2017年03月08日

制度融資と築古耐用年数超過案件の親和性。

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制度融資を活用して、本来融資で購入できそうにない築古木造などの物件を購入する。

そんな取り組みができそうな金融機関さんを見つけました。



耐用年数を超えた融資を得ることって、やっぱり難しいなと思っています。

サラリーマンに優しいSOS系のところだと楽勝なのだと思いますが、それ以外で

壁を超えるのって意外と大変だということを札幌築古RCの件で思い知りました。



これまで、意外とその壁を感じずにここまでやってこれた自分がいました。

東京3棟目、東京4棟目、東京5棟目。これら全部耐用年数超過の物件です。

東京4棟目は再建築不可につき、ノンバンクさんでしたが、それ以外は小さな

金融機関さんで思い切り耐用年数を超えた融資をしていただいております。



札幌6棟目も耐用年数が残り8年しかないところ、15年融資を引くことが

できておりました。しかもつい最近の出来事ですからね、これ。



そんなこともあり、耐用年数なんて言うけど、なんだかんだで何とかなるんでしょと

軽く見ていた自分が、この間の札幌築古RCへの買付に走らせたのだと思います。



しかし、こうやってみると、耐用年数超過でクリアできているのはいずれも少額の

案件ばかりです。高額の耐用年数超過案件に関しては、もう少し慎重に考えないと

いけないな・・・と思うようになりました。



逆に言えば、ある程度価格がこなれているものになれば、取り組める感じはします。

札幌のある金融機関さんは、自己資金を2割程度入れてくれれば検討可能ということを

仰っていました。億越えのような大きな案件でなく、数千万単位のものであれば、

この条件を満たして購入することは可能かなと思っています。



また、先日札幌の投資家さんからご紹介していただいた金融機関さんは、仙台法人で

札幌に支店がある(常駐する人はいない)という条件でも、何とか取り組んで

貰えそうでした。こちらは制度融資の活用などで、支店内で決済に持ち込めれば

本部に話がいかずに耐用年数超過でも問題なく融資できる、ということでした。



例えば札幌市であれば、札幌みらい資金という制度があります。札幌市の未来に対して

良好な結果を生み出すであろうジャンルについては、積極的に支援しますという

内容になっております。上限2億円なので、この制度融資を使えば理論上は先日

見送った築古RCでも融資は出たのかもしれません。現実的に、億を超えるとさすがに

やりにくいようでしたが・・・。5000万前後くらいが目安ですかねえ、きっと。



こういう制度融資を積極的に取り扱ってくれる金融機関さんを見つけることができれば

築古でも融資をしてもらうことができるかもしれません。ただし、ある程度小さな物件に

限り、かつ利回りも15%くらいは到達していないといけない、ということになるので

それなりにハードルは高いです。20%とかゴロゴロしてたあの頃だったらなあ。



そんな状況を整理していくと、やっぱり小さな物件という選択肢ばかりになります。

結局大きな物件にはいつになっても取り組ませてもらえないのね・・・と残念がる私。

早くバブルがはじけて、物件がお手頃価格になってくれないだろうかと。ええ。

値段が下がれば手も出しやすくなるのです(利回り的にも総額的にも)。



今度、札幌4棟目を売却することになりますので、そうなるとますます私の保有物件は

小粒になっていきます。億超えの物件がなくなり、野立て太陽光が一番借入が多いという

なんだかよくわからない状態になります。ダウンサイジングも有効な局面なので、

これはこれでいいのだと思いますが・・・市況がまた割安にふれてきたら、蓄えた

自己資金で大きいのを買ってみたいよなあという気持ちにもなる私です。



とまあ話は少し逸れましたが、耐用年数超過案件は大きいものではなく小さいものを探し

大きいものに関しては新築とかで探していくことにしようと思います。あとは制度融資を

もう少しきちんと調べて、それらを使って新たな金融機関さんの開拓を考えたいですね。



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posted by ひろ* at 07:51 | Comment(0) | TIPS | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする