2017年03月06日

確定申告、わかっちゃいるけど事前に動けず、溜め込んで大変なことに。

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確定申告の準備、進んでますか?私は残り4ヶ月分ですが、終わらずヒーヒーしてます。



法人で買っている方は別として、個人だと必ず通らなくてはならないのが確定申告。

この時期は税理士さんも超繁忙期ということで、大変な状態になっていると聞きます。



私は領収書を送れば帳簿も含めてつけていただける形で税理士さんと契約しておりますが

その領収書もけっこうな量になるので、これが何の用途、飲み会の場合は誰と飲んだ、

など全部説明を書いてから送らないといけないので、けっこうな手間になります。



さらに、私は独自にExcelで収支の情報をつけておりますので、そちらへの転記も必要に

なることから、さらに作業は膨大になっていきます。独自につけてるならそのまま弥生に

帳簿つけちゃえばいいじゃないという話もありますが、あくまで独自Excelは物件ごとの

キャッシュフローを見るためにつけているので、物件に帰属しない共通費(税理士さんの

費用とか)はつけません。当然、懇親会の費用とかも明確に物件に帰属しない場合は

入れないので、やっぱり作業量は減るわけです。



今年は法人に管理費を支払うようにしたこともあり、また小さいながら個人でも物件の

購入をしましたので、利益はそこまで大きく出ないはずです。8月くらいまでの情報は

既に送ってあり、その中で出てきた成績で言えば、それなりに税金は抑えた形での

着地になりそうというところが見えています。



今のところそんなに税金に苦しんでいないというのは、(偶然もあると思いますが)

それなりに税務対策がうまくいっているのか、それともそもそも儲かってないのか。

なんか自分でもその辺よくわからないところがあります^^;

何かと外食が多いところもあり、会議費や交際費は毎年けっこうな額になっています。

あと、旅費なんかも札幌やら仙台やらちょくちょく行ってる関係で多いですね。



税理士さんに領収書を送付するまでの私の作業内容は以下のような感じです。

1.領収書を月ごとに分け、カード控えがあるものはそれと領収書をホチキス止めする

2.それぞれの領収書に使途を記載する(会合の場合はお会いした人の名前も)

3.個人、仙台法人、東京法人のいずれに属するか区分けする

4.カードの明細と照合して、カード明細側にも同じことを記述する

5.レターパックにまとめて郵送する



これ以外に、銀行の通帳やら明細やらをPDFでスキャンして送付したり、購入した

物件の契約書などもスキャンして送付したりします。基本、領収書以外はメールでの

やり取りをしています。



この辺って、皆さんどういう風にやっているんでしょう?

あまり効率よくないやり方をしているのか、たまに心配になります。

昨日も領収書と格闘していましたが、思いのほか時間を取られてしまいました。

もっと効率よくやるために方法があるのか・・・もし思うところがある方がいれば

是非ご助言いただけますと嬉しいです。



ともあれ、領収書の整理は結局まだ終わっていません。2の作業を残り4ヶ月分について

やっているのですが、なかなか終わらず難産しています。



そんな事情もあり、本日ブログちょい短めに切り上げて、また領収書の作業に戻ります。

ギリギリにならないと夏休みの宿題が始められない私らしい状態です。税理士さんにも

「ひろ*さんが一番最後です」って毎年言われています・・・。

確定申告、皆さん頑張りましょう!



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posted by ひろ* at 07:25 | Comment(2) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月05日

ガス会社さんとの交渉が成立し、共用部のバリューアップに着手可能になる。

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札幌5棟目のプロパンガスの会社さんとの交渉ごとが少し進んできたようです。

ようやく具体的な金額が出た、と管理会社さんより報告がありました。



前にブログに書きました通り、プロパンガス会社さんの変更を検討しておりました

方針を切り替え、今のガス会社さんに協賛金の形で何かしら依頼するということで

動き始めております。得られたお金を用いて、TVドアホンなど既存のお客様の満足度を

上げていくことを考えようとしております。建物の付加価値を向上させるのは、

先はどうなるかわからないとはいえ、悪いことではないと思っています。



現在供給してくださっているガス会社さんは、残念ながら動きがあまり良くないです。

10月に購入して、3月になったのにまだ進展なしという。まあもちろん、こちらの

進め方が「切替前提」だったところを、途中から「今のガス会社さんから協賛金」に

切り替えた、というところがあり、交渉開始が遅れたというのも一つの原因ですが。

ただ、それを差し引いても回答がとても遅いのは否めません。



管理会社の担当さんからは、たまにこの件に関して報告は来ておりました。

既存のガス会社さんにのらりくらりとかわされているいる状況、ようやく戸あたり

ゼロではない回答が引き出せそうな雰囲気になってきた状況、そこから上の稟議云々で

なかなか進展しないので、少し強めに言ってみようと思うといった状況・・・。

とりあえず、このガス会社さんに次にどこかの物件のガス供給を任せようという判断は

できないなあと思います。スピードって大事だと思いますから。



札幌タイムだと思って、ゆったりと構えるしかないねーと割り切ってから数ヶ月。

先日、ようやくガス会社さんから回答があったと管理会社さんから連絡がありました。

結果として、全戸をTVドアホンに変更することも可能じゃないか?と思えるくらいの

協賛金を出していただけることになりました。



このお金は入居者様や建物に還元できるように利用するつもりです。

ガス会社さんが経費として出してくれたわけだから、それはガスの売上にも貢献できる

内容に対して使うべきです。共用部の照明を増やすとか、TVドアホンにするとか、

共用部の再塗装とか、駐輪場の整備とか。このお金を別の形に転用してはいけません。

それは協賛という趣旨から外れてしまいます。



どういった形で使うのが一番良いか、管理会社さんとも相談して決めたいと思います。

どうせなら一番効果が高い形で使いたいものだと思いますから。



春に向けて、この物件も少し考えなくてはならないことが出てきました。

冬の間募集できずにいた駐車場を、外貸しに向けてどう募集していくか。

協賛金を得られたので、そのお金をどう建物に反映させていくか。

管理会社変更に伴い、保証会社の契約を引き継げなかった人に対する再契約手続。

ケーブルテレビを建物に通してアンテナ不要にする話。

その他、入居者様との兼ね合いで保留になっている話がいくつか。



所有した物件のバリューアップを行い、収益の最大化を進める。オーナーが一方的に

搾取する形ではなく、オーナーも管理会社さんも関連業者さんも入居者さんも皆が

ハッピーになれる形での最大化。入居者様には気持ちよく長く住んでもらえるように、

管理会社さんや関連業者さん(今回ならガス会社さん)は稼働率向上による手数料や

販売収入の最大化、オーナーも稼働率向上や家賃アップによる収益力の向上。



そんな良いスパイラルを作っていけるように、いろいろと知恵を絞ること。

私も決して優秀なタイプではないので、時にはバランスを維持しているつもりで

全然維持できていないこともあるかもしれません。ただ、意識としてそういう気持ちは

持ち続けたいと思う次第です。



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posted by ひろ* at 11:35 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月04日

金融機関さんと深い関係を作るためにしていること。

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小さな金融機関さんと、地道な関係づくりを行っております。



3月に決済することが決まっている札幌1棟目の売却にあわせて、札幌に行ってこようと

予定を調整しております。ほとんど決済に顔を出したことがない私なのですが、今回は

長年お世話になった札幌1棟目ということもありますし、仲介業者さんには札幌6棟目の

購入でもお世話になったということも勘案し、顔を出すことにしました。



どうせ平日に行くなら、現在取引している金融機関さんとの親睦も深めたいところです。

そう考えて、当日の行動予定を組むことにしました。



まず、札幌4棟目と札幌6棟目を融資していただいている金融機関さんです。

ここはまだまだ取引を拡大していきたい金融機関さんです。個人として札幌の物件に

融資してくれる貴重なところであると共に、仙台法人が新規に取引できそうなので

その両面から攻めていくことができると思っております。金利が安くないのは難点ですが

非力な私としては、大事にしなくてはならない金融機関さんです



先日、札幌6棟目の決済の時に、決して強要とか融資条件ではないのですが、今後

融資以外の取引もぜひ検討してほしいということを仰っておりました。その意図を汲んで

売却益の一部を定期預金にすることにしました。預金ノルマもあるでしょうから・・・。

担当さんに電話してその旨連絡すると、大変喜んでくださいました。



裏話的なところで言うと、本当は別の金融商品とかをお願いしたかったらしいのです。

そっちのノルマの方がきついのと、本部からの評価が高いのでしょう。たぶんですが

カードローンとかそういうものだと思われます。しかし、私が札幌に住民票がないため、

本部側が札幌の支店が地元にいない人にそういった商品を勧めるのはいかがなものかと

難色を示したらしく、預金取引に落ち着いた、ということみたいです。



この辺は同じ支店さんで取引している友人とか、前任の行員さんの話からの類推につき

あまり詳細なことは覚えていない&そもそも多少事実誤認もあるかもしれない、という

ことでご容赦ください。



それから、札幌5棟目を融資してくださった金融機関さんともコンタクトを取りました。

こちらは3月末をもって現在の担当さんが退職されることが確定しているという事情も

ありまして、退職前にご挨拶に行かなくてはと思っていたというのもありました。



こちらは先ほどの金融機関さんに比べてさらに小さいところですので、積金などをすると

喜んでもらえることは知っています。ですので、家賃収入の一部を積金として口座に

残すということ自体はとても喜んでもらえました。



あわせて、両方の金融機関さんに、取引行を開拓したいと言っている友人をご紹介。

別にそのこと自体が私に利益を生むわけではないのですが、金融機関さんに対して

「この人にはお世話になった」と思われることが大事なのだと思います。それはいずれ

別の形で私のところに返ってくるに違いない、と。



金融機関さんとの付き合い方のコツとして、金融機関さんの規模によって、先方に

喜んでもらえる取引というのは変わってくる、というものがあります。



メガバンクさんや地銀さんだと、投資信託などの金融商品を購入する方が関係を作れる。

買うことで担当が固まるので、あとは融資についてその人と相談していけばよい。

市中調達金利が低いため、預金はそれほどほしいわけではない。



信金さんや信組さんだと、積金や定期預金が有効。特に積金は継続的な関係が作れる。

投資信託などの販売にはそれほど積極的ではない。市長調達金利が高いので、預金で

貸付の原資を作っている。そのため、借りたいならまず預けることが大事。



このノウハウを教えてくれたのは、元メガバンカーの先輩大家さん、ジェービルこと

岡本公男さん
でした。何かの勉強会でそういうことをお話されていたので、実際に

意識して会話してみたところ、確かに地銀さんクラスは投資信託やカードローンなど

預金以外の取引を求めることが多く、信金さんや信組さんは定期預金や積金などお金を

預ける行為を大変喜んでくれました。



私が得意なのは信金さんや信組さんといった小さいところですから、取引したいと

思ったところには必ず積金をするようにしています。小さなところから始めて、

徐々に拡大する。そんな流れで進めています。



この間事業計画書勉強会をやった時も「ひろ*さんの事業計画書は小さいところには

有効だと思う」「メガだと金融資産とかそっちを重視されるから、細かく書いても

定量評価をひっくり返すほどの定性評価はしてもらえない」という旨のご意見を

いただきました。言われてみればそうかもなー、と自分でも思った次第です。



小さい金融機関さんと良好な関係を作りながら、難易度が高くて収益性のある物件を

購入していくのがこれまでのスタイルでした。このやり方、どうしても大きな物件は

購入できないため、小さいものをちまちまと買い増していく形になります。収益が

爆発的に増えるわけでもない、歩みが遅い、売り相場の時に売れない、といった点が

難点ではありますが、持ち続けて困るものは買ってないつもりです。



なんかこう、話が脱線しまくってますが、とにかく金融機関さんとのおつきあいは

この商売の生命線です。しっかり関係を作っていくようにしたいと思います。



最後に、本文中に出てきたジェービルこと岡本公男さんが新刊を発売なさいました。








ご本人曰く「初心者向けですが、マニュアルや手順書の類にならないよう、不動産投資を

進める上でのコツや注意点を多く盛り込みました。銀行の融資に対する考え方や

ロジックなど他の不動産投資本にあまり書かれていなことも掲載しており、中級者でも

参考になる内容です。」という説明をいただきました。

今しがた、上の方に書いたようなお話も、もしかしたら書いてあるかもしれませんね。



確定申告前であまり時間的余裕がないため、拝読するのは少し遅くなるかもしれませんが

必ず読ませていただきます。楽しみです!



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posted by ひろ* at 10:44 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月03日

初の退去予告が入ってしまい、どう募集するか管理会社さんと検討。

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この繁忙期に入る前には退去がちらほらあったのですが、繁忙期中は一つも退去がなく

調子いいなあと思っていました・・・が・・・来てしまいましたよ、退去。札幌5棟目。

満室が崩れ、初めての募集がスタートします。



札幌5棟目は満室で購入し、購入から半年くらい無風状態となっておりました。

ここまで退去予告もなく、素晴らしい滑り出しだったのですが、とうとう退去発生です。

しかも時期が悪く、3月末退去。繁忙期を完全に外してしまいます。原状回復もおそらく

必要でしょうから、たぶん退去時期を早めるなどあがいても、繁忙期には間に合わず。

そもそも理由が「転勤」であるため、時期をずらすのが無理かなと思っています。



退去予告時に管理会社さんが「不便なところはありましたか」とヒアリングをしてくれて

いるようで、メールに「キッチン上に換気扇がないのが不便だった」とありました。

確かあの物件、構造上キッチン上につけられないんですよね・・・換気扇。私もまだ

中は見たことはないですが、間取り図や類似物件の写真から想像はつきます。



現在の家賃はちょっと安めなのですが、管理会社さん的にはこれで相場とのこと。

前の管理会社さんへのヒアリングもしてくれていて、繁忙期以外の引合はこの家賃でも

弱く苦戦したということでした。その上で敷金礼金も0が望ましい、と。

生活保護以下の低所得層が狙いになる、という見解でした。



まああれだ、生活保護の方がまじめに働いている人より裕福な生活をしているという

札幌市の現状に関しては思うところもあるわけですが、そこにはここでは触れません。



私の実績で言えば、もっと家賃は取れると思っています。札幌3棟目は札幌5棟目より

しょぼいスペックなのですが、それでも家賃は札幌5棟目より3000円〜5000円

上乗せで勝負できております。そこには「どんな人でも応相談」という超ゆるゆるな

審査姿勢が浸透しているから、というところはあるのですが・・・。



札幌5棟目はまだ「超ゆるゆる」を発動すべきなのか否かもわかりません。

募集してみて引合がいまいちだったら考えますが、とりあえず今は普通に募集して

感触をつかむことが先かなと考えております。



家賃を上げようと考えたときに何ができるか。管理会社の担当さんとメッセンジャーで

少しやり取りをして相談しました。



基本的には、このスペックだと家賃を上げようとしたら何かしらのバリューアップは

必要になるだろうということ、一番狙いやすいのはP込である程度のお値打ち価格で

探している人だろうということが前提にあります。そのあたりの条件からすると、

前回の募集家賃が妥当なのではないかというところでした。



ただ、あえてそれをわかりつつ、しばらくは反応を見るということと割り切って

少し高めに募集をかけることはありじゃないか、と。



ポータルサイトの検索条件ってだいたい5000円単位で刻まれています。

家賃41000円+管理費1000円より、家賃40000円+管理費2000円の方が

検索に引っかかりやすいというテクニックもあります。

それをあえて使わず、1ランク上の検索条件でしか出てこないようにした場合には

反響がどのくらい減るのかをまずはリサーチしてみるのも一案です、とのことでした。



どうせ3月末まで内見できないのは目に見えています。だったら、3月中はいろいろな

ことを試して、相場観を探ることに徹してもいいと思いました。ということで、

しばらく家賃をあえて高めにして募集をかけてみよう、ということで合意。

その代わり、初期費用は安く抑えることとしました。



こちらの管理会社さん、事前に募集条件を細かくヒアリングをしてきてくれます。

家賃交渉幅、フリーレント有無、短期契約有無、保証会社利用の方針などなど。

事前にこの辺を細かく聞いてくれるところって、今まではありませんでした。

質問量が多いので回答するのに腰を据えて「うし、やるか」となるまで動けないという

副作用はありますが、オーナーの代理という意味ではこうして細かい意志を代弁して

くれる体制が整っているのは良いと感じた次第です。



質問内容も踏み込んでおり、ペット可否を単純に問うだけではなく、多頭飼いや

大型などについてはどうするか、といったことも確認いただきました。確かに、

多頭飼いはけっこう問い合わせあります。受ける人が少ないのでしょう。



短期契約や保証会社さんの審査がうまくいかなかった時の対応、生活保護の扱い、

高齢者や子供の扱いなど、いろいろな質問が出ましたが、おおむね私が普段対応している

内容に近い案が最初に出てきていたので、いい感じだなと思いました。



3月は様子見の期間。4月以降、力を込めて募集したいと思います。

たぶん札幌6棟目も同じタイミングでの仕上がりになりそうなので、4月はその2棟が

重点管理になるだろうと思います。必然的に、3月中に札幌3棟目と仙台1棟目は

決めておかなくちゃですね。頑張ります!



上位陣にだいぶポイント差をつけられてしまっています。ぜひ、暖かいご支援を。

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posted by ひろ* at 08:02 | Comment(2) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月02日

超・崖っぷち!早くも融資NGの回答を貰ってしまいました。

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悪あがき中の関東圏中古RC、アンコール?ロスタイム?であたっている金融機関さんの

2行のうち1行が早くも崩れる残念な展開になってまいりました。真の崖っぷちです。



昨日は、先日融資NGの判定をいただいた金融機関さんにお邪魔して、具体的な理由の

説明を受けておりました。それによると、大きな理由は物件の問題だったようです。

支店としては取り組もうということで前向きにOKが出て本部に流れていったのですが

本部側からは場所の問題(この金融機関さんのエリアのギリギリ端っこだから遠い)と

前面私道の状態が悪いことが挙げられたとのこと。駅からの距離もネックになったと

いうことでした。



個人属性に関しては「ちょっと弱いね」とは言われたようです。物件が弱いのを

ひっくり返すほどの個人属性ではなかった、ということだと思います。



個人に関しては「小さくて収益性が高く、その分流動性が低い物件を買っている」

「それほど借入残高が大きいとは言えない(=まだ貸せる)」という評価でした。

あがってくるキャッシュフローを蓄積して金融資産を増やしてもらえれば、さらに

融資はやりやすくなる、という感じだそうです。



この金融機関さんは、中古のRCが得意ということもあり、なかなか見合う物件が

出てこないという難点はあります。しかし、今回案件を持ち込んだことで、個人属性を

よりしっかり見ることができたので、次以降やりやすくなったという効果はあります。

検査済証がなくても見てもらえるということもわかりました。もし見合う物件が

出てきたら、積極的に持ち込んでみようと思います。



しかし、結局のところ残念ながら融資NGだったという事実は変わりません。

追加で融資を検討していただいている2つの金融機関さんのうち1行は、先行して

取り組んでいる金融機関さんがNGだったら、本格的に本部に稟議をあげるように

動くと言っておりました。そちらの金融機関さんに結果を伝えなくてはなりません。



電話口で先方の担当の方をお願いし、取り次いでもらいます。電話に出るなり先方は

「持ち込んでいただいていた物件の本部での担保評価が出ました」と発言されました。

(この金融機関さんは本部で担保評価を行うということです)



さて、気になる担保評価額は・・・どーん!物件価格の半額以下!

思わず「低いですね・・・」と言ってしまいました。



行員さんも「1000万とかの差なら稟議の書き方や手元資金などでフォローも

できるのですが、これだけ離れると厳しいです・・・」と。最近そういうところが

減ったなあと思ってましたが、この金融機関さんはまだ積算をしっかり見ている、

ということがわかりました。久しぶりですもん。担保不足って単語自体が。



これで最後の切り札として検討いただいていた2行のうち1行があえなく撃沈。

残り1行になりました。こちらは現在担当の方が資料の読み込みをしてくださって

いるところです。質問事項をまとめたら面談に来てほしい、ということを言われて

おりますが、今のところまだ具体的な日程の連絡はありません。



ここでダメだったら本当にリリースだな・・・うん。

あとはもう祈るばかりです。



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