売却益にもふるさと納税が活用できる。

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確定申告は予定していたより経費が多くなり、期待していた数値を１００万くらい

割り込んでしまいました。ふるさと納税がけっこう無駄になってしまった・・・。

これも政府の罠か！？（単にあなたの計画性がないだけです）



ふるさと納税と言えば、売却益にもふるさと納税が適用できるのはご存知ですか？

所得税および個人住民税の金額に対して、数式を用いて算出されるのがふるさと納税の

２０００円負担で済む限度額です。売却による分離課税であっても、所得税と住民税は

かかりますので、ここからふるさと納税で多少取り返すことはできます。



私は今年、札幌１棟目と札幌４棟目を売却します。札幌１棟目はすでに売却済み、

札幌４棟目は買主さん側の融資の目途がついてきたところで、このまま順調にいけば

３月中には売却できる見込みです。試算すると、けっこうな金額のふるさと納税を

することができる権利を得られます（それこそ数十万単位です）。これを全部肉に

変えるわけにもいきませんから、使い道を考えなくてはなりません。



そもそもふるさと納税って何なの？という方は・・・ググってください＾＾；

ざっくり言えば、自治体に寄付をすると、その金額に応じて謝礼の品物がもらえて

かつ寄付金控除で税金が一部控除される仕組みです。ただ単に（その人個人に対して

直接的には、という意味で）見返りもなく支払っていた税金の一部がお礼の品物に

化ける、税金でショッピングできる、みたいな感じと思っていただければ良いかと。



さて、売却で数十万とか数百万のふるさと納税ができるようになってしまった方は

どのようにふるさと納税すべきでしょうか。一番まずいパターンが、年末になって

あわてて何も考えずに肉とか魚とかばかり貰うこと。どんどん届いてしまい、冷蔵庫に

品物が入らないとか、家のそこかしこにお礼の品がおかれることになり邪魔とか、

賞味期限までに食べきれないとか、そんな感じになってしまい、かえって家族不和を

起こしかねません。こうならないように、しっかりと計画を立ててふるさと納税を

する必要があります。



こういうパターンの場合に狙いたいのは、家電やパソコンなど賞味期限がないもの。

あるいは（最近はだいぶ少なくなりましたが）商品券の類も悪くないと思います。

ある程度高額で、かつ賞味期限がない実用的なもの。こういうものを選ぶべきでは

ないかと思う次第です。



ただ、パソコンとか家電は換金性が高いため、転売を目的に仕入れる人もいることや、

そもそもふるさと納税の趣旨にそぐわないのでは？（お礼は特産品が基本であり、

家電など特産品っぽくないものはどうなのかという意見だと理解しています）という

話もあることから、意外と検索は簡単ではありません。

大手ポータルサイトではあえて検索できないようにしているところもあります。



だからこそ、自治体もそういった批判を避ける（？）ために、パソコンであれば

地元に工場があるとか、そういう形で何らか地元に関連があるというスタイルで

提供しているようです。また、タブレットなら何らかの地元に由来のあるアプリを

セットで提供することで、あくまでそのアプリの内容を見るためのタブレットだよと

いうことにしたりとか。いろいろ考えますね、自治体の方も。



これらの情報を入手するには、キーワードでGoogle検索するのが一番早いです。



例えばパソコン。グーグルで「ふるさと納税　パソコン」と入れてあげるだけで

いくつもの候補が出てきます。先人がまとめたパソコンを扱う自治体情報満載です。



パソコンを扱う有名どころだと、山形県米沢市、長野県安曇野市、長野県飯山市、

長野県下伊那郡喬木村あたりでしょうか。それぞれ、そのメーカーの製造拠点が

自治体の中にあるということで、返礼品としているようです。例えば米沢市だと

こんな説明文がありました。

本市は、八幡原中核工業団地を擁し、情報関連産業を中心とした東北有数の

産業集積地であり、山形県内でも屈指の製造品出荷額を誇っております。

ふるさと納税におきましては、「ものづくりのまち」としての本市の特徴を踏まえ、

市内において製造等がされたパソコンについても特産品として返礼品に採用して

まいりました。

地域経済の活性化と雇用の確保にも大きく影響していることから、当面はこの考え方を

継続してまいります。

利用者向けというよりは総務省向けの文章に見えますが・・・（笑）

まあでもこういう大義名分って大事です。組み立てができていないと、言い訳も何も

できませんからね。銀行融資の事業計画書も同じ考え方です（！？）



個人的には安曇野市のＶＡＩＯがほしいなあと思いますが、還元率だけ見ると

米沢市のレノボが抜群にいいんですよねえ。でもＮＥＣの超軽量パソコンも捨てがたい。

モバイル用途で使っているＭａｃｂｏｏｋ　Ａｉｒのディスク容量が心もとなくなって

きているので、薄くて軽くて高性能なモバイルがあると嬉しいところなのです。



還元率は確かに一つの指標として大事なのですが、転売する気がないのであれば、

税金で支払う予定だったものが好みのパソコンに化けたというだけの話になるので

それもまたいいのではないかと思っています。何を貰おうか、悩んでみようと思います。



それから高額商品と言えばタブレットではないでしょうか。



個人的にＳｕｒｆａｃｅがずっと気になっておりまして、どこかでお礼の品に

なってないかなあと調べたところ、岡山県備前市、神奈川県小田原市にありました。



備前市は家電類も充実していて、これいつか総務省に怒られるんじゃね？的な品揃え。

還元率も悪くないので、候補として入れておこうと思います。



小田原市は楽天ふるさと納税に対応しているので、楽天ポイントが還元されるのが

割といい感じだと思いました。Ｓｕｒｆａｃｅは３２万だったから、寄付すると

１０％還元を狙えば３万２０００円戻ってきます。ちょっと魅力的。

【ふるさと納税】都市セールスアプリ「小田原のチカラ」 24か月利用チケット（Surface Pro 4 - 128GB 付き） 価格：320000円（税込、送料無料) (2017/3/16時点)

家電やパソコンなどのふるさと納税は、最近ふるなびというサイトが積極的に

紹介をしているようですので、高額商品の検索に利用するといいかもしれません。



あとは高額商品だと、楽器とかバイクとかそういうやつですかね。

私は一応、高校は吹奏楽部で大学は軽音楽部、卒業後もたまにＤＪイベントとか

やってた身ですので、音楽系のは気になります。



静岡県掛川市の返礼品にはヤマハの工場があるようで、ヤマハの電子ドラムやサックス、

ヘッドホンなどが返礼品にありました。けっこう高額なので、はまる人は良いでしょう。



私自身は興味があまりないのですが、静岡県磐田市はヤマハのバイクが返礼品として

ラインナップされています。これも実用的と言えば実用的。



あと、長野県伊那市は家電が充実していましたので、この辺も候補に入れておくと

いいのではないかと思います。



というわけで、自分用に調べたふるさと納税の高額商品情報のシェアでした！



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ようやく確定申告が終わりました！今年はギリギリでした。

いや、今年「も」ギリギリでした。



と言いながら、実はまだ完全に終わったわけじゃないんです＾＾；

最終的な着地点に持っていくことができておらず、税理士さんとやり取り中です。



私は税理士さんに基本的な帳簿の入力も含めてお願いしている人なので、自分では

会計ソフトへの入力はしておりません。領収書をまとめて、何に使ったか明記して

郵送しているくらいの仕事です。

（過去ブログも参照ください）



送るところまでは先週の木曜日で何とか終わらせました。

その先は税理士さんが入力して、不明点の質疑応答を行い、最終的な着地となります。

しかし、税理士さんが月曜日の夜になってもうんともすんとも言ってきません。

遅すぎて怒ってるのだろうかと心配になりましたが、火曜日の夜ようやく質問事項等

まとまって送られてきました。他の顧問先の対応もあって大変だったようです。



昨年度購入した東京５棟目の戸建に関しての税務処理だとか、東京３棟目と東京４棟目の

リノベーションのお金など、昨年度はこまごまとお金が動いた１年でした。その辺が

ややこしかったようで、東京５棟目のリノベと東京３棟目のリノベがごっちゃになったり

していたようです。その辺の質問が多かったです。



「東京５棟目、全額土地扱いでいいですか」的な質問も来ましたが、売買契約書に

土地と建物の金額が明記されているわけだし、全額土地はちょっと勘弁してください！

私がギリギリで出したせいで、処理が追い付かずに契約書に記載してある金額のことを

見落としているのでしょう・・・。仕事が遅い私の所業を反省すべきですね。



昨年はため込んでいた一括償却資産をすべて放出して、なんとか黒字の額を抑えたという

経緯があったので、今年は利益がさらに伸びてしまうのだろうと思っておりました。

それゆえに、個人から法人に管理費を払う形にして、税務対策を行うこととしました。



しかし、蓋を開けてみると思ったより利益が少なくて・・・昨年のＰ／Ｌと並べて

比較しているのですが、管理費を除いてなぜこんなに減ったのか、解を見いだて

おりません。戸建を買ったとは言っても、たいした経費でもないわけですし。うーん。



結果としては、今のところ目標とした着地点を下回ってしまっている状況です。

これを目標までもっていくために、任意償却と判断できる経費は今季計上せずに

蓄積するだとか、法人でも個人でも取引をしている業者さん向けの領収書については

法人で計上し、個人では計上しないことにするとか、税理士さんにその辺の対応を

現在していただいているところです。



税金が少なくなって良かった、という発想もあるのですが、やっぱり融資を受けて

入れ替えなどを進めるという観点で考えると、利益はある程度出して、ある程度は

納税した方がメリットがあります。国に税金を払うために一生懸命調整しているのだから

なんと国に貢献しているのだろう、と自画自賛しています（違）



どこまで目標に近づけられるかはまだ不明ですが、いいところにうまく着地させて

今年の事業展開も見込めるようにしたいと思っています。



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大きくて流動性が悪い物件はしばらく止めておきます。

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この間まで、比較的融資付けの難易度が高く、再販も難しいから持ち切りだろうねと

思われるような案件をいくつか取り組んでいました。いずれもうまくいかなかった

（１つはまだ一応首の皮１枚生きてますけど）のですが、それらに取り組みながら

いろいろな方の意見を聞いて思ったことについて書いてみようかと思います。



最近は物件を購入してしばらく保有して高く売るようなことを目的とした物件購入を

されている方もいるように見受けられますが、私はやっぱりインカム派です。

その物件を土地値とかそれ以下で購入できれば、大きく儲からないにせよ死ぬことは

ないだろうと。



インカム主体の不動産は景気の波が来ても比較的それに左右されにくいと思っています。

無理な借入をしていなければ、金利上昇に耐えられれば、大規模修繕が突発的に

発生しなければ、など確かに不確定要素もあると思いますが、それでもインカムが

得られることが前提になっていれば、それらのリスクにも強いと思っています。



とはいえ、今のように物件が高騰している状況においては、土地値以下なんかで

購入できる物件もそうそうありません。それでもインカムをしっかり得られる物件で

今の相場の中では比較的条件がいいものなら買ってもいいだろうという進め方を

ここまではしてきました。



ただ、インカムだからといって流動性を全く無視していいのかと言われると、

そんなことはないと思います。万が一のことがあった際に現金化しやすいものを、

という考え方に基づいておく必要はあると思います。



この観点から考えると、今後融資がつきにくくなるだろうと考えられるものであったり

（狼さんが言ってた平成初期のＲＣなんかはまさにその好例かなと思います）

ロットが大きすぎて現金買いしてもらえないものは避けた方がいいだろうと思うように

なってきました。



確かに、私は先ほど「基本はインカム」と言いました。でも、今回の売却の経験から

爆発的に資金を増やすにはキャピタルも狙えるという観点も１００％外してしまうのは

もったいない、だから流動性が多少あるものを保有した方がいいだろうと。



流動性があり（＝融資がつきやすい）、土地値以下で収益性がある物件、などという

夢のようなものがあればいいのですが、そんなもの当然ながらありません。

そうなると、何を狙っていくのがいいのか？



この間までの私はインカムに重きを置いていました。かつ、一番大きな札幌４棟目を

売るのだから、少し大きなものを買ってもいいよねという気持ちがあったり、

小さい物件をいっぱい購入するよりは、大きいのを１つ買った方が効率がいい、

と思ったりしていて、流動性が低そうな大物のＲＣを攻めていました。



しかし、幸か不幸かその融資付けに失敗して、改めて考えました。

基本は持ちきりで考えると言いながらも、本当に何かまずいことがあった場合に

（インカム主体ならそんなまずいことはない、という気持ちもありつつも、例えば

　身内の介護でどうしてもまとまったお金が必要などの可能性は排除できません）

どこまで簡単に現金化できるか、という観点では非常に弱いな、と。



そう考えると、この市況の中で手を出す物件は小ぶりな中古の木造がいいですね。

札幌であれば、土地値くらいで購入できて、利回りも１５％くらい回っちゃうやつ。

そういうのを１５年くらい融資をつけて購入していく。ロットは５０００万以下。

これ以上大きいと現金買いをしてもらいづらくなると思うためです。

（東京だとまた基準はちょっと変わります）



流動性に関しては、融資は確かにつきにくいだろうと思いますが、現金購入の方が

いると思いますので、ある程度保てるはずです。実際、札幌１棟目は現金でも

購入できる方がサクッと融資を引いて買っていきました。



木造ばかりだと減価償却が切れるタイミングが早いという問題もあると思いますが

そこは財務状況を見ながら見積法で当初から融資期間と減価償却を合わせるとか

そういうところで対応していけるものと思います。



また、積算が出ないので買い進められないとか、耐用年数超過の物件は事業性を

見てもらえないことがあるとか、そういう難点はあると思います。とはいえ、

キャッシュフローが出て現金が手元に貯まっていく状況が作れるのであれば、

それなりに評価してくれる金融機関さんはあります。私、メガさんから見れば

思いきり債務超過ですが、小さい金融機関さんとかでは割と融資受けてますから。



スピードはさほど早くなくても、高値トレンドになっている今は無理に大きなものを

購入せず、安値相場になった時に大物を攻められるようにしておこうと思います。



あ、でも新築とかで今後も融資が見込めるものであれば、大きくても検討します。

高値掴みにならない程度の利回りで、５年後に利回り１０％で売却した際に手残りが

きちんと出るものであれば、それは検討の価値があると思います。融資がつくという

観点で流動性が確保できていますので。



ただの独り言みたいなブログになってしまいましたが、大物で流動性が低いものは

今後は自重しよう、という私なりの頭の整理ができたからよしとします。



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各部屋の稼働状況を把握し、空室対策の方向性を考える。

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現時点での各部屋の稼働状況を整理して、満室を目指す行動をとりたいと思います。

そのための現状把握！（ブログで全世界に向けて頭の整理をするなって言われそう）



稼働中部屋数／全部屋数　稼働率

という形で、全物件について触れたいと思います。



【札幌３棟目】

稼働状況　１５／１６　９３．８％

一時期３部屋の空室がありましたが、家電付きプランが好評で最後の１部屋まで

たどり着くことができました。一番条件がいい陽当たりのいい部屋に、小物や棚など

管理会社さんの協力で簡単な飾り付けも行っています。リフォームも完了しているので

部屋作りの面では（家賃の割には）しっかりしたものができていると思います。



この物件は直接営業と初期費用低め、審査緩めが効果が高いことがわかっています。

前回営業した後も、１ヶ月くらいは大家直接の連絡がちょいちょいありました。

最近それが少なくなっているので、営業効果が薄れているのだろうと想像しています。

できればどこかの平日で営業をしてきたいところですが・・・ちょっと時間取りづらい。

土日ならいけますが、それだと仲介業者さんも忙しくて対応してくれる余裕がない。

ちょっと悩ましいです。



ターゲットしている客層が低所得者・社会的弱者ということもあり、繁忙期を逃しても

比較的年中動きがある物件でもあります。あまり焦って変な決め方をすることはせず

営業などのやれることを淡々とこなして、埋めていければと思っています。

営業に行くタイミングを考えよう。



【札幌４棟目】

稼働状況　１５／１５　１００％（退去予告１）

売却を想定した動きを取っていたため、家賃を下げたくないという思惑が強く働き

一時は５部屋空きまで空室が拡大しました。広告料をドバっと投入した結果、無事に

５部屋とも埋まって満室化しました。



先月の送金明細は広告料の関係でズタボロでしたが、今回はいっぱい入ってくるに

違いない。そんな期待を胸に、管理会社さんから送られてきた送金明細を見ると・・・

ん？なんか備考のところに違和感のある文字が。



昔から入っている入居者様のところの備考に・・・



「３月３１日解約」



ぅおーい！なにそれ！一言も聞いてなーい！



まあここは家賃あげられるお部屋だから、退去自体はさらなる利回りアップの機会と

捉えれば、前向きに受け取れるというのはあるんですけど。これ、送金明細ベースで

よく見ないで見落としてたら、気が付いたら空室があったってパターンになります。

いいことも悪いこともこまめによろしくねと前に伝えていましたが、まだその意識は

根づいていないようです＾＾；



退去理由などの詳細がわからないので、また確認のメールしとこっと。

募集条件自体は、こちらで依頼していた家賃アップの状態で募集されていました。

諸条件どう出しているのか確認しておこうと思います。



【札幌５棟目】

稼働状況　１６／１６　１００％（退去予告１）

購入から半年経過、その間満室状態が静かに続いておりましたが、ここにきてついに

退去予告が来てしまいました。３月末で退去、原因は転勤ということでした。

致し方ない理由なので、受け入れて粛々と募集を開始したいと思います。



こちらは募集条件等についてはすでに煮詰めてあります。あとは様子を見るだけ。

反響を見ながら、大家自身の営業が必要か、条件をどこまで緩和する必要があるかを

見極めていこうと思います。あとは細かい退去日がいつになるか、ですね。

まだ一度も部屋の中を見ていないので、日程をあわせて札幌に飛ぶつもりです。



【札幌６棟目】

稼働状況　２／４　５０％

リフォームのプランニングがほぼ終わったのですが、最後の詰めの部分がまだで

着手できておりません。今回初めて管理をお任せする管理会社さんなのですが、

見積が出てくるまでに時間がかかる印象を持ちました。



先日、札幌で現場を見てきた際に、やっぱりニス塗りだけじゃ和室を洋室に変えた感が

ぬぐえないから、その部分は壁紙と同じような色で塗装したらどうかということを

伝えました。どうせ塗装にするなら、安くあがるようにできるところはすべて塗装に

してしまった方がいい（例えばクロスを貼る予定だった天井も塗りにするとか）、

という形で見積を作り直してくださっているようです。



早くリフォームに取り掛かりたいので、部分発注でもいいから進める方法はないかと

聞いたのですが、塗りにする範囲が広くなるので、やっぱり塗りの見積を確定させないと

発注をすることはできない、と。なんか余計なこと言ってしまって機会損失を作ったか？

という気持ちになってきました＾＾；



まあもう仕方ないので、じっくり構えてやることにします。

３月末退去の部屋も２つあることですし、それらと合わせて動きを取る方向で。



あと、この物件はデザイナーさんに頼んで物件看板の新調と外壁塗装の色選定を

行っていただいております。こちらも雪が溶けたら本格的に動き出さないと。



【東京１棟目】

稼働状況　３／３　１００％

安定していて無風状態です。ありがたいことです。

というわけで、特にコメントもなし。



【東京２棟目】

稼働状況　５／５　１００％（退去予告１）

先日ブログに書いた通り、一度撤回された退去予告が３月末という一番嫌な時期に

戻ってきてしまいました。しかも一番家賃が取れる部屋です。あーあ、なんだかなあ。

まあ愚痴っても仕方がないので、どんな状態で部屋が戻ってくるのかを確認した上で

次の募集の作戦を練りたいと思います。



【東京３棟目】

稼働状況　２／２　１００％

東京１棟目と同様、無風状態です。

物件のロットが小さいからトラブルが少ないというのもあるかもしれません。

リノベして新築同様になっているから、設備トラブルも少ないですし。



【東京４棟目】

稼働状況　３／３　１００％

これまた無風状態です。東京は安定しているなあ。



【東京５棟目】

稼働状況　１／１　１００％

こちらも無風状態です。素晴らしい。



書かなさすぎるのもあれなので、先日あったちょっとした話など。



物件の外壁に某政党のポスターが貼ってあったのを見つけまして、管理会社さんから

入居者様に聞いてもらったところ「貼ってないし、貼っていいとも言ってない」という

ことでした。管理会社さんがその政治家の方の事務所に連絡を取って話したところ、

事務所側で事実確認すること、および即ポスターを撤去することを約束いただきました。

実際、すぐにポスターが撤去されたので、ひとまずよかったです。



物件の壁に政党ポスターがペタペタ貼ってある家や駐車場があるなあと思ってましたが

あれは誰も何も言わないから、関係者が勝手に貼ってるのかもしれない・・・。

政治にこだわりがある人が家主だと思っていたのですが、そうじゃなかったようです。

逆に言えば、ブツ上げのターゲットになるのかも？（オーナーがあまり物件に興味を

持っていないからそういうことが起こるのだと思います）



【仙台１棟目】

稼働状況　６／７　８５．７％

先日、退去立会と原状回復のお見積の依頼をしました。見積もすぐあがってきたので

早速発注して工事にかかって貰っています。しかし終わるのが３月後半。さすが繁忙期。

仕方がないので、仲介業者さん各社に終わる時期の目途を伝えました。



３月も中盤になりましたが、今のところクリーンヒットはまだなし。

これもまたテコ入れが必要な案件になっているような気がします。

法事で仙台に戻る時期があるので、そこで少し営業する時間を設けるか・・・。

義母こと社長もたまに仲介さんに連絡を取って依頼してくれているようですので

私も頑張らなくては！



【合計】

稼働状況　６９／７３　９４．５％

退去予告：３



相変わらず褒められた成績ではありません。それに、３月末退去が３部屋もあるのが

地味に痛い。まだまだ空室対策、手は抜けないようです。しばらく完全満室になって

いないので、いい加減ここらで一発達成したいところです。



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次の融資はいつから可能？金融機関さんの動向を探る。

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昨日、新千歳空港から羽田空港に戻り、駅に向かって早歩きで進んでいく最中に

「東日本大震災の犠牲者のために、これから３０秒の黙とうをささげます」という

館内放送が流れました。時計を見ると14:46直前。あの日、東北地方の皆様とは

比べ物にならないまでも、関東地方の私たちも大変な思いをしました。先日はまだ

余震が続いていることもわかり、過去にしてはいけない話だと認識を新たにしました。

歩みを止め、私も黙とうをさせていただきました。なにとぞ、安らかに。



それはそれとして、今回のブログは全然別のテーマです。

札幌で決済が終わった後、金融機関さんとの関係づくりのための動きを取ってました。



まず、決済の前に、不動産仲間から紹介してもらった某金融機関さんにアポイントを取り

ご挨拶をさせていただきました。田舎新築の件で相談に乗って貰っておりました。

エリア的には大丈夫だけど、取得ペースが早いからという理由でＮＧになったのです。



今回訪問したのは、電話でしか話していなかったからということでのご挨拶に加えて

いつくらいになれば「ペースが早い」と言われなくなるのか？を伺うためでした。



結局、その質問に対する回答は明確には出してもらえなかったものの、法人としての

評価は問題がないので、また何かあれば持ち込んでください、というスタンスなのは

確認できました。面白いものがあれば持ち込んでみようと思います。



なお、あわよくば口座作れないかなと思って、色気を出して話を振ってみたのですが

はぐらかされてしまいました（笑）

私的には、この金融機関さんの持っているエリアに魅力があるのと、仙台に支店が

ないので札幌の支店さんで口座を作るしかないというところから、作れるなら作って

既存取引先風な顔をしておこうと思ったのです。目論見は外れましたが、今後も

良好な関係を作れるように動いていきたいと思います。



決済を挟んで、次は札幌４棟目と札幌６棟目の融資をしていただいている金融機関さんへ

お邪魔してきました。札幌６棟目の融資を相談している時に、審査が有利になるよう

定期預金くらい作りますよという話をしておりました。今回、平日に来れましたので

ここで作ろうと思った次第です。



担当の行員さんからは、４月になればもうちょっと有利な定期預金商品ができること、

今はそれほど有利な商品がないので、４月の平日に来れるならその後でもいいですよ、

ということを言っていただきました。そうやって気を遣っていただけるのはすごく

ありがたいと思った次第です。



私「その有利な商品にすると、金利差ってどのくらいになるのでしょうか？」

行「・・・大きくは変わらないです・・・」

私「・・・じゃあ今作るってことで構いません、金利目当てじゃないですから」

行「ありがとうございます（汗）」



お気遣いをいただいたことに感謝したいと思います。



そして帰る前におずおずと、札幌４棟目を売りに出していることを伝えました。

行員さんは「売却している方が最近多いんですよ」と。こちらも残高を通告なしに

減らすのは申し訳なかったので、事前に言うことができて良かったです。

売却益の一部を口座に残すなどの配慮はする、ということはお伝えしましたので

先方に対して信頼を失うようなことをせずに進めていきたいと思います。



打ち合わせが終わった後は、札幌５棟目の融資を受けた金融機関さんへ。

こちらでは積金を作ってきました。融資取引と預金取引の両輪で取引した方が

小さな金融機関さんは喜びます。お金が先方口座に貯まったら、銀行さんから見た

実質的な金利が上がるから、先方としては嬉しいのです。



逆にそれは、こちらが金利交渉する際に「実質金利高いでしょ？」と話をする

武器にもなるという側面もあります。だから、現金を強制的に積み立てておくのは

こちらにしても悪い話ではないと思います。



実質的な金利の話については、赤井さんの健美家コラムに詳しく書いてあります。

読んだことがない方は参考にされるとよいと思います。



こちらの金融機関さんからは、担当の方が３月末をもって退職になってしまうことを

先日連絡いただいておりました。たまたま訪問した日に辞令が出たようで、支店に

残留することが決まった別の行員さんが次の担当になってくれることになりました。

その方とも顔合わせしてご挨拶。札幌１棟目、札幌３棟目の管理会社さんも取引があり、

新担当の方はそこの担当もしているということでした。これは良い雰囲気です。



話の中で、次の融資はいつ頃から取り組めそうか聞いてみました。先日案件を

持ち込もうとしたときは「ペースが早い」ということでＮＧになったものですから。

こちらもあまり明確に先方から回答しようとはしなかったのですが、こちらから

決算書を持ち込んだタイミングくらいならどうでしょうと振ってみたところ、

そのタイミングならやりやすいです、との回答。これでタイミングは見えました！



もうちょっと突っ込んで、仮に他行さんで物件を買っていた場合、ペースが早いと

言われてしまうの？というところも確認しました。そこは自行のみで判断するようで

他行で買った分は気にしないという話でした。いい回答です（笑）



そんなこんなで、今後の融資姿勢やタイミングに関して、情報を収集することも

札幌出張の間にこなしてきた次第です。一度行ったら時間は無駄にしません！

たまには観光くらいしたい気もしますが、時間がもったいなくてできません＾＾；



いずれこれらの動きが実ることに期待したいと思います。



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