2017年03月04日

金融機関さんと深い関係を作るためにしていること。

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小さな金融機関さんと、地道な関係づくりを行っております。



3月に決済することが決まっている札幌1棟目の売却にあわせて、札幌に行ってこようと

予定を調整しております。ほとんど決済に顔を出したことがない私なのですが、今回は

長年お世話になった札幌1棟目ということもありますし、仲介業者さんには札幌6棟目の

購入でもお世話になったということも勘案し、顔を出すことにしました。



どうせ平日に行くなら、現在取引している金融機関さんとの親睦も深めたいところです。

そう考えて、当日の行動予定を組むことにしました。



まず、札幌4棟目と札幌6棟目を融資していただいている金融機関さんです。

ここはまだまだ取引を拡大していきたい金融機関さんです。個人として札幌の物件に

融資してくれる貴重なところであると共に、仙台法人が新規に取引できそうなので

その両面から攻めていくことができると思っております。金利が安くないのは難点ですが

非力な私としては、大事にしなくてはならない金融機関さんです



先日、札幌6棟目の決済の時に、決して強要とか融資条件ではないのですが、今後

融資以外の取引もぜひ検討してほしいということを仰っておりました。その意図を汲んで

売却益の一部を定期預金にすることにしました。預金ノルマもあるでしょうから・・・。

担当さんに電話してその旨連絡すると、大変喜んでくださいました。



裏話的なところで言うと、本当は別の金融商品とかをお願いしたかったらしいのです。

そっちのノルマの方がきついのと、本部からの評価が高いのでしょう。たぶんですが

カードローンとかそういうものだと思われます。しかし、私が札幌に住民票がないため、

本部側が札幌の支店が地元にいない人にそういった商品を勧めるのはいかがなものかと

難色を示したらしく、預金取引に落ち着いた、ということみたいです。



この辺は同じ支店さんで取引している友人とか、前任の行員さんの話からの類推につき

あまり詳細なことは覚えていない&そもそも多少事実誤認もあるかもしれない、という

ことでご容赦ください。



それから、札幌5棟目を融資してくださった金融機関さんともコンタクトを取りました。

こちらは3月末をもって現在の担当さんが退職されることが確定しているという事情も

ありまして、退職前にご挨拶に行かなくてはと思っていたというのもありました。



こちらは先ほどの金融機関さんに比べてさらに小さいところですので、積金などをすると

喜んでもらえることは知っています。ですので、家賃収入の一部を積金として口座に

残すということ自体はとても喜んでもらえました。



あわせて、両方の金融機関さんに、取引行を開拓したいと言っている友人をご紹介。

別にそのこと自体が私に利益を生むわけではないのですが、金融機関さんに対して

「この人にはお世話になった」と思われることが大事なのだと思います。それはいずれ

別の形で私のところに返ってくるに違いない、と。



金融機関さんとの付き合い方のコツとして、金融機関さんの規模によって、先方に

喜んでもらえる取引というのは変わってくる、というものがあります。



メガバンクさんや地銀さんだと、投資信託などの金融商品を購入する方が関係を作れる。

買うことで担当が固まるので、あとは融資についてその人と相談していけばよい。

市中調達金利が低いため、預金はそれほどほしいわけではない。



信金さんや信組さんだと、積金や定期預金が有効。特に積金は継続的な関係が作れる。

投資信託などの販売にはそれほど積極的ではない。市長調達金利が高いので、預金で

貸付の原資を作っている。そのため、借りたいならまず預けることが大事。



このノウハウを教えてくれたのは、元メガバンカーの先輩大家さん、ジェービルこと

岡本公男さん
でした。何かの勉強会でそういうことをお話されていたので、実際に

意識して会話してみたところ、確かに地銀さんクラスは投資信託やカードローンなど

預金以外の取引を求めることが多く、信金さんや信組さんは定期預金や積金などお金を

預ける行為を大変喜んでくれました。



私が得意なのは信金さんや信組さんといった小さいところですから、取引したいと

思ったところには必ず積金をするようにしています。小さなところから始めて、

徐々に拡大する。そんな流れで進めています。



この間事業計画書勉強会をやった時も「ひろ*さんの事業計画書は小さいところには

有効だと思う」「メガだと金融資産とかそっちを重視されるから、細かく書いても

定量評価をひっくり返すほどの定性評価はしてもらえない」という旨のご意見を

いただきました。言われてみればそうかもなー、と自分でも思った次第です。



小さい金融機関さんと良好な関係を作りながら、難易度が高くて収益性のある物件を

購入していくのがこれまでのスタイルでした。このやり方、どうしても大きな物件は

購入できないため、小さいものをちまちまと買い増していく形になります。収益が

爆発的に増えるわけでもない、歩みが遅い、売り相場の時に売れない、といった点が

難点ではありますが、持ち続けて困るものは買ってないつもりです。



なんかこう、話が脱線しまくってますが、とにかく金融機関さんとのおつきあいは

この商売の生命線です。しっかり関係を作っていくようにしたいと思います。



最後に、本文中に出てきたジェービルこと岡本公男さんが新刊を発売なさいました。








ご本人曰く「初心者向けですが、マニュアルや手順書の類にならないよう、不動産投資を

進める上でのコツや注意点を多く盛り込みました。銀行の融資に対する考え方や

ロジックなど他の不動産投資本にあまり書かれていなことも掲載しており、中級者でも

参考になる内容です。」という説明をいただきました。

今しがた、上の方に書いたようなお話も、もしかしたら書いてあるかもしれませんね。



確定申告前であまり時間的余裕がないため、拝読するのは少し遅くなるかもしれませんが

必ず読ませていただきます。楽しみです!



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posted by ひろ* at 10:44 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする