくないという思惑が強く働き

一時は5部屋空きまで空室が拡大しました。広告料をドバっと投入した結果、無事に

5部屋とも埋まって満室化しました。



先月の送金明細は広告料の関係でズタボロでしたが、今回はいっぱい入ってくるに

違いない。そんな期待を胸に、管理会社さんから送られてきた送金明細を見ると・・・

ん?なんか備考のところに違和感のある文字が。



昔から入っている入居者様のところの備考に・・・



「3月31日解約」



ぅおーい!なにそれ!一言も聞いてなーい!



まあここは家賃あげられるお部屋だから、退去自体はさらなる利回りアップの機会と

捉えれば、前向きに受け取れるというのはあるんですけど。これ、送金明細ベースで

よく見ないで見落としてたら、気が付いたら空室があったってパターンになります。

いいことも悪いこともこまめによろしくねと前に伝えていましたが、まだその意識は

根づいていないようです^^;



退去理由などの詳細がわからないので、また確認のメールしとこっと。

募集条件自体は、こちらで依頼していた家賃アップの状態で募集されていました。

諸条件どう出しているのか確認しておこうと思います。



【札幌5棟目】

稼働状況 16/16 100%(退去予告1)

購入から半年経過、その間満室状態が静かに続いておりましたが、ここにきてついに

退去予告が来てしまいました。3月末で退去、原因は転勤ということでした。

致し方ない理由なので、受け入れて粛々と募集を開始したいと思います。



こちらは募集条件等についてはすでに煮詰めてあります。あとは様子を見るだけ。

反響を見ながら、大家自身の営業が必要か、条件をどこまで緩和する必要があるかを

見極めていこうと思います。あとは細かい退去日がいつになるか、ですね。

まだ一度も部屋の中を見ていないので、日程をあわせて札幌に飛ぶつもりです。



【札幌6棟目】

稼働状況 2/4 50%

リフォームのプランニングがほぼ終わったのですが、最後の詰めの部分がまだで

着手できておりません。今回初めて管理をお任せする管理会社さんなのですが、

見積が出てくるまでに時間がかかる印象を持ちました。



先日、札幌で現場を見てきた際に、やっぱりニス塗りだけじゃ和室を洋室に変えた感が

ぬぐえないから、その部分は壁紙と同じような色で塗装したらどうかということを

伝えました。どうせ塗装にするなら、安くあがるようにできるところはすべて塗装に

してしまった方がいい(例えばクロスを貼る予定だった天井も塗りにするとか)、

という形で見積を作り直してくださっているようです。



早くリフォームに取り掛かりたいので、部分発注でもいいから進める方法はないかと

聞いたのですが、塗りにする範囲が広くなるので、やっぱり塗りの見積を確定させないと

発注をすることはできない、と。なんか余計なこと言ってしまって機会損失を作ったか?

という気持ちになってきました^^;



まあもう仕方ないので、じっくり構えてやることにします。

3月末退去の部屋も2つあることですし、それらと合わせて動きを取る方向で。



あと、この物件はデザイナーさんに頼んで物件看板の新調と外壁塗装の色選定を

行っていただいております。こちらも雪が溶けたら本格的に動き出さないと。



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%

安定していて無風状態です。ありがたいことです。

というわけで、特にコメントもなし。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%(退去予告1)

先日ブログに書いた通り、一度撤回された退去予告が3月末という一番嫌な時期に

戻ってきてしまいました
。しかも一番家賃が取れる部屋です。あーあ、なんだかなあ。

まあ愚痴っても仕方がないので、どんな状態で部屋が戻ってくるのかを確認した上で

次の募集の作戦を練りたいと思います。



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%

東京1棟目と同様、無風状態です。

物件のロットが小さいからトラブルが少ないというのもあるかもしれません。

リノベして新築同様になっているから、設備トラブルも少ないですし。



【東京4棟目】

稼働状況 3/3 100%

これまた無風状態です。東京は安定しているなあ。



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%

こちらも無風状態です。素晴らしい。



書かなさすぎるのもあれなので、先日あったちょっとした話など。



物件の外壁に某政党のポスターが貼ってあったのを見つけまして、管理会社さんから

入居者様に聞いてもらったところ「貼ってないし、貼っていいとも言ってない」という

ことでした。管理会社さんがその政治家の方の事務所に連絡を取って話したところ、

事務所側で事実確認すること、および即ポスターを撤去することを約束いただきました。

実際、すぐにポスターが撤去されたので、ひとまずよかったです。



物件の壁に政党ポスターがペタペタ貼ってある家や駐車場があるなあと思ってましたが

あれは誰も何も言わないから、関係者が勝手に貼ってるのかもしれない・・・。

政治にこだわりがある人が家主だと思っていたのですが、そうじゃなかったようです。

逆に言えば、ブツ上げのターゲットになるのかも?(オーナーがあまり物件に興味を

持っていないからそういうことが起こるのだと思います)



【仙台1棟目】

稼働状況 6/7 85.7%

先日、退去立会と原状回復のお見積の依頼をしました。見積もすぐあがってきたので

早速発注して工事にかかって貰っています。しかし終わるのが3月後半。さすが繁忙期。

仕方がないので、仲介業者さん各社に終わる時期の目途を伝えました。



3月も中盤になりましたが、今のところクリーンヒットはまだなし。

これもまたテコ入れが必要な案件になっているような気がします。

法事で仙台に戻る時期があるので、そこで少し営業する時間を設けるか・・・。

義母こと社長もたまに仲介さんに連絡を取って依頼してくれているようですので

私も頑張らなくては!



【合計】

稼働状況 69/73 94.5%

退去予告:3



相変わらず褒められた成績ではありません。それに、3月末退去が3部屋もあるのが

地味に痛い。まだまだ空室対策、手は抜けないようです。しばらく完全満室になって

いないので、いい加減ここらで一発達成したいところです。



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posted by ひろ* at 08:42 | Comment(0) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする