売主と買主さんとで飲み会ですと！？札幌１棟目売却・その日を迎えて。

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札幌１棟目、売却完了しました。お金が増えて物件が減りました。

いろいろな思いが去来します。



３月１０日、私は早朝の飛行機で新千歳空港に降り立ちました。目的はただ一つ。

本日の決済を見届けること。私の手から離れるところをやっぱり見届けたいのです。



決済前日に書いた内容の通り、この物件はこの市況でなかったら売るという選択を

考えることはなかったかもしれません。収益性という観点では少し小ぶりだったけど、

立地だって良いですし、初めて購入した物件という思い入れもありました。



しかしそれだけではないです。別にそれだけだったら行かなくてもいいと思ってます。

今回は両手仲介だったので、仲介業者さんから聞いた買主さんのプロフィールが面白くて

私自身が興味を持ってしまったから、というのもありました。どんな気持ちで何を考えて

札幌１棟目を買ってくれたのだろう。ちょっと話をしてみたいなと思ったのです。



仲介業者さんと買主さんは１０年以上の旧知の仲と聞いています。私は興味本位から

突飛な提案をしてみることにしました。買主さんと仲介業者さんと私で当日の夜飲みに

いきませんか、という提案です。仲介業者さんは面白そうだとすぐセッティングして

くださいました。



というわけで、委任状等全部司法書士さんに送ってあるのでいく必要がない売主ですが

ノコノコと現場に顔を出すことにしたのです。売買の決済の時８割以上の確率で欠席を

している私が、この決済のために飛行機に乗って札幌へいく、と。自分で言うのも

あれですが、とっても珍しいです。



決済の場所が買主さんが融資をつけた金融機関さん。札幌のはずれの方の支店さんで、

新千歳空港⇔札幌くらいしか使ったことがなかったＪＲを乗り継ぎ、えっちらおっちらと

北上していきました。降りる駅を間違えたりしたので、到着した時はもうほとんどの

手続きは完了。あとは私が着金を確認して、領収書に署名押印するだけでした（笑）



手続きが終わった後、買主さん・仲介業者さん・
売主（私）でお茶でもしましょうかと

いう話になり、買主さんの別宅（と言っていいのか微妙だけど、便宜上そう書いておく）

に移動して、コーヒーをいただきながら雑談。この別宅がまたセンスにあふれていて、

男のロマンのガレージをまさに体現するような素敵な空間でした。



その買主さんは、しっかりとお金をかけて部屋の中をリノベーションして、付加価値を

上げて家賃も上げて保有したい、将来前面の戸建を買い取れたら、そこも含めて

建て替えて、カフェでもやりたいんだ、という話をしてくれました。夢がある話です。



室内にお金をかけるところまでは私のお財布事情的にはありませんでした。報告ネットの

山岡さんに依頼して、１部屋だけお金をかけてリノベーションしたことがあったけど

家賃はあまり上げることができず、私自身はその道は諦めてしまっていました。

どんな結果になるのかとても興味があります。



私自身もこの建物はローンが終わるまで持ってもいいように、しっかりとお金をかけて

維持管理をしてきた自負はあります。大きな工事があるとしたら、水道管から赤水が

出た頃に管の交換をするくらいのはず、と伝えました。それ以外にも、入居者の方の

プロフィールで私が知っている限りのことは売主さんに直接お話をした次第です。



買主さんはバンドも過去にやっていて、その関係で今度札幌市内にライブができる

カフェをオープンされるのだとか。私も学生の頃は音楽に入れ込んだ過去があります。

この間、それこそ１０年近く久々にＤＪをやってきたりもしました。機会があれば

是非そのお店にも顔を出してみたいと思います。



その後一旦買主さんと別れ、仲介業者さんとも飯を食って売り物件を視察してから別れ、

いくつか用事を済ませた後また懇親会で合流。こちらも楽しく飲ませていただきました。

終始、仲介業者さんと買主さんの他愛もないお話が面白くて笑ってばかりの時間でした。

仲がいいんだなあこの二人、というのがよくわかりました。



買主さんは収益不動産に近い仕事を前はしていたけど、ご自身で買うのは初めてだという

ことでした。他にも仲介業者さんが持って行った物件はあったようですが、その中で

私の物件を買うと決めてくれたのは、場所がいいとかそういう理由以外に、実際に現地を

見に行ったら「暖かさを感じた」ということもあったみたいです。



収益物件って、オーナーから見捨てられたようなボロボロのやつとか、なんか管理が雑な

やつとか、いろいろなものがあると思います。他方、自分で言うのもアレですが、私は

きちんと物件と向き合い、どこに出しても恥ずかしくないように補修やバリューアップを

しております。



買主さんも、物件の状態からそれを理解してくれたようです。その暖かさが良かった、と

言っていただけたことが私に取っても嬉しく、それだけで札幌に飛んできた意味があると

いうものでした。物件に何かあったら相談してくださっていいですからね、とお伝えした

ことは言うまでもありません。



私としても、手塩にかけた物件が良い人に引き継がれたことをとても嬉しく思います。

そして、そのような幸運を生んでくれたのは、今までこの物件に関わってくださった

皆様のおかげにほかなりません。



SPECIAL THANKS

毎月巡回報告をして、大家目線で問題点の報告をしてくださった報告ネットさん

クオリティの高い定期清掃に、周辺家賃相場比較やリフォームアドバイスなどの

付加価値をつけて物件の競争力維持に寄与してくださったフリースタイルさん

（コジローさん、ホームページはリニューアルしたほうがいいんじゃない？笑）

長きにわたり管理面でサポートしてくださった旧管理会社さん

短い間ながら管理面でサポートしてくださった新管理会社さん

物件看板や外装イメージを提案してくださったデザイナーさん

低価格で高クオリティ（でも仕事は遅い・笑）の外壁塗装をしてくださった職人さん

様々な事故に対して、保険会社さんとの保険金交渉を一手に引き受けてくださっていた

保険代理店さん（やべ、そういえば札幌１棟目の火災保険の解約するの忘れてる！）

火災保険で屋根の修繕ができるというちょっと怪しいスキームや、ゴニョゴニョした

交渉などを引き受けてくださった保険コンサルさん

物件購入の仲介をしてくださった業者さん（その数ヶ月後に倒産したけど・・・）

物件売却の仲介をしてくださった業者さん（未遂の方も含めた皆様にも感謝）

購入時に融資をしてくださったカタカナ金融機関さん

そして、札幌１棟目に縁あってご入居いただいた入居者の皆さん



皆様が一人でも欠けていたら、今の私はなかったと思います。

きついことがなかったかと言えば嘘になりますが、収益物件を持つということの楽しさも

この物件で学ばせていただきました。関わった全ての方が、この関わりで利益を得る

ことができたなら幸いです。もちろん、私自身もしっかりと利益を得ました！

本当にありがとうございました。



札幌１棟目と私の物語はここで終わりました。札幌１棟目の次の物語も、私の次の物語も

良いものになりますように。



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一度は撤回された退去予告が最悪な形で戻ってきてしまった。

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東京２棟目、結局退去予告が改めて入ってしまいました。しかも最悪な時期に。



東京２棟目、以前より退去するしないでくすぶっていたお部屋がありました。

ちょっと前に入居したばかりの方なのですが、入居早々何か気に入らないことが

あったようで（？）、すぐに退去すると言い出したことがありました。



近隣トラブルもあったようなので、なかなか引き止めづらかったということに加え、

この時は１月中に退去ということを仰っていたので、まあそれならそれで仕方ないと

考えておりました。２月のうちに内装を終わらせられれば、３月には埋まるはずという

感覚でしたから。繁忙期を外さないならそれでいい、と。



しかしこの時は事情は不明ながら、退去を撤回されました。それならそれで嬉しいけど、

やっぱり期が変わって退去するわというパターンにならないかが心配でした。そうなると

一気に繁忙期を外して苦しくなります。決まるはずだった家賃で決まらない、などの

弊害も生まれてくるに違いありません。



管理会社さんに相談された際には、退去を撤回すること自体は構わないんだけれども

そうするのであればできれば７月あたりまでは住んでほしいということを伝えるように

お願いしました。まあどれだけ効力があるかはわかりませんが、気休め程度にはなって

くれればいいなと思ったわけです。



しかし結局このタイミングでの退去になってしまいました。退去予定日は３月末。

今年は繁忙期の開始が早かったので、終了も早いのではないかと危惧しております。

そんな状況でこの退去。痛いです、ほんと。



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札幌５棟目、東京２棟目と比較的安定していた物件が３月末退去に見舞われる。

売却がうまくいきそうな分とか、そういういいことと対をなすように、神様がバランスを

とろうとしているのかしら？なんて思ってしまいます。



退去の理由は実家に戻るということでした。なんとなく、それは方便なのかなという

感じは受けております。やっぱり近隣とのトラブルが根底にあり、ここに住むことが

嫌になってしまったのだろうと思います。大人なので追求はしないことにします＾＾；



短期での退去につき、そこまで補習などにお金はかからないでしょう。速やかに募集に

かかり、まだ繁忙期の残り香がある４月で一気に勝負を決めてしまいたいところです。

ファミリー間取りなので、転勤需要とか見込むなら絶対３月の方が引き合いが強いけど

退去が３月末になってしまったものを覆そうとしても難しいわけです。であれば、今の

カードでどこまで勝負できるか、やってみるしかない。



今日は決済なのですが、決済前に軽くケチがついてしまいました(T−T)

ま、仕方ない。気を取り直して頑張りますよ。



これで空室は・・・

札幌３棟目：１室

札幌５棟目：１室（３月末退去予告）

札幌６棟目：２室

東京２棟目：１室（３月末退去予告）

ということで５室に拡大してしまいました。完全満室が遠いですorz

がんばります。



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売却前日に札幌１棟目のことを振り返る。

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初めて購入した物件を手放す日がいよいよ明日に迫ってきました。



いきなりあれなんですが「売るぞ」と決めてから売却が決まるまでのスピードは

本当に早かったです。それまでも「売れたら売るぞ」ということでは考えてましたが

価格が高めに設定されていたこともあり、そう簡単に売れないよねえと自分自身が

売却志向に歯止めをかけていた部分があります。しかし、そうではなく本当にこの物件を

売ろうと決めてからは、たまたまかもしれませんがとても早かったです。

心がけで変わる部分もあったのかもしれません。



初めて購入した物件ということもあり、それなりに思い入れは深い物件です。

一番勉強させていただいたのは売却済みの札幌２棟目なのですが、札幌１棟目も

札幌１棟目と比較する形でいろいろと学びがあったと思います。



今から思えば、不動産賃貸業のことも札幌のことも間取りのことも何もわかっていない

状態で業者さんから提案され、利回りが出ているなら大丈夫だろうと購入したわけです。

今考えると恐ろしい買い方です。偉そうなことを他の人に言えません。



買ってみてわかったこととして、１Ｋなどの間取りと比較して、２ＤＫ仕様の生活保護が

入れるレベルの家賃帯の物件は入れ替わりも少なく安定しているということが

よくわかりました。１Ｋ仕様の札幌２棟目は年間で２２部屋中１０部屋が入れ替わって

うんざりしたこともありましたが、２ＤＫ仕様の札幌１棟目は年間を通して退去が

２年で１組いるかいないかという感じでした。５部屋中２部屋は保有期間中入れ替わりが

ないという素晴らしい成績です。



他方、ロットが小さいと大きな儲けにはならないのだなということも学びました。

木造で固定資産税が少なく、利回りだって１５％弱はありました。融資も金利こそ

高いものの、２０年引けたので悪くない条件だったと今は思っております。

それでも、一年を通して何もない状態でも、手元に残ったＣＦは１００万に満たない

金額でした。なぜか？もちろん、ロットが小さいからです。仮に借入が１億だったら

キャッシュフローは３５０万〜４００万くらいあがっていたことと思います。



また、地方のファミリー物件は、賃料収入に対する運営費がかさむことも学びました。

２ＤＫのお部屋が退去した時の原状回復って、室内が玉砕している場合は５０万以上

平気でかかります。他方、キャッシュフローは１００万弱しかありません。これだけで

半分以上キャッシュフローが吹っ飛ぶ計算になります。



この点をもう少し掘り下げてみましょう。

同じキャッシュフローを出す東京２３区内物件と札幌市内物件があったとします。

両方とも１ＤＫで１５００万の小ぶりな物件、キャッシュフローは年間６０万ほど

出ているものとします。



違いは部屋数と家賃です。東京２３区内物件は２部屋で一部屋あたり家賃７００００円、

札幌物件は４部屋で一部屋あたり家賃３５０００円だったとしましょう。

最終的な利回りや家賃収入は同じです。



ここで退去に伴う修繕が発生します。札幌でも東京でも工事の単価はそこまで大きく

変わりません。１ＤＫ仕様であれば、まあ玉砕の手前くらいなら２０万程度でしょう。

東京の場合は家賃３ヶ月分くらいのお値段ですが、札幌だと家賃６ヶ月です。

ほら、家賃に対する固定費、高いでしょ？



え、でも部屋数が多いからリスクは分散できている？２部屋中１部屋空室と４部屋中

１部屋の空室だったら、後者の方がいい？なるほど、確かにその理屈はわかります。

でも、退去する割合って日本全国層変わらないと思うんです。仮に退去率５０％としたら

札幌は２部屋退去することになります。そしたら修繕費は倍になりますから！



退去率５０％の場合、札幌では２部屋、東京では１部屋退去です。キャッシュフローを

計算してみると、札幌のキャッシュフローは２０万、東京のキャッシュフローは４０万。

家賃が高ければ高いほど、固定費の比率は下がる、というわけです。



運営改善にも積極的に取り組みました。敷地内に駐車できるくらいのスペースが

余っていたので、そｋもちゃんと駐車場として整備し、白線を引いて家賃を取るよう

改善しました。３台〜４台置けるところを１台も駐車場代を取ってなかったんだから

前のオーナーは太っ腹だったと思います。購入後に多少家賃が下落したものの、

駐車場の分が増えたことで、トータルで見れば家賃収入は増えたと思います。



外壁塗装、屋上防水もやりました。共用部も汚なかったのを清掃し、ゴミを片付けて

駐輪場をここにしましょうというガイドを出し、整備しました。草も刈りました。

境目のブロック塀も塗装しなおしました。館名も変更し、看板も新たにデザインして

設置しました。今後もずっと保有する前提で手をかけてきた物件です。



思い出深い物件は、明日私の手元を離れていきます。投資という観点では、良い時期に

手放すことができてお金をしっかり残してくれた孝行息子な物件だと思います。

でも手放すことの寂しさもあります。そういった思い出的な部分を考えると。

なんでしょうね、子離れできていない親の気分なのでしょうか、これが。



これまでありがとうございました。新しいオーナーさんのもとでも、しっかりと

利益を生み出す物件として稼働してくれますように。



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制度融資と築古耐用年数超過案件の親和性。

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制度融資を活用して、本来融資で購入できそうにない築古木造などの物件を購入する。

そんな取り組みができそうな金融機関さんを見つけました。



耐用年数を超えた融資を得ることって、やっぱり難しいなと思っています。

サラリーマンに優しいＳＯＳ系のところだと楽勝なのだと思いますが、それ以外で

壁を超えるのって意外と大変だということを札幌築古ＲＣの件で思い知りました。



これまで、意外とその壁を感じずにここまでやってこれた自分がいました。

東京３棟目、東京４棟目、東京５棟目。これら全部耐用年数超過の物件です。

東京４棟目は再建築不可につき、ノンバンクさんでしたが、それ以外は小さな

金融機関さんで思い切り耐用年数を超えた融資をしていただいております。



札幌６棟目も耐用年数が残り８年しかないところ、１５年融資を引くことが

できておりました。しかもつい最近の出来事ですからね、これ。



そんなこともあり、耐用年数なんて言うけど、なんだかんだで何とかなるんでしょと

軽く見ていた自分が、この間の札幌築古ＲＣへの買付に走らせたのだと思います。



しかし、こうやってみると、耐用年数超過でクリアできているのはいずれも少額の

案件ばかりです。高額の耐用年数超過案件に関しては、もう少し慎重に考えないと

いけないな・・・と思うようになりました。



逆に言えば、ある程度価格がこなれているものになれば、取り組める感じはします。

札幌のある金融機関さんは、自己資金を２割程度入れてくれれば検討可能ということを

仰っていました。億越えのような大きな案件でなく、数千万単位のものであれば、

この条件を満たして購入することは可能かなと思っています。



また、先日札幌の投資家さんからご紹介していただいた金融機関さんは、仙台法人で

札幌に支店がある（常駐する人はいない）という条件でも、何とか取り組んで

貰えそうでした。こちらは制度融資の活用などで、支店内で決済に持ち込めれば

本部に話がいかずに耐用年数超過でも問題なく融資できる、ということでした。



例えば札幌市であれば、札幌みらい資金という制度があります。札幌市の未来に対して

良好な結果を生み出すであろうジャンルについては、積極的に支援しますという

内容になっております。上限２億円なので、この制度融資を使えば理論上は先日

見送った築古ＲＣでも融資は出たのかもしれません。現実的に、億を超えるとさすがに

やりにくいようでしたが・・・。５０００万前後くらいが目安ですかねえ、きっと。



こういう制度融資を積極的に取り扱ってくれる金融機関さんを見つけることができれば

築古でも融資をしてもらうことができるかもしれません。ただし、ある程度小さな物件に

限り、かつ利回りも１５％くらいは到達していないといけない、ということになるので

それなりにハードルは高いです。２０％とかゴロゴロしてたあの頃だったらなあ。



そんな状況を整理していくと、やっぱり小さな物件という選択肢ばかりになります。

結局大きな物件にはいつになっても取り組ませてもらえないのね・・・と残念がる私。

早くバブルがはじけて、物件がお手頃価格になってくれないだろうかと。ええ。

値段が下がれば手も出しやすくなるのです（利回り的にも総額的にも）。



今度、札幌４棟目を売却することになりますので、そうなるとますます私の保有物件は

小粒になっていきます。億超えの物件がなくなり、野立て太陽光が一番借入が多いという

なんだかよくわからない状態になります。ダウンサイジングも有効な局面なので、

これはこれでいいのだと思いますが・・・市況がまた割安にふれてきたら、蓄えた

自己資金で大きいのを買ってみたいよなあという気持ちにもなる私です。



とまあ話は少し逸れましたが、耐用年数超過案件は大きいものではなく小さいものを探し

大きいものに関しては新築とかで探していくことにしようと思います。あとは制度融資を

もう少しきちんと調べて、それらを使って新たな金融機関さんの開拓を考えたいですね。



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札幌築古ＲＣはＮＧで断念、住民票がそんなに偉いのか！？

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札幌築古ＲＣ、最終的に融資が得られず断念しました。

きっと天から買っちゃダメって言われているのでしょう。残念ですが諦めました。



けっこう大きめなＲＣの築古物件で、耐用年数は残り１０年ちょっとでした。

ファミリー間取りで駅から近く、土地も大きいという点に魅力を感じておりました。



耐用年数を超過して融資を引くことに対しては、そこまで厳しいと思ってなかったです。

メインバンクさんもやる気を見せてくれていたし、札幌６棟目も耐用年数を超過して

融資をつけてくれたところがあったわけですから。利回りも高いし、それなりに

何とかなるだろうと思ってやっていた次第です。



しかし、メインバンクさんからはかなり引っ張った挙句に梯子を外されてしまい

（悪気があったわけではなく、本当に何とか頑張ろうと努力してくれた結果だったから

　そのことには不満はありません）、一気に苦しい展開に。その後もいくつか

当たってみたものの、いずれもあまり良い返事は得られません。



東京の案件だと、信金さんや信組さんで耐用年数を超過した融資を汲んでもらったり

できるのですが、札幌だとそれがなかなか難しいのです。できなくもない金融機関さんは

いくつか把握しているのですが、今回の案件に関してはうまくはまりませんでした。

初回なので自己資金最低２割とか、前面道路が狭いから資産価値が云々とか、前回の

購入からそんなに期間が空いていないからとか・・・。



いろいろと友人のつてを頼り、札幌は支店だけという状態で、話を聞いてくださる

金融機関さんがないかあたってみたこともあります。しかし、信金さんや信組さんは

ちょっと厳しい感じ。某金融機関さんで制度融資の枠内で金額が小さければ、築古でも

挑戦しますよと言ってくれたところはありますが、今回の築古ＲＣはロットが大きすぎて

そこだと対応しきれないということになってしまいました。



耐用年数を超過しようとすると、やはり信金さんや信組さんのような小さいところに

アタックしていく必要があります。しかし、そういったところは地域貢献を社是として

動いているわけですから、遠方から来た人に対して融資をするなどという離れ業には

なかなか対応してくれません。住民票があれば取り組めるのですが、という声は

割とあちこちで聞きました。



とある友人の投資家さんは、住民票を実家に置きっぱなしにしているそうです。

そのため、ご自身が住んでいるのは東京なのだけど、実家のある地域の信金さんとの

お付き合いをすることができているとか。そういうの聞くと、やっぱり住民票って

大事なんだなあと思います。



じゃあ気軽に住民票移しちゃって融資引いてみる？なんてことも頭をよぎりますが

今住んでいる区の制度融資も使っているので、なかなかそういうわけにもいきません。

行政ルール上、住んでいるところに住民票を移すのは義務になっておりますので、

あまり大っぴらに「住んでないところに住民票移しちゃいました！」と言うのもねえ。



住民票がそこにないと不便なのは、役所との手続き関係が全部住民票をおいている

地域になることでしょうか。印鑑証明ひとつ取るにしても大変です。昔、実の母は

私が一人暮らしで親元を離れた時も「住民票を汚す必要はない」と、実家に置いたままに

させられていました。そのせいで運転免許の試験を受けるために実家まで戻ったことが

あります。あれは面倒くさかった・・・。



でも、実際に２拠点生活とかしている人は、どちらか片方にしか住民票はおけないわけで

そのような実態があり、しょっちゅう行くから別に問題ないよというなら、物件を

購入したい地域に住民票を移すというのもありなのかもしれません。



その場合、今お付き合いしている現住所の金融機関さんとの関係はどうなるの？

という点が気がかりですが、一度口座を開いてしまえば、その後そのことに気付くのは

次の融資を受ける時（印鑑証明がなぜか自治体違いになっている、とかで）です。

それが原因で貸しはがしということもないでしょうし、まあどうとでもなりそうな

気はしております。



サラリーマンしている間は、あまり気軽に住民票を移すことはしたくないのですが

サラリーマンを辞めたら札幌と東京の２拠点生活はありだと思います。その時は

住民票は札幌に置いちゃうという手もありますね。東京は法人で購入していき、

代表は嫁ちゃんなのでそのまま東京に住民票をおいてもらえば・・・美味しいとこを

取れるような気もします。



読者の皆様の中で、住民票を移したりして融資を狙ったことのあるつわものの方が

もしいらっしゃれば、移すことによるデメリットがどれだけあるのか、参考までに

教えていただけると嬉しいです。



またよさそうな物件を探して頑張ります。



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