2017年03月31日

マル経融資に対する区の利子補給が実行されました。

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かつて受けたマル経融資ですが、区の金利補助の優遇で少しお金が戻ってきました。



マル経融資は商工会議所が公庫に委託して行っている融資です。金利も安いので

なかなか使い勝手は良いものになっています。条件として商工会議所に入会して

半年の経営指導を受ける必要がありますから、興味がある人は公庫のページなり

商工会議所のページなりを見て内容をチェックです。



当時私がマル経を受けた時のブログは以下となります。よろしければあわせてどうぞ。

申込編

稟議編

承認編



で、返済は順調に行っているのですが、ある日急に商工会議所の担当の方からメールが

届いたんです。何かと思ったら、私の住んでいる区でもマル経に対しての利子補給制度が

開始されました、と。ですので、その利子補給の手続きの書類を送るから、記入して

送り返してくださいというお話でした。



いいですね、利子補給。魅惑的な響きです。だって利子を補給してくれるわけですよ。

まあ借りた金額も利息もたいしたボリュームではないので、返ってくると言っても

たかが知れた金額です。とはいえ、一度払ったものが戻ってくるってのは素直に嬉しい。

断る理由はありませんので、必要事項を記入して返信させていただきました。



それから3ヶ月くらいの月日がたち、すっかりそんな話があったことを忘れていた

私のところに、急に区役所から書類が送られてきました。何だろう、税金の滞納は

していないはずですけど!?(それだったら税務署から来るって)



封筒を開けてみると、どうやらこれはそのマル経の利子補給の承認の封書でした。

無事に承認されていたようで、昨日付けで振り込んだよというご連絡の用紙でした。

そっか、役所の年度末にまとめて一年分振り込まれるってことか。なるほど。



紛らわしかったのがこの書面のタイトル。

「○○区小規模事業者経営改善資金利子補助金交付(却下)決定通知書」

と書いてあるので、え、却下されたの!?何か悪いことした!?とびっくりしました。

「交付もしくは却下の決定通知書」という意味だったようです。私は「補助金交付が

却下された決定通知書」だととらえて、なにごとかと焦ったのでした・・・。



払った利子の金額がそんなに大きくない(金利も低いし金額も少ないから)ので、

まあそれほど大きな金額ではありません。それでも、普通に飲み会に何回か参加できる

程度の金額が戻ってきています。ありがたいことです。



利子補給するということは、それだけ優遇するから頑張って区の経済成長に貢献してねと

いうメッセージだと思います。私も順調に事業展開をして、地域貢献できるように

頑張っていかなくては、と気持ちを新たにしました。けっこう地元近隣で物件も

購入しているし、そういう意味ではしょぼい個人という枠組みで考えれば、地域貢献は

そこそこできていると思うんですよね。今後も地元近郊狙いで頑張ります。



最近は日本政策金融公庫が不動産賃貸業向けの融資を縮小し始めているという話を

ちらほらと耳にします。そういう流れの中で、公庫から直接お金を借りるのが難しく

なっていく可能性は高いですが、商工会議所はまたそれと別な考え方になっていると

推察されます。同じ公庫から借りる形なら、マル経で借りた方が今後は借りやすいかも、

とか思ったりした私でした。表のドアは閉じても、裏口から入れます、と。

年数は10年が限界なので、購入にはあまり向いていないんですけどね・・・^^;



資金調達でも、いろいろな引き出しがあった方が事業は有利に進められるはずです。

この辺、しっかり考えて情報収集しながら今後も進めていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:20 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月30日

事務所利用したいという問い合わせがありました。

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本日のお題に入る前に、昨日のブログに友人から貰ったコメントを踏まえた補足を

ちょっとだけ補足させていただきます。



私が札幌で導入しているケーブルテレビは、有料チャンネルを申し込んだりしなければ

アパートへの引き込み工事も無料だし、月々の支払も無料というものでした。

それでいて、特にオーナー相手に営業にも来ないので、悪いことはないと思って

推奨するようなブログを書きました。



しかしこれに異論が続出!そもそもケーブルテレビを引っ張るとオーナーに基本料金が

かかることがあるとか、オーナーのところに営業がしつこく来るとか、入居者様にも

営業をかけにきてうっとうしいとか、営業担当者の質が悪く不愉快な思いをしたとか。

どうも私がたまたま運が良かったのかもしれません。



そういうデメリットもあるみたいですよ、ということをひとまず書いておこうと思い

本日のテーマと関係ないけど最初に書かせていただきました。



さて、本日のブログのネタに移りたいと思います。



繁忙期がほぼ終了してしまった仙台で空室が残ってしまった仙台1棟目ですが、

昨日とある仲介業者さんから「事務所利用は可能ですか?」という問い合わせが

あったということを義母から聞きました。



仙台1棟目は全戸とも居住用として貸し出していますので、不特定多数が出入りする

事務所の形式で貸すのはどうなのかなあ、微妙じゃないかなあ、と思ってました。

別の物件で完全予約制のリラクゼーション施術をしている方が、施術スペースとして

借りたいという話がありましたが、それと同じような話なのかな、と。



その辺気にあんって仲介業者さんに聞いたのですが、利用予定者は男性の方で

特に不特定多数が入退室汁ことはない、ということでした。どうもその方の書斎とか

別邸みたいな使い方を考えておられるようです。自宅だと落ち着いて仕事ができない、

という気持ちはなんとなくわかる気がします。私もすぐ気が散ってしまい、ついつい

SNSとか見たりしてしまうタイプです。



事務所登記したりしないなら、まあいいかんという感じでOKしました。

こういうニーズを拾えるということは、やっぱり立地が良いということですしね。

成約につながることを期待したいと思います。



内覧に来ていただく方に失礼がないよう、共用部のメンテナンスも始めました。

具体的には、共用部の廊下がちょっと汚れているような印象があったので、業者さんに

お願いをしてクリーニングを入れることにしました。少しでもマイナスに見える箇所は

つぶしておきたいものです。



また、お部屋に関しても、土間にCF貼りたかったなあとか、木部塗装したいなあとか

施工業者さんとの意思疎通がうまくいかずに、発注したと思い込んでいたけど先方は

受けた認識がなかった工事個所があったりしたので、もしタイミングを逃して申込が

入らない場合は、それらについても追加工事をしてしまおうかと思っています。

腐らずにやるべきことを淡々と続けていきたいと思います。



あ、締めた後で思い出した。仙台1棟目で謎の「蛍光灯が交換しても短期間で切れる」

という事案が発生しておりましたが、無事に解決しました!その原因はというと・・・

グロー球がへたれていたからでした。気づかずに一生懸命蛍光灯を交換して、最近の

蛍光灯は寿命が短い、おかしい、とぶつぶつ言った挙句、リフォーム業者さんに現場を

見てきて貰ってしまった私が恥ずかしいです^^;



蛍光灯トラブルの時はグロー球も疑う。今後、肝に銘じます!



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posted by ひろ* at 08:44 | Comment(1) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月29日

ケーブルテレビ、物件に導入して損することは特にないはず。

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とりあえずケーブルテレビを引っ張れないか確認するようにしています。



古い物件を購入することが多いので、購入して部屋に入った際に、テレビのアンテナを

つなぐ部分の端子がどういう形状になっているかを確認するのが癖になっています。



古い物件だと、被覆を外して直接ぐりぐりっと巻き付けるやつとかもありますよね。

ああいうのだとやっぱりちょっとどうなのかなーと思ってしまうわけです。

(イメージつかない方はこちらのサイトの絵を見てみてください)

https://www.amazon.co.jp/gp/aw/help/id=16461931



高齢者の方はまだまだテレビが情報源だったりしますから、物件にお住まいになる方に

おかれましても、テレビは快適にみられるような感じにしておいた方がいいと思います。

だから、テレビの端子もできるだけ取り扱いが簡単な最新のものがいいでしょう。



私はこの端子が古い物件を見ると必ず確認することがあります。

ケーブルテレビを導入して、この端子も一緒に交換して貰えないか、と。



ケーブルテレビを物件自体に導入し、料金を払えばすぐ映るようにしておくことで

入居者様は好きな時にケーブルテレビを契約できるようになります。興味がなければ

お金を支払わなければいいだけで、払わなくてもケーブルテレビ経由で無料の番組や

普通の地上波の番組は見ることができます。



オーナーとしては物件にアンテナを立てる必要もなくなるし、電波障害の心配も

いらなくなります。そして条件によっては無料インターネットまでついてきます。



札幌の某J○OMさんでは、少しだけお金を払うと1Mbpsのインターネットが

ついてくるサービスがあります。私は導入していませんが、これを使って無料の

インターネット完備です、とうたっているケースもあるようです。



ただ、営業に出た際に気が付きましたが、このスピードで無料インターネットと

言われても、仲介さんにはあまり好ましく思われていないようでした。

仲介さんのところに無料インターネットありと書いて営業に行った際に「速度は

どのくらいですか?」と聞かれることが多くなったのがその根拠です。遅いと

入居者様から不評のようです^^;



基本、ケーブルテレビの設備は無料で導入してもらえます。月々の電気代数百円は

支払わなくてはなりませんが、そのくらいは別に構わないでしょう。



入居者様はテレビを見る環境が少し充実し、オーナーは電波障害などのことを

考えなくてよくなり、ケーブルテレビの会社さんは自社サービスを使ってもらえる

チャンスが拡大する。特に誰も損をしない取引なので、私は積極的に導入してます。



先日購入した札幌5棟目、札幌6棟目でも、早速導入を打診しました。

札幌5棟目はすんなりと導入できそうですが、札幌6棟目が思わぬ苦戦中です。



管理会社さん経由で問い合わせてもらったのですが、最初の頃はエリアなので

設置可能という感じで進んでいました。入居率が50%だと導入できないという

話もあり、1部屋埋めてから改めて交渉しよう、というところまで会話を進めて

おりました。具体的な話になってきてるので、リフォーム終わったら早く埋めて

交渉再開しよう、という感じでいたのですが・・・



ケーブルテレビの業者さんから「導入できない」といきなり言われてしまいます。

どうやら、物件近隣の電柱が強度不足であることが理由だそうです。マジっすか!



導入するためには、以下の2点をクリアしなくてはならないようです。

・電力会社さんに電柱交換を打診

・私有地道路を通るため、土地所有者の承諾が必要

特に電柱交換はハードルが高く、過去の事例からかなり難しいということでした。



管理会社さんには、ひとまず正攻法で何とかしてほしいと伝えましたが・・・

今度もうちょっと詳しく打ち合わせをして、何をどうすれば前に進んでいくのか

考えなくてはならないなと思った次第です。

物件が古いだけでなく、電柱まで古いとは思ってもいませんでした。



そんな事例もたまにはありますが、基本的にはすんなり導入できると思います。

ちょっとしたことですが、誰も損をすることはないと思いますので、保有されている

物件にもしアンテナがまだついていたりするようでしたら、導入を検討してみては

いかがでしょうか。悪くはないと思います。



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posted by ひろ* at 08:23 | Comment(0) | TIPS | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月28日

海外送金も楽じゃない、というか面倒くさい!

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皆さんお待ちかねのフィリピン不動産ネタですよー!(やけくそ)

とりあえず、全く稼ぎがないのも悔しいのでAirbnb運用すべく準備中です。



思うように売れないし、収益も出ないし、将来の値上がり益も本当に出るのか

わからないしで、当初目論見を完全に見誤った感があるフィリピンのコンドミニアム。

いざ所有権が移転されると、やれ電気代だの管理費だの固定資産税だのといった

出費が出ていくし、くそ高い金利のローンは払ってるしで・・・。



せめて月々の維持費+αくらいは取り返したいと思うので、Airbnbをやることに

決めております(もしかしたら傷口を拡げるだけかもしれないけど)。

ローンを賄うなんて無理ですけどね!そんなこたぁわかってますorz



そんなわけで、Airbnbの初期費用と管理会社さんに預ける管理費等のデポジット

(固定資産税や管理費を代行で払って貰うサービスをお願いしています)など

そこそこまとまった金額をフィリピンに送金しなくてはならなくなりました。



そんなわけで、久しぶりにフィリピンの口座に送金しようと重い腰を上げます。



フィリピンへの送金は、送金代行サービスを使っています。

1.送金代行サービス業者さんへ日本円を送金

2.送金代行サービス業者さんが適用レートを使ってフィリピンペソ金額を算出

3.送金代行サービス業者さんがフィリピンの私の口座に送金(手数料を差し引いて)

という流れになっております。



送金代行をしてくれる業者さんはいくつかあります。フィリピンの銀行である

フィリピンナショナル銀行さんでも取り扱っていますし、送金代行のみを扱う

業者さんもあります。手数料を比較して何を使うか決めればいいかと思います。



第一のハードル・・・久々すぎて1の送金先がわからなくなっていました^^;

ここは送金代行業者さんに問い合わせて解決。



第二のハードル・・・少し大きな金額を動かすと、そのお金の出どころはどこなのか

お国に提出しなくてはならないため、時間がかかりました。私の場合は先日の不動産の

売却益の一部を送金したのですが、送金代行業者さんからすぐにメールがきまして

このお金の出どころがわかる書類を出してくれ、と言われてしまいました。



直近1ヶ月の口座の動きを提出するよう求められたのですが、電話でよくよく話をすると

要はおおもとのお金が何なのかを把握しなくてはならないということだと理解しました。

私の場合、不動産売却の利益をいったん引き出し、送金手数料の安いネット銀行さんに

入金して、そこから送金という流れにしています。それを考えると、元々の不動産の

入金があった口座の分まで書類を提出しないと、資金洗浄のように見えてしまうような。



その旨先方に伝えると、認識の通りで「不動産の売却益の入金があった口座の履歴と

売買契約書を出してください」ということでした。うわー、ただ送金するだけなのに

超めんどくさいんですけどorz

国が国外にお金が逃げることを必死に阻止しようとしているのがよくわかりました。

(でも私みたいにピーピーのカツカツの人にたかっても何も出ませんよ〜・・・)



それらの資料を提出して、ようやく2のプロセスをクリア。これでようやく送金が

完了する・・・と思ったら、今度は送金代行してくれる会社さんの別の部門の人から

電話がありました。曰く、送金先の口座が1年以上利用がないために休眠状態に

なってしまっていて、資金を送れません、と。



・・・最初の資金のエビデンス提出の時にそれも一緒に言ってよ!orz



で、口座を凍結解除するために、また書類を提出することになってしまいました。

こちらはそんなに難しい書類ではなかったので、メールで送られてきたものを

コンビニでプリントアウトして、ささっと書いてスマホのカメラで撮影して、

それをメールで送ればOKでした。メールだけでやり取りできるのが日本と違って

気楽でいいなと思います。しかも書類も原本を出してとか言われないし。緩い。



そんな感じで、ようやく海外送金することができました。参った参った。

こんなに時間かかって面倒くさいとは思っていませんでした。

Airbnbのお部屋ができるのが5月ということです。完成したら自分でも一回くらい

泊まってみようかな?と思っております。



さて、フィリピンのコンドミニアムの今後をどうするか。



トントンくらいでいいので売却しちゃいたいところなのですが、なかなかそれも

難しい今日この頃。まじめに動いてくれるエージェントがいないのが一番の悩みです。

売却に向けて動いてほしいとお願いしているものの、あまりそっちに力を入れている

雰囲気もなく・・・(いや、そう見えているだけで実際は頑張っていただいているのかも

しれないですが、それが顧客に見えず結果が出ないなら動いてないのと同じです)



フィリピンは国自体が調子がいいので不動産もこれから伸びるという人もいれば、

コンドミニアムが飽和しているから不動産価格は絶対上がらないという人もいるし、

私自身がそれらの意見に翻弄されながらふわふわしちゃっています。

自分自身がその厳しい判断から逃げてる感じがするので、今年はちゃんと向き合って

本当にどうするか自分の考えとしてまとめないといけない時期にきていると思います。



金利高くてもったいないので、公庫で低金利で借入して残債支払っちゃうか、現金入れて

楽になるか、あるいはいっそローンの支払いを放棄して損切りしちゃうか・・・

自分がこのコンドミニアムの将来をどう見るかによって、この辺のやり方を切り替える

必要があるのでしょう。いい加減きちんと考える時期が来ているように思います。



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posted by ひろ* at 08:08 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月27日

ふるさと納税を含めた「一時所得」についての整理。

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以前、ブログにいただいたコメントを参考にさせていただきながら、以下のような

ブログ記事を書かせていただきました。



ふるさと納税しすぎると一時所得扱いになるようです。



この記事に関して、いろいろと「それ違うんじゃない?」「これはこうだと思うよ」など

ご助言をいただきましたので、それらを意識した上で、もう一度調べなおした内容を

書かせていただこうと思います。



前提として、今回書いた内容はあくまで個人で調べた範囲の私見であり、絶対的な

指標ではありません。一応、当方の顧問税理士さんとも質問したりしながらまとめて

おりますが、先生も「『解釈の問題』ともいえるような箇所もあります」「税務署に

聞いても回答はまちまちといった事例もきくので、『私見』と捉えてください。」と

釘を刺されております^^;



そこのところをご理解いただいた上で、情報をご自身で活用するか決定ください。

(だからと言って意見は受け付けないというわけではないですよ!おかしいと思う

 ところがあればどんどん突っ込んでいただけますと、私も助かります)



前回のブログにも書いた通り、一時所得の定義は国税庁のサイトに出ています。



(1) 懸賞や福引きの賞金品(業務に関して受けるものを除きます。)、競馬や競輪の払戻金

(2) 生命保険の一時金(業務に関して受けるものを除きます。)や損害保険の満期返戻金等

(3) 法人から贈与された金品(業務に関して受けるもの、継続的に受けるものは除きます。)

(4) 遺失物拾得者や埋蔵物発見者の受ける報労金等




(1)に関しては、一般的なくじ引きや懸賞、競馬や競輪の当選金などが含まれるようです。

「宝くじ」は対象外(当せん金付証票法)ということでした。



このうち、競馬に関しては「はずれ馬券」を経費とみなすかみなさないか、という観点で

裁判が行われており、最高裁は経費とみなすという判決を出しました。馬券の購入方法や

規模次第では、一時所得ではなく雑所得とし、経費と認めるべきということです。

それに従い、国税庁も馬券の課税の扱いについてコメントを出しております



この辺が税理士の先生が言う「解釈の問題」なのかもしれません。

競馬のみならず競輪や競艇も同じようなことが言えるはずですしね。



ふるさと納税や株主優待券もこのカテゴリに所属すると考えられます。

ふるさと納税のおかげで食費を一円も払ってないという話があった金森重樹さんとか

優待件で暮らしている桐谷広人さんとか、税務関係どうされているのだろう?

ちょっと気になっちゃいますね。



なお、コメントいただいた中には、お肉だとか、食べ物などの食料品は一時所得には

入らないけど、電動自転車、パソコンなどの機械系は一時所得で返礼率は確か50%で

計算する、と税理士さんから聞いた覚えがある、という方もいらっしゃいました。

また、別の意見では、厳密には課税対象だけど、実際に課税されたという話はまだ

聞いたことがない、というものもありました。



税理士さんによっても見解はまちまちのようですので、実際の税務に関しては

必ず顧問税理士さんとご相談の上、処理を決定するようお願いいたします。

当方の記事を鵜呑みにして損害が発生しても、とても責任は負えませんので・・・。



(2)に関しては、満期金だから・返戻金だからという考え方ではなく、その金銭を

得るにあたり、既に払い込んでいる金額との差額を考えなくてはならないようです。

基本的な考え方としては、解約返戻金も満期保険金も一時所得になるが、掛金を差し引き

その差額が一時所得になる、というとらえ方のようです。



例えば、貯蓄型の生命保険で、満期時に掛金以上にお金が戻る場合は、その差額が

一時所得として扱われます。

他方、火災保険の解約返戻金のように、掛金以下のお金しか戻らない場合は、

差額が0円となり一時所得には該当しない、ということになります。



前回書いたブログで、火災保険の解約返戻金のことを考えないと、みたいなことを

口走っていましたが、ここは完全に間違っていました。大変失礼いたしました。



ちなみに、ヤフオクやメルカリ、ジモティーなどの個人間売買も一時所得扱いとなるの?

と税理士さんに聞いてみたのですが、ここはそうではないようです。

ネットオークションで得た利益は、非課税か譲渡所得か雑所得かであり一時所得ではない

ということでした。ざっくりとした目安は以下とのことです(あくまで顧問税理士さんの

私見ということでお願いします)



非課税・・・家にある不用品などを売った場合

譲渡所得・・・(自身の所有する)地金や宝石や骨とう品など高級品を売った場合

雑所得・・・(継続的ではなくても)他から購入して売るなど営利目的の場合

事業所得・・・上記を継続的に事業として行う場合



ややこしいですね・・・^^;



ともあれ、中途半端な知識で見切り発車で書いてしまったことに対して、コメントで

違うんじゃないの?と突っ込んでくださった皆様、ありがとうございました。

私自身、とても勉強になりました。得られた知識をこうしてまとめることで、

同じような悩みを持つ人が減ってくれればいいなと思います。



・・・と、ここで〆と思ったのですが、ふるさと納税関係で気になるニュースが

ありましたので、直接上記と関係ないですが書いておこうと思います。



ふるさと納税は4月以降返礼品は寄付金の3割を上限にすることが総務省より各自治体に

通達されるようです。



ふるさと納税、返礼品は寄付金の3割まで 総務省通知へ



ふるさと納税の返礼品をめぐり、総務省は全国の自治体に対し、寄付額に対する

返礼品額の比率を3割までとするよう要請する方針を固めた。自治体間で返礼品の

競争が過熱しているため、初めて上限の目安を示す。4月1日付で通知を出す。




前に私が売却益にふるさと納税を使えるという話をブログを書いた時のことですが、

一部の方から、ふるさと納税という制度は、本来であれば返礼品で寄付する自治体を

決めるような制度ではないんじゃないの?そういう本来の意向を無視するような

記事を書くのはどうなの?という意見を頂戴しました。



私も一部に関しては、返礼品の内容云々にはこだわらず、友人の実家がある自治体や

自分の生まれ故郷に寄付したりしています。本当はそっちが総務省の意図した使い方で

あるのだろうということは、私も思います。



きれいごとばかり言っても仕方ないのですが、ふるさと納税の意義は

・納税先を自分で選ぶことができる

・税金の使い道を自分で指定することができる

という点にあると思います。そういった意味から考えると、今の状況はおかしいので

規制がかかるのも当たり前なのかもしれません。



返礼品額の上限の目安を3割とする▽宝飾品や時計、カメラなどを返礼品に加えない

▽高額な物品は返礼品にしない――の3点を盛り込んだ通知を出す方向だ。

通知に強制力はないが、大幅に上回る自治体には個別に働きかけるという。




そういう意味では、上記のような通達は本来の制度の趣旨に回帰するためにも

必要なのかな、と思いました。



きれいごとなんかいいんだ、制度として認められて相互にそれでよいという意思が

あるなら、高額返礼品とか還元率で選べばいい、という考えも勿論その通りですので

そういうところに意義を感じる方は、3月中にふるさと納税を済ませた方が良いかと

思われます。ご留意ください。



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posted by ひろ* at 08:16 | Comment(2) | ふるさと納税 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする