2017年03月01日

退去立会と原状回復のお見積。

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仙台1棟目、退去立会から原状回復を行おうとしております。



唯一の自主管理物件である仙台1棟目。最近ではさすがに購入からもうすぐ丸5年が

経過しようとしており、義母がだいたいのことは対応できるようになっております。

2月末と言われていた退去に関連することも、一通り義母にて対応してもらいました。



まず退去立会です。普段はその時原状回復をお願いするつもりの職人さんをお呼びして

一緒に見てもらうのですが、今回お願いする職人さんは退去立会には対応していない、

ということでした。ですので、義母が仲良くしている不動産業者さんに代わりに立会を

依頼することに。お願いしたら快く引き受けてくれたということで、良かったです。



今回の入居者様もきれいに使ってくれたようですが、以下の点に関して原状回復工事が

必要になるだろう、という見立てでした。



・クロスの一部に傷がある

・便座の蓋に消臭剤を貼っていたみたいで、糊状のべたべたが残っている

・キッチンのシンク下がカビになっている

・物入れの中にクロスを貼った方がいい



上の2つは入居者様過失となるので請求対象ですが、下の2つは大家負担となります。

契約書に記載しているクロスの平米単価にあわせて負担をしてもらうことと、

ハウスクリーニングの費用を頂戴するということで入居者様とは口頭で合意しました。

加えて、この方は鍵を以前なくしているので、その分のお金も支払って貰いました。

立会にお付き合いいただきました某さん、ありがとうございました。



この時点で義母が「キャビネット(=シンク下のことだと思う)の汚れがやばい」

「クリーニングじゃ落ちないと思う」としきりに言っていたのが気になりました。

そんなこという割に写真撮ってないから、どのくらいやばいのか伝わらない・・・。



さて、その後は原状回復のためのお見積です。

管理委託している物件がほとんどなので、普段は業者さん選びを基本的に自分たちでは

行っておりません。仙台1棟目だけは自主管理なので、業者さん選びも自分たちで

行っております。



私の場合、何社か業者さんとのつてを作っておき、ローテーションを組んで発注を

かけております。前回A社さんだったから、今回はB社さん、みたいな感じです。

A社→B社→C社→A社→・・・をループさせている感じですね。



うちとしても、1社に常に発注していると、いつの間にかコストが割高になっているなど

問題が発生した時に対応しきれません。また、急ぎの工事の時にどこが一番早くやって

いただけるか、みたいに普段と違う基準で選ばなければならないこともあります。

そんなことを気にして、常に複数の業者さんとお付き合いをするようにしております。



関係をつないでおくには、定期的に発注をするのが一番有効だと私は思っています。

ですので、1社に偏らせず、うまく発注が時々行くようにコントロールしています。



とは言っても、単身6部屋+ファミリー1部屋の間取りであるにも関わらず、

保有から5年経過して半分も入れ替わっていない状態なので、そんなにいっぱい

発注できているわけでもありません^^;

そもそもの定着率が高いというのは大変良いことなので、大家としては助かって

いるのですけど、ね。



今回お願いする業者さんは、この物件唯一のファミリー部屋(元オーナーズルーム)の

リフォームを何社かに見積して、最終的に一番安い値段を出してくれた職人さんです。

個人でやっているので、繁忙期はどうしても納期が遅くなるのがデメリットですが、

安くて良い仕事をしてくれて、人柄も良い方です。



その職人さんが現地を確認して連絡をくださいました。一番気になるのは、床下収納を

外すと収納の裏に結露が出ている状態だという点だそうです。今までこういう現象には

あったことがなく、初めてだと。



えーと、つまりそれは、床下のどこかで配管系に何か異常があるということですか?

結露するということは何等かの原因で湿気が出ているということになります。

床下でそれがあるということは、おそらく配水系のどこかであろうと。



同時に、キッチンのシンク下の床板にかなりカビが出ているという事象もあるため

おそらくキッチンの配水系だろうと思う、ということでした。なるほど、納得。

そして義母の言っていたキャビネット下がどうのこうのというのは、このカビの

ことだったのだろうというのも類推できました。



排水に関してはたぶんこれだろうという原因は想像がつくので、対処するとのこと。

あわせてシンク下の床板も張り替える必要がありますが、ここは大工さんを入れるような

ちゃんとした工事はせず(大工さんの人工の費用が余計にかかるため)、ベニヤ板を

上から貼り付けて塗装してごまかす方向にしました。



この辺のお話を済ませた上で、お見積受領。極力安めに抑えてくれたみたいで、

想像していたよりお金がかからずほっとしました。とはいえ家賃1月分はかかりますが。



原状回復が終わるのが3月後半ということで、募集にはちょっと不利な展開ですが

何とか頑張っていただこうと思います。早速義母が仲介店2店舗に電話連絡をして

リフォーム完了時期について伝えてくれました。動きが早くて助かります。

ここも早いところ決まりますように。



残る空室は4部屋。札幌3棟目で1部屋、札幌6棟目で2部屋、仙台1棟目で1部屋。

札幌6棟目はちょっと厳しいかもしれないけど、それ以外は繁忙期中になんとか

決めたいところです。特に仙台1棟目は繁忙期を逃したくないですね。札幌1棟目は

逃しても通年で何とかなると思うので。営業とかしてこようかなあ。



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posted by ひろ* at 07:46 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする