2017年03月09日

売却前日に札幌1棟目のことを振り返る。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。確定申告、山場は超えたぞー。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



初めて購入した物件を手放す日がいよいよ明日に迫ってきました。



いきなりあれなんですが「売るぞ」と決めてから売却が決まるまでのスピードは

本当に早かったです。それまでも「売れたら売るぞ」ということでは考えてましたが

価格が高めに設定されていたこともあり、そう簡単に売れないよねえと自分自身が

売却志向に歯止めをかけていた部分があります。しかし、そうではなく本当にこの物件を

売ろうと決めてからは、たまたまかもしれませんがとても早かったです。

心がけで変わる部分もあったのかもしれません。



初めて購入した物件ということもあり、それなりに思い入れは深い物件です。

一番勉強させていただいたのは売却済みの札幌2棟目なのですが、札幌1棟目も

札幌1棟目と比較する形でいろいろと学びがあったと思います。



今から思えば、不動産賃貸業のことも札幌のことも間取りのことも何もわかっていない

状態で業者さんから提案され、利回りが出ているなら大丈夫だろうと購入したわけです。

今考えると恐ろしい買い方です。偉そうなことを他の人に言えません。



買ってみてわかったこととして、1Kなどの間取りと比較して、2DK仕様の生活保護が

入れるレベルの家賃帯の物件は入れ替わりも少なく安定しているということが

よくわかりました。1K仕様の札幌2棟目は年間で22部屋中10部屋が入れ替わって

うんざりしたこともありましたが、2DK仕様の札幌1棟目は年間を通して退去が

2年で1組いるかいないかという感じでした。5部屋中2部屋は保有期間中入れ替わりが

ないという素晴らしい成績です。



他方、ロットが小さいと大きな儲けにはならないのだなということも学びました。

木造で固定資産税が少なく、利回りだって15%弱はありました。融資も金利こそ

高いものの、20年引けたので悪くない条件だったと今は思っております。

それでも、一年を通して何もない状態でも、手元に残ったCFは100万に満たない

金額でした。なぜか?もちろん、ロットが小さいからです。仮に借入が1億だったら

キャッシュフローは350万〜400万くらいあがっていたことと思います。



また、地方のファミリー物件は、賃料収入に対する運営費がかさむことも学びました。

2DKのお部屋が退去した時の原状回復って、室内が玉砕している場合は50万以上

平気でかかります。他方、キャッシュフローは100万弱しかありません。これだけで

半分以上キャッシュフローが吹っ飛ぶ計算になります。



この点をもう少し掘り下げてみましょう。

同じキャッシュフローを出す東京23区内物件と札幌市内物件があったとします。

両方とも1DKで1500万の小ぶりな物件、キャッシュフローは年間60万ほど

出ているものとします。



違いは部屋数と家賃です。東京23区内物件は2部屋で一部屋あたり家賃70000円、

札幌物件は4部屋で一部屋あたり家賃35000円だったとしましょう。

最終的な利回りや家賃収入は同じです。



ここで退去に伴う修繕が発生します。札幌でも東京でも工事の単価はそこまで大きく

変わりません。1DK仕様であれば、まあ玉砕の手前くらいなら20万程度でしょう。

東京の場合は家賃3ヶ月分くらいのお値段ですが、札幌だと家賃6ヶ月です。

ほら、家賃に対する固定費、高いでしょ?



え、でも部屋数が多いからリスクは分散できている?2部屋中1部屋空室と4部屋中

1部屋の空室だったら、後者の方がいい?なるほど、確かにその理屈はわかります。

でも、退去する割合って日本全国層変わらないと思うんです。仮に退去率50%としたら

札幌は2部屋退去することになります。そしたら修繕費は倍になりますから!



退去率50%の場合、札幌では2部屋、東京では1部屋退去です。キャッシュフローを

計算してみると、札幌のキャッシュフローは20万、東京のキャッシュフローは40万。

家賃が高ければ高いほど、固定費の比率は下がる、というわけです。



運営改善にも積極的に取り組みました。敷地内に駐車できるくらいのスペースが

余っていたので、そkもちゃんと駐車場として整備し、白線を引いて家賃を取るよう

改善しました。3台〜4台置けるところを1台も駐車場代を取ってなかったんだから

前のオーナーは太っ腹だったと思います。購入後に多少家賃が下落したものの、

駐車場の分が増えたことで、トータルで見れば家賃収入は増えたと思います。



外壁塗装、屋上防水もやりました。共用部も汚なかったのを清掃し、ゴミを片付けて

駐輪場をここにしましょうというガイドを出し、整備しました。草も刈りました。

境目のブロック塀も塗装しなおしました。館名も変更し、看板も新たにデザインして

設置しました。今後もずっと保有する前提で手をかけてきた物件です。



思い出深い物件は、明日私の手元を離れていきます。投資という観点では、良い時期に

手放すことができてお金をしっかり残してくれた孝行息子な物件だと思います。

でも手放すことの寂しさもあります。そういった思い出的な部分を考えると。

なんでしょうね、子離れできていない親の気分なのでしょうか、これが。



これまでありがとうございました。新しいオーナーさんのもとでも、しっかりと

利益を生み出す物件として稼働してくれますように。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:05 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする