2017年03月28日

海外送金も楽じゃない、というか面倒くさい!

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皆さんお待ちかねのフィリピン不動産ネタですよー!(やけくそ)

とりあえず、全く稼ぎがないのも悔しいのでAirbnb運用すべく準備中です。



思うように売れないし、収益も出ないし、将来の値上がり益も本当に出るのか

わからないしで、当初目論見を完全に見誤った感があるフィリピンのコンドミニアム。

いざ所有権が移転されると、やれ電気代だの管理費だの固定資産税だのといった

出費が出ていくし、くそ高い金利のローンは払ってるしで・・・。



せめて月々の維持費+αくらいは取り返したいと思うので、Airbnbをやることに

決めております(もしかしたら傷口を拡げるだけかもしれないけど)。

ローンを賄うなんて無理ですけどね!そんなこたぁわかってますorz



そんなわけで、Airbnbの初期費用と管理会社さんに預ける管理費等のデポジット

(固定資産税や管理費を代行で払って貰うサービスをお願いしています)など

そこそこまとまった金額をフィリピンに送金しなくてはならなくなりました。



そんなわけで、久しぶりにフィリピンの口座に送金しようと重い腰を上げます。



フィリピンへの送金は、送金代行サービスを使っています。

1.送金代行サービス業者さんへ日本円を送金

2.送金代行サービス業者さんが適用レートを使ってフィリピンペソ金額を算出

3.送金代行サービス業者さんがフィリピンの私の口座に送金(手数料を差し引いて)

という流れになっております。



送金代行をしてくれる業者さんはいくつかあります。フィリピンの銀行である

フィリピンナショナル銀行さんでも取り扱っていますし、送金代行のみを扱う

業者さんもあります。手数料を比較して何を使うか決めればいいかと思います。



第一のハードル・・・久々すぎて1の送金先がわからなくなっていました^^;

ここは送金代行業者さんに問い合わせて解決。



第二のハードル・・・少し大きな金額を動かすと、そのお金の出どころはどこなのか

お国に提出しなくてはならないため、時間がかかりました。私の場合は先日の不動産の

売却益の一部を送金したのですが、送金代行業者さんからすぐにメールがきまして

このお金の出どころがわかる書類を出してくれ、と言われてしまいました。



直近1ヶ月の口座の動きを提出するよう求められたのですが、電話でよくよく話をすると

要はおおもとのお金が何なのかを把握しなくてはならないということだと理解しました。

私の場合、不動産売却の利益をいったん引き出し、送金手数料の安いネット銀行さんに

入金して、そこから送金という流れにしています。それを考えると、元々の不動産の

入金があった口座の分まで書類を提出しないと、資金洗浄のように見えてしまうような。



その旨先方に伝えると、認識の通りで「不動産の売却益の入金があった口座の履歴と

売買契約書を出してください」ということでした。うわー、ただ送金するだけなのに

超めんどくさいんですけどorz

国が国外にお金が逃げることを必死に阻止しようとしているのがよくわかりました。

(でも私みたいにピーピーのカツカツの人にたかっても何も出ませんよ〜・・・)



それらの資料を提出して、ようやく2のプロセスをクリア。これでようやく送金が

完了する・・・と思ったら、今度は送金代行してくれる会社さんの別の部門の人から

電話がありました。曰く、送金先の口座が1年以上利用がないために休眠状態に

なってしまっていて、資金を送れません、と。



・・・最初の資金のエビデンス提出の時にそれも一緒に言ってよ!orz



で、口座を凍結解除するために、また書類を提出することになってしまいました。

こちらはそんなに難しい書類ではなかったので、メールで送られてきたものを

コンビニでプリントアウトして、ささっと書いてスマホのカメラで撮影して、

それをメールで送ればOKでした。メールだけでやり取りできるのが日本と違って

気楽でいいなと思います。しかも書類も原本を出してとか言われないし。緩い。



そんな感じで、ようやく海外送金することができました。参った参った。

こんなに時間かかって面倒くさいとは思っていませんでした。

Airbnbのお部屋ができるのが5月ということです。完成したら自分でも一回くらい

泊まってみようかな?と思っております。



さて、フィリピンのコンドミニアムの今後をどうするか。



トントンくらいでいいので売却しちゃいたいところなのですが、なかなかそれも

難しい今日この頃。まじめに動いてくれるエージェントがいないのが一番の悩みです。

売却に向けて動いてほしいとお願いしているものの、あまりそっちに力を入れている

雰囲気もなく・・・(いや、そう見えているだけで実際は頑張っていただいているのかも

しれないですが、それが顧客に見えず結果が出ないなら動いてないのと同じです)



フィリピンは国自体が調子がいいので不動産もこれから伸びるという人もいれば、

コンドミニアムが飽和しているから不動産価格は絶対上がらないという人もいるし、

私自身がそれらの意見に翻弄されながらふわふわしちゃっています。

自分自身がその厳しい判断から逃げてる感じがするので、今年はちゃんと向き合って

本当にどうするか自分の考えとしてまとめないといけない時期にきていると思います。



金利高くてもったいないので、公庫で低金利で借入して残債支払っちゃうか、現金入れて

楽になるか、あるいはいっそローンの支払いを放棄して損切りしちゃうか・・・

自分がこのコンドミニアムの将来をどう見るかによって、この辺のやり方を切り替える

必要があるのでしょう。いい加減きちんと考える時期が来ているように思います。



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posted by ひろ* at 08:08 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月27日

ふるさと納税を含めた「一時所得」についての整理。

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以前、ブログにいただいたコメントを参考にさせていただきながら、以下のような

ブログ記事を書かせていただきました。



ふるさと納税しすぎると一時所得扱いになるようです。



この記事に関して、いろいろと「それ違うんじゃない?」「これはこうだと思うよ」など

ご助言をいただきましたので、それらを意識した上で、もう一度調べなおした内容を

書かせていただこうと思います。



前提として、今回書いた内容はあくまで個人で調べた範囲の私見であり、絶対的な

指標ではありません。一応、当方の顧問税理士さんとも質問したりしながらまとめて

おりますが、先生も「『解釈の問題』ともいえるような箇所もあります」「税務署に

聞いても回答はまちまちといった事例もきくので、『私見』と捉えてください。」と

釘を刺されております^^;



そこのところをご理解いただいた上で、情報をご自身で活用するか決定ください。

(だからと言って意見は受け付けないというわけではないですよ!おかしいと思う

 ところがあればどんどん突っ込んでいただけますと、私も助かります)



前回のブログにも書いた通り、一時所得の定義は国税庁のサイトに出ています。



(1) 懸賞や福引きの賞金品(業務に関して受けるものを除きます。)、競馬や競輪の払戻金

(2) 生命保険の一時金(業務に関して受けるものを除きます。)や損害保険の満期返戻金等

(3) 法人から贈与された金品(業務に関して受けるもの、継続的に受けるものは除きます。)

(4) 遺失物拾得者や埋蔵物発見者の受ける報労金等




(1)に関しては、一般的なくじ引きや懸賞、競馬や競輪の当選金などが含まれるようです。

「宝くじ」は対象外(当せん金付証票法)ということでした。



このうち、競馬に関しては「はずれ馬券」を経費とみなすかみなさないか、という観点で

裁判が行われており、最高裁は経費とみなすという判決を出しました。馬券の購入方法や

規模次第では、一時所得ではなく雑所得とし、経費と認めるべきということです。

それに従い、国税庁も馬券の課税の扱いについてコメントを出しております



この辺が税理士の先生が言う「解釈の問題」なのかもしれません。

競馬のみならず競輪や競艇も同じようなことが言えるはずですしね。



ふるさと納税や株主優待券もこのカテゴリに所属すると考えられます。

ふるさと納税のおかげで食費を一円も払ってないという話があった金森重樹さんとか

優待件で暮らしている桐谷広人さんとか、税務関係どうされているのだろう?

ちょっと気になっちゃいますね。



なお、コメントいただいた中には、お肉だとか、食べ物などの食料品は一時所得には

入らないけど、電動自転車、パソコンなどの機械系は一時所得で返礼率は確か50%で

計算する、と税理士さんから聞いた覚えがある、という方もいらっしゃいました。

また、別の意見では、厳密には課税対象だけど、実際に課税されたという話はまだ

聞いたことがない、というものもありました。



税理士さんによっても見解はまちまちのようですので、実際の税務に関しては

必ず顧問税理士さんとご相談の上、処理を決定するようお願いいたします。

当方の記事を鵜呑みにして損害が発生しても、とても責任は負えませんので・・・。



(2)に関しては、満期金だから・返戻金だからという考え方ではなく、その金銭を

得るにあたり、既に払い込んでいる金額との差額を考えなくてはならないようです。

基本的な考え方としては、解約返戻金も満期保険金も一時所得になるが、掛金を差し引き

その差額が一時所得になる、というとらえ方のようです。



例えば、貯蓄型の生命保険で、満期時に掛金以上にお金が戻る場合は、その差額が

一時所得として扱われます。

他方、火災保険の解約返戻金のように、掛金以下のお金しか戻らない場合は、

差額が0円となり一時所得には該当しない、ということになります。



前回書いたブログで、火災保険の解約返戻金のことを考えないと、みたいなことを

口走っていましたが、ここは完全に間違っていました。大変失礼いたしました。



ちなみに、ヤフオクやメルカリ、ジモティーなどの個人間売買も一時所得扱いとなるの?

と税理士さんに聞いてみたのですが、ここはそうではないようです。

ネットオークションで得た利益は、非課税か譲渡所得か雑所得かであり一時所得ではない

ということでした。ざっくりとした目安は以下とのことです(あくまで顧問税理士さんの

私見ということでお願いします)



非課税・・・家にある不用品などを売った場合

譲渡所得・・・(自身の所有する)地金や宝石や骨とう品など高級品を売った場合

雑所得・・・(継続的ではなくても)他から購入して売るなど営利目的の場合

事業所得・・・上記を継続的に事業として行う場合



ややこしいですね・・・^^;



ともあれ、中途半端な知識で見切り発車で書いてしまったことに対して、コメントで

違うんじゃないの?と突っ込んでくださった皆様、ありがとうございました。

私自身、とても勉強になりました。得られた知識をこうしてまとめることで、

同じような悩みを持つ人が減ってくれればいいなと思います。



・・・と、ここで〆と思ったのですが、ふるさと納税関係で気になるニュースが

ありましたので、直接上記と関係ないですが書いておこうと思います。



ふるさと納税は4月以降返礼品は寄付金の3割を上限にすることが総務省より各自治体に

通達されるようです。



ふるさと納税、返礼品は寄付金の3割まで 総務省通知へ



ふるさと納税の返礼品をめぐり、総務省は全国の自治体に対し、寄付額に対する

返礼品額の比率を3割までとするよう要請する方針を固めた。自治体間で返礼品の

競争が過熱しているため、初めて上限の目安を示す。4月1日付で通知を出す。




前に私が売却益にふるさと納税を使えるという話をブログを書いた時のことですが、

一部の方から、ふるさと納税という制度は、本来であれば返礼品で寄付する自治体を

決めるような制度ではないんじゃないの?そういう本来の意向を無視するような

記事を書くのはどうなの?という意見を頂戴しました。



私も一部に関しては、返礼品の内容云々にはこだわらず、友人の実家がある自治体や

自分の生まれ故郷に寄付したりしています。本当はそっちが総務省の意図した使い方で

あるのだろうということは、私も思います。



きれいごとばかり言っても仕方ないのですが、ふるさと納税の意義は

・納税先を自分で選ぶことができる

・税金の使い道を自分で指定することができる

という点にあると思います。そういった意味から考えると、今の状況はおかしいので

規制がかかるのも当たり前なのかもしれません。



返礼品額の上限の目安を3割とする▽宝飾品や時計、カメラなどを返礼品に加えない

▽高額な物品は返礼品にしない――の3点を盛り込んだ通知を出す方向だ。

通知に強制力はないが、大幅に上回る自治体には個別に働きかけるという。




そういう意味では、上記のような通達は本来の制度の趣旨に回帰するためにも

必要なのかな、と思いました。



きれいごとなんかいいんだ、制度として認められて相互にそれでよいという意思が

あるなら、高額返礼品とか還元率で選べばいい、という考えも勿論その通りですので

そういうところに意義を感じる方は、3月中にふるさと納税を済ませた方が良いかと

思われます。ご留意ください。



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posted by ひろ* at 08:16 | Comment(2) | ふるさと納税 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月26日

三行半を突き付けられながらも売却に向けて進んでいます。

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売却が確定した札幌4棟目の嫁入り準備でバタバタと動いております。



買主さん側の金融機関さんの強い希望もあり、3月半ばに融資が確定した案件に対して

3月末までの決済が必要ということになりました。これにあわせて、私も動く必要があり

地味に大変です(とは言っても買主さんや仲介業者さんほどじゃないですけど)。



まず、売買契約書と重要事項説明書の確認。どちらかというと売主として重要なのは

売買契約書の方かと思います。個人所有物件なので、消費税に関しては非課税の取引に

なっていることを確認したり、土地と建物の比率がこちらの考えている通りになって

いるかを確認したり、といった作業になります。



今回、土地建物比率はとても重要なのです。先行取得土地等の特例を使うことができる

物件を持っているので(札幌3棟目)、土地の比率を高くすることで課税を繰延して

今回課税しないようにすることができます。だから土地建物比率にこだわりました。

固定資産税評価額の比率より、もう少し土地の比率をあげてほしいとお願いをして

そのように契約書を作っていただきました。



確認したところ、こちらが望む形式になっていたので一安心です。



売買契約自体は持ち回りになりました。私も買主さんも、そして仲介業者さんも

決済が重なりドタバタ状態になっていたため、かなりスレスレのタイミングでの

契約となりました。



買主さんの使う金融機関さんの都合により、先週の金曜日に契約することが必須という

状況になりました。本当は仲介業者さんが少し早めに入って、面前で契約する予定で

動いていたのですが、他の仕事もあり予定が調整できないという状態だったようです。



結局、木曜日に航空便で契約書が到着し、その日のうちに全て書き終えて、翌日の午後

仲介業者さんに渡して、その足で仲介業者さんが銀行に駆け込むという超タイトな

スケジュールで動きました。しかも仲介業者さん、金曜日の午前中の飛行機で札幌を

出て東京入りという本当にギリギリな感じでした。木曜日の札幌は吹雪だったようで、

本当に飛行機が飛ぶのかというリスクも抱えつつ、何とか無事に済んでよかったです。



並行して、売却する側としての手続きを私は進めました。

管理会社さんは変更なしなので特にそこは問題ないのですが、報告ネットさんの解約、

火災保険の解約、既存借入行である金融機関さんへの一括返済の手続きなどが

必要になりますので、そこらへんを粛々と手続きしています。



特に、既存借入行さんはこのタイトなスケジュールについてこれるのか?という点が

非常に気になっていましたが、担当の方は嫌な顔一つせずに対応してくださいました。

借入残高を減らすようなことをしてしまい、申し訳ない気持ちでいっぱいです。



そしてその既存借入行の担当さんからは、本部から言われたという前置きをしながら

「今回の売却で、今後もまた同じことをするのではないかと本部が懸念しているため

 今後の融資相談は今までと同じようにはいかない可能性が高いです」

と私に知らせてくれました。



長期で借りることを前提に、金融機関さんは融資を組みます。だから、短期で返済を

されてしまうことを嫌がります。それなのに今回私は25年で引いていた融資を

3年半くらいで売却という形で返済してしまうわけですから、金融機関さんとしては

あまり面白くない、ということです。



売却を決めた際に懸念はしていたのですが、やっぱりそうなっちゃいますかー。

こちらはこちらで、借り換えを提案された時にぐっとこらえてそのまま借り続けて

義理を果たしたりもしているつもりでしたが、ダメみたいです^^;



今までと同じようにはいかない、とマイルドに言っていますが、これは実質的な

出入り禁止宣言と捉えています。あちらからしたら、長く借りてくれるという約束を

反故にされたのだから、今後も同じことをする可能性がある要注意人物と判断して

いるのでしょう。



お世話になった金融機関さんなので申し訳ない気持ちが強いのですが、致し方ないです。

金融機関さんには感謝しているので、売却益の一部は定期預金などもさせていただこうと

思っています。それも義理を果たすための一つの行動と思っています。

ただ、取引が今後難しいということになれば、どこかでその資金も引き上げて、別の

金融機関さんに持っていくしかないのかなあ・・・。



まあでも、自分でそのリスクも考慮しながら選んだ道です。仕方がないことです。

また別の形で恩返しできるようにしたいし、関係を修復させてまた取引をして

いただけるように動くなど、いろいろと考えていきたいと思います。



何にしても、決済は来週です。つつがなく進むように準備していきたいと思います。



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posted by ひろ* at 10:42 | Comment(0) | 札幌4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月25日

狙うは小ぶりで高利回り!次の物件取得に向けて素振り中。

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現在9位です。無事に札幌4棟目の売却の契約をしてきました。

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不動産を売却した利益で、次の不動産を購入する。

無理をして買う必要はないので、条件が見合うなら。

ここまでにいくつか打診してみたものがあるので、今日はそんな話など。



狙っているのは、小ぶりな物件です。先日のブログに書いたように、流動性がなくて

収益性があるものは狙わないことにしました
。流動性があって収益性があるなら

手を出しますが、大きめの物件でそんなものはこのご時世では転がっていません。

流動性があって収益性がないものは今のところちょっと考えられません。

そこまでお金持ちじゃないです。



そうなると、考えやすいのは戸建とか小さめのアパートとかになります。

東京3棟目〜東京5棟目、札幌5棟目〜札幌6棟目みたいなやつでしょうか。

東京なら築古戸建や小ロットアパートを再生する方針、札幌なら木造ボロアパートを

購入していくようなイメージになります。小さくて古い物件なら、融資がつかずに

高利回りになる可能性が高く、それでいて数千万のロットなら現金購入を考える人も

出てくるから、そこまで流動性は低くありません。



まず考えているのが東京のボロ戸建やボロアパート。ロットが小さいやつです。



幸いにして、東京3棟目〜東京5棟目で、ボロを買ってリノベするということの

予算感は物件をパッとマイソクレベルで見て超ざっくりとですが判断できるように

なりました。最初にどんな間取りならどうなるかが頭の中で描けて、それを予算として

計算できれば、あとは家賃相場を調査するだけで最終的な利回りがイメージできます。

そこまでなら机上でおおむねやっつけることができます。



ボロの再生の場合、基本的にはDIYはしません。過去には壁紙、カッティングシート、

木部塗装、水栓交換などにDIYで取り組んだこともありますが、サラリーマンの

お仕事優先で今はそれはせず業者さんに発注しています。しかも不器用で効率悪いし。

(知っておくことは重要なので、サラリーマンを辞めたら少し練習するつもりです)



先日、城東地区の借地権の安い戸建を見つけました。1000万に満たないレベルで

都内に戸建が買えるなら上出来だろうと思い調査をしてみたのですが、私がこれまで

見てきた城東地区よりさらに家賃が安くてびっくり。こりゃ指値しないと買えないや。

借地料も払うことを考えると、今の金額ではとても合いません。



ということで、20%OFFくらいの指値を入れてみたところ、売り出したばかりだから

指値は今は受けられない、と。まあ私が売主でもそう言いますわ。投資家の方が

保有しているということでしたし。はい、転身。



次に、やっぱり都内の城東地区で1000万以下の戸建を見つけました。

駅からとても近い物件で、しかもJRの駅も私鉄の駅も使えるというグッドな感じ。

先ほど検討した借地権戸建より駅力が高く、入居付けは容易になるだろうと。

利回りは表面で10%前後とあまり振るわないですが、立地が固いのは素敵です。

しかも売主さんが実需の戸建を売却するという話なのがまたいい。指値交渉できそう。



そんな皮算用を胸に問い合わせをかけました。担当がお休みなので明日連絡しますと

いう話になり、翌日連絡を受けると・・・



「売主さんの気が変わってしまい、売却取り下げになりました」



ε=\_○ノ ズコー



ま、空振りが多いのは当然なので、淡々と気になる物件に問い合わせするだけです。



札幌の方は、仙台法人であれば耐用年数超過でも融資検討可能という金融機関さんを

3つほど押さえています。ですので、今はそういった金融機関さんの目線に合う

物件を購入していこうとしています。



先日提案があったのは、指値して利回り15%くらいが見込めるかもしれないアパート。

駅から5分、昔持っていた札幌2棟目と同じ駅ですので、営業はやりやすいエリアです。

属性は良くないエリアなので、札幌3棟目と同様にどんな人でも検討しますの方式なら

まあ普通に稼働するかなという気がしています。



こちらの収益の目線は業者さんにお伝えしたので、あとはどんな形でそれを実現するかは

業者さんの腕前にゆだねました。縁があれば価格が見合うでしょう。のんびり待ちます。



あとは札幌の新築ですね。今は利回り7%台まで落ちてしまって、全く魅力を感じない

状況ですが、懇意にしている業者さんからたまに8%半ばくらいの案件が出てきます。

そういうのなら食いついてもいいかなと。固定資産税減免、不動産取得税免除などの

特典を考えれば、5年〜10年保有して利回り10%で売却というストーリーで

利益が出せるような気もしています(要シミュレーション)。



ま、こちらは今時だと8%台もなかなか出てきませんので、ちょっと難しいでしょう。

無理はしません。だからこのルートはしばらくはないと思います。



あとはフン様とか吉川さんの真似をして、新築戸建賃貸も考えています。

どんなものなのかはふんどし王子の健美家コラムでも見ておいてください(雑)

ちなみにこのコラムに出てくる1Kに猫云々の「知り合いの投資家」は私のはず(笑)



地元の人とまともに競合しても絶対にかなわないので、少し高めでも仕方ないかなと

いう気持ちで土地探しをしています。相場より安く仕込む必要はありますが、地元の方の

情報のスピードは半端ないため、東京にいる私では確実に競り負ける自信があります。

となると、地元の人だと「悪くないけどまあ微妙だよね〜」くらいのものに目をつけるか

駐車場など別の手段でしばし回収してから建てるかのどちらかになります。



先日も戸建用地によさそうな駐車場があったのですが、さすがにちょっと高すぎたので

指値交渉をしたところ、やっぱり売り出したばかりだからまだ指値は勘弁してくれと

言われてしまいました。まあこれも深追いしても仕方がないので転身です。

縁があれば、いずれ価格が安くなる時に再度連絡が来ることでしょう。



深追いしない程度に種まきをしつつ、いろいろと検討していきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:19 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月24日

プロパンガス問題、うちの物件はクリアできそうです。

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売却に関しての手続き等々で時間を費やしてしまったため、本日のブログは手短です。

先日のプロパンガス問題の件で、私の物件はどうなっているか全部確認してきました。

その結果など書いてみようと思います。



おさらい


・6月から賃貸仲介時にプロパンガスの料金照会先や大家への設備の付帯状況などを

 説明することが求められるようになる

・協賛金や設備貸与を入居者様の利用料に転嫁している物件は選ばれにくくなるかも

・私の保有物件だと札幌3棟目、札幌5棟目、仙台1棟目がプロパンなので料金が

 不当に高くないか確認が必要



手短にしようとすればここまで手短にできるのに、なぜかいつもだらだらと書いてしまう

書きたがり欲張りな私にやや苦笑いしつつ、確認結果にいってみます。



札幌3棟目

管理会社さんにガス料金の立米単価を確認してもらったところ、札幌市平均より

安い価格になっていることが確認できました。以前、プロパンのボンベの場所を

物件背面に移動してもらう際に、入居者様の料金を安くてくださいとお願いした結果を

そのまま順守してくれているようです。このガス会社さん、私の中で好感度アップ。



ここまで管理いただいた中で、プロパンの料金が高くて困るというクレームも特になく

問題はないだろうと判断できました。



ちなみに、札幌3棟目の管理担当さんは私のブログを読んでくれています。

今回のガスの話にもコメントしてくれており、北海道が一番先に国からの指摘を

受けているということでした。まあなんせ、暖房料金があるからプロパンの金額が

生活コストに一気に上乗せされてきますからねえ。他の地域より深刻なのはわかります。



ガス料金の説明を物件の賃貸借契約時に行うということではなく、あくまで照会先を

明示するだけです。となると、結局入居者さんが問い合わせをしない限り、料金の説明を

受けるのはガス開栓時。後だしじゃんけんの実態が変わるわけではない、とのことです。



そこで、札幌3棟目の管理会社さんのアイディア。

ガス料金表を事前に貰っておいて、重要事項説明の添付資料として入居者さんに渡し、

契約時の料金の説明までしてしまうというのはどうでしょう、とご提案いただきました。

いいですね、それ。入居者さんとしても、ガス料金が高いからということで契約前に

考え直す時間を取ることができます。こちらとしても、契約して広告料を払ってから

短期退去となるときついので、お互いに良い考えと思いました。



ついでに、料金が札幌市平均と比べて安いことも仲介業者さんにPRしていきたいと

思っています。プロパンは高いけど、うちのプロパンはそこまで高くないよ、となれば

家賃の安さとあわせてトータルコストで勝つことができるかもしれません。



札幌3棟目に関しては心配がなくなりました。よかった。



札幌5棟目

ガス会社さんに確認してもらったところ、先日の協賛金も含めてオーナーや入居者様に

転嫁することはない、という結果でした。ガス会社さんを切り替えたり、建物を壊して

更地にする際に、設備の買取金額に上乗せして請求するだけです、ということでしたので

協賛金は設備投資の一環として扱い、どこかに転嫁しているわけではないようです。



先日の協賛金交渉の時の相手の態度から、このガス会社さん料金も高いんじゃないかと

危惧しておりましたが、確認したところ入居者様への提供価格は札幌市平均程度でした。

思ったより高くなくてよかったです。まあ平均ってやつ自体が、ぼったくりの会社も

あわせての平均なので、本当は平均以下に持っていってほしいところですが・・・。

管理会社さん、もしここを見たらガス会社さんに入居者さん料金をもう一声安くして!と

折を見てお願いしていただけますと助かります!



管理会社の担当さんも「話してみて、意外ときちんとした会社でした」との感想でした。

今までの印象がいかに悪かったかを物語っています・・・(苦笑)



切替の件で他社からいろいろ言われていることは、ガス会社の担当さんも把握していて

いろいろと管理担当の方に裏話をしてくれたようです。話した印象としてはとても

まじめな担当者さんでした、ということでしたので、結果的に切替をせずにサービスを

提供してもらって正解だったなと思いました。



協賛金は近々振り込まれるようですので、共用部のバリューアップに着手します。



仙台1棟目

自主管理なので義母に確認してもらいました。これまでに設備面でご協力いただいている

エアコンとかユニットバスについては、札幌5棟目と同様に設備価格に上乗せされて

いるだけで、入居者様のガス料金に転嫁はされていないということでした。



料金は数年前に確認した時はそんなに高くない設定になっていました。

料金表を別途取り寄せてもらっていますので、それを見て問題がなければこちらもOK。

ちゃんと確認しないといけないですが、おそらく大丈夫だろうとは思っています。

なんせ、私としては入居者様に転嫁されたくないから、契約書にガス料金を上げる時は

大家に相談すると盛り込んでくれと言ってかなりギャイギャイとやり取りしましたから。

その時の担当さんではなくなっていますが、記録くらい残っているでしょう。

後で料金表を見て確認したいと思います。



というわけで、うちの物件に関してはプロパン料金は大きな問題はなさそうです。

ほっと一息、ってとこですね。よーし、いつでも制度改正来てもいいぞー!



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