2017年03月03日

初の退去予告が入ってしまい、どう募集するか管理会社さんと検討。

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この繁忙期に入る前には退去がちらほらあったのですが、繁忙期中は一つも退去がなく

調子いいなあと思っていました・・・が・・・来てしまいましたよ、退去。札幌5棟目。

満室が崩れ、初めての募集がスタートします。



札幌5棟目は満室で購入し、購入から半年くらい無風状態となっておりました。

ここまで退去予告もなく、素晴らしい滑り出しだったのですが、とうとう退去発生です。

しかも時期が悪く、3月末退去。繁忙期を完全に外してしまいます。原状回復もおそらく

必要でしょうから、たぶん退去時期を早めるなどあがいても、繁忙期には間に合わず。

そもそも理由が「転勤」であるため、時期をずらすのが無理かなと思っています。



退去予告時に管理会社さんが「不便なところはありましたか」とヒアリングをしてくれて

いるようで、メールに「キッチン上に換気扇がないのが不便だった」とありました。

確かあの物件、構造上キッチン上につけられないんですよね・・・換気扇。私もまだ

中は見たことはないですが、間取り図や類似物件の写真から想像はつきます。



現在の家賃はちょっと安めなのですが、管理会社さん的にはこれで相場とのこと。

前の管理会社さんへのヒアリングもしてくれていて、繁忙期以外の引合はこの家賃でも

弱く苦戦したということでした。その上で敷金礼金も0が望ましい、と。

生活保護以下の低所得層が狙いになる、という見解でした。



まああれだ、生活保護の方がまじめに働いている人より裕福な生活をしているという

札幌市の現状に関しては思うところもあるわけですが、そこにはここでは触れません。



私の実績で言えば、もっと家賃は取れると思っています。札幌3棟目は札幌5棟目より

しょぼいスペックなのですが、それでも家賃は札幌5棟目より3000円〜5000円

上乗せで勝負できております。そこには「どんな人でも応相談」という超ゆるゆるな

審査姿勢が浸透しているから、というところはあるのですが・・・。



札幌5棟目はまだ「超ゆるゆる」を発動すべきなのか否かもわかりません。

募集してみて引合がいまいちだったら考えますが、とりあえず今は普通に募集して

感触をつかむことが先かなと考えております。



家賃を上げようと考えたときに何ができるか。管理会社の担当さんとメッセンジャーで

少しやり取りをして相談しました。



基本的には、このスペックだと家賃を上げようとしたら何かしらのバリューアップは

必要になるだろうということ、一番狙いやすいのはP込である程度のお値打ち価格で

探している人だろうということが前提にあります。そのあたりの条件からすると、

前回の募集家賃が妥当なのではないかというところでした。



ただ、あえてそれをわかりつつ、しばらくは反応を見るということと割り切って

少し高めに募集をかけることはありじゃないか、と。



ポータルサイトの検索条件ってだいたい5000円単位で刻まれています。

家賃41000円+管理費1000円より、家賃40000円+管理費2000円の方が

検索に引っかかりやすいというテクニックもあります。

それをあえて使わず、1ランク上の検索条件でしか出てこないようにした場合には

反響がどのくらい減るのかをまずはリサーチしてみるのも一案です、とのことでした。



どうせ3月末まで内見できないのは目に見えています。だったら、3月中はいろいろな

ことを試して、相場観を探ることに徹してもいいと思いました。ということで、

しばらく家賃をあえて高めにして募集をかけてみよう、ということで合意。

その代わり、初期費用は安く抑えることとしました。



こちらの管理会社さん、事前に募集条件を細かくヒアリングをしてきてくれます。

家賃交渉幅、フリーレント有無、短期契約有無、保証会社利用の方針などなど。

事前にこの辺を細かく聞いてくれるところって、今まではありませんでした。

質問量が多いので回答するのに腰を据えて「うし、やるか」となるまで動けないという

副作用はありますが、オーナーの代理という意味ではこうして細かい意志を代弁して

くれる体制が整っているのは良いと感じた次第です。



質問内容も踏み込んでおり、ペット可否を単純に問うだけではなく、多頭飼いや

大型などについてはどうするか、といったことも確認いただきました。確かに、

多頭飼いはけっこう問い合わせあります。受ける人が少ないのでしょう。



短期契約や保証会社さんの審査がうまくいかなかった時の対応、生活保護の扱い、

高齢者や子供の扱いなど、いろいろな質問が出ましたが、おおむね私が普段対応している

内容に近い案が最初に出てきていたので、いい感じだなと思いました。



3月は様子見の期間。4月以降、力を込めて募集したいと思います。

たぶん札幌6棟目も同じタイミングでの仕上がりになりそうなので、4月はその2棟が

重点管理になるだろうと思います。必然的に、3月中に札幌3棟目と仙台1棟目は

決めておかなくちゃですね。頑張ります!



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posted by ひろ* at 08:02 | Comment(1) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする