三行半を突き付けられながらも売却に向けて進んでいます。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在７位です。ジムに行ってみたものの、その後ハイボール飲んで台無し感が。

応援クリックよろしくお願いします→



売却が確定した札幌４棟目の嫁入り準備でバタバタと動いております。



買主さん側の金融機関さんの強い希望もあり、３月半ばに融資が確定した案件に対して

３月末までの決済が必要ということになりました。これにあわせて、私も動く必要があり

地味に大変です（とは言っても買主さんや仲介業者さんほどじゃないですけど）。



まず、売買契約書と重要事項説明書の確認。どちらかというと売主として重要なのは

売買契約書の方かと思います。個人所有物件なので、消費税に関しては非課税の取引に

なっていることを確認したり、土地と建物の比率がこちらの考えている通りになって

いるかを確認したり、といった作業になります。



今回、土地建物比率はとても重要なのです。先行取得土地等の特例を使うことができる

物件を持っているので（札幌３棟目）、土地の比率を高くすることで課税を繰延して

今回課税しないようにすることができます。だから土地建物比率にこだわりました。

固定資産税評価額の比率より、もう少し土地の比率をあげてほしいとお願いをして

そのように契約書を作っていただきました。



確認したところ、こちらが望む形式になっていたので一安心です。



売買契約自体は持ち回りになりました。私も買主さんも、そして仲介業者さんも

決済が重なりドタバタ状態になっていたため、かなりスレスレのタイミングでの

契約となりました。



買主さんの使う金融機関さんの都合により、先週の金曜日に契約することが必須という

状況になりました。本当は仲介業者さんが少し早めに入って、面前で契約する予定で

動いていたのですが、他の仕事もあり予定が調整できないという状態だったようです。



結局、木曜日に航空便で契約書が到着し、その日のうちに全て書き終えて、翌日の午後

仲介業者さんに渡して、その足で仲介業者さんが銀行に駆け込むという超タイトな

スケジュールで動きました。しかも仲介業者さん、金曜日の午前中の飛行機で札幌を

出て東京入りという本当にギリギリな感じでした。木曜日の札幌は吹雪だったようで、

本当に飛行機が飛ぶのかというリスクも抱えつつ、何とか無事に済んでよかったです。



並行して、売却する側としての手続きを私は進めました。

管理会社さんは変更なしなので特にそこは問題ないのですが、報告ネットさんの解約、

火災保険の解約、既存借入行である金融機関さんへの一括返済の手続きなどが

必要になりますので、そこらへんを粛々と手続きしています。



特に、既存借入行さんはこのタイトなスケジュールについてこれるのか？という点が

非常に気になっていましたが、担当の方は嫌な顔一つせずに対応してくださいました。

借入残高を減らすようなことをしてしまい、申し訳ない気持ちでいっぱいです。



そしてその既存借入行の担当さんからは、本部から言われたという前置きをしながら

「今回の売却で、今後もまた同じことをするのではないかと本部が懸念しているため

　今後の融資相談は今までと同じようにはいかない可能性が高いです」

と私に知らせてくれました。



長期で借りることを前提に、金融機関さんは融資を組みます。だから、短期で返済を

されてしまうことを嫌がります。それなのに今回私は２５年で引いていた融資を

３年半くらいで売却という形で返済してしまうわけですから、金融機関さんとしては

あまり面白くない、ということです。



売却を決めた際に懸念はしていたのですが、やっぱりそうなっちゃいますかー。

こちらはこちらで、借り換えを提案された時にぐっとこらえてそのまま借り続けて

義理を果たしたりもしているつもりでしたが、ダメみたいです＾＾；



今までと同じようにはいかない、とマイルドに言っていますが、これは実質的な

出入り禁止宣言と捉えています。あちらからしたら、長く借りてくれるという約束を

反故にされたのだから、今後も同じことをする可能性がある要注意人物と判断して

いるのでしょう。



お世話になった金融機関さんなので申し訳ない気持ちが強いのですが、致し方ないです。

金融機関さんには感謝しているので、売却益の一部は定期預金などもさせていただこうと

思っています。それも義理を果たすための一つの行動と思っています。

ただ、取引が今後難しいということになれば、どこかでその資金も引き上げて、別の

金融機関さんに持っていくしかないのかなあ・・・。



まあでも、自分でそのリスクも考慮しながら選んだ道です。仕方がないことです。

また別の形で恩返しできるようにしたいし、関係を修復させてまた取引をして

いただけるように動くなど、いろいろと考えていきたいと思います。



何にしても、決済は来週です。つつがなく進むように準備していきたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

狙うは小ぶりで高利回り！次の物件取得に向けて素振り中。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在９位です。無事に札幌４棟目の売却の契約をしてきました。

応援クリックよろしくお願いします→



不動産を売却した利益で、次の不動産を購入する。

無理をして買う必要はないので、条件が見合うなら。

ここまでにいくつか打診してみたものがあるので、今日はそんな話など。



狙っているのは、小ぶりな物件です。先日のブログに書いたように、流動性がなくて

収益性があるものは狙わないことにしました。流動性があって収益性があるなら

手を出しますが、大きめの物件でそんなものはこのご時世では転がっていません。

流動性があって収益性がないものは今のところちょっと考えられません。

そこまでお金持ちじゃないです。



そうなると、考えやすいのは戸建とか小さめのアパートとかになります。

東京３棟目〜東京５棟目、札幌５棟目〜札幌６棟目みたいなやつでしょうか。

東京なら築古戸建や小ロットアパートを再生する方針、札幌なら木造ボロアパートを

購入していくようなイメージになります。小さくて古い物件なら、融資がつかずに

高利回りになる可能性が高く、それでいて数千万のロットなら現金購入を考える人も

出てくるから、そこまで流動性は低くありません。



まず考えているのが東京のボロ戸建やボロアパート。ロットが小さいやつです。



幸いにして、東京３棟目〜東京５棟目で、ボロを買ってリノベするということの

予算感は物件をパッとマイソクレベルで見て超ざっくりとですが判断できるように

なりました。最初にどんな間取りならどうなるかが頭の中で描けて、それを予算として

計算できれば、あとは家賃相場を調査するだけで最終的な利回りがイメージできます。

そこまでなら机上でおおむねやっつけることができます。



ボロの再生の場合、基本的にはＤＩＹはしません。過去には壁紙、カッティングシート、

木部塗装、水栓交換などにＤＩＹで取り組んだこともありますが、サラリーマンの

お仕事優先で今はそれはせず業者さんに発注しています。しかも不器用で効率悪いし。

（知っておくことは重要なので、サラリーマンを辞めたら少し練習するつもりです）



先日、城東地区の借地権の安い戸建を見つけました。１０００万に満たないレベルで

都内に戸建が買えるなら上出来だろうと思い調査をしてみたのですが、私がこれまで

見てきた城東地区よりさらに家賃が安くてびっくり。こりゃ指値しないと買えないや。

借地料も払うことを考えると、今の金額ではとても合いません。



ということで、２０％ＯＦＦくらいの指値を入れてみたところ、売り出したばかりだから

指値は今は受けられない、と。まあ私が売主でもそう言いますわ。投資家の方が

保有しているということでしたし。はい、転身。



次に、やっぱり都内の城東地区で１０００万以下の戸建を見つけました。

駅からとても近い物件で、しかもＪＲの駅も私鉄の駅も使えるというグッドな感じ。

先ほど検討した借地権戸建より駅力が高く、入居付けは容易になるだろうと。

利回りは表面で１０％前後とあまり振るわないですが、立地が固いのは素敵です。

しかも売主さんが実需の戸建を売却するという話なのがまたいい。指値交渉できそう。



そんな皮算用を胸に問い合わせをかけました。担当がお休みなので明日連絡しますと

いう話になり、翌日連絡を受けると・・・



「売主さんの気が変わってしまい、売却取り下げになりました」



ε=＼＿○ﾉ ｽﾞｺｰ



ま、空振りが多いのは当然なので、淡々と気になる物件に問い合わせするだけです。



札幌の方は、仙台法人であれば耐用年数超過でも融資検討可能という金融機関さんを

３つほど押さえています。ですので、今はそういった金融機関さんの目線に合う

物件を購入していこうとしています。



先日提案があったのは、指値して利回り１５％くらいが見込めるかもしれないアパート。

駅から５分、昔持っていた札幌２棟目と同じ駅ですので、営業はやりやすいエリアです。

属性は良くないエリアなので、札幌３棟目と同様にどんな人でも検討しますの方式なら

まあ普通に稼働するかなという気がしています。



こちらの収益の目線は業者さんにお伝えしたので、あとはどんな形でそれを実現するかは

業者さんの腕前にゆだねました。縁があれば価格が見合うでしょう。のんびり待ちます。



あとは札幌の新築ですね。今は利回り７％台まで落ちてしまって、全く魅力を感じない

状況ですが、懇意にしている業者さんからたまに８％半ばくらいの案件が出てきます。

そういうのなら食いついてもいいかなと。固定資産税減免、不動産取得税免除などの

特典を考えれば、５年〜１０年保有して利回り１０％で売却というストーリーで

利益が出せるような気もしています（要シミュレーション）。



ま、こちらは今時だと８％台もなかなか出てきませんので、ちょっと難しいでしょう。

無理はしません。だからこのルートはしばらくはないと思います。



あとはフン様とか吉川さんの真似をして、新築戸建賃貸も考えています。

どんなものなのかはふんどし王子の健美家コラムでも見ておいてください（雑）

ちなみにこのコラムに出てくる１Ｋに猫云々の「知り合いの投資家」は私のはず（笑）



地元の人とまともに競合しても絶対にかなわないので、少し高めでも仕方ないかなと

いう気持ちで土地探しをしています。相場より安く仕込む必要はありますが、地元の方の

情報のスピードは半端ないため、東京にいる私では確実に競り負ける自信があります。

となると、地元の人だと「悪くないけどまあ微妙だよね〜」くらいのものに目をつけるか

駐車場など別の手段でしばし回収してから建てるかのどちらかになります。



先日も戸建用地によさそうな駐車場があったのですが、さすがにちょっと高すぎたので

指値交渉をしたところ、やっぱり売り出したばかりだからまだ指値は勘弁してくれと

言われてしまいました。まあこれも深追いしても仕方がないので転身です。

縁があれば、いずれ価格が安くなる時に再度連絡が来ることでしょう。



深追いしない程度に種まきをしつつ、いろいろと検討していきたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

プロパンガス問題、うちの物件はクリアできそうです。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在９位です。ランキングの上位平均ポイントがどんどん上がってるよ。。。

応援クリックよろしくお願いします→



売却に関しての手続き等々で時間を費やしてしまったため、本日のブログは手短です。

先日のプロパンガス問題の件で、私の物件はどうなっているか全部確認してきました。

その結果など書いてみようと思います。



おさらい


・６月から賃貸仲介時にプロパンガスの料金照会先や大家への設備の付帯状況などを

　説明することが求められるようになる

・協賛金や設備貸与を入居者様の利用料に転嫁している物件は選ばれにくくなるかも

・私の保有物件だと札幌３棟目、札幌５棟目、仙台１棟目がプロパンなので料金が

　不当に高くないか確認が必要



手短にしようとすればここまで手短にできるのに、なぜかいつもだらだらと書いてしまう

書きたがり欲張りな私にやや苦笑いしつつ、確認結果にいってみます。



札幌３棟目

管理会社さんにガス料金の立米単価を確認してもらったところ、札幌市平均より

安い価格になっていることが確認できました。以前、プロパンのボンベの場所を

物件背面に移動してもらう際に、入居者様の料金を安くてくださいとお願いした結果を

そのまま順守してくれているようです。このガス会社さん、私の中で好感度アップ。



ここまで管理いただいた中で、プロパンの料金が高くて困るというクレームも特になく

問題はないだろうと判断できました。



ちなみに、札幌３棟目の管理担当さんは私のブログを読んでくれています。

今回のガスの話にもコメントしてくれており、北海道が一番先に国からの指摘を

受けているということでした。まあなんせ、暖房料金があるからプロパンの金額が

生活コストに一気に上乗せされてきますからねえ。他の地域より深刻なのはわかります。



ガス料金の説明を物件の賃貸借契約時に行うということではなく、あくまで照会先を

明示するだけです。となると、結局入居者さんが問い合わせをしない限り、料金の説明を

受けるのはガス開栓時。後だしじゃんけんの実態が変わるわけではない、とのことです。



そこで、札幌３棟目の管理会社さんのアイディア。

ガス料金表を事前に貰っておいて、重要事項説明の添付資料として入居者さんに渡し、

契約時の料金の説明までしてしまうというのはどうでしょう、とご提案いただきました。

いいですね、それ。入居者さんとしても、ガス料金が高いからということで契約前に

考え直す時間を取ることができます。こちらとしても、契約して広告料を払ってから

短期退去となるときついので、お互いに良い考えと思いました。



ついでに、料金が札幌市平均と比べて安いことも仲介業者さんにＰＲしていきたいと

思っています。プロパンは高いけど、うちのプロパンはそこまで高くないよ、となれば

家賃の安さとあわせてトータルコストで勝つことができるかもしれません。



札幌３棟目に関しては心配がなくなりました。よかった。



札幌５棟目

ガス会社さんに確認してもらったところ、先日の協賛金も含めてオーナーや入居者様に

転嫁することはない、という結果でした。ガス会社さんを切り替えたり、建物を壊して

更地にする際に、設備の買取金額に上乗せして請求するだけです、ということでしたので

協賛金は設備投資の一環として扱い、どこかに転嫁しているわけではないようです。



先日の協賛金交渉の時の相手の態度から、このガス会社さん料金も高いんじゃないかと

危惧しておりましたが、確認したところ入居者様への提供価格は札幌市平均程度でした。

思ったより高くなくてよかったです。まあ平均ってやつ自体が、ぼったくりの会社も

あわせての平均なので、本当は平均以下に持っていってほしいところですが・・・。

管理会社さん、もしここを見たらガス会社さんに入居者さん料金をもう一声安くして！と

折を見てお願いしていただけますと助かります！



管理会社の担当さんも「話してみて、意外ときちんとした会社でした」との感想でした。

今までの印象がいかに悪かったかを物語っています・・・（苦笑）



切替の件で他社からいろいろ言われていることは、ガス会社の担当さんも把握していて

いろいろと管理担当の方に裏話をしてくれたようです。話した印象としてはとても

まじめな担当者さんでした、ということでしたので、結果的に切替をせずにサービスを

提供してもらって正解だったなと思いました。



協賛金は近々振り込まれるようですので、共用部のバリューアップに着手します。



仙台１棟目

自主管理なので義母に確認してもらいました。これまでに設備面でご協力いただいている

エアコンとかユニットバスについては、札幌５棟目と同様に設備価格に上乗せされて

いるだけで、入居者様のガス料金に転嫁はされていないということでした。



料金は数年前に確認した時はそんなに高くない設定になっていました。

料金表を別途取り寄せてもらっていますので、それを見て問題がなければこちらもＯＫ。

ちゃんと確認しないといけないですが、おそらく大丈夫だろうとは思っています。

なんせ、私としては入居者様に転嫁されたくないから、契約書にガス料金を上げる時は

大家に相談すると盛り込んでくれと言ってかなりギャイギャイとやり取りしましたから。

その時の担当さんではなくなっていますが、記録くらい残っているでしょう。

後で料金表を見て確認したいと思います。



というわけで、うちの物件に関してはプロパン料金は大きな問題はなさそうです。

ほっと一息、ってとこですね。よーし、いつでも制度改正来てもいいぞー！



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

家賃アップ＆稼働率向上が見込めるシェアハウスの話を聞いてきました。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在９位です。一桁復帰できて嬉しいです。

応援クリックよろしくお願いします→



先週のことですが、とある勉強会に参加してきました。

これ、投資対象物件がけっこう増えるんじゃない？というグッドな内容でした。



内容としては、投資家ポジションも業者ポジションも持っている不動産仲間の方が

転売用にプロ目線で再建築不可のアパートを購入し、それをシェアハウスで回して

１年でこのくらいの実績が出ましたよ、というものです。



シェアハウスとなると、コンセプトがないものは価格で勝負せざるを得ない状況になり

だんだん集客が厳しくなっている印象があるかもしれません。私も傍目で聞いている限り

特色を出すか安いかのどちらかで、かつ利便性も高い場所でないと運営が難しくなる、

という感覚を持っております。



今回ご紹介いただいたのは、コンセプトを「外国人留学生」に明確に絞った運営を

行っている会社さんでした。その根底にある理念は「日本の国際化への貢献」です。



スキームとしては以下のようなものです。

・都内である程度のニーズが見込める場所にシェアハウスを作る

・今回ご紹介いただいた管理会社さんに運営を委託する（管理費２０％もしくは借上げ）

・相場以上の家賃で稼働率９０％以上で回して貰ってウマー



似たようなことをしている業者さんを１社知っていますので、このスキーム自体は

すんなりと頭に入ってきました。なるほどね、という感じです。そうなると、

同業他社さんとの差別化をどう考えているのかが次に気になります。



この疑問に対し、いくつかなるほどと思うことがありましたので、記載します。



まず、他社さんと競合した時に、本当に集客できるの？という点に対しての回答。

他社さんとの違いとして、以下を挙げておりました。



・留学生の母国のエージェントと提携し、留学前から青田刈りしている

・管理会社としてのみならず、その人の留学をトータルサポートする体制を作ることで

　高い顧客満足度を生み出している



第一のポイントは、現地の留学エージェントと緊密な関係を作っていることです。

日本に来てからどうしようかと探すのではなく、日本に来る前に相談するエージェントに

この会社さんが運営するシェアハウスを紹介させてしまう、という流れがあるのです。

これは、いわば上流の未公開情報を優先的に得ているということになります。



実際、今回の説明会の途中で社長からモンゴルのお土産の差し入れがありました。

数日前までモンゴルで新たなエージェントの開拓とか、ウランバートル市長に会って

ビジネスに関する会話をしてきたとか、そういう活動をしていたようです。

こうして社長が各国を飛び回って、各地のエージェントと確固たる信頼関係を

作っていることは、大きなアドバンテージになるものと思います。



第二のポイントは、顧客満足度を高めることで、エージェントが「あそこに紹介したら

後々トラブルにもならず、日本にいる間の面倒を見てくれるから楽でいい」という

印象を植え付けていることです。直接のお客様の顧客満足度を向上させることにより

エージェントに優先的に紹介したくなる気持ちをなるという算段です。



具体的にどんな顧客満足度向上を行っているかというと・・・

・留学初日、空港までスタッフが迎えに行く

・役所への届け出や携帯電話の調達など、日本で暮らすために必要なことを徹底サポート

　（スタッフの方が役所まで同行してくれるらしいです）

・シェアハウス住人同士の交流会を主催する

・オフィスに来てくれればなんでも相談事に乗ってあげる

　（事務所にラウンジスペースがあり、ビールやジュース飲み放題、お菓子食べ放題、

　　漫画読み放題など至れり尽くせりです）



実際、説明会中に仕込みじゃないの？と思うようなタイミングで留学生の方が

家賃を支払いに来ました。ああ、こうやって留学生の人が困った時になんでも相談に

来やすいような雰囲気を作っているのだな、と。納得です。



こういった充実したアフターフォローがあるからこそ、エージェントの人は安心して

親御さんに紹介することができます。そして親御さんも見知らぬ異国の地でも安心して

暮らせるのだなと理解し、選んでくれます。そしてそれだけサービスをするのですから

家賃は普通より高い。それでもトータルで見て安心できるから、その家賃を払います。

留学生の親御さんって、基本現地ではお金持ちですから。



さらに言うならば、もし家賃滞納などのトラブルが起こったとしても、エージェントを

介してすぐ親御さんと話をすることができます。常に連帯保証人とコンタクトをとれて、

相手はお金持ちなのでよほどのことがない限りは家賃を払います。これ、すごいですよ。

家賃滞納リスクも極めて低いということになりますから。



それから、外国人の方を入居させるという話になると、近隣トラブルが起こらないかと

懸念する声が出てくると思います。昨今の民泊・Airbnbなどでは、近隣からの苦情で

保健所が動き、民泊運営ができなくなる事案が多発しています。外国人＝トラブル、

という図式ができつつある中、そういったリスクはないのか？



これに対しては、その充実したサポートの中で、初期教育を徹底しているそうです。

靴は脱ぐ、２３時以降は静かにする、ゴミは分別する、などなど。

日本で暮らす上で必要なことをきちんと教えこみ、順守するように指導しています。

日本語学校に通っているわけですから、日本語だってそれなりに話せます。

シェアハウス開設時にはちゃんと近隣への挨拶や説明もするということでしたので、

民泊のような変な問題は発生しないだろうと判断できました。



これだけ至れり尽くせりのサービスをしているのであれば、管理以外にもオーナーから

建築とかで何かしらお金を貰っているんじゃないの？という声が聞こえてきそうですが

この会社さんは管理料以外のお金は一切取らないというスタンスです。



シェアハウスの企画（間取りをこうしてくださいみたいな話）には助言してくれますが

その設計や施工をうちでやらせてくださいという話は一切なし。好きな工務店さんで

好きなように作ってください、とのことです。勿論、最初に間取りなどの指示はあるので

それには従う必要がありますけどね。



光熱費や消耗品などは、入居者様から徴収する管理費で賄います。そしてその管理費から

光熱費や消耗品費を差し引いた分も送金してくれるみたいです（ちょっとうろ覚え）。

Airbnbの代行業者さんとかだと、清掃料は高く取っておいて、余ったら自分の懐に・・・

みたいな会社さんもあるようですが、そういう小さなところで抜いたりしないようです。



純粋に管理費のみで勝負するから、オーナーと利益相反することがありません。

稼働率が上がれば管理費もあがるし、家賃が上がれば管理費もあがります。

ここってけっこう重要なことではないかと思っています。

（ちなみに携帯の報奨金がたんまり出ていたころはそっちで稼いでたみたいですよ・笑）



実際に、今回の勉強会を主催してくださった方は、この会社さんで転売用物件の

シェアハウス化を行い、１年運用した実績を公開してくれました。

豊島区のシェアハウスで、気になる家賃は１部屋あたり６２０００円。これに加えて

管理費１２０００円で、合計７４０００円。この家賃で年間稼働率９割弱を達成。



さすがにこの家賃はアッパー中のアッパーでかなり無理をして設定したようでして、

適正家賃は５８０００円＋１２０００円だということでした。今はその家賃に下げて

さらに稼働率を高めているというお話です。



その適正家賃で、対応するエリアであれば埋められると言っていたので・・・

普通のシェアハウスに比べて家賃は高め設定で収支シミュレーションを作れます。

賃料収入が高くなるということは、今までシェアハウスで計算しても利回り的に

合わなかった物件が、新たに収益物件化できるということになります。

これ、地味に大きな話だと思います。



ちなみに、この会社さんは今まで個人投資家は相手にしておりませんでした。

建築関係を自由にできる手離れの良さ、稼働率の高さを買われて、規模の大きな

プロ投資家の方とだけ商売していれば十分に儲かったからです。それが今回なぜ

個人投資家相手に目線を向けてきたかというと、幹部社員が一人増えたこともあり

もう少しオーナー対応を細かく行う余裕ができたから、ということでした。



また、社長の目指す「日本の国際化」に貢献するには、会社自体の知名度を少しずつ

上げていくのも良いのではないか、という議論もあったようです（ここもうろ覚え）。

そんなこんなで、まずは機関投資家と個人投資家の両方の顔を持つ私の不動産仲間の方が

親しい友人にだけ声をかけて今回の勉強会を開催した、ということでした。



この家賃の目線であれば、まだ東京都内で面白いボロ物件は出てきそうな気がします。

さらに、過去に収支が合わず断念した案件を復活させることもできるかもしれません。



私が得意な城東エリアが運営対象外なのが無念なところですが・・・

見合うものが出てきたら相談してみようと思います！



勉強会を主催してくださった皆様、ありがとうございました。



※「それどこの会社ですか？」という質問に関しては、お会いしたことがある方なら

　お答えします。面通しもできるかもしれないので、必要あればご相談ください。

　あ、歯並び大家さんに限っては、お会いしたことないけどお答えします。

　この間二軒目住宅ローンのことを教えていただいたので！



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

賃貸繁忙期は終息した（と思います）、乗り遅れた私。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１０位です。ランキング、狼さんのおかげで１０位以内復帰しました。感謝。

応援クリックよろしくお願いします→



仙台１棟目の営業回りをして、早めに動けなかった自分に対して後悔しました。

繁忙期、ほぼ終わったな・・・。



一昨日のブログに書いた通り、この三連休は仙台での空室対策も行っておりました。

お彼岸で義父のお墓参りに行くことは決めていたので、それなら１室の空室を埋めるため

やれるだけのことはやってこよう、という感じで。



昨日書いた条件の緩和で、最後の一押しに関してはだいぶやりやすくなっただろうと

考えられます。あとはその条件変更を発動させるために、多くの仲介店舗さんで

この話題をぶつけてもらえる体制が必要。ということで、営業行為です。



今回、営業する時間はそれほど多く取れませんでした。では、どこに行くべきか？

以下の２択でギリギリまで悩みました。



１．今までもよく通っている物件近所の店舗でダメ押しのＰＲ

２．今まで行ったことがないターミナル駅近辺で新規開拓



かつてファンド物件のリーシングをやったことのある嫁ちゃんから「２にしたら？」

「１は電話でも大丈夫だろうから」というアドバイスを貰い、２の方針でいこうと決断。

ターミナル駅の最寄の駐車場に車を止めて、前日夜のうちに作っておいた自作マイソクと

条件をつらつらと書いたシートを片手に、ターミナル駅の今まで回ったことがない

業者さんをご訪問します。



さて、ここで自作の資料についてです。仙台１棟目は自主管理（窓口は義母）です。

マイソクを誰かが作ってくれるなんてことはないので、自分でＥｘｃｅｌを駆使して

逸れっぽいものを作ります。そしてもう一つ、文字で条件を一通り書いてある資料を

作って持参します。



大項目として「物件概要」「募集条件」「問い合わせ先」の３つを準備します。



物件概要には、物件名、所在地、交通（最寄駅など）、構造、築年数などを書きます。

仙台１棟目はプロパンガスなので、その旨とガス会社名なんかも書いたりします。



募集条件には、空室のお部屋と家賃、管理費、駐車場や駐輪場の有無、水道代など

家賃以外にかかる経費、敷金・礼金など初期費用にかかわる項目を書いています。

広告料や現地の鍵の開け方もここですね。



仙台１棟目は自主管理なので、契約書の書式は仲介業者さんのものに従うことや、

火災保険や保証会社も仲介業者さんで選定してよいこと、特約事項にこれとこれは

絶対入れてほしいというメモなど書いてます。



ちなみに私が特約に入れてほしいと言っているのは以下の内容です。

・ハウスクリーニングは退去時借主負担

・一年以内の解約の場合は違約金１ヶ月

・退去時の家賃精算は月割（仙台では月割がポピュラーなのだそうです）



あとは、仲介業者さんに物件のメリットやデメリットをサクッと伝えられるように

ちょっとだけコメントを書いています。バストイレ別、お風呂は５年前に交換、

ガスコンロ、エアコン、陽当たりが良いといったメリットと、プロパンガス、

室内洗濯機置場無し、シューズボックス無しといったデメリット。両方書いておけば

セールストークが組み立てやすいかなと思って。



また、この資料には交渉可能項目も入れてあります。

家賃は２０００円までダウンＯＫ、礼金は削ってもＯＫ、など。

一般媒介で数社に依頼しているので、１社だけ勝手にインターネットにこれらの条件を

掲載することはＮＧということもあわせて伝えております。



あとは連絡先を入れて完成。文字ばかりの資料ですが、持っていくと最初に目を

通しているので、まあそれなりに役には立っているのかなと思っております。

自作マイソクとかあまり見られてないし（笑）



今回、次の予定もあったので、６店舗しか回ることはできませんでした。

うち３つはすでに別の支店さんで取り扱ってくれており、社内システムに情報は

登録されている状態でしたので、単純に認知度アップを求めて営業してきた感じです。

別店舗に知っている仲介営業マンの方がいるとか、そういう話もあって、３つのうち

２つは相手の印象にも残ってくれたのかなと思っています。



残り３店舗は完全な新規開拓。名前も聞いたことないようなところから、売買関係でも

お近づきになっておいたらいいかもなあと思うところも。まあ売買と賃貸は部門が

別なので、直接話が通らないんですけどね。



おおむねどの店舗でも「立地いいですね！」という好印象から入ってくれるので

大変助かりました。立地は確かにいいんです。それは自慢できます！良いお客様が

いたらぜひ紹介させてください、ということで（社交辞令かもしれないけど）一定の

手ごたえはあったのではないかと思います。



しかし、それより暗澹たる気持ちになったことが一つありまして・・・。



繁忙期最後の三連休という最悪に忙しいと思われるタイミングで営業に行くという

相手にとって迷惑極まりない行為をしてしまっていると思っていたのに、どの店舗さんも

全然お客さんがいなくて、余裕で話を聞いてくれたこと。



わーい、話を聞いてもらえてよかったー、とかそういう次元じゃないです。

これ、繁忙期はすでに終わっているという状態ですよ！確かに今年はスタートが早いと

いう話があちこちで聞かれましたが、ここまで終わっているとは。



確定申告が云々とか、札幌出張が云々とか、言い訳すればいくらでも出てきますが、

あと１〜２週間早く行動したかった・・・。リフォームの完了が２０日くらいだからと

怠けている場合じゃなかったです、がっくり。



仙台１棟目、やっぱ繁忙期中に決めたいんですよねえ。他物件に比べて繁忙期の影響を

受けやすいような気がしていたし、なんか決まりが悪くなってきているなと思ってたし。

仙台全体が復興バブルから下り坂に突入している感じは受けております。

今後仙台で購入される方は、現在の家賃相場より高い家賃で貸している物件をつかんで

それがどんどん下り坂になる可能性が高いので、家賃引き直し等きちんと想定して

指値を入れることをお勧めいたします。



最後にちょっと話がそれた気がしますが、ともあれ営業することはしました。

反響がなければ再度営業をかけます。たぶん１ヶ月後。法事にあわせて出張して

営業活動をしてこようと思います。その前に決まってくれますように。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。